APT margin 무순위 줍줍
7.16 줍줍! 의정부역 센트럴 아이파크 임의공급 21세대, 분양가 평면도 안전마진, 접수는 5대 1인데 계약은 미완
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 의정부동 253-19, 의정부역 센트럴 아이파크의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 16일 하루 청약홈에서 받았고, 발표가 7월 22일, 계약은 7월 24일입니다. 잔여는 84 두 타입 21세대입니다.
이 단지는 숫자가 서로 싸우는 물건입니다. 4월 정규 1순위에서 단지 전체의 30% 이상이 주인을 못 찾았습니다. 그런데 지난달 임의공급에서는 84A가 4.93대 1, 84B가 2.27대 1로 접수를 넘겼습니다. 그리고 이번에 21세대가 다시 나왔습니다. 접수가 되는데 계약이 안 되는 단지, 그 간격이 이 글의 주제입니다.
가격표는 층별로 7.44억에서 8.14억입니다. 위로는 의정부 대장의 8억대 실거래가 있고, 아래로는 동급 주상복합의 5억대 실거래가 있습니다. 이 가격이 그 사이 어디에 서 있는지가 판단의 전부입니다.
청약개요
| 위치 | 의정부시 의정부동 253-19 일원의정부역 생활권이고 캠프 라과디아 반환부지 |
| 구분 | 임의공급2차부동산원 무작위 추첨으로 동호수를 배정하고 예비는900% |
| 잔여 | 21세대로 84A 8, 84B 13 |
| 분양가 | 84A7.61억에서 8.14억84B 7.44억에서 7.96억이고 층별이며 발코니 별도 |
| 자격 | 만 19세 이상 전국통장 무관이고 84A는 유주택 간주84B는 무주택 간주 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매 1년으로2026.4.15 기산거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 47층3개동아파트 400세대는 74A8084A16084B 160이며 오피스텔156실HDC현대산업개발 시공입주2029.12 |
| 일정 | 접수7.16 하루발표7.22계약7.24 하루 |
의정부역 센트럴 아이파크는 옛 미군기지 캠프 라과디아 반환부지에 들어서는 주거복합입니다. 지하 2층에서 지상 47층, 3개동에 아파트 400세대와 오피스텔 156실이 들어갑니다. 아파트는 74A 80세대, 84A 160세대, 84B 160세대 구성이고, 시공은 HDC현대산업개발, 입주는 2029년 12월 예정입니다.
정규 청약은 올해 4월이었습니다. 특별공급 소진율이 57%에 그쳤고, 4월 8일 1순위에서 74가 1.19대 1, 84A가 1.04대 1로 턱걸이, 84B는 미달됐습니다. 단지 전체로 30% 이상이 잔여로 남은 출발이었습니다.
그 뒤의 경로가 이 단지의 성격을 보여 줍니다. 본청약 뒤 무순위 1차에 141세대가 나왔고, 6월 임의공급 36세대 때는 계약금 500만원에 중도금 절반 무이자 조건까지 붙었다는 보도가 있습니다. 그 6월 접수가 84A 4.93대 1, 84B 2.27대 1이었습니다. 접수를 넘기고도 이번에 21세대가 다시 나온 겁니다.
이번 물량의 좌표는 이렇습니다. 84A 8세대는 101동 2호와 3호 라인의 8층에서 30층, 84B 13세대는 101동 1호와 5호, 102동 1호 라인의 7층에서 37층입니다. 층별 가격 차이가 타입당 0.5억 안팎이라 어느 호실이 배정되느냐가 셈을 바꿉니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 두 타입은 84A 전용 84.8422와 84B 전용 84.7200입니다. 47층 타워의 국민평형이라 같은 타입 안에서도 층과 향의 체감 차이가 큰 구조입니다. 84A는 정규에서 경쟁이 붙었던 타입이고, 84B는 미달됐던 타입이라는 이력 차이가 자격 조건까지 가릅니다. 뒤의 청약자격에서 다시 짚습니다.
층 분포는 넓게 퍼져 있습니다. 84A가 802호부터 3002호까지, 84B가 701호부터 3701호까지라 저층 걱정은 크지 않은 대신, 최고 0.5억의 층별 가격 차이를 추첨으로 받는 구조입니다. 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다.
발코니 확장은 별도이고 보도 기준 1,700만원에서 1,940만원입니다. 확장 없이 쓰기 어려운 요즘 평면 사정을 감안하면 사실상 가격표에 얹고 계산해야 하는 금액입니다.
저층부 상업시설과 오피스텔 156실이 한 단지에 동거한다는 점도 계산 항목입니다. 400세대 아파트 기준의 커뮤니티와 관리비 조건은 같은 값의 대단지와 다릅니다. 견본주택은 의정부동 240-44에 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가, 8세대 | 7에서 9층7.61억10에서 15층7.77억16에서 19층7.89억21에서 29층8.02억30층 이상8.14억 |
| 84B 층별 분양가, 13세대 | 7에서 9층7.44억10에서 15층7.60억16에서 19층7.72억21에서 29층7.84억30층 이상7.96억 |
| 발코니 확장, 별도 | 약 1,700만원에서 1,940만원, 보도 기준 |
| 납부 일정 | 계약금 10%로 1차 500만 계약 시2차 30일 내중도금 60% 이자후불제 6회로 1회차2026.10.6잔금 30% 입주지정기간 |
| 84 평균 분양가 | 가중평균 약 7.908억, 보도 기준 |
가격표는 층별 5단입니다. 84B가 7층 7.44억에서 37층 7.96억, 84A가 8층대 7.61억에서 30층 8.14억입니다. 보도 기준 84 가중평균이 7.908억이니, 의정부에서 8억을 부르는 신규 분양이라는 게 이 단지의 자리매김입니다.
발코니 확장을 얹으면 실부담이 7.6억대에서 8.3억대로 올라갑니다. 층과 확장의 조합에 따라 같은 추첨 안에서 계산서가 0.7억 가까이 벌어지는 셈입니다.
납부는 계약금 10%로 시작합니다. 1차가 500만원 정액이고 나머지가 계약 후 30일 안이라, 84B 저층 기준으로도 첫 달에 7,400만원이 나갑니다.
중도금과 잔금의 시간표는 아래 대출조건에서 따로 적습니다. 계약부터 잔금까지 3년 반짜리 자금표라, 오늘의 가격만큼 그 사이의 금리 경로도 변수입니다.
입지조건
의정부역과 의정부 구도심 상권을 끼는 입지가 이 단지의 본질입니다. 공식 안내 기준 의정부역까지 도보 약 7분, 1호선과 의정부경전철 환승 생활권이고, 대형 상업시설 접근성은 의정부에서 가장 좋은 축입니다.
미군기지 반환부지 개발이라는 자리의 성격도 있습니다. 구도심 한복판에 남아 있던 빈 땅이 47층 타워로 바뀌는 것이라, 단지 자체가 일대 스카이라인의 새 기준이 됩니다.
다만 이 생활권의 신축 공급이 이 단지 하나가 아닙니다. 의정부동 일대에 소규모 주상복합이 잇따라 들어서며 미분양이 쌓여 온 시장이고, 입주가 2029년 12월로 3년 반 뒤라는 점도 셈에 넣어야 합니다.
호재
호재의 중심은 GTX-C입니다. 의정부역 정차 노선으로, 사업 지연 끝에 올해 4월 중재를 거쳐 실착공에 들어갔습니다. 다만 완공은 2031년 이후로 전망됩니다. 이 단지 입주인 2029년 12월보다 늦을 공산이 크니, 입주 시점의 교통은 여전히 1호선과 경전철이라는 전제로 계산해야 합니다.
반대쪽 재료는 미분양입니다. 의정부 미분양은 올해 4월 말 907세대로 몇 달째 정체 중이고, 의정부동의 소규모 주상복합 난립이 원인으로 지목된다는 보도가 있습니다. 신축이 귀해서 오르는 동네가 아니라, 신축끼리 손님을 나누는 동네라는 뜻입니다.
저희 계산은 이번에도 실거래까지만입니다. GTX 개통 후의 의정부는 그때의 실거래가 말해 줄 일입니다.
비교단지
위쪽 비교선은 대장입니다. 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬은 2022년식 2,473세대이고, 85는 최근 12개월 실거래 34건이 1층 7.20억에서 8.85억 사이에 있습니다. 최근 석 달만 봐도 기준층이 8.27억에서 8.85억이고, 1층도 5월에 7.47억에 팔렸습니다. 이번 분양가 84B 저층 7.44억은 대장 1층과 같은 값이고, 84A 최고층 8.14억은 대장 기준층 몸통보다 0.4억쯤 아래입니다. 이 줄만 보면 마진이 얇게나마 서 있습니다.
아래쪽 비교선이 문제입니다. 같은 의정부역 생활권의 49층 주상복합, 2024년식 힐스테이트 의정부역의 84는 최근 12개월 거래가 단 1건, 올해 6월 14층 5.95억입니다. 같은 주상복합 체급의 신축이 6억 아래에서 거래된 기록이 있는데, 이 단지는 7억대 중후반을 부릅니다. 보도에서도 인근 스카이자이와 힐스테이트 84가 6억 이하, 더샵 링크시티는 8억 초과로 신축들 사이 가격이 갈라져 있다는 구도가 지적됐습니다.
참고 좌표로 2021년식 용현동 탑석센트럴자이의 85가 12개월 41건, 6.49억에서 7.90억에 거래됩니다. 의정부 신축의 몸통이 6억대 중후반에서 7억대 초반이라는 얘기이고, 이번 가격표는 그 위에서 시작합니다.
| 센트럴자이앤위브캐슬 85, 2022년식 2,473세대 대장 | 12개월34건7.20억에서 8.85억이고 최근 기준층은8.27억에서 8.85억1층7.47억 |
| 힐스테이트 의정부역 84, 2024년식 49층 주상복합 | 5.95억, 12개월 1건이고 2026.6, 14층 |
| 탑석센트럴자이 85, 2021년식 용현동 참고 | 12개월 41건, 6.49억에서 7.90억 |
| 센트럴 아이파크 84B 분양가 | 7.44억에서 7.96억이고 확장 포함이면 약 0.17억에서 0.19억 추가 |
| 센트럴 아이파크 84A 분양가 | 7.61억에서 8.14억이고 확장 포함이면 약 0.17억에서 0.19억 추가 |
분석
두 비교선을 다 놓고 잽니다. 대장 위브캐슬 기준이면 이번 84B 저층인 7.44억은 대장 1층 실거래와 같은 값에 2029년 신축을 받는 그림입니다. 기준층끼리 견줘도 0.4억에서 0.8억 아래라, 3년 반 뒤 신축이 대장 시세만 따라와 준다면 셈이 성립합니다.
동급 주상복합 기준이면 그림이 뒤집힙니다. 힐스테이트 의정부역의 5.95억과 견주면 이번 가격표는 1.5억에서 2.2억 위입니다. 거래가 한 건뿐이라 시세로 못박을 수는 없지만, 방향은 무겁습니다. 400세대 주상복합이 2,473세대 브랜드 대단지의 시세를 기준 삼을 수 있느냐는 질문이기도 합니다.
접수 5대 1이 나오고도 미계약 21세대가 도는 건 이 두 비교선 사이에서 시장이 갈라져 있다는 뜻으로 읽힙니다. 계약금 10%에 발코니, 이자후불 이자까지 계약 조건이 가벼운 편도 아니고, 의정부동 미분양 907세대가 그 배경에 깔려 있습니다.
| 비교단지 | 센트럴자이앤위브캐슬 85, 2022년식2,473세대힐스테이트 의정부역 84, 2024년식 주상복합 |
| 비교가치 | 대장 기준층8.27억에서 8.85억동급 주상복합 5.95억,1건 |
| 이번 분양가 | 84B7.44억에서 7.96억84A 7.61억에서 8.14억이고 확장 별도 |
| 안전마진 | 판단 갈림대장 대비로는 0.4억에서 0.8억 아래이고 동급 주상복합 대비로는 1.5억 이상 위 |
청약전략
청약자격
자격은 넓게 열려 있었습니다. 공고일인 7월 14일 기준 국내 거주 성인이면 통장 유무도, 주택 소유도, 거주 지역도 가리지 않았습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자에게도 문이 열린 임의공급 표준 자격입니다.
핵심은 타입별 자격 갈림입니다. 84A는 정규에서 경쟁이 발생했던 미계약분이라 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 84B는 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지됩니다. 통장 이력에 흠 없이 의정부역 신축을 잡는 경로라는 점이 84B의 실질적인 장점입니다.
당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이고, 예비입주자를 공급 세대수의 900%인 189명까지 뽑습니다. 계약일에 당첨자 계약이 끝나면 예비순번 순서대로 현장에서 동호 배정과 계약이 바로 이어집니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 의정부시 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 1년최초 발표 2026.4.15 기산으로2027.4.15까지 |
| 재당첨 제한 | 없음, 84A는 유주택 간주이고 84B는 무주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항은 가볍습니다. 비규제에 상한제 미적용, 거주의무 없음이고, 전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 1년이라 내년 4월 15일이면 풀립니다. 입주 전 분양권 전매의 출구가 서류상으로는 일찍 열리는 셈입니다.
의정부시는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출을 의무화하고 있습니다. 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 미비로 생기는 과태료는 계약자 책임이라고 공고문에 명시돼 있습니다.
대출조건
중도금 60%는 이자후불제 여섯 번입니다. 1회차 2026년 10월 6일부터 2029년 7월 6일까지 이어지고, 이자는 입주 때 정산됩니다. 6월 임의공급 때 보도됐던 중도금 절반 무이자 같은 조건은 이번 공고문에는 없습니다.
사업주체가 은행을 붙여 주는 물량이 아닙니다. 중도금 여섯 번의 조달은 계약자 몫이고, 이용 가능한 은행과 한도는 계약 전에 직접 확인해 둘 부분입니다. 84A 상층이면 계약 첫 달에만 8,100만원대가 나가는 일정이기도 합니다.
잔금 30%는 2029년 12월입니다. 비규제지역이라 입주 시점 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열리지만, 3년 반 뒤의 금리와 심사를 오늘 확정할 수는 없습니다. 후불 이자 정산액까지 포함한 입주 시점 필요 현금을 미리 계산해 두시면 좋겠습니다.
전략
들어간다면 84B가 먼저입니다. 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지되고, 가격도 84A보다 층별로 0.17억씩 쌉니다. 같은 값이면 유주택 간주를 감수할 이유가 하나 줄어드는 쪽을 고르는 게 순서입니다.
층 배정이 다음 관문입니다. 대장과의 간격을 믿고 들어가는 계산이라면, 저층 84B인 7.44억처럼 간격이 가장 넓은 호실에 걸리는 경우로 한정하는 게 안전합니다. 30층대가 걸리면 8억 안팎, 대장 기준층 실거래와 같은 줄에서 시작하게 됩니다.
잔금 시점이 2029년 12월이라 그 사이 금리와 의정부 공급이 변수입니다. 미분양 907세대가 소화되는 속도, 의정부동 주상복합들의 입주 성적이 이 분양권의 3년 반을 결정합니다. 발표일 전에 자금표와 함께 그 시나리오까지 정리해 두시면 좋겠습니다.
주의사항
이 공고는 2026년 3월 26일 최초 공고인 주택관리번호 2026000055를 준용합니다. 공급가격 외의 세부 조건과 유의사항은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해 볼 부분입니다.
계약이 7월 24일 금요일 10시부터 13시, 세 시간입니다. 장소는 의정부동 240-44 견본주택이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 확인이 필요합니다. 예비입주자는 같은 날 13시까지 입장을 마쳐야 동호 배정을 받습니다.
당첨 결과는 따로 통지되지 않으니 발표일인 7월 22일에 청약홈에서 직접 확인해 보시는 편이 좋습니다. 문자 안내에 링크는 없습니다. 기간 내 미계약은 당첨 포기로 처리되고 이의를 제기할 수 없습니다.
결론
판정 보류
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
