APT margin 무순위 줍줍
9.9 청약! 대전 경남아너스빌 센텀스카이 142세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 대전 중구 경남아너스빌 센텀스카이입니다.
대흥동 원도심에 29층과 35층 두 개동, 142세대 전량이 일반분양입니다. 오피스텔 48실이 함께 들어섭니다.
특별공급이 9월 8일, 1순위가 9월 9일입니다. 대전은 비규제라 문턱이 낮습니다.
청약개요
| 위치 | 대전광역시 중구 대흥동 38-17 일원 |
| 구분 | 정규 청약. 142세대 전량 일반분양 |
| 물량 | 84A 72, 84B 54, 84C 16 |
| 분양가 | 5.77억에서 5.99억 |
| 일정 | 특별공급 9.8, 1순위 9.9, 발표 9.16 |
| 입주 | 2030년 1월 예정 |
대흥동은 대전의 원도심입니다. 으능정이 상권과 대전역 사이, 옛 중심가가 다시 채워지는 자리입니다.
두 개동 142세대에 오피스텔이 붙는 주상복합형 구성입니다. 대단지 조경이나 커뮤니티와는 거리가 있습니다.
시공은 경남기업이고 시행 법인은 생소한 이름입니다. 중견 시공에 소규모 시행이라는 조합은 일정과 품질을 공고문 밖에서 한 번 더 확인할 이유가 됩니다.
입주가 2030년 1월로 멉니다. 4년 넘게 남은 일정입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 두 장과 배치도를 싣습니다. 84C 는 16세대라 생략했습니다.
세 타입 모두 전용 84 계열이라 면적 선택지는 사실상 하나입니다. 동과 향이 고르는 전부입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 72세대 | 최고 5.96억 |
| 84B 54세대 | 최고 5.99억 |
| 84C 16세대 | 최고 5.94억 |
| 층별 최저 | 5.77억 |
값의 폭이 좁습니다. 5.77억에서 5.99억까지 2,200만원 안에 전 타입이 들어갑니다.
타입 간 차이가 거의 없어 값으로 타입을 고를 이유는 약합니다.
취득세와 등기 비용, 발코니 확장은 별도입니다.
입지조건
원도심의 장점은 이미 깔린 인프라입니다. 지하철 1호선 중구청역과 대전역이 생활권이고 상권은 걸어서 씁니다.
단점은 주거지로서의 밀도입니다. 학군과 학원가, 공원 같은 가족형 인프라는 서구 둔산이나 유성 쪽이 두껍습니다.
원도심 재개발이 여러 구역에서 진행 중이라 몇 년 단위로 동네가 바뀌는 구간입니다.
호재
재료는 대전역세권 개발과 원도심 정비사업들입니다. 부지 확정과 착공이 이어지는 단계라 방향은 잡혀 있습니다.
대전 중구는 이번 주 부동산원 통계에서 매매가 오름세로 돌아선 축입니다. 바닥권 인식이 퍼지는 국면입니다.
비교단지
잣대를 두 겹으로 놓습니다. 대전 중구 84형 신축 전체는 243건에 중위 5.26억입니다.
그런데 그 안에서 원도심 신축만 보면 값이 다릅니다. 목동 더샵리슈빌이 57건에 중위 6.45억, 선화동 해모로 더센트라가 25건에 6.09억입니다.
중구 전체 중위를 끌어내리는 것은 중촌역 푸르지오 센터파크 4.50억 같은 외곽 물량입니다.
이 단지의 자리는 목동과 선화동 쪽입니다. 원도심 신축 잣대가 더 정직한 비교입니다.
| 대전 중구 84 신축 중위 | 5.26억최근 12개월 243건 |
| 목동 더샵리슈빌 84 | 중위6.45억57건 |
| 선화동 해모로 더센트라 84 | 중위6.09억25건 |
| 분양가 | 5.77억에서 5.99억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다.
최고가 5.99억 기준으로 목동 더샵리슈빌 중위 6.45억보다 4,600만원 아래, 해모로 더센트라 6.09억보다 1,000만원 아래입니다.
중구 전체 중위 5.26억을 대면 반대로 7,000만원 위가 됩니다. 잣대에 따라 판정이 갈리는 구간입니다.
원도심 신축과 견주면 마진이 있고 그 폭은 두껍지 않습니다. 취득세와 확장비를 얹으면 해모로 기준 마진은 사라집니다.
| 최고가 5.99억 | 더샵리슈빌 중위보다 4,600만원 아래 |
| 같은 값 | 해모로 더센트라보다 1,000만원 아래 |
| 중구 전체 잣대 | 5.26억 기준이면 7,000만원 위 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기, 확장 별도 |
청약전략
청약자격
비규제 지역이라 1순위 요건이 가볍습니다. 통장 6개월에 대전 예치금 기준이면 됩니다.
재당첨 제한이 없습니다. 떨어져도 다음 청약에 지장이 없고, 당첨돼도 이력이 남지 않습니다.
제한사항
| 규제 | 비규제 |
| 상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 6개월 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
전매제한이 6개월뿐입니다. 계약 반 년 뒤면 팔 수 있는 구조라 실수요 외의 접수도 섞일 수 있는 조건입니다.
그만큼 경쟁률 숫자가 실수요를 그대로 보여 주지 않을 수 있다는 점도 같이 봐야 합니다.
대출조건
대전은 수도권 6억 한도 규제 밖입니다. 담보인정비율과 소득 심사만 통과하면 됩니다.
5.99억에 통상 비율을 대면 자기 자금 2억 안팎에서 계산이 시작됩니다.
입주 2030년까지 중도금 구간이 매우 깁니다. 금리 변동을 4년 이상 안고 가는 일정입니다.
전략
조건부입니다. 원도심 신축 잣대로는 마진이 있는데 폭이 얇고, 중구 전체 잣대로는 위입니다.
이 단지에 넣는 판단은 결국 대전 원도심의 방향에 대한 판단입니다. 목동과 선화동 신축 값이 유지되거나 오른다고 보면 계산이 서고, 외곽 값으로 수렴한다고 보면 서지 않습니다.
전매 6개월과 재당첨 제한 없음이라는 조건은 부담을 낮춰 줍니다. 계산이 틀려도 갇히는 기간이 짧습니다.
142세대 소단지와 오피스텔 혼합, 4년 뒤 입주라는 약점은 값이 일부만 반영하고 있습니다.
주의사항
입주가 2030년 1월입니다. 이 글의 잣대는 오늘 실거래이고 4년 뒤 값은 아무도 모릅니다.
시행 법인이 생소합니다. 계약 전 사업 안정성 자료를 요구할 수 있는 부분은 요구해 두는 게 좋겠습니다.
취득세와 확장비 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
