APT margin 무순위 줍줍
7.16 줍줍! 풍무역 롯데캐슬 시그니처 임의공급 13세대, 분양가 평면도 안전마진 (전매가 풀린 신축)
안녕하세요, APT margin입니다. 김포 풍무동, 풍무역 롯데캐슬 시그니처의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 16일 하루, 청약홈에서 통장 없이 받고 잔여는 84 두 타입 13세대입니다.
작년 4월 정규 청약이 평균 0.76대 1이었던 단지입니다. 5월 임의공급 1차는 6세대였는데 이번에 13세대로 오히려 늘었습니다. 1차에 나왔던 106동 호실 셋이 이번 명단에 그대로 다시 있는 걸 보면, 계약까지 갔다가 풀린 물량이 섞였다는 얘기입니다.
청약개요
| 위치 | 김포시 풍무동 30-1 일원 |
| 구분 | 임의공급 (부동산원 무작위 추첨, 2차) |
| 잔여 | 13세대 (84A 7, 84B 6) |
| 분양가 | 84A 7.20억에서 7.59억, 84B 7.18억에서 7.65억 (층별) |
| 자격 | 만 19세 이상 전국, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 기간 도과 (즉시 전매 가능), 거주의무 없음 |
| 시공 | 롯데건설, 9개동 720세대, 입주 2028.07 |
| 접수 | 2026.7.16 (하루), 발표 7.22, 계약 7.25 |
안전마진
풍무동에는 2020년 이후 입주한 대단지가 없습니다. 그래서 비교선은 구축 대장입니다. 풍무센트럴푸르지오(2018년식, 2,467세대)의 85가 최근 6.70억에서 7.69억, 중위로 7.1억대에 거래됩니다. 풍무푸르지오센트레빌은 6.53억에서 7.08억, 걸포동 한강메트로자이(2020년식)는 5.90억에서 7.13억입니다.
이번 분양가 7.18억에서 7.65억은 딱 센트럴푸르지오 거래대입니다. 8년 차 구축 가격으로 2028년 입주 신축을 사는 구조라, 표시가만 보면 계산이 서는 편입니다. 문제는 발코니 확장 3,800만원입니다. 확장을 넣는 순간 실부담이 7.56억에서 8.03억이 되고, 이건 풍무 실거래 최고선(7.69억) 위로 올라갑니다.
정규 0.76대 1과 잔여 증가는 시장이 이 실부담 기준으로 계산했다는 정황입니다. 신축 프리미엄을 얼마로 쳐 주느냐가 이 단지의 전부입니다.
| 풍무센트럴푸르지오 85 (2018, 구축 대장) | 6.70억에서 7.69억 |
| 풍무푸르지오센트레빌 85 (2018) | 6.53억에서 7.08억 |
| 한강메트로자이 85 (2020, 걸포동) | 5.90억에서 7.13억 |
| 롯데캐슬 84 표시 분양가 | 7.18억에서 7.65억 |
| 롯데캐슬 84 확장 포함 실부담 | 7.56억에서 8.03억 |
입지
김포골드라인 풍무역 생활권에 풍무동 학군과 상권을 그대로 쓰는 자리입니다. 풍무는 김포에서 생활 인프라가 안정된 축이고, 720세대면 단지 체급도 충분합니다.
다만 골드라인 혼잡이라는 김포 공통의 조건은 그대로입니다. 사우동 풍무역세권 도시개발에서 2028년 이후 수천 세대가 뒤따라 입주하는 일정이라, 신축 희소성이 오래가지 않는 동네이기도 합니다.
평면
84A 잔여 7세대는 106동 4층부터 14층, 84B 6세대는 107동과 109동에 4층부터 26층까지 있습니다. 저층 4층이 양쪽 다 7.2억 아래(84A 7.20억, 84B 7.18억)라 간격이 가장 넓은 호실입니다.
동호수는 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다. 저층이 걸리면 계산이 서고 고층이 걸리면 최고선을 넘는, 배정 운이 마진을 정하는 물량입니다.
전략
| 전매 제한 | 기간 도과 (최초 발표 2025.4.8 기산 6개월, 즉시 전매 가능) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 계약 | 계약금 5%(1차 1,000만), 중도금 60%(1에서 3차 30%가 2026.10.15 일괄, 무이자 여부 미확인), 잔금 35% |
계약금 5%에 1차 1,000만원 정액인데, 중도금 1회차부터 3회차까지 30%가 올해 10월 15일에 일괄로 돌아옵니다. 계약 석 달 만에 2억 이상을 조달하는 속도라 자금 계획이 먼저입니다. 중도금 무이자 여부는 공고문에 없어 계약 전 확인이 필요합니다.
전매제한이 이미 끝난 상태로 나오는 물량이라는 게 이 단지만의 조건입니다. 다만 계약하면 유주택 간주라 통장 셈이 있는 무주택자에게는 비싼 카드입니다. 풍무에 계속 살 실수요가 저층 확장 없이 접근하는 경우라면 구축 대장 가격으로 신축을 받는 계산이 성립합니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
