APT margin 무순위 줍줍
7.16 줍줍! 풍무역 롯데캐슬 시그니처 임의공급 13세대, 분양가 평면도 안전마진, 전매가 풀린 신축
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 풍무동, 풍무역 롯데캐슬 시그니처의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 16일 하루 청약홈에서 통장 없이 받았고, 발표가 7월 22일, 계약은 7월 25일입니다. 잔여는 84 두 타입 13세대입니다.
작년 4월 정규 청약이 평균 0.76대 1이었던 단지입니다. 지난 5월 임의공급 1차는 6세대였는데 이번에 13세대로 오히려 늘었습니다. 1차에 나왔던 106동 호실 셋이 이번 명단에 그대로 다시 있는 걸 보면, 계약까지 갔다가 풀린 물량이 섞였다는 얘기입니다.
가격표는 2025년 3월 최초 공고에서 움직이지 않았습니다. 84 기준 7.18억에서 7.65억, 풍무 구축 대장의 실거래와 같은 줄입니다. 여기까지는 계산이 서는 그림인데, 발코니 확장 3,800만원이 그 계산을 흔듭니다. 아래에서 층별로 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 김포시 풍무동 30-1 일원 |
| 구분 | 임의공급2차부동산원 무작위 추첨으로 동호수를 배정하고 예비는900% |
| 잔여 | 13세대로 84A 7, 84B 6 |
| 분양가 | 84A7.20억에서 7.59억84B 7.18억에서 7.65억이고 층별이며 발코니 3,800만 별도 |
| 자격 | 만 19세 이상 전국통장 무관이고 계약 시 유주택 간주 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매제한 기간이 도과해 즉시 전매 가능거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 4층에서 지상 최고 28층 9개동 720세대로65 4017512184198롯데건설 시공입주2028.07 |
| 일정 | 접수7.16 하루발표7.22계약7.25 하루 |
풍무역 롯데캐슬 시그니처는 지하 4층에서 지상 최고 28층, 9개동 720세대입니다. 시공은 롯데건설, 사업주체는 시행수탁자 무궁화신탁과 시행위탁자 풍무이엔씨입니다. 원래 지역주택조합으로 출발했다가 조합 해산 뒤 민간사업으로 전환된 이력이 있고, 착공은 2025년 4월, 입주는 2028년 7월 예정입니다.
평형 구성이 특이합니다. 전용 65가 401세대로 단지의 몸통이고, 75가 121세대, 84는 198세대뿐입니다. 국민평형이 오히려 희소 타입인 단지에서 그 84만 13세대가 남았습니다.
분양 성적표는 무겁습니다. 최초 공고가 2025년 3월 21일이었고, 특별공급이 0.3대 1, 1순위는 612가구 모집에 468건이 들어와 평균 0.76대 1이었습니다. 5개 타입에서 153가구가 미달됐고, 그해 9월 말 기준으로도 미분양 197가구가 남아 있다는 보도가 있었습니다. 올해 5월 임의공급 1차에서 6세대가 나왔는데 이번 2차는 13세대입니다. 1차 명단에 있던 106동 호실들이 다시 등장한 걸 보면, 계약까지 갔다가 풀린 물량이 섞였습니다.
물량 구성은 이렇습니다. 84A 7세대는 전부 106동 1호 라인으로 4층부터 13층 사이인 401, 701, 801, 901, 1101, 1201, 1301호입니다. 84B 6세대는 106동 1402호, 107동 402호와 1702호, 2602호, 109동 402호와 502호로 4층부터 26층까지 퍼져 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번에 나온 두 타입은 84A 전용 84.7914와 84B 전용 84.9920입니다. 국민평형 두 종이고, 안내되는 평면은 모두 확장형 기준입니다. 뒤집으면 확장 없이는 전시된 그 집이 아니라는 뜻이기도 합니다.
층 분포가 두 타입의 성격을 가릅니다. 84A는 106동 1호 라인 4층에서 13층 사이라 중저층대 묶음입니다. 84B는 4층 두 세대인 107동과 109동부터 26층까지 걸쳐 있어 어느 호실이 걸리느냐에 따라 가격이 0.47억 벌어집니다. 호실은 고르는 게 아니라 부동산원 추첨으로 받습니다.
발코니 확장은 3,800만원 별도입니다. 계약 시 380만원, 잔금 3,420만원은 입주지정일에 냅니다. 84 확장비로는 수도권에서도 무거운 축입니다. 추가 유상옵션의 품목과 가격은 이번 공고문에 없고 최초 공고문을 참조하라고 안내돼 있습니다.
저층이 걸리면 계산이 서고 고층이 걸리면 최고선을 넘는, 배정 운이 마진을 정하는 물량입니다. 이 구조는 아래 가격표에서 그대로 드러납니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가, 7세대 | 4층7.20억7층에서 9층7.44억11층에서 13층7.59억 |
| 84B 층별 분양가, 6세대 | 4층7.18억5층7.34억14층7.41억17층7.57억26층7.65억 |
| 발코니 확장, 별도 | 3,800만원으로 계약 시380만잔금 3,420만은 입주지정일 |
| 납부 일정 | 계약금 5%로 1차 1,000만 계약 시2차 15일 내중도금 60% 6회로 1에서 3차 30%가2026.10.15 일괄4차2027.4.155차2027.8.176차2027.12.15잔금35% |
| 중도금 금융조건 | 이자후불제이고 무이자는 아니며 이자는 입주 시 정산 |
층별 표를 그대로 옮기면 84A가 4층 7.20억에서 11층 이상 7.59억, 84B가 4층 7.18억에서 26층 7.65억입니다. 최저와 최고의 간격이 0.47억이니, 같은 추첨에 넣어도 받는 계산서가 호실마다 다릅니다.
실부담은 확장을 넣어야 완성됩니다. 3,800만원을 얹으면 7.56억에서 8.03억입니다. 표시가와 실부담 사이의 이 0.38억이 이 단지 판단의 갈림길인데, 아래 분석에서 실거래와 맞춰 봅니다.
납부 속도도 가격표의 일부입니다. 계약금은 5%에 1차 1,000만원 정액으로 가볍게 시작하지만, 중도금 1차부터 3차까지 30%가 올해 10월 15일에 한꺼번에 돌아옵니다. 84 기준 2.2억 안팎을 계약 석 달 만에 조달하는 일정입니다.
중도금은 이자후불제입니다. 무이자가 아니라, 이자를 사업주체가 대납했다가 입주 때 계약자가 정산하는 방식입니다. 금리에 따라 수백만원대 비용이 잔금 고지서에 함께 붙는 셈이니 총액 계산에 넣어야 합니다.
입지조건
단지 이름과 실제 거리는 구분해서 보시는 편이 좋습니다. 김포골드라인 풍무역까지 약 1.1킬로미터, 도보 13분에서 15분입니다. 역 이름을 단 단지지만 초역세권은 아니고, 걷거나 버스로 잇는 역세 생활권입니다.
대신 생활 동선은 짧습니다. 신풍초가 300에서 600미터로 단지 코앞이고, 홈플러스가 인접해 장보기가 걸어서 해결됩니다. 풍무동 기존 아파트촌의 학원가와 병원을 그대로 쓰니, 신축 택지가 치르는 초기 공백기가 없습니다.
감점 요인도 그대로 적습니다. 단지에서 300미터 안팎에 공동묘지가 있어 일부 동의 조망에 걸리고, 김포공항 항공기 소음 영향권이라는 지적이 분양 때부터 있었습니다. 2량짜리 골드라인의 출근 혼잡은 풍무역도 예외가 아닙니다.
호재
재료 자체는 많습니다. GTX-D가 2025년 7월 예비타당성조사를 통과했고, 서울 지하철 5호선 김포 연장도 올해 3월 예타 문턱을 넘었습니다. 골드라인은 증차가 진행 중이고, 단지 옆으로는 풍무역세권 도시개발사업 6,900세대가 예정돼 있습니다.
전부 방향은 플러스지만 시간표가 깁니다. 예타 통과는 착공까지도 몇 해가 걸리는 단계이고, 풍무역세권 6,900세대는 교통과 상권을 키우는 재료인 동시에 이 단지 신축 희소성을 지우는 공급이기도 합니다.
그래서 이 글의 계산에는 어느 쪽도 넣지 않았습니다. 지금 찍혀 있는 실거래만 씁니다.
비교단지
풍무동에는 2020년 이후 입주한 대단지가 없습니다. 그래서 비교선은 구축 대장입니다. 풍무센트럴푸르지오는 2018년식 2,467세대이고, 85는 최근 12개월 실거래가 92건 쌓여 있습니다. 중위가 6.90억이고, 지난달에만 3층 6.70억에서 22층 7.69억까지 8건이 거래됐습니다. 12개월 최고가는 올해 3월 17층의 7.80억입니다.
옆 단지들도 결이 같습니다. 2016년식 풍무푸르지오센트레빌의 85가 88건에 중위 6.50억입니다. 2020년식 걸포동 한강메트로자이는 2단지 기준 49건에 중위 6.69억, 상단이 올해 5월 33층 7.13억입니다.
이번 분양가 7.18억에서 7.65억은 딱 센트럴푸르지오 거래대입니다. 8년 차 구축 가격으로 2028년 입주 신축을 사는 구조라, 표시가만 보면 계산이 서는 편입니다.
| 풍무센트럴푸르지오 85, 2018년식 2,467세대 구축 대장 | 12개월92건중위 6.90억이고 2026.6에6.70억에서 7.69억12개월 최고7.80억 |
| 풍무푸르지오센트레빌 85, 2016년식 | 12개월 88건, 중위 6.50억 |
| 한강메트로자이 85, 2020년식 걸포동 | 2단지 49건 중위6.69억상단 7.13억으로2026.533층 |
| 롯데캐슬 84 표시 분양가 | 7.18억에서 7.65억 |
| 롯데캐슬 84 확장 포함 실부담 | 7.56억에서 8.03억 |
분석
비교가치는 센트럴푸르지오 85의 중위 6.90억, 상단 7.69억에서 7.80억입니다. 이번 표시가 7.18억에서 7.65억은 그 분포의 몸통과 상단 사이에 들어갑니다. 저층 4층인 7.18억, 7.20억이라면 구축 대장 중위보다 0.3억쯤 위에서 2년 뒤 신축을 받는 셈이니 실수요 계산이 성립합니다.
문제는 발코니 확장 3,800만원입니다. 확장을 넣는 순간 실부담이 7.56억에서 8.03억이 되고, 상단 호실은 풍무 실거래 12개월 최고가인 7.80억을 넘어섭니다. 하단 호실도 대장 중위와의 간격이 0.66억으로 벌어집니다. 2028년 입주까지 풍무 시세가 그만큼 올라 줘야 본전인 자리가 절반입니다.
흐름 하나는 이 단지 편입니다. 분양하던 작년 상반기에 센트럴푸르지오 85가 6.45억에서 7.25억이었는데, 지금은 상단이 7.69억에서 7.80억까지 올라왔습니다. 시장이 가격표 쪽으로 다가온 셈입니다. 그런데도 정규 0.76대 1의 잔여가 아직 도는 건, 시장이 표시가가 아니라 확장 포함 실부담으로 계산하고 있다는 정황입니다. 8년 차 구축과 2년 뒤 신축의 간격, 즉 신축 프리미엄을 얼마로 쳐 주느냐가 이 단지의 전부입니다.
| 비교단지 | 풍무센트럴푸르지오852018년식 2,467세대 구축 대장 |
| 비교가치 | 중위6.90억상단7.69억에서 7.80억최근 12개월92건 |
| 이번 실부담, 확장 포함 | 7.56억에서 8.03억이고 표시가는 7.18억에서 7.65억 |
| 안전마진 | 없음표시가는 대장 거래대이고 확장 포함 상단은 실거래 최고선 위 |
청약전략
청약자격
자격 문턱은 낮습니다. 공고일인 7월 14일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 되고, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 신청할 수 있습니다. 청약통장은 안 보고, 거주지 제한도 없고, 유주택자도 넣을 수 있습니다.
대신 계약의 값이 있습니다. 84A와 84B 모두 최초 공고에서 경쟁이 발생했던 미계약분이라, 계약을 체결하고 분양권을 쥐는 순간 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 통장 셈이 남아 있는 무주택자에게는 비싼 카드입니다.
신청은 1인 1건이고 2건 이상 넣으면 전부 무효입니다. 당첨자 선정과 동호수 배정, 그리고 공급 세대수의 900%인 117명까지 뽑는 예비입주자 선정이 전부 부동산원 무작위 추첨입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 김포시 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 기간 도과. 최초 발표 2025.4.8부터 6개월이라 즉시 전매 가능 |
| 재당첨 제한 | 없음, 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 표가 이 물량의 세일즈 포인트입니다. 비규제에 상한제 미적용, 거주의무 없음이고, 전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2025년 4월 8일로부터 6개월이라 이미 끝났습니다. 계약 직후부터 분양권 상태로 팔 수 있는, 시장에서 드문 조건입니다.
전매가 열려 있다고 값까지 보장되는 건 아닙니다. 분양권을 받아 줄 매수자가 치를 돈은 결국 옆 단지 실거래가 정합니다. 표시가가 구축 대장 거래대인 물건의 웃돈 여력은 크지 않다고 보는 게 정직합니다.
김포시는 실거래 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출 의무가 있습니다. 이 물량은 전 호실이 해당되고, 계약 후 30일 안에 부동산 거래신고까지 마쳐야 합니다.
대출조건
사업주체의 대출 알선 문구는 공고문에 없습니다. 중도금 60%는 이자후불제라 이자가 사라지는 게 아니라 입주 때 정산으로 밀리는 구조이고, 조달 자체는 계약자 몫입니다. 대출 실행 가능 여부와 금리는 계약 전에 은행에서 확인해 두는 게 순서입니다.
흐름을 놓고 보면 올해 10월의 30% 고비를 넘긴 뒤에도 4차부터 6차가 2027년에 넉 달 간격으로 이어지고, 잔금 35%는 2028년 7월 입주지정일에 몰립니다. 계약금부터 잔금까지 2년 안에 총액의 전부가 지나가는 일정입니다.
입주 때는 비규제 기준으로 집값의 70% 선까지 주택담보대출이 열리는 게 통례입니다. 8억 안팎 실부담이면 대출 상한이 5.6억 수준이고, 나머지는 개인 DSR과 그때 금리의 함수입니다. 이자후불 정산액까지 넣은 입주 시점 현금 계획이 계약서 도장보다 먼저입니다.
전략
순서는 자금표부터입니다. 계약금 1,000만원은 가볍지만 10월 15일의 2.2억이 진짜 관문입니다. 이 날짜에 답이 없으면 당첨은 의미가 없습니다.
다음은 배정 시나리오입니다. 저층 4층인 84B 7.18억, 84A 7.20억이 걸리면 대장 중위와의 간격이 가장 좁은 채로 신축을 받고, 26층인 7.65억이 걸리면 확장 포함 8.03억으로 풍무 최고 실거래 위에서 시작합니다. 추첨이라 고를 수 없으니, 고층이 걸려도 계약할지를 발표 전에 정해 두는 게 맞습니다.
풍무에 계속 살 실수요이고 확장 포함 총액으로도 계산이 서는 가구라면 검토할 수 있습니다. 그 계산이 서지 않는다면, 같은 돈으로 이미 입주한 센트럴푸르지오 기준층 실거래인 중위 6.90억이 먼저 보이는 선택지입니다.
주의사항
이 공고는 2025년 3월 21일 최초 공고인 주택관리번호 2025000076을 준용합니다. 유상옵션 품목과 가격, 단지 세부 여건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해 볼 부분입니다.
계약이 7월 25일 토요일 10시부터 12시, 딱 두 시간입니다. 장소는 풍무동 36-8 견본주택이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 온라인 이체를 준비해 두시는 편이 좋습니다. 1일 이체 한도를 미리 풀어 두고, 입금 시 동호수와 계약자 성명을 기재하는 것까지가 절차입니다.
당첨 결과는 유선이나 서면으로 따로 통지되지 않습니다. 안내 문자에는 링크가 없으니 링크 달린 문자는 스미싱으로 보고, 발표일인 7월 22일에 청약홈에서 직접 확인해 보시는 편이 좋습니다. 정해진 기간에 계약하지 않으면 당첨 포기로 간주됩니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
