APT margin 무순위 줍줍
7.2 임의공급 줍줍 이천 서희스타힐스 SKY 잔여세대 선착순, 분양가 평면도 대출 안전마진
경기 이천시 안흥동, 임의공급, 입주 2029.01
임의공급
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 이천 서희스타힐스 SKY 무순위 청약(임의공급) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
이천 서희스타힐스 SKY는 이천 안흥동의 936세대 대단지입니다. 지하 5층에서 지상 49층, 6개 동의 초고층입니다. 이번 접수는 정규 청약을 거치고 남은 잔여세대를 선착순으로 푸는 임의공급입니다.
전용 84 단일 평형이 중심이고, 84A와 84B, 84C로 타입이 갈립니다. 임의공급이라 자격 문턱이 사실상 없습니다. 만 19세 이상이면 유주택자도, 청약통장이 없어도, 거주지가 어디든 넣을 수 있습니다.
솔직하게 시작합니다. 이 단지는 안전마진이 마이너스입니다. 분양가가 안흥동 인근 신축 84 실거래보다 1억 이상 높습니다 (저는 마이너스인 단지일수록 숫자를 더 정직하게 펼쳐야 한다고 봅니다). 잔여세대 선착순으로 도는 이유가 여기 있습니다.
그 전제로 읽으셔야 합니다. 이천은 최근 입주 물량이 많았고 반도체 경기 영향으로 시세가 약한 흐름입니다. 단기 차익을 노리는 자리가 아니라, 시세보다 비싼 값을 감수하고 49층 신축 대단지에 실거주로 들어가는 자리입니다. 그 값이 합당한지 따져 보겠습니다.
청약개요
- 위치 경기 이천시 안흥동
- 공급 잔여 잔여세대 선착순 (84A, 84B, 84C), 입주 2029.01
- 일정 접수 2026.07.02 (선착순), 당첨발표 선착순 즉시 계약
- 시행 서희건설
단지부터 봅니다. 이천 안흥동의 노후 주거지를 정비한 자리에 들어서는 936세대 대단지입니다. 서희건설이 시공합니다. 지하 5층에서 지상 49층, 6개 동의 초고층으로 이천 구도심에서는 보기 드문 규모입니다. 입주는 2029년 1월입니다.
이번 물량의 성격을 분명히 합니다. 정규 청약과 조합원 취소분 공급을 거치고 남은 잔여세대를 선착순으로 푸는 임의공급입니다. 무순위 추첨과도 다릅니다. 청약 자격 요건이 사실상 없어, 만 19세 이상이면 유주택자도 통장 없이 넣을 수 있습니다. 미분양을 털어내는 단계라는 신호이기도 합니다.
잔여가 도는 이유를 짚습니다. 단지의 하자가 아니라 가격과 시장의 문제입니다. 이천은 최근 입주 물량이 몰렸고, 반도체 경기 약세로 매수 심리가 가라앉아 시세가 약합니다. 그 와중에 분양가가 인근 신축 실거래보다 높게 매겨졌습니다 (저는 이런 자리를 가격이 시장을 앞서간 경우로 봅니다). 건물 자체는 멀쩡한 49층 신축입니다.
임의공급의 의미를 정리합니다. 무순위는 그래도 무주택 같은 자격을 봅니다. 임의공급은 그마저 없습니다. 사실상 일반 분양처럼 누구에게나 파는 단계입니다. 자격을 다 풀어서라도 잔여를 떨어내려 한다는 뜻이라, 매도자가 급하다는 신호로 읽힙니다. 그만큼 가격 협상이나 계약 조건을 따질 여지가 있는지 분양사무실에서 확인할 만합니다.
안전마진
평면도와 구성
이번 잔여는 전용 84A와 84B, 84C입니다. 84 단일 평형이라 방 세 개에서 네 개 구성의 국민평형입니다. 주력인 84A는 4베이에 3면 개방형으로, 팬트리와 드레스룸을 갖춰 수납을 넓혔습니다.
84B와 84C는 같은 84라도 평면 구성과 향이 다릅니다. 49층 초고층 단지라 층과 향에 따라 조망과 채광이 크게 갈립니다. 잔여세대 선착순이라 남은 호실 중에서 고르는 방식이니, 분양사무실에서 남은 동과 호, 층, 향을 직접 확인하고 비교하셔야 합니다.
84 대단지 신축의 장점은 분명합니다. 방 세 개 이상의 국민평형에 49층 초고층, 6개 동 대단지 커뮤니티를 누립니다. 다만 같은 84라도 저층과 고층, 향에 따라 체감과 가치가 다르니, 선착순이라고 급하게 정하지 말고 남은 호실을 꼼꼼히 보시는 게 맞습니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 84A | 5.80억에서 6.55억 | 잔여 선착순 |
| 전용 84B | 5.58억에서 6.30억 | 잔여 선착순 |
| 전용 84C | 5.70억에서 6.43억 | 잔여 선착순 |
입지조건
입지를 냉정히 봅니다. 이천 안흥동은 이천 구도심에 인접한 자리입니다. 가장 가까운 역인 경강선 이천역까지는 단지 반경 약 2km로, 도보권은 아니고 차량이나 버스로 접근합니다. 경강선으로 판교와 강남 방면 접근이 가능하지만, 역세권 단지로 보기는 어렵습니다.
생활 인프라는 구도심의 강점을 일부 누립니다. 안흥초가 도보권이고 이천중과 이천제일고가 인근이며, 청소년문화센터와 시립도서관, 중리천과 안흥유원지 같은 수변 공간이 가깝습니다. 이천 구도심 생활권이라 길과 상권이 이미 깔려 있다는 점은 신축 택지지구와 다른 장점입니다.
교통 호재를 봅니다. 경강선 이천역에 더해 GTX-D 노선이 장기 호재로 거론됩니다. 다만 GTX-D는 계획 단계라 시점이 멀고, 이천역까지의 거리도 가깝지 않습니다. 도로는 중부고속도로와 영동고속도로, 중부대로가 인접해 자가용 이동은 무난한 편입니다.
단점도 솔직히 봅니다. 역세권이 아니라 차량 의존도가 높고, 이천은 최근 입주 물량이 많아 시세가 약한 흐름입니다. 반도체 경기 영향으로 매수 심리도 가라앉아 있습니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 높게 매겨진 만큼, 입지가 그 가격을 받쳐 준다고 보기는 어렵습니다. 49층 신축 대단지라는 상징성으로 들어가는 자리에 가깝습니다.
호재
경강선 이천역으로 판교와 강남 방면 접근이 가능하고, 장기적으로 GTX-D 노선이 거론됩니다. 다만 이천역은 도보권이 아니고 GTX-D는 계획 단계라 시점이 멉니다. 중부고속도로와 영동고속도로 접근은 무난합니다.
비교단지
전용 84 임의공급 공급가는 5.58억에서 6.55억입니다. 비교 기준은 호가가 아니라 실거래입니다. 같은 이천 안흥동과 인근 신축 84의 국토부 실거래를 봅니다.
같은 안흥동 이천롯데캐슬페라즈스카이(2023년 입주) 84가 5.0억입니다(2026년 5월). 이천롯데캐슬골드스카이(2018년 입주) 84가 4.25억(2026년 5월), 인근 증포동 이천센트럴푸르지오 84가 4.50억(2026년 4월)입니다. 이천 신축 84 실거래가 4억대 초반에서 5억에 형성돼 있다는 뜻입니다.
이 비교가 핵심입니다. 같은 안흥동 2023년식 신축이 5.0억에 팔리는데, 서희 분양가는 5.58억에서 6.55억입니다. 가장 싼 호실도 인근 신축보다 비싸고, 비싼 호실은 1.5억 이상 높습니다. 분양가가 동네 시세에서 멀리 떨어져 있다는 걸 실거래가 그대로 보여 줍니다.
다시 강조합니다. 호가가 아니라 실거래입니다. 이천 신축 84가 4억대에서 5억에 실제로 팔리는데 분양가가 5.58억부터 시작한다면, 그 차이가 정규 청약 잔여와 선착순 분양으로 나타난 것입니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| 이천롯데캐슬페라즈스카이 | 5.00억 |
| 이천롯데캐슬골드스카이 | 4.25억 |
| 이천센트럴푸르지오 | 4.50억 |
| 이천 서희스타힐스 SKY 무순위 전용 84 | 5.58억에서 6.55억 |
분석
임의공급 84 5.58억에서 6.55억입니다. 이천 안흥동 신축 84 실거래는 4억대 초반에서 5억입니다. 분양가가 인근 신축 시세를 1억 이상 웃돕니다. 안전마진은 마이너스입니다.
마이너스의 의미를 분명히 합니다. 지금 입주해 바로 팔면 분양가를 못 받을 가능성이 큽니다. 사는 순간 장부상 손실로 시작한다는 뜻입니다 (저라면 손실로 출발하는 자리는 여윳돈이 아니면 손대지 않습니다). 다른 줍줍 단지들이 플러스나 보합으로 출발하는 것과는 출발선이 다릅니다.
잔여 선착순으로 도는 이유가 여기 있습니다. 시장이 이 분양가를 비싸다고 판단했습니다. 게다가 이천은 최근 입주 물량이 많고 반도체 경기 약세로 시세가 약한 흐름이라, 단기간에 분양가를 따라잡아 줄 동력이 약합니다.
호재도 봅니다. 경강선 이천역과 장기적인 GTX-D 거론, 49층 신축 대단지라는 점입니다. 다만 이천역은 도보권이 아니고 GTX-D는 계획 단계라, 지금 분양가의 마이너스를 메울 만큼 가까운 호재로 보기는 어렵습니다. 미래보다 현재의 가격 부담이 큰 자리입니다.
정리하면 이 단지는 시세보다 비싼 값을 감수하고 49층 신축 대단지에 실거주로 들어가는 자리입니다. 차익을 노리는 자리가 아닙니다. 마이너스로 출발한다는 사실을 분명히 알고, 그래도 신축 대단지의 가치가 그 값을 한다고 판단할 때만 들어가는 게 맞습니다.
청약전략
청약자격
- 자격 만 19세 이상 누구나 (무주택 무관, 통장 무관)
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (이천) |
|---|---|
| 전매제한 | 없음 (임의공급) |
| 재당첨제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
대출조건
| 중도금대출 | 공고 확인 (선착순 혜택 가능) |
|---|---|
| 잔금대출 | LTV 70%, 6억 한도 (비규제) |
| 참고 | 시세보다 비싸 담보 평가가 분양가에 못 미칠 수 있습니다 |
경쟁과 전략
자격 문턱은 가장 낮습니다. 만 19세 이상이면 됩니다. 무주택이 아니어도, 청약통장이 없어도, 거주지가 어디든 넣을 수 있습니다. 임의공급이라 그렇습니다. 선착순이라 추첨 운도 필요 없습니다.
문턱이 낮다고 좋은 게 아닙니다. 자격이 다 풀린 건 그만큼 안 팔렸다는 반증입니다. 좋은 물건은 자격을 풀 필요가 없습니다. 누구나 살 수 있다는 사실을 기회가 아니라 신호로 읽으셔야 합니다.
대출은 비규제 지방 기준이라 LTV 70%에 6억 한도, 스트레스 DSR 3단계가 적용됩니다. 다만 시세보다 비싼 분양가라 담보 평가가 분양가에 못 미칠 수 있습니다. 그러면 대출이 줄고 자기 자금이 더 들어갑니다. 자기 자금 비중을 높게 잡아야 합니다.
결국 실거주냐 차익이냐로 갈립니다. 차익을 노린다면 권하지 않습니다. 마이너스로 출발하는 데다 이천 시세가 약한 흐름이라, 단기에 분양가를 회복하기 어렵습니다. 반대로 이천 구도심에서 49층 신축 대단지에 길게 살 실수요라면, 시세보다 비싼 값을 감수할 의향이 있는지가 판단의 축입니다.
실무도 챙깁니다. 선착순이라 마음에 드는 호실이 빨리 빠질 수 있지만, 급하게 정하면 안 됩니다. 시세보다 비싼 자리인 만큼 남은 호실의 향과 층, 분양가를 꼼꼼히 비교하고, 계약 조건과 중도금 혜택을 분양사무실에서 확인하셔야 합니다. 출구 계획, 즉 나중에 팔 때 받아 줄 수요가 있을지도 미리 그려 두는 게 마이너스 마진 물건의 기본입니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
