APT margin 무순위 줍줍
7.16 줍줍! 부천역 에피트 어바닉 임의공급 10세대, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부천 원미구 원미동, 부천역 에피트 어바닉의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 16일 하루, 청약홈에서 통장 없이 받고, 잔여는 52부터 64까지 10세대입니다.
이 단지의 성적표는 읽는 재미가 있습니다. 3월 정규 때는 전 타입이 접수를 채웠습니다. 그런데 4월 무순위에 62세대가 나왔습니다. 일반분양이 93세대인 단지에서 3분의 2가 계약을 안 한 겁니다.
접수와 계약 사이에서 무슨 일이 있었는지는 가격표와 실거래를 나란히 놓으면 보입니다. 어바닉 64가 5.21억에서 5.40억, 같은 원미동의 동급 신축 실거래는 3억대 중후반에 몰려 있습니다. 오늘 글은 그 간격을 따라갑니다.
청약개요
| 위치 | 부천 원미구 원미동 150-1 일원장미연립 가로주택정비 |
| 구분 | 임의공급 2차, 부동산원 무작위 추첨, 예비 900% |
| 잔여 | 10세대. 52 2, 55 4, 64A 2, 64B 2 |
| 분양가 | 524.37억554.61억에서 4.66억645.21억에서 5.40억 |
| 자격 | 만 19세 이상 전국통장 무관. 계약 시 유주택 간주 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매1년2026.3.24 기산거주의무 없음 |
| 단지 | 2개동150세대HL D&I한라 시공에피트 브랜드입주2028.07 |
| 일정 | 접수2026.7.16하루발표7.22계약7.23 |
단지는 장미연립 자리의 가로주택정비사업입니다. 원미동 150-1 일원에 2개동 150세대, 시공은 에피트 브랜드의 HL D&I한라가 맡았습니다. 입주는 2028년 7월로 잡혀 있습니다.
가로주택정비는 블록 단위의 소규모 정비 방식입니다. 절차가 빨라 구도심 곳곳에서 진행되지만, 결과물은 대단지가 아니라 이런 150세대 안팎의 소단지입니다. 같은 원미동에 같은 방식으로 지어진 단지가 이미 있습니다. 2024년 입주한 부천원미 동문디이스트입니다. 이 단지 계산의 비교선이 그래서 바로 옆에 있습니다.
분양 경과를 시간순으로 놓습니다. 3월 정규에서 전 타입 접수 마감, 4월 무순위 62세대, 이후 임의공급 1차 14세대, 그리고 이번 2차 10세대입니다. 접수를 채우고도 일반분양 93세대의 3분의 2가 계약서 앞에서 돌아섰고, 두 번의 재공급으로도 잔여는 조금씩만 줄고 있습니다.
이번 일정입니다. 접수 7월 16일 하루, 발표 7월 22일, 계약은 발표 다음 날인 23일 현장에서 바로 진행됩니다. 동호수는 부동산원 무작위 추첨 배정이고 예비입주자를 900%까지 뽑습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 10세대는 52가 2세대, 55가 4세대, 64A와 64B가 2세대씩입니다. 절반을 55가 차지합니다. 방 3개가 나오는 구조라 소형치고 쓰임새는 있는데, 이번 물량은 3층에서 7층 사이 저층대입니다. 64A 2세대는 1층과 2층입니다.
발코니 확장이 850만원에서 1,150만원 별도로 붙습니다. 64 기준 실부담은 5.30억에서 5.50억으로 올라서고, 소형인 52도 확장을 넣으면 4.4억대가 됩니다.
2개동 150세대라는 체급도 상품의 일부입니다. 커뮤니티 시설과 관리비, 환금성 모두 대단지와 다른 조건입니다. 나홀로급 단지는 살 때보다 팔 때 체급의 값을 치르는 경우가 많다는 점을 가격보다 먼저 확인해 두시는 게 좋습니다.
분양가 및 세대수
| 52 분양가, 2세대 | 4.37억 |
| 55 분양가, 4세대 | 4.61억에서 4.66억 |
| 64 분양가, 4세대 | 5.21억에서 5.40억 |
| 발코니 확장, 별도 | 850만원에서 1,150만원 |
| 납부 구조 | 계약금5%1차 500만원 정액. 중도금 60% 이자후불제1회차 2026.9.15. 잔금35% |
가격표를 폅니다. 52가 4.37억, 55가 4.61억에서 4.66억, 64가 5.21억에서 5.40억입니다. 층보다 타입이 총액을 정하는 구조고, 여기에 확장 850만원에서 1,150만원이 붙어 실부담은 타입별로 0.1억 안팎씩 더 올라갑니다.
이 가격의 좌표를 원미동 안에서 찍으면 이렇게 됩니다. 64의 5.2억대는 부천역 쪽 799세대 대단지 이안더부천, 2021년식의 62 실거래와 같은 줄이고, 같은 원미동의 동급 가로주택 신축과는 1.4억 이상 벌어져 있습니다. 체급은 옆 단지를 닮았는데 가격은 역세권 대단지를 따라갑니다.
납부 구조는 계약금 5%에 1차 500만원 정액, 중도금 60%는 이자후불제입니다. 무이자가 아니라 입주 전 이자를 사업주체가 대납했다가 계약자가 정산하는 방식이고, 1회차가 9월 15일로 계약 두 달 뒤입니다. 문턱은 낮지만 이자까지가 가격입니다.
입지조건
단지는 원미동 안쪽 주택가에 앉아 있습니다. 분양명에 부천역이 들어가지만 역까지는 도보로 넉넉히 잡아야 하는 거리라, 부천역은 생활권 표기로 읽는 게 정확합니다.
일상 인프라는 구도심의 것을 씁니다. 원미시장과 원미공원이 가깝고, 학교와 학원가도 기존 구도심 시설입니다. 새 지구의 학교와 상가를 기다리는 동네가 아니라, 있는 동네에 새 건물 하나가 들어서는 그림입니다.
그 그림이 나쁘다는 게 아닙니다. 구도심 실수요에게 신축의 값어치는 분명 있습니다. 문제는 같은 조건의 신축이 같은 동네에 벌써 있고, 그 실거래가 이 분양가의 3분의 2 수준이라는 점입니다.
호재
이 계산에 얹을 확정 호재는 확인되지 않았습니다. 1호선 부천역이라는 기존 인프라가 재료의 전부고, 그마저 도보 생활권의 바깥입니다. 개발 구상류의 재료는 실거래에 찍히기 전까지 저희 표에 들어오지 않습니다.
공급 쪽은 오히려 변수가 있습니다. 가로주택정비가 구도심 곳곳에서 진행되는 방식이라 원미동류의 소단지 신축은 앞으로도 계속 나옵니다. 동문디이스트가 그랬고 이 단지가 그렇습니다. 희소성이 가격을 받쳐 주는 구조가 아닙니다.
비교단지
비교선의 아래쪽은 판박이 단지입니다. 같은 원미동의 가로주택 신축 부천원미 동문디이스트, 2024년 입주입니다. 전용 60 안팎의 최근 12개월 실거래가 13건, 2층 기준 3.58억에서 3.89억까지입니다. 올해 들어서도 3월 10층 3.72억, 4월 14층 3.85억으로 흐름이 같습니다. 13건이라는 표본은 이 체급의 소단지치고 두꺼운 편이라, 3억대 중후반이라는 좌표의 신뢰도도 그만큼 높습니다.
위쪽은 부천역 쪽 대단지입니다. 이안더부천, 2021년식 799세대의 62가 최근 1년 5.09억에서 5.34억이고 지난달 10층이 5.20억이었습니다. 51과 52는 3.90억에서 4.25억입니다.
어바닉의 자리는 둘 중 위쪽입니다. 64가 5.21억에서 5.40억으로 이안더부천 62와 겹치고, 55의 4.6억대는 이안더부천 51, 52보다 위에 있습니다. 150세대 가로주택이 799세대 역세권 대단지의 가격을 부른 셈입니다.
| 동문디이스트 60, 2024년식 같은 원미동 가로주택 | 3.58억에서 3.88억 |
| 이안더부천 62, 2021년식 799세대 | 5.09억에서 5.34억 |
| 이안더부천 51과 52, 2021년식 | 3.90억에서 4.25억 |
| 어바닉 64 분양가 | 5.21억에서5.40억확장 포함 0.09억에서 0.10억 추가 |
| 어바닉 55 분양가 | 4.61억에서 4.66억, 확장 포함 0.09억 추가 |
분석
동급끼리 맞추는 게 정직한 계산입니다. 규모도 사업 방식도 판박이인 동문디이스트 60이 3.58억에서 3.89억, 어바닉 64는 표시가만 5.21억에서 5.40억입니다. 같은 동네, 같은 체급의 1년 차 신축보다 1.4억 이상 높습니다. 확장까지 넣으면 간격은 1.5억을 넘습니다.
이안더부천에 기대는 독해도 가능은 합니다. 5.09억에서 5.34억이니 어바닉 64와 같은 줄입니다. 그런데 그쪽은 799세대에 부천역 접근성으로 값을 받는 단지입니다. 그 값을 150세대 나홀로가 그대로 받겠다는 게 이 가격표의 전제고, 시장은 그 전제를 계약 포기로 채점했습니다.
62세대 이탈이 그 채점표입니다. 접수는 무료지만 계약은 돈입니다. 접수를 채운 3월과 계약을 버린 4월 사이에 바뀐 건 없습니다. 다들 계약서 앞에서 이 비교를 다시 했을 뿐입니다.
| 비교단지 | 부천원미 동문디이스트602024년식 같은 원미동 가로주택 |
| 비교가치 | 3.58억에서 3.89억, 최근 12개월 13건 |
| 이번 분양가 | 645.21억에서 5.40억확장 포함5.30억에서 5.50억 |
| 안전마진 | 없음. 동급 신축 대비 1.4억 이상 비쌈 |
청약전략
청약자격
자격은 만 19세 이상 전국, 통장 무관입니다. 청약홈에서 접수하고 부동산원 무작위 추첨으로 당첨자와 동호수, 예비입주자 900%를 정합니다.
주의할 지점은 계약 이후입니다. 정규에서 경쟁이 발생했던 단지의 미계약분이라 계약하면 유주택으로 간주됩니다. 통장은 안 쓰지만 무주택 지위는 내려놓는 구조입니다.
무주택 지위의 값을 생각하면 이 조건은 가볍지 않습니다. 앞으로의 청약에서 특별공급과 가점제의 문이 닫힙니다. 이 동네 실거주 계획이 없다면 셈이 성립하지 않는 물량입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 부천 원미구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 1년, 2026.3.24 기산이고 2027.3.24까지 |
| 재당첨 제한 | 없음, 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
전매제한은 1년입니다. 최초 당첨자 발표일인 2026년 3월 24일 기산이라 2027년 3월 24일이면 풀립니다. 입주인 2028년 7월 전에 분양권 상태로 팔 수 있는 창이 1년 이상 열리는 셈입니다.
전매의 전제는 웃돈이든 본전이든 받아 줄 매수자입니다. 무순위 62세대가 이탈한 가격표를 분양권 시장에서 웃돈 붙여 받아 줄 이유는 찾기 어렵습니다. 출구는 제도상 열려 있고 시장에서는 좁습니다.
대출조건
계약금 5%에 1차 500만원 정액이라 초기 비용은 낮습니다. 64 기준 계약금 총액이 2,600만원대입니다.
중도금 60%는 이자후불제입니다. 대출 이자를 사업주체가 입주 전까지 대납하고 계약자가 입주 때 정산합니다. 금리가 확정돼 있지 않으니 정산액도 지금은 미지수입니다. 1회차는 2026년 9월 15일, 계약 두 달 뒤입니다.
잔금 35%는 2028년 7월입니다. 대출은 시세 기준으로 나옵니다. 인근 실거래가 분양가를 밑도는 단지라면 감정가가 분양가에 못 미칠 가능성, 그만큼 현금이 더 필요할 가능성까지 계산에 넣어야 합니다. 중도금 이자 정산액과 잔금 대출을 합친 총비용으로 동문디이스트 실거래와 한 번 더 대보는 것까지가 계약 전 숙제입니다.
전략
원미동 실수요라면 순서는 명확합니다. 1.4억 아래의 동문디이스트 실거래가 먼저입니다. 이미 지어진 같은 체급의 신축을 보고 나서도 이 가격표가 낫다는 판단이 서야 접수의 이유가 생깁니다.
역세권 대단지의 값을 낼 예산이라면 이안더부천 실거래인 62 기준 5.09억에서 5.34억이 그다음 비교 대상입니다. 같은 돈으로 2021년식 799세대에 바로 들어가는 선택지와, 2028년까지 기다려 150세대 신축을 받는 선택지의 대결입니다.
그래도 넣는다면 총액이 가장 가벼운 52, 4.37억까지입니다. 대신 계약 즉시 유주택 간주라는 값은 어느 타입이든 같이 치릅니다. 예비입주자를 900%까지 뽑는 물량이라 당첨권 바깥이라도 나중에 연락이 올 수 있는데, 예비 순번 앞에서 흔들리지 않으려면 오늘의 계산을 적어 두는 게 좋습니다.
주의사항
기재되지 않은 세부 사항은 최초 입주자모집공고문으로 확인하시면 됩니다. 마감재와 옵션, 세대 조건은 3월 최초 공고가 기준입니다.
계약이 발표 다음 날 현장에서 바로 진행됩니다. 7월 22일 발표, 23일 계약이라 생각할 시간이 하루뿐입니다. 접수 전에 이미 계약 여부까지 정해 두고 넣는 게 이 일정의 정직한 사용법입니다.
잔여 10세대의 층은 정해져 있습니다. 55는 3층에서 7층, 64A는 1층과 2층입니다. 추첨 배정이라 고를 수 없으니, 최저층이 걸려도 계약할 것인지를 미리 답해 두시면 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
