APT margin 청약 분석
6.29 청약 서울 동작 노량진뉴타운 드파인 아르티아, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
서울 동작구 노량진동 312-75, SK에코플랜트(드파인), 노량진2구역 재개발, 총 404세대 (일반분양 171), 청약접수 2026.6.29(특공)에서 7.2, 입주 2029.11
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 드파인 아르티아 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
SK에코플랜트가 드파인 브랜드로 짓는 단지입니다. 서울 동작구 노량진동 312-75 일원 노량진2구역 재개발로 들어섭니다. 지하 4층에서 지상 45층, 2개 동의 초고층 단지이고, 총 404세대 가운데 일반분양은 171세대입니다. 입주는 2029년 11월입니다. 전용 84 일반분양가는 25.0억에서 27.6억, 전용 59는 20.85억에서 22.62억입니다.
이 단지의 핵심은 입지와 분양가입니다. 7호선 장승배기역이 단지 바로 앞이고, 1호선과 9호선 노량진역도 도보권이라 여의도 업무지구가 가깝습니다. 다만 분양가상한제 미적용이라 분양가가 시세에 가깝게, 일부는 그 위로 매겨졌습니다. 동작 신축 84 시세대가 어디쯤이고 분양가가 그 위인지 아래인지를 실거래로 따져 보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 확정 마진을 보고 들어가는 자리가 아니라 노량진뉴타운의 입지를 보고 들어가는 자리입니다.
청약개요
| 위치 / 시공 | 서울 동작구 노량진동 312-75 일원, SK에코플랜트(드파인) |
| 사업 / 규모 | 노량진2구역 재개발, 지하 4층에서 지상 45층, 2개 동 |
| 총 세대수 | 404세대 (일반분양 171세대) |
| 주택형 | 전용 59, 74, 84, 109 |
| 입주 예정 | 2029년 11월 |
| 입주자모집공고 | 2026.6.12 |
| 청약접수 | 특공 6.29(월) / 1순위 해당 6.30(화), 기타 7.1(수) / 2순위 7.2(목) |
| 당첨자발표 | 2026.7.8(수), 정당계약 7.20에서 7.22 |
이 단지는 노량진뉴타운의 한 구역인 노량진2재정비촉진구역 재개발입니다. 노량진뉴타운은 1구역부터 8구역까지 순차로 재개발되며 여의도 옆 신축 타운으로 바뀌고 있는 곳입니다. 아르티아는 그 가운데 지하 4층에서 지상 45층, 2개 동으로 들어서는 초고층 단지입니다. 총 404세대로 대단지는 아니지만, SK에코플랜트의 드파인 브랜드가 한강 이남에 단독으로 들어서는 단지라는 상징성이 있습니다.
주택형은 전용 59, 74, 84, 109로 구성되고, 84가 주력입니다. 일반분양은 171세대입니다. 임대를 포함한 전체 규모 대비 일반분양 물량은 제한적이라, 인기 타입은 경쟁이 붙을 수 있습니다. 시공은 SK에코플랜트, 시행은 노량진2구역 재개발정비사업조합입니다.
단지 분석
분양가
분양가부터 봅니다. 주력인 전용 84는 25.0억에서 27.6억입니다. 타입별로 84A가 25.3억에서 26.3억, 84B가 25.0억에서 27.6억, 84C가 24.75억에서 27.32억입니다. 전용 59는 20.85억에서 22.62억, 전용 74는 23.07억에서 24.9억, 대형인 109는 29.5억에서 30.6억입니다. 전용 59 최고가가 22.62억, 전용 84 최고가가 27.6억으로, 올해 노량진뉴타운 분양 가운데 높은 축에 듭니다.
정리하면 84 분양가는 25억대에서 27억대 중반에 모입니다. 중요한 건 이 가격이 분양가상한제 가격이 아니라는 점입니다. 비분양가상한제 단지라, 분양가가 시장 시세를 반영해 매겨졌습니다. 그래서 인근 신축 시세보다 싸게 나올 이유가 없습니다. 실제로 어디쯤인지 동작 신축 실거래로 확인하겠습니다.
| 전용 59 (A, B) | 20.85억에서 22.62억 |
| 전용 74A | 23.07억에서 24.9억 |
| 전용 84A | 25.3억에서 26.3억 |
| 전용 84B (최고가) | 25.0억에서 27.6억 |
| 전용 84C | 24.75억에서 27.32억 |
| 전용 109A | 29.5억에서 30.6억 |
평면
평면을 봅니다. 이 단지는 전용 59, 74, 84, 109로 구성되고, 84가 A, B, C 세 타입으로 주력입니다. 지상 45층 초고층 2개 동이라, 층과 타입에 따라 조망과 향이 갈립니다.
84는 판상형과 타워형 요소가 섞인 평면으로, 드레스룸과 팬트리를 갖춘 3룸에서 4룸 구성입니다. 59는 실속형으로 1인에서 2인 또는 신혼 수요에 맞습니다. 한 가지 짚을 점은 조망입니다. 단지가 한강 직선거리로 약 1.4km 안쪽에 있지만 한강 1열은 아니고, 상층부 일부 세대에서만 부분 조망이 가능합니다. 한강뷰를 기대하고 들어가는 자리는 아닙니다. 타입과 층, 향에 따라 조망과 채광이 크게 갈리니, 같은 84라도 A, B, C와 층을 직접 비교해 보시길 권합니다. 아래는 공개된 84A, 84B, 59A 단위세대 평면도입니다.
비교단지
비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 실거래입니다. 같은 동작구 신축 84의 국토부 실거래로 봅니다. 가장 가까운 비교군은 2023년 2월 입주한 흑석자이(흑석3구역, 1,772세대)입니다. 이 단지 전용 84가 2026년 1월 약 25.7억에 실거래됐습니다. 동작구를 대표하는 신축 대장급입니다. 인근 흑석한강푸르지오 전용 84는 약 22.95억입니다.
두 단지를 놓고 보면 동작 흑석권 신축 84 실거래대는 대략 22.9억에서 25.7억입니다. 한강 1열인 아크로리버하임은 전용 84가 약 33.5억으로 훨씬 높지만, 이건 한강 조망 프리미엄이 붙은 특수 사례라 일반 비교에서는 빼고 봅니다. 동작 신축 84의 현재 시세 상단이 흑석자이 25.7억 안팎이라는 뜻입니다. 참고로 전용 59는 흑석자이가 약 17.4억으로, 아르티아 59 분양가 20.85억에서 22.62억보다 크게 낮습니다.
안전마진과 적정가치
84 분양가는 25.0억에서 27.6억, 평균은 약 26.0억입니다. 동작 신축 84 대장인 흑석자이는 약 25.7억입니다. 분양가가 현재 신축 대장 시세와 거의 같거나, 일부 타입은 넘습니다. 84A처럼 25억대 초반 타입은 흑석자이에 붙어 있지만, 84B와 84C의 27억대 고층은 현재 시세를 넘습니다. 상한제가 없으니 시세보다 싸게 사는 구조가 아닙니다. 전용 59는 흑석자이 59보다 분양가가 3억에서 5억 높아, 59는 특히 부담이 큽니다.
솔직하게 말씀드립니다. 확정적인 안전마진은 사실상 없습니다. 검단처럼 분양가가 시세 아래로 눌려 본전이 깔리는 자리가 아닙니다. 다만 강세론의 근거는 입지입니다. 노량진은 여의도 업무지구와 가깝고, 1호선과 7호선, 9호선이 도보권인 트리플 역세권입니다. 흑석보다 여의도 접근이 낫다는 평가가 있어, 노량진뉴타운이 완성되면 흑석권 시세를 따라잡거나 넘어설 수 있다는 게 강세론입니다. 이건 가능성이지 확정이 아닙니다.
| 동작 신축 84 대장 (흑석자이) | 약 25.7억 |
| 동작 흑석권 신축 84 실거래대 | 22.9억에서 25.7억 |
| 아르티아 84 분양가 | 25.0억에서 27.6억 (평균 약 26.0억) |
| 현재 기준 안전마진 | 사실상 없음, 고층 타입은 시세 초과 |
관건은 입주하는 2029년 11월까지 노량진 일대 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 3.4년 뒤입니다. 동작 신축 84 대장 25.7억을 입주 시점까지 굴려 봤습니다. 84 평균 분양가 26.0억을 본전선으로 잡으면, 분양가가 이미 대장 시세 위라 보합으로는 분양가에 못 미칩니다. 매년 3%씩 오르면 입주 시점에 28억대로 마진이 생기고, 보합이면 약간 마이너스, 빠지면 마이너스가 커집니다.
단정적으로 오른다 떨어진다 말하지 않겠습니다. 변수는 노량진뉴타운의 완성도와 여의도 업무지구의 힘입니다. 노량진뉴타운은 여러 구역이 동시에 재개발되며 신축 타운으로 바뀌는 중이고, 아르티아는 그 초기 단지 가운데 하나입니다. 뉴타운이 완성되고 여의도 접근성이 부각되면 흑석권을 따라잡을 수 있다는 게 강세 시나리오입니다. 이 단지는 마진의 크기가 아니라 여의도 옆 트리플 역세권이라는 입지와 노량진뉴타운의 완성을 보고 들어가는 자리입니다. 다만 분양가가 이미 높은 만큼, 시장이 조정을 받으면 마이너스 구간도 각오해야 합니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 단지 바로 앞에 7호선 장승배기역이 있는 초역세권입니다. 1호선과 9호선이 지나는 노량진역도 도보 약 10분 거리라, 1호선과 7호선, 9호선을 도보권에서 쓸 수 있는 트리플 역세권입니다. 9호선 급행을 타면 여의도와 강남 방면 접근이 빠르고, 무엇보다 여의도 업무지구가 가깝다는 점이 핵심입니다. 노량진은 여의도 바로 건너편 생활권입니다.
단점도 솔직히 봅니다. 단지가 한강 직선거리로 약 1.4km 안쪽이지만 한강 1열은 아니라, 한강뷰를 기대하기는 어렵습니다. 상층부 일부 세대에서만 부분 조망이 가능합니다. 노량진 일대는 공무원과 입시 학원가로 유명하지만, 뉴타운이 아직 완성되는 단계라 주변 정비가 진행 중입니다. 분양가상한제가 없어 분양가가 시세대로 매겨진 만큼, 가격이 싸서 들어가는 자리는 아닙니다. 여의도 접근과 트리플 역세권을 가치로 보는 실수요에게 맞는 단지입니다.
청약전략
규제
| 규제지역 | 투기과열지구 (서울 동작구) |
| 분양가상한제 | 미적용 (비분상제) |
| 전매 제한 | 3년 (소유권이전등기일까지) |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 1순위 요건 | 세대주, 무주택 또는 1주택 (지역별) |
이 단지의 규제는 서울 투기과열지구 기준입니다. 1순위는 세대주만 신청할 수 있고, 재당첨 제한 10년이 적용됩니다. 다만 분양가상한제는 미적용이라, 상한제 단지에 붙는 거주의무는 없습니다. 전매제한은 소유권이전등기일까지로 사실상 3년 수준입니다. 실거주의무가 없다는 점은 환금성 측면에서 장점입니다.
정리하면 투기과열지구라 1순위 요건과 재당첨 제한이 빡빡하지만, 분양가상한제 미적용이라 거주의무는 없습니다. 대신 분양가상한제가 없다는 건 시세보다 싸게 사는 구조가 아니라는 뜻이기도 합니다. 규제의 무게와 분양가의 위치를 같이 저울질하셔야 합니다.
대출, 되나
| 규제지역 | 투기과열지구, LTV 보수적 적용 |
| 84 분양가 | 25.0억에서 27.6억 |
| 계약금 | 통상 10% (공고 기준 확인) |
| 중도금 대출 | 고분양가로 한도 제약 큼 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용(2026), 한도 축소 |
자금을 봅니다. 투기과열지구라 LTV가 보수적으로 적용되고, 84 분양가가 25억을 넘어 자기자본 부담이 매우 큽니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 대출 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다. 분양가가 높을수록 중도금 대출과 잔금 대출에서 제약이 커지고, 9억 또는 15억을 넘는 고가 주택 기준의 대출 규제도 함께 봐야 합니다.
구체적인 소득과 한도 예시는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 다만 84 분양가가 25억을 넘는 고가 단지인 만큼, 자기자본 비중이 높지 않으면 진입이 쉽지 않습니다. 계약금과 중도금, 잔금까지의 자금 계획을 보수적으로 짜고, 본인 소득 대비 DSR 한도를 청약홈과 금융기관에서 직접 확인하시기 바랍니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 일반분양은 171세대로 대단지 물량은 아닙니다. 84가 주력이고 59와 74, 109가 함께 나옵니다. 일반분양 물량이 넉넉하지 않은 데다 입지가 좋아, 인기 타입은 경쟁이 붙을 수 있습니다. 다만 분양가가 높은 만큼 자금 여력이 받쳐 주는 수요로 청약 풀이 좁혀집니다.
전략은 상황에 따라 갈립니다. 특별공급 자격에 해당된다면 특공을 우선 검토하고, 일반공급은 가점과 타입별 분양가 차이를 함께 봐야 합니다. 같은 84라도 25억대 초반 84A와 27억대 고층 84B, 84C는 부담과 입주 시점 마진이 다릅니다. 전용 59는 분양가가 인근 신축 59보다 크게 높아, 면적 대비 부담이 큰 편입니다. 어느 경로로 들어가든 분양가가 현재 시세 상단에 있다는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 입지 가치와 자금 여력, 그리고 3년에서 4년 뒤를 보는 시각을 기준으로 청약 여부를 정하는 것이 맞습니다.
결론
대신 장점도 분명합니다. 7호선 장승배기역 초역세권에, 1호선과 9호선 노량진역까지 도보권인 트리플 역세권이라는 점, 여의도 업무지구가 가깝다는 점, 그리고 노량진뉴타운이 여의도 옆 신축 타운으로 완성돼 가고 있다는 점입니다. SK에코플랜트 드파인 브랜드의 한강 이남 단독 단지라는 상징성도 있습니다.
단타로 시세차익을 노린다면 권하지 않습니다. 분양가가 이미 시세에 붙어 있거나 넘기 때문입니다. 다만 여의도 접근과 트리플 역세권을 길게 보고 실거주할 수요, 자기자본 여력이 충분한 수요라면 검토할 만한 단지입니다. 들어가더라도 타입별 분양가 차이와 한강 조망의 한계, 그리고 본인 자금 여력을 냉정하게 따지고 들어가셔야 합니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
