APT margin 청약 가이드
스트레스 DSR 3단계와 내 대출한도
기준금리와 무관하게 대출한도가 줄어드는 이유, 청약 당첨 후 자금계획이 먼저인 이유를 파악합니다.
DSR이란 무엇인가
DSR은 연소득 대비 1년 원리금 상환액의 비율을 뜻합니다. 은행권 기준 DSR 한도는 일반적으로 40%입니다. 예를 들어 연소득이 5천만 원이면 연 원리금 합계는 2천만 원 이하여야 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 나머지 부채(자동차 할부, 신용대출)도 함께 계산되므로 주택담보대출만으로는 40%를 다 쓸 수 없습니다.
이 40% 기준은 고정값이 아닙니다. 은행마다 다르고, 금융통화위원회의 통제 정책에 따라 변합니다. 2026년 현재 대부분 은행이 40%를 상한선으로 운영하고 있지만, 더 보수적인 기준을 적용하는 경우도 있습니다. 청약에 당첨된 후 잔금을 내기 전에 반드시 자신의 DSR 한도를 정확히 확인해야 합니다.
스트레스 DSR은 왜 생겼나
현재 금리가 낮다고 해서 대출금을 마음껏 빌릴 수는 없습니다. 금리가 언젠가 올라갈 가능성이 있기 때문입니다. 스트레스 DSR은 이 위험을 미리 반영하는 방식입니다. 현재 금리에 추가 금리(가산금리)를 얹어서 계산하므로, 미래에 금리가 올라도 상환 부담을 견딜 수 있는지 미리 확인하는 것입니다.
예를 들어 현재 기준금리가 2.5%인데, 은행이 미래 금리를 3.5%로 가정하고 대출한도를 계산한다면, 실제 부담은 현재보다 훨씬 무겁게 평가됩니다. 이렇게 보수적으로 계산하면 당신이 받을 수 있는 대출액은 더 줄어듭니다. 스트레스 DSR이 높을수록(가산금리가 클수록) 대출 가능 금액은 더 작아집니다.
2026년 3단계 가산금리 체계
2026년 현재 많은 은행이 LTV(주택가격 대비 대출액)에 따라 3단계 스트레스 DSR을 운영합니다. LTV가 낮을수록(자기자본이 많을수록) 가산금리는 작고, LTV가 높을수록(은행 돈을 많이 빌릴수록) 가산금리는 커집니다. 예를 들어 LTV 60% 이하면 0.5%, 60에서 70%면 1.0%, 70에서 80%면 1.5% 정도의 가산금리를 적용하는 식입니다. (구체 수치는 은행마다 다르므로 직접 문의가 필수입니다)
가산금리가 0.5% 커질 때마다 대출한도는 유의미하게 줄어듭니다. 같은 소득과 현재 금리라도 내가 얼마나 많은 자기자본을 준비했는지에 따라 받을 수 있는 대출액이 달라진다는 뜻입니다. 자기자본이 적으면 더 높은 가산금리가 붙어 한도가 줄어들고, 자기자본이 많으면 낮은 가산금리로 한도가 더 큽니다.
기준금리는 내려가도 한도는 줄 수 있다
역설적이지만, 기준금리가 내려가면서 오히려 대출한도가 줄어드는 현상이 일어났습니다. 왜일까요? 금리가 내려가면 가산금리를 더 크게 부여해서 위험을 더 크게 평가하기 때문입니다. 기준금리 내림폭보다 가산금리 상향폭이 크면 실질 스트레스 금리는 더 올라가고, 따라서 대출한도는 축소됩니다.
청약 당첨자는 이 함정에 자주 빠집니다. '요즘 금리가 낮으니 대출이 충분하겠지'라고 생각했다가, 잔금 단계에서 대출한도 부족 통지를 받게 됩니다. 기준금리 추이만 봐서는 안 되고, 내 소득과 자기자본으로 계산된 실제 DSR 한도를 먼저 파악해야 합니다. 분양가가 싸다고 해서 안전한 것이 아니라, 내 대출한도가 분양가를 커버할 수 있어야 진정 안전합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
