APT margin 무순위 줍줍
7.20 줍줍! 백석 시그니처 자이 무순위 513세대, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 서북구 백석동, 백석 시그니처 자이 1단지와 2단지의 무순위인 사후접수입니다. 접수는 7월 20일 하루, 청약홈에서 전국 무주택세대구성원이면 통장 없이 넣을 수 있습니다.
규모부터 이례적입니다. 두 단지 합쳐 1,174세대 중 513세대가 무순위로 나왔습니다. 더 눈에 띄는 건 내역입니다. 지난달 정규에서 84A는 두 단지 모두 1순위에서 마감됐던 타입인데, 1단지는 191세대 모집에 179세대가, 2단지는 사실상 전량이 잔여로 돌아왔습니다. 청약은 넣었지만 계약서 앞에서 대부분 돌아섰다는 뜻입니다.
조건표는 깨끗합니다. 비규제에 전매제한도, 재당첨 제한도, 거주의무도 없습니다. 유일한 값은 계약 시 유주택 간주, 그리고 가격표 그 자체입니다. 84A 기준층 5.839억이 천안 어디에 서 있는 숫자인지 아래에서 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 천안 서북구 백석동 92-7과94 일원백석5지구 도시개발12블록 |
| 구분 | 무순위 사후접수1차부동산원 무작위 추첨이고 예비입주자 없음 |
| 잔여 | 513세대로 1단지는 59 21, 84A 179,99 522단지는 84A 246, 84E15 |
| 분양가 | 593.84억에서 4.08억845.24억에서 5.84억99 6.37억에서 6.76억이고 층별 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원통장 무관이고 계약 시 유주택 간주외국인 불가 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매와 재당첨 제한 없음거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 28층 13개동 1,174세대로 1단지8542단지320GS건설 시공입주2029.09 |
| 일정 | 접수7.20 하루발표7.23서류7.27계약7.29 하루 |
백석 시그니처 자이는 백석5지구 도시개발사업의 1블록과 2블록입니다. 1단지가 9개동 854세대, 2단지가 4개동 320세대로 합계 13개동 1,174세대이고, 전량 일반분양입니다. 지하 2층에서 지상 28층이고 시공은 GS건설, 시행수탁자는 하나자산신탁이 맡습니다. 입주는 2029년 9월 예정입니다.
구성은 84 중심입니다. 두 단지를 합치면 84 계열이 819세대로 전체의 70%를 차지합니다. 백석동으로는 2015년 백석2차 아이파크 1,562세대 이후 10년 만에 나온 1,000세대급 새 단지이고, 피트니스와 사우나, 28층 스카이라운지까지 클럽자이안 커뮤니티를 갖춥니다. 상품성 자체를 흠잡을 단지는 아닙니다.
정규 청약은 지난달이었습니다. 공고 6월 5일, 특별공급 6월 15일, 1순위 6월 16일이었고, 발표일이 1단지 6월 23일과 2단지 6월 24일로 하루 어긋나 있어 두 단지에 다 넣어볼 수 있는 설계였습니다. 84A는 두 단지 모두 1순위에서 마감됐습니다.
그리고 이달 초 정당계약이 끝난 결과가 이번 공고입니다. 513세대, 공급의 44%가 잔여로 돌아왔습니다. 마감까지 갔던 84A에서 1단지 179세대, 2단지 246세대가 나왔으니, 접수의 열기와 계약의 계산이 전혀 다른 온도였다는 게 숫자로 남았습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 물량의 83%가 전용 84.9915인 84A입니다. 판상형 4베이 주력 타입이라 평면 자체의 흠은 없습니다. 층 조건도 나쁘지 않습니다. 잔여의 다수가 10층 이상으로 1단지 112세대, 2단지 152세대이고, 1층부터 4층까지의 저층은 두 단지 합쳐 67세대입니다.
나머지는 세 갈래입니다. 59는 1단지 21세대뿐인데 정규에서 3대 1로 마감됐던 타입입니다. 99는 52세대로 6억 중후반의 가격표를 답니다. 2단지에만 있는 84E는 15세대로, 같은 국평인데 확장비가 1,620만원으로 84A의 1,470만원보다 비쌉니다.
발코니 확장은 전 타입 별도이고 일괄확장 방식이라 실별로 골라 뺄 수 없습니다. 59가 1,200만원, 84A 1,470만원, 84E 1,620만원, 99는 1,930만원입니다. 확장을 안 하면 유상옵션 자체를 선택할 수 없다고 공고문에 못박혀 있으니, 사실상 확장 포함이 기본 가격표입니다.
동호수는 부동산원 무작위 추첨으로 배정됩니다. 같은 84A라도 1층 5.239억과 10층 이상 5.839억이 한 추첨통에 들어 있어, 어느 층이 걸리느냐가 6,000만원을 가릅니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가, 두 단지 동일 | 1층5.239억2층5.389억3층5.509억4층5.629억5에서 9층5.739억10층 이상5.839억 |
| 59 층별 분양가, 1단지 | 3층3.844억4층3.934억5에서 9층4.014억10층 이상4.084억 |
| 99 층별 분양가, 1단지 | 3층6.37억4층6.50억5에서 9층6.63억10층 이상6.76억 |
| 발코니 확장, 별도이고 일괄확장 | 591,200만84A1,470만84E1,620만991,930만 |
| 납부 일정 | 계약금 10%로 1차 500만 계약 시2차 1개월 내중도금 60% 이자후불제 6회로 1회차2026.12.10잔금 30% 입주지정기간 |
84A 가격표는 1층 5.239억에서 10층 이상 5.839억까지 여섯 단으로 벌어져 있습니다. 이번 잔여의 몸통이 10층 이상 264세대라 사실상 5.839억이 이 공고의 대표 숫자입니다. 확장 1,470만원을 얹으면 실부담 5.986억, 6억 턱밑입니다.
59는 3.844억에서 4.084억, 99는 6.37억에서 6.76억입니다. 99는 확장까지 6.95억에 닿는 가격이라, 백석동이라는 주소에서는 가장 무거운 숫자입니다.
중도금 60%는 이자후불제입니다. 무이자가 아니라 입주 때 이자를 정산하는 조건이고, 1회차가 올해 12월 10일부터 2029년 3월까지 여섯 번 이어집니다. 잔금 30%는 입주지정기간입니다.
계약금은 1차 500만원 정액으로 시작하지만 나머지 10%가 한 달 안에 따라붙습니다. 84A 기준층이면 계약 한 달 안에 5,800만원대가 나가는 일정입니다.
입지조건
백석동은 천안 산업단지 배후의 오래된 주거지로, 불당신도시와 천안아산역 생활권 사이에 있습니다. 삼성SDI를 비롯한 산단 근로 수요가 이 동네 임대차와 매매의 바닥을 받쳐 온 시장입니다. 백석5지구는 그 안의 도시개발사업지라 조성이 끝나면 주거 환경 자체는 백석동에서 가장 새것이 됩니다.
생활 인프라는 이미 갖춰져 있습니다. 한들초와 환서초, 환서중이 도보권이고, 코스트코 천안점과 이마트 트레이더스가 가까워 대형 장보기 동선이 짧습니다. 신도시급 상권은 아니어도 생활에 비는 구멍은 없는 자리입니다.
다만 서북구는 성성동 레이크타운, 두정역, 불당까지 신축 공급축이 여럿 돌아가는 시장입니다. 백석동이라는 위치 하나로 신도시 축의 가격을 받기에는 경쟁 상대가 많습니다.
호재
호재란에 새로 올릴 재료는 찾지 못했습니다. 산단 고용과 대형마트, 학교는 미래가 아니라 이미 시세에 들어가 있는 현재 가치입니다.
오히려 반대쪽 재료가 예정돼 있습니다. 다음 달 두정동에서 두정역 푸르지오 그랑피크 1,438세대가 분양에 나섭니다. 서북구 안에서 신축끼리 수요를 나누는 구도가 이어진다는 뜻이고, 2029년 입주까지 이 단지가 겪을 경쟁 환경이기도 합니다.
비교단지
백석동 안의 비교선부터 놓습니다. 백석2차아이파크는 2015년식 1,562세대이고, 84는 최근 12개월 실거래가 55건으로 3.35억에서 4.50억, 중위 4.10억입니다. 최근 석 달만 봐도 6층 3.75억에서 20층 4.48억입니다. 2024년 입주한 센트레빌 파크디션의 84는 3건이 3.99억에서 4.68억에 찍혔습니다.
이번 84A 실부담 5.986억이 실제로 닿는 곳은 서북구의 신도시 축입니다. 2023년식 성성동 천안푸르지오레이크사이드의 84가 53건에 중위 5.80억, 최근 5.20억에서 5.89억입니다. 2025년식 두정동 힐스테이트 두정역은 5.17억에서 5.62억, 같은 두정동의 2025년식 유보라 천안두정역은 4.14억에서 4.56억에 거래됩니다.
요컨대 백석동에서 성성동 신축의 값을 그대로 받는 가격표입니다. 그것도 이미 입주해 살고 있는 3년 차 신축의 오늘 가격과, 2029년에야 입주하는 분양권의 가격이 같은 줄입니다.
| 백석2차아이파크 84, 2015년식 1,562세대로 같은 백석동 | 12개월55건중위 4.10억이고 최근 석 달3.75억에서 4.48억 |
| 센트레빌 파크디션 84, 2024년식 백석동 | 3.99억에서 4.68억, 3건 |
| 천안푸르지오레이크사이드 84, 2023년식 성성동 | 12개월53건중위 5.80억이고 최근5.20억에서 5.89억 |
| 힐스테이트 두정역 84, 2025년식 두정동 | 5.17억에서 5.62억 |
| 시그니처 자이 84A 분양가 | 5.24억에서 5.84억이고 확장 포함이면 0.147억 추가 |
분석
84A 기준층 실부담은 5.986억입니다. 같은 백석동의 실거래 중위인 4.10억보다 1.9억, 백석동에서 가장 새 단지인 파크디션 상단 4.68억보다도 1.3억 위입니다. 백석동 잣대로는 마진이 아니라 큰 폭의 마이너스입니다.
신도시 축 잣대를 대도 결론은 비슷합니다. 성성동 레이크사이드 중위 5.80억과 같은 줄인데, 그쪽은 입주 3년 차 실물이고 이쪽은 3년 뒤 입주 분양권입니다. 두정역 신축들인 4.14억에서 5.62억보다는 위에서 출발합니다. 어느 쪽과 견줘도 싸게 사는 계산이 나오지 않습니다.
체급을 좁히면 온도가 조금 다릅니다. 59는 확장 포함 4.0억에서 4.2억인데, 성성동 2020년식 신축 59인 천안레이크타운3차가 3.70억에서 4.25억에 거래되니 간격이 가장 작습니다. 정규에서 59만 3대 1로 마감된 게 우연이 아닙니다. 반대로 99는 백석동 기존 99인 백석3차아이파크의 5.0억에서 5.5억보다 1억 이상 비싸, 간격이 가장 넓습니다.
| 비교단지 | 천안푸르지오레이크사이드 84, 2023년식 성성동백석동은 백석2차아이파크84, 2015년식 |
| 비교가치 | 성성동 신축 중위5.80억같은 백석동 중위4.10억 |
| 이번 실부담, 84A 기준층 확장 포함 | 5.986억으로 공급가 5.839억에 확장 1,470만 |
| 안전마진 | 없음백석동 대비 1억 이상 위이고 이미 입주한 성성동 신축과 같은 줄 |
청약전략
청약자격
자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일인 7월 14일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가능하고, 해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우도 국내 거주로 인정되지 않습니다.
막히는 경우가 넷 있습니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨 제한기간 중인 사람, 공급질서 교란 제한기간 중인 사람입니다. 지난달 정규에서 당첨을 포기한 바로 그 사람들은 이번에 못 넣는다는 얘기입니다.
신청은 1인 1건이고, 당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨입니다. 이번 무순위는 예비입주자를 따로 뽑지 않습니다. 당첨자 계약에서 끝나는 한 판 승부라, 잔여가 남으면 다음 공고로 넘어가는 구조입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 천안 서북구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음, 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 다섯 항목이 전부 비어 있습니다. 통장을 안 쓰니 당첨자 명단 관리도 없고, 전매제한도 거주의무도 없습니다. 계약 뒤 분양권 상태로 파는 것도 제도상으로는 자유입니다.
유일한 비용이 유주택 간주입니다. 계약을 체결해 분양권을 쥐는 순간 향후 청약에서 주택 소유자로 계산됩니다. 무주택 자격을 지키며 다른 청약을 준비하던 세대라면, 이 단지에 그 자격을 쓸 가치가 있는지가 본질적인 질문입니다.
대출조건
계약금 10% 중 1차 500만원이 계약 당일, 나머지가 한 달 안입니다. 84A 기준층이면 5,839만원, 99 상층이면 6,760만원이 첫 달의 숫자입니다.
중도금 60%는 여섯 차례로 나뉘고 조건은 이자후불제입니다. 1회차 2026년 12월 10일에서 6회차 2029년 3월 10일까지 이어지고, 이자는 입주 때 정산됩니다. 사업주체가 알선하는 대출 은행이나 한도는 공고문에 없으니 계약 전에 확인해 둘 부분입니다.
잔금 30%는 2029년 9월 입주지정기간입니다. 84A 기준층이면 잔금 1.75억에 후불 이자가 함께 청구됩니다. 3년 뒤의 금리와 대출 심사는 오늘 확정할 수 없는 영역이라, 잔금의 답을 대출 하나에만 걸어 두면 위험합니다.
전략
자금 계획이 첫 관문입니다. 서류접수가 7월 27일, 계약이 7월 29일 하루입니다. 계약금 10%와 12월의 중도금 1회차까지, 연말까지의 현금 흐름에 답이 서야 접수할 자격이 생깁니다.
같은 날 접수하는 물량과의 저울질도 필요합니다. 7월 20일에는 동대구역 더샵 센터시티와 동탄 파크릭스 110도 무순위를 받습니다. 셋 다 무주택세대구성원 자격을 쓰는 청약이고, 계약하면 유주택이 됩니다. 한 세대가 지킬 수 있는 무주택은 하나뿐이니, 어디에 쓸지부터 정해 두시는 편이 좋습니다.
천안 실수요라면 같은 돈의 선택지가 성성동과 두정역의 입주한 신축 실거래에 이미 있고, 저희 계산으로 그쪽이 순서상 먼저입니다. 굳이 이 단지라면 간격이 가장 작은 59로 좁히는 경우, 그리고 백석동 생활권을 벗어날 이유가 없는 산단 통근 가구 정도입니다.
주의사항
이 공고는 단지별로 따로 나왔습니다. 1단지가 주택관리번호 2026910187, 2단지가 2026910188이고, 각각 최초 공고인 2026000225, 2026000226을 준용합니다. 잔여세대 동호수 내역과 세부 조건은 신청하려는 단지의 공고문으로 확인해 볼 부분입니다.
계약이 7월 29일 수요일 10시부터 14시, 네 시간입니다. 장소는 불당동 1517 견본주택이고, 계약금은 온라인 이체만 인정됩니다. 공동명의 계약은 불가능하고, 계약 체결 후 잔금 납부 전에 해지하면 계약금이 위약금으로 몰취된다고 공고문에 명시돼 있습니다.
천안시는 실거래 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서 제출 의무가 있어 99 타입이 해당됩니다. 접수 당일 17시 30분이 지나면 어떤 사유로도 신청을 무를 수 없습니다. 당첨 안내 문자에 링크가 붙어 있다면 그건 청약홈이 아니라 스미싱이니 누르지 말고, 결과는 청약홈에서 직접 확인해 보시는 편이 좋습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
