의정부역 센트럴 아이파크 조감도. 47층 3개동, 아파트 400세대와 오피스텔 156실 (분양 홈페이지)

APT margin 무순위 줍줍

7.16 줍줍! 의정부역 센트럴 아이파크 임의공급 21세대, 분양가 평면도 안전마진 (접수 5대 1, 계약은 미완)

APT margin, 2026.7.14 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 의정부동 253-19, 의정부역 센트럴 아이파크의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 16일 하루, 청약홈에서만 받고 잔여는 84 두 타입 21세대입니다.

이 단지는 숫자가 서로 싸우는 물건입니다. 4월 정규에서 84B는 141세대 중 70세대가 미달됐습니다. 6월 임의공급 1차는 84A가 4.93대 1, 84B가 2.27대 1로 접수를 넘겼습니다. 그런데 이번에 21세대가 다시 나왔습니다. 접수가 되는데 계약이 안 되는 단지, 그 간격을 봅니다.

청약개요

위치	의정부시 의정부동 253-19 일원 (의정부역 생활권)
구분	임의공급 (부동산원 무작위 추첨, 2차)
잔여	21세대 (84A 8, 84B 13)
분양가	84A 7.61억에서 8.14억, 84B 7.44억에서 7.96억 (층별)
자격	만 19세 이상, 통장 무관 (84A 유주택 간주, 84B 무주택 간주)
규제	비규제, 상한제 미적용, 전매 1년 (2026.4.15 기산), 거주의무 없음
시공	HDC현대산업개발, 47층 3개동 (아파트 400 + 오피스텔 156), 입주 2029.12
접수	2026.7.16 (하루), 발표 7.22, 계약 7.24

안전마진

위쪽 비교선은 대장입니다. 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬(2022년식, 2,473세대)의 85가 최근 8.40억에서 8.85억, 1층도 7.47억에 거래됩니다. 이번 분양가 84B 저층 7.44억은 대장 1층과 같은 값이고, 84A 최고층 8.14억은 대장 중위권보다 0.4억쯤 아래입니다. 이 줄만 보면 마진이 얇게나마 서 있습니다.

아래쪽 비교선이 문제입니다. 같은 의정부역 생활권의 49층 주상복합 힐스테이트 의정부역(2024년식)의 84는 최근 거래가 5.95억 한 건입니다. 같은 주상복합 체급의 신축이 6억 아래에서 거래된 기록이 있는데, 이 단지는 7억대 중후반을 부릅니다. 거래가 한 건뿐이라 시세로 못박을 수는 없지만, 방향은 무겁습니다.

접수 5대 1이 나오고도 미계약 21세대가 도는 건 이 두 비교선 사이에서 시장이 갈라져 있다는 뜻으로 읽힙니다. 계약금 10%와 발코니 1,900만원, 이자후불제까지 계약 조건이 가벼운 편도 아닙니다.

센트럴자이앤위브캐슬 85 (2022, 대장)	8.40억에서 8.85억 (1층 7.47억)
힐스테이트 의정부역 84 (2024, 주상복합)	5.95억 (최근 1건)
탑석센트럴자이 85 (용현동, 참고)	6.80억에서 7.90억
센트럴 아이파크 84B 분양가	7.44억에서 7.96억 (+확장 0.19억)
센트럴 아이파크 84A 분양가	7.61억에서 8.14억 (+확장 0.19억)

마진 판단 갈림. 대장 실거래보다는 아래, 동급 주상복합 실거래보다는 크게 위. 미계약 반복 이력

입지

의정부역과 의정부 구도심 상권을 끼는 입지가 이 단지의 본질입니다. 1호선과 의정부경전철 환승 생활권이고, 대형 상업시설 접근성은 의정부에서 가장 좋은 축입니다.

다만 저층부 상업시설과 오피스텔 156실이 섞인 복합 단지라, 400세대 아파트 입주민 기준의 커뮤니티와 관리 조건은 대단지와 다릅니다. 입주가 2029년 12월로 3년 반 뒤라는 점도 셈에 넣어야 합니다.

평면

84A 잔여는 8층에서 30층까지 고층대가 섞여 있고, 84B는 7층부터 37층까지 퍼져 있습니다. 층별 가격 차이가 타입당 0.5억 안팎이라 어느 호실이 배정되느냐가 셈을 바꿉니다. 배정은 무작위 추첨입니다.

발코니 확장이 1,900만원 안팎의 일괄 방식입니다. 84B가 정규에서 미달됐던 타입이라는 점, 84A는 경쟁이 붙었던 타입이라 유주택 간주가 걸린다는 점이 타입 선택의 갈림길입니다.

전략

전매 제한	1년 (2026.4.15 기산, 2027.4.15까지)
재당첨 제한	없음 (84A 유주택 간주, 84B 무주택 간주)
거주 의무	없음
계약	계약금 10%(1차 500만), 중도금 60% 이자후불제(1회차 2026.10.6), 잔금 30%

84B는 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지됩니다. 통장 이력에 흠 없이 의정부역 신축을 잡는 경로라는 점이 이 물량의 실질적인 장점입니다. 84A는 유주택 간주를 감수해야 하니 같은 값이면 이유가 하나 줄어듭니다.

잔금 시점이 2029년 12월이라 그 사이 금리와 의정부 공급이 변수입니다. 대장과의 간격을 믿고 들어가는 계산이라면, 저층 84B(7.44억)처럼 간격이 가장 넓은 호실에 걸리는 경우로 한정하는 게 안전합니다.

결론

판정 보류

대장 실거래와 대보면 얇은 마진이 서고, 동급 주상복합 실거래와 대보면 큰 마이너스가 나옵니다. 접수 5대 1과 미계약 21세대가 공존하는 이유가 바로 그 갈림입니다. 저희는 이 가격의 기준선을 주상복합 체급에 두는 쪽이 정직하다고 보지만, 근거 거래가 한 건뿐이라 못박지 않겠습니다. 들어간다면 무주택이 유지되는 84B 저층 배정을 받는 경우로 한정하고, 그 밖의 호실이면 접는 게 맞습니다. 판정은 보류입니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.