APT margin 무순위 줍줍
6.23 무순위(사후) 줍줍 더 리치먼드 미아 98세대, 분양가 평면도 대출 안전마진
서울 강북구 미아동, 무순위(사후), 입주 2028.09
무순위(사후)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더 리치먼드 미아 무순위 청약(사후) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
더 리치먼드 미아는 강북구 미아동 소규모 단지입니다. 정당계약 뒤 남은 98세대를 푸는 무순위입니다.
잔여 물량이 적지 않습니다. 98세대면 많이 남은 것입니다. 전국 무주택세대구성원이 대상입니다. 통장은 필요 없습니다.
98세대라는 숫자가 이 글의 전부입니다. 거의 다 팔리고 몇 세대만 남은 줍줍과는 정반대입니다. 정당계약이 끝났는데 98세대가 남았다면 시장이 한 번 외면했다는 신호입니다 (저는 이 숫자 하나를 제일 무겁게 봅니다).
그래서 질문은 하나입니다. 입지가 나빠서 남았나, 비싸서 남았나. 둘은 완전히 다른 이야기입니다 (저는 이 둘을 가르는 데 글의 절반을 씁니다). 답에 따라 들어갈지 말지가 갈립니다. 아래에서 그 답을 찾겠습니다.
청약개요
- 위치 서울 강북구 미아동
- 공급 잔여 98세대 (49A 84, 59A 14), 입주 2028.09
- 일정 접수 2026.06.23, 당첨발표 2026.06.26
- 시행 태원건설산업 (시공)
단지부터 봅니다. 미아동의 소규모 신축입니다. 우리자산신탁이 시행했습니다. 입주는 2028년 9월입니다. 아직 시간이 남았습니다.
주목할 숫자는 잔여 98세대입니다. 49A가 84세대, 59A가 14세대입니다. 정당계약이 끝났는데도 이만큼 남았습니다. 사실상 미달입니다. 왜 남았는지가 이 단지의 핵심 질문입니다. 역세권 활성화 사업으로 들어선 단일 동 신축입니다.
유형은 무순위 사후 접수입니다. 정당계약 뒤 남은 잔여를 한 번에 푸는 방식입니다. 98세대라는 큰 물량이 한꺼번에 나옵니다. 통장도 가점도 필요 없습니다. 자격만 되면 추첨입니다. 물량이 많다는 건 당첨은 쉽다는 뜻이기도 합니다.
당첨이 쉽다는 말을 뒤집어 봅니다. 줍줍에서 물량이 많다는 건 보통 좋은 신호가 아닙니다. 인기가 있으면 진작 다 팔렸을 것입니다 (당첨이 쉬운 줍줍은 저는 일단 한 번 의심하고 봅니다). 98세대가 남았다는 사실 자체가 시장의 판정입니다. 그 판정을 가격으로 뒤집을 수 있는지를 봐야 합니다.
단일 동 소규모라는 점도 미리 짚습니다. 역세권 활성화 사업으로 들어선 작은 단지입니다. 대단지가 주는 커뮤니티나 단지 프리미엄과는 거리가 있습니다. 입지의 장점과 규모의 한계를 함께 놓고 봐야 합니다.
입주 시점도 변수입니다. 2028년 9월이라 다른 단지보다 멉니다. 당첨돼도 한참을 기다려야 합니다. 그사이 시세가 어디로 갈지는 아무도 단정할 수 없습니다. 시간이 길다는 건 자금을 모을 여유이자 시장 변동에 노출되는 기간이기도 합니다. 양쪽을 다 봐야 합니다.
안전마진
평면도와 구성
잔여는 49A 84세대와 59A 14세대입니다. 49는 소형, 59는 방 두세 개입니다. 물량의 대부분이 49 소형입니다.
49 소형이 84세대나 남았다는 점이 핵심입니다. 소형은 보통 임대와 1인 수요입니다. 그 수요층이 받아들이기에 가격이 높았던 것으로 보입니다. 평형과 가격이 어긋난 셈입니다. 59A는 14세대로 그나마 적게 남았습니다.
이 어긋남을 더 봅니다. 소형을 찾는 수요는 가격에 민감합니다. 1인 가구나 임대 투자자는 총액과 수익률을 깐깐하게 따집니다. 그 층이 외면했다는 건 소형 기준으로 가격이 셌다는 뜻입니다. 반대로 59A가 덜 남은 건 방을 제대로 쓰는 타입이라 수요가 그나마 붙었기 때문으로 보입니다.
들어간다면 타입 선택이 중요합니다. 49 소형은 물량이 많아 고르기 쉽지만 그만큼 환금성이 관건입니다. 59A는 적게 남았지만 실거주와 매도 모두에서 받아 줄 수요가 더 두텁습니다. 같은 단지라도 어떤 타입을 잡느냐가 결과를 가릅니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 49A | 공고 확인 | 84세대 |
| 전용 59A | 최고 9.53억 | 14세대 |
입지조건
입지는 나쁘지 않습니다. 우이신설선 삼양사거리역이 도보 30초 거리입니다. 초역세권입니다. 4호선과 2027년 개통 예정인 동북선도 연계됩니다. 내부순환로로 도심 접근도 빠릅니다.
초역세권이라는 점은 분명한 강점입니다. 도보 30초면 비가 와도 우산이 필요 없는 거리입니다. 역과 붙은 단지는 임대 수요가 두텁고 환금성도 좋습니다. 동북선이 2027년 개통하면 교통이 한 단계 더 보강됩니다. 입지만 보면 박할 이유가 없습니다.
규제도 가볍습니다. 공급 세대가 모두 대지면적 15㎡ 미만이라 토지거래허가 대상에서 빠집니다. 실거주 의무가 없고 거래도 자유롭습니다. 줍줍으로서는 분명한 장점입니다.
이 규제 면제가 의외로 큽니다. 토지거래허가에 묶이면 실거주 의무가 붙어 전세를 못 놓습니다. 그런데 이 단지는 거기서 빠집니다. 당첨 즉시 전세를 놓아 잔금을 메우는 그림이 가능하다는 뜻입니다. 자금 운용의 자유가 있습니다.
그런데도 98세대가 남았습니다. 이유는 가격입니다. 분양가가 미아 시세의 상단에 붙어 있습니다. 입지가 나빠서가 아니라 비싸서 안 팔린 것입니다 (저는 입지 탓과 가격 탓을 늘 따로 떼어 봅니다).
이게 앞에서 던진 질문의 답입니다. 입지는 초역세권에 규제도 가볍습니다. 그런데 안 팔렸습니다. 남은 이유는 입지가 아니라 가격입니다. 비싸서 외면받은 것입니다. 그렇다면 판단의 축은 명확합니다. 이 가격을 받아들일 수 있느냐입니다.
단지 규모가 작다는 점도 약점입니다. 단일 동 소규모라 커뮤니티나 단지 프리미엄을 기대하기 어렵습니다. 미아의 대장 단지들과는 결이 다릅니다.
호재
호재는 교통입니다. 동북선이 2027년 개통 예정입니다. 역세권 활성화 사업지이기도 합니다. 개통 시점과 분양가 상단이 만나는 지점을 봐야 합니다.
비교단지
59㎡A 공급가는 최고 9.53억입니다. 미아동 신축 59㎡ 실거래를 봅니다.
송천센트레빌이 10.30억입니다. 미아동부센트레빌이 9.60억입니다. 래미안트리베라가 9.30억입니다. 두산위브가 8.30억입니다(국토부 최근 6개월). 중위가 9억대 초중반입니다. 다만 이들은 대단지입니다. 소규모 단지와 같은 값을 받기는 어렵습니다.
대단지와 소규모의 값 차이를 풀어 봅니다. 대단지는 커뮤니티, 조경, 관리, 브랜드가 가격에 얹힙니다. 매수자가 두터워 환금성도 좋습니다. 단일 동 소규모는 그 프리미엄이 빠집니다. 같은 미아 59라도 소규모는 대단지보다 한 칸 아래에서 거래되는 게 보통입니다.
그렇게 보면 9.53억의 위치가 드러납니다. 대단지 실거래 중위가 9억대 초중반인데, 소규모가 그 상단인 9.53억을 부른 셈입니다. 한 칸 아래여야 할 단지가 대단지 값을 그대로 요구한 구조입니다. 표를 읽으면 왜 98세대가 남았는지 보입니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| 송천센트레빌 | 10.30억 |
| 미아동부센트레빌 | 9.60억 |
| 래미안트리베라2단지 | 9.30억 |
| 두산위브트레지움 | 8.30억 |
| 더 리치먼드 미아 무순위 전용 59A | 9.53억 |
분석
무순위가 9.53억입니다. 미아 59 시세의 상단입니다. 대단지 시세를 소규모 단지가 그대로 부른 셈입니다.
안전마진은 거의 없습니다. 그래서 98세대나 남았습니다. 시장은 정직합니다. 비싸면 안 팔립니다 (숫자는 거짓말을 안 합니다).
한 가지 더 봅니다. 같은 미아라도 대단지와 소규모는 값이 다릅니다. 송천센트레빌 10.3억은 대단지 프리미엄이 붙은 값입니다. 소규모 단지가 그 값을 그대로 받기는 어렵습니다. 9.53억이 그래서 더 높아 보입니다.
그렇다고 가치가 없다는 말은 아닙니다. 초역세권에 규제가 가벼운 신축이라는 본질은 그대로입니다. 다만 그 가치가 분양가에 이미 다 반영됐거나 약간 넘쳤다는 게 문제입니다. 지금 사서 바로 차익을 보기는 어렵다는 뜻입니다.
결국 시간에 거는 자리입니다. 입주가 2028년 9월이라 시세가 분양가를 따라잡을 시간이 있습니다. 미아가 그 사이 오른다면 마진이 생기고, 제자리면 본전이며, 빠지면 손해입니다. 마진을 미래 시세에 맡기는 구조라는 점을 분명히 알고 들어가셔야 합니다.
동북선 개통은 그 시간에 변수를 더합니다. 2027년 개통이 예정대로면 입주 시점과 맞물려 교통이 보강됩니다. 초역세권 신축의 가치가 한 단계 오를 여지입니다. 다만 개통 일정은 미뤄질 수 있으니 단정하지 않겠습니다. 입지 호재가 분양가 상단을 메워 줄지가 이 단지의 마지막 관전 포인트입니다.
청약전략
청약자격
- 자격 전국 무주택세대구성원, 투기과열지구
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 투기과열지구 |
|---|---|
| 전매제한 | 대지 15㎡ 미만, 토지거래허가 제외 |
| 재당첨제한 | 공고 확인 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
대출조건
| 중도금대출 | 공고 확인 |
|---|---|
| 잔금대출 | 6억 한도(6.27), 스트레스 DSR 3단계 |
| 참고 | 입주 2028.9라 자금 마련 시간은 있습니다 |
경쟁과 전략
자격은 전국 무주택세대구성원입니다. 거주지 제한이 없습니다. 투기과열지구라 세대구성원 요건은 지킵니다. 통장은 필요 없고 추첨입니다.
거주지 제한이 없다는 점은 장점이자 양날입니다. 전국 누구나 넣을 수 있어 문턱이 낮습니다. 다만 물량이 98세대라 경쟁보다 미달 걱정을 할 자리입니다. 자격이 쉬운 게 여기서는 큰 변수가 아닙니다.
대출은 수도권 6억 한도와 스트레스 DSR 3단계를 받습니다. 9.53억이라 현금 부담이 큽니다. 다만 입주가 2028년 9월이라 자금 마련 시간은 있습니다.
여기서 규제 면제가 다시 빛납니다. 토지거래허가에서 빠지니 전세를 놓을 수 있습니다. 입주 시점에 전세를 맞추면 잔금 부담을 크게 덜 수 있습니다. 현금 9.53억을 다 동원하는 그림이 아니라는 점은 분명한 위안입니다.
98세대가 남아 경쟁은 덜할 것으로 보입니다. 물량이 많으니 당첨 확률은 높습니다. 문제는 당첨이 아니라 가격입니다.
실무는 비교적 여유가 있습니다. 입주가 2028년 9월입니다. 당첨 뒤 잔금까지 2년 넘게 남습니다. 자금을 모을 시간이 있다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 그 2년 사이 미아 시세가 분양가를 따라잡아 줘야 마진이 생깁니다.
실거주와 투자로 정리합니다. 미아에 오래 살 무주택 실수요라면 초역세권 신축을 잡는 명분이 있습니다. 시세가 따라오면 덤입니다. 단기 차익을 노리는 투자라면 권하기 어렵습니다. 분양가가 이미 시세 상단이라 들어가는 순간 마진이 얇기 때문입니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
