APT margin 무순위 줍줍

7.16 줍줍! 서수원 에피트 센트럴마크 임의공급 17세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.13 작성, 2026.7.15 확장. 분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원 권선구 당수동, 서수원 에피트 센트럴마크 M2블록의 임의공급 1차입니다. 접수는 7월 16일 하루, 청약홈 인터넷으로만 받고, 만 19세 이상이면 전국 누구나 통장 없이 넣는 17세대입니다.

이 단지는 이력만 따라가도 분석이 절반은 끝납니다. 작년 12월 정규 1순위가 238가구 모집에 105건, 0.44대 1 미달이었습니다. 올해 1월에 사후접수인 무순위를 두 번 돌렸고, 이번이 세 번째 재공급입니다. 그 세 번 동안 가격표는 움직이지 않았습니다.

물량은 74가 7세대, 84B가 3세대, 103이 7세대입니다. 정규 때 마감됐던 84A는 명단에 없고, 애초에 청약이 미달됐던 타입만 남았습니다. 84B 기준 7.64억에서 7.88억이라는 숫자가 당수동이라는 동네에서 성립하는지가 오늘의 질문입니다.

청약개요

단지는 수원당수 공공주택지구 M2블록의 280세대입니다. 시공은 에피트 브랜드의 HL D&I한라가, 사업은 코리아신탁이 맡았습니다. 입주 예정이 2028년 9월이니 2년 남짓 기다리는 분양권입니다.

당수지구는 수원 서쪽 끝, 안산과 접하는 공공주택지구입니다. 지구 조성이 진행 중인 초기 단계라, 이 단지 계약은 완성된 동네가 아니라 만들어지는 동네에 들어가는 계약입니다.

성적표를 다시 폅니다. 작년 12월 정규 청약에서 1순위 238가구에 105건이 접수돼 0.44대 1이었습니다. 84A만 마감됐고 74와 84B, 103은 미달이었습니다. 올해 1월 무순위 두 번을 거치고도 17세대가 남아 이번 임의공급으로 넘어왔습니다.

이번 일정은 빠릅니다. 접수 7월 16일 하루, 발표 7월 22일, 계약이 바로 다음 날인 7월 23일입니다. 발표를 확인하고 하루 안에 계약 여부와 자금 준비를 끝내야 하는 속도입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 17세대는 이렇게 나뉩니다. 74가 7세대로 가장 많고, 84B 3세대에 103A 3세대와 103B 4세대입니다. 103은 권선구 신축에 드문 대형이라는 점이 이번 물량의 유일한 희소성입니다.

발코니 확장은 따로 듭니다. 74가 456만원, 103이 792만원에서 836만원입니다. 확장비 자체가 무거운 편은 아닌데, 표시가가 이미 높아서 부담의 본체는 따로 있습니다.

동호수는 부동산원 무작위 추첨으로 배정되고 예비입주자를 900%까지 뽑습니다. 84B가 3세대뿐이라 타입을 골라 넣어도 층과 호수는 운에 맡겨집니다. 280세대 단지의 커뮤니티가 대단지식 구성일 수 없다는 체급의 한계도 견본주택에서 확인할 대목입니다.

분양가 및 세대수

가격표가 이 글의 주인공 자리를 차지합니다. 74가 6.99억에서 7.31억, 84B가 7.64억에서 7.88억, 103이 8.55억에서 8.95억입니다. 국민평형 기준 7억대 중후반, 수원 안에서 선택지가 많은 돈입니다.

이 숫자가 어디서 왔는지는 지도에 답이 있습니다. 당수의 동쪽, 신분당선 연장 예정지를 낀 호매실지구의 2017년식 대장들이 84 기준 8억대에 거래됩니다. 분양가는 그 옆줄에 서 있습니다. 문제는 당수와 호매실이 같은 값의 동네였던 적이 없다는 데 있습니다.

납부 문턱은 낮게 깔았습니다. 계약금 5%에 1차 500만원 정액입니다. 중도금 1회차가 2026년 9월 28일로 계약 두 달 뒤부터 시작되고, 무이자 여부는 공고문에 없습니다. 총액이 문제인 단지에서 문턱의 낮음은 답이 되지 못합니다.

입지조건

당수지구는 수원 서쪽 끝입니다. 행정구역은 권선구지만 생활권은 안산과 접하는 경계부고, 광역 이동은 영동고속도로 북수원IC를 차로 쓰는 구조입니다. 철도는 아직 없습니다.

지구 안에 초등학교 용지와 근린상가가 계획돼 있지만 지금은 조성 중입니다. 입주 시점인 2028년 9월에도 동네의 완성도는 장담할 수 없고, 당분간 장보기와 병원, 학원은 호매실지구에 기대는 생활입니다.

당수의 손윗동네 노릇은 호매실이 합니다. 같은 서수원 생활권에서 인프라가 자리 잡은 쪽이 호매실, 이제 시작하는 쪽이 당수입니다. 그 서열은 실거래에 그대로 찍혀 있습니다. 호매실 대장 84가 8억대, 당수 신축 55가 4억대입니다.

호재

마케팅의 중심은 신분당선입니다. 광교에서 호매실까지 연장이 확정돼 추진 중이고 호매실역이 예정돼 있습니다. 다만 확정 구간은 호매실까지입니다. 당수에서는 버스나 차로 호매실을 거쳐야 신분당선을 타게 됩니다.

이 단지 입주가 2028년 9월인데, 그때까지 신분당선이 당수는커녕 호매실에 닿는 일정도 아닙니다. 호재의 수혜지와 이 단지 사이에 한 동네만큼의 거리가 있고, 그 거리는 이미 호매실과 당수의 실거래 격차로 값이 매겨져 있습니다.

비교단지

당수동 안에서 찾으면 이렇습니다. 신축 84 실거래가 아직 없습니다. 같은 지구의 2023년식 서수원한라비발디3단지 55가 최근 1년 1층 기준 4.00억에서 6층 기준 4.73억, 라포리엘 55는 4.95억 두 건으로 올해 4월 6층, 6월 14층입니다. 구축인 한라비발디1, 2단지의 85는 3.65억에서 4.35억 사이에서 거래됩니다.

위쪽 비교선인 호매실 대장들입니다. 금곡동 호반베르디움더센트럴 84가 최근 석 달 3층 기준 7.30억에서 18층 기준 9.00억, 호반써밋수원 84는 지난달 5층이 9.00억까지 왔습니다. 신분당선 예정지를 낀 2017년식들의 몸값입니다.

이번 분양가는 그 사이 어딘가가 아니라 위쪽에 붙어 있습니다. 84B 7.64억에서 7.88억은 호매실 대장 하단과 겹치고, 당수동의 어떤 실거래보다 2억 이상 높습니다. 동네의 값이 아니라 옆 동네 미래의 값입니다.

분석

계산의 어려움부터 인정하고 시작합니다. 당수동에 신축 84 실거래가 없어 일대일 비교가 안 됩니다. 대신 좌표는 충분합니다. 같은 지구 신축 55가 4억대 초중반, 구축 85가 3.65억에서 4.35억. 같은 동네 실거래는 전부 5억 아래에 몰려 있습니다.

84B 분양가는 7.64억에서 7.88억입니다. 권선구에서 이 가격을 받는 84는 호매실지구의 호반베르디움더센트럴과 호반써밋수원뿐인데, 그쪽은 신분당선 호매실역 예정지를 낀 2017년식 대장들입니다. 호재가 실현된 동네의 대장 가격을 호재가 먼 동네에서 미리 내라는 가격표입니다.

이 계산이 저희만의 것이 아니라는 게 기록으로 남아 있습니다. 0.44대 1의 정규 성적, 무순위 두 번, 그리고 이번 임의공급. 시장은 세 번 채점했고 세 번 다 같은 답을 냈습니다.

청약전략

청약자격

자격은 넓습니다. 만 19세 이상이면 전국에서 청약홈으로 넣을 수 있고, 통장과 가점, 주택 보유 여부를 따지지 않습니다.

제도적 장점이 하나 있습니다. 경쟁이 발생하지 않았던 미분양분이라 계약해도 무주택으로 간주됩니다. 주택공급규칙 53조 10호에 따른 내용입니다. 통장과 청약 이력에 흠이 남지 않고 재당첨 제한도 없습니다. 무주택 지위를 유지한 채 신축 분양권을 잡는 경로 자체는 깨끗합니다.

당첨자와 예비입주자 900%, 동호수 배정까지 전부 부동산원 무작위 추첨입니다. 층별 가격 차이가 있는 단지에서 어떤 호수를 받을지 모른 채 넣는 구조라는 점은 감안해 두시는 게 좋겠습니다.

제한사항

상한제 적용 단지라 전매제한이 3년입니다. 2025년 12월 16일 기산으로 2028년 12월까지 묶이는데, 입주인 2028년 9월 후 소유권이전등기를 마치면 해제됩니다. 사실상 입주 때까지 못 파는 물량이라고 읽으면 됩니다.

거주의무는 없습니다. 입주 시점에 전세를 놓는 선택지는 열려 있는 셈인데, 당수지구의 전세 수요가 그때 얼마나 형성돼 있을지는 알 수 없는 변수입니다. 출구 계획을 전세에 걸기에는 동네가 아직 어립니다.

대출조건

계약금은 5%, 1차 500만원 정액입니다. 진입 비용만 보면 이번 주 나온 줍줍 중 가장 가벼운 축입니다.

중도금 60%는 6회 분납이고 1회차가 2026년 9월 28일입니다. 회차당 분양가의 10%씩, 84B 기준 7,600만원 안팎이 여섯 번 돌아옵니다. 공고문에 중도금 무이자나 대출 알선 조건이 명시돼 있지 않으니, 이자를 누가 부담하는지 계약 전에 사업주체 1899-2888에 확인해 두시는 게 좋습니다.

잔금 35%는 2028년 9월 입주 때입니다. 그 시점의 대출은 시세를 따라갑니다. 분양가보다 싼 실거래가 쌓이는 동네라면 감정가가 분양가에 못 미치고, 대출 한도가 따라 내려오는 경우까지 셈에 넣는 게 안전합니다.

전략

통장이 안 들어가고 무주택도 유지되는 물량입니다. 잃을 게 없어 보이지만, 그 말은 계약금 이후의 셈이 온전히 가격에 달렸다는 뜻이기도 합니다. 가격이 틀리면 제도적 장점은 위로가 되지 못합니다.

서수원 실거주 수요라면 순서가 있습니다. 같은 돈이면 호매실 2017년식 대장 실거래인 7.30억에서 9.00억이 먼저 보이고, 예산을 줄이면 당수동 신축 55와 구축 85가 절반 값입니다. 7억대 중반으로 당수의 84를 미리 사는 선택은 그 둘을 다 이긴 다음의 이야기입니다.

그래도 넣는다면 74 쪽입니다. 6.99억부터 시작해 간격이 그나마 좁고 물량도 7세대로 가장 많습니다. 103의 희소성에 걸겠다면, 8.55억 이상을 조성 중인 지구에 넣는다는 사실을 두 번 계산해 보시면 좋겠습니다.

주의사항

세부 조건은 최초 입주자모집공고문이 기준입니다. 마감재와 옵션, 이번 재공급에 적용되는 계약 조건이 최초 공고와 어디가 다른지부터 확인하는 게 원칙입니다.

발표 다음 날이 계약일입니다. 7월 22일 발표, 23일 계약이라 하루 안에 계약금과 서류를 준비해 두시는 게 좋습니다. 중도금 이자 조건처럼 공고문에 없는 항목은 계약서에 어떻게 적히는지 보고 도장을 찍으시면 됩니다.

입주까지 2년 2개월 동안 당수지구의 조성 속도와 수원 서부의 공급이 변수로 남습니다. 전매가 등기까지 묶이는 물량이라 중간에 계산이 틀렸다고 내릴 수 있는 차가 아닙니다. 타는 순간 종점까지 가는 계약입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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