APT margin 무순위 줍줍
6.29 무순위(잔여세대) 줍줍 옥정중앙역 대방디에트르 약 72세대, 분양가 평면도 대출 안전마진
경기 양주시 옥정동, 무순위(잔여세대), 입주 2030.06
무순위(잔여세대)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 옥정중앙역 대방디에트르 무순위 청약(잔여세대) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
옥정중앙역 대방디에트르는 양주 옥정신도시의 주상복합 대단지입니다. 아파트만 2,807세대, 오피스텔까지 더하면 3,660세대 규모입니다. 이번 접수는 정규 청약과 1차 무순위를 거치고도 남은 잔여세대를 푸는 3차 무순위입니다.
잔여 약 72세대로 전용 84A가 중심입니다. 청약통장은 필요 없습니다. 공고일 기준 만 19세 이상 전국 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다. 100% 추첨입니다.
솔직하게 시작합니다. 이 단지는 정규 청약에서 경쟁률 0.84대 1로 미달이 났고, 그 뒤 1차 무순위와 동호수 지정 계약을 거쳐 다시 잔여가 남았습니다. 분양가가 인근 시세 상단에 있어 안전마진이 얇았다는 뜻입니다 (저는 줍줍이 여러 차례 도는 단지일수록 가격부터 의심합니다).
그렇다고 무조건 거를 자리는 아닙니다. 이 단지가 거는 건 7호선 연장 옥정중앙역입니다. 단지와 직결되는 역이 2030년 개통 예정이고, 입주가 같은 2030년 6월입니다. 미래 교통과 입주 시점이 맞물리는 그림에 거는 자리입니다. 그 베팅이 합리적인지 따져 보겠습니다.
청약개요
- 위치 경기 양주시 옥정동
- 공급 잔여 약 72세대 (84A 위주, 3차 무순위), 입주 2030.06
- 일정 접수 2026.06.29~30, 당첨발표 2026.07.06
- 시행 대방건설 (양주옥정5,6차)
단지부터 봅니다. 양주 옥정신도시 중심상업지구 옆에 들어서는 지하 5층에서 지상 49층, 15개 동의 초고층 주상복합입니다. 대방건설이 디에트르 브랜드로 짓습니다. 아파트 2,807세대에 오피스텔 853실을 더한 3,660세대 규모로, 옥정에서도 손꼽히는 대단지입니다. 입주는 2030년 6월입니다.
이번 물량의 성격을 분명히 합니다. 정규 청약은 2026년 4월에 끝났습니다. 경쟁률은 0.84대 1로 미달이었습니다. 이후 5월 1차 무순위 379세대 접수와 6월 동호수 지정 계약을 거쳤고, 그래도 약 72세대가 남아 이번 3차 무순위로 나왔습니다. 전용 84A가 중심입니다.
여러 차례 줍줍이 도는 이유를 짚습니다. 단지의 하자가 아니라 가격과 시점의 문제입니다. 옥정신도시는 최근 입주 물량이 많았고, 분양가가 인근 신축 시세 상단에 매겨졌습니다. 그래서 정규 청약에서 외면받았습니다 (저는 미달과 연속 줍줍을 시장이 매긴 가격표로 읽습니다). 건물 자체는 멀쩡한 대단지 신축입니다.
유형도 짚습니다. 무순위 사후 접수입니다. 청약통장이나 가점을 따지지 않고 100% 추첨입니다. 공고일 기준 만 19세 이상 전국 무주택세대구성원이면 누구나 넣을 수 있습니다. 분양가상한제 적용 단지라 무순위라도 전매제한과 재당첨 제한이 따라붙으니 공고문을 반드시 확인하셔야 합니다.
규제를 미리 봅니다. 양주는 비규제지역이라 거주의무는 없습니다. 다만 분양가상한제 적용 단지라 전매제한이 붙고, 무순위 당첨에도 재당첨 제한이 따라올 수 있습니다. 이 점은 비규제 지방 단지치고 묶이는 게 있는 편이라, 자금과 보유 계획을 공고문 기준으로 짜야 합니다.
안전마진
평면도와 구성
이번 잔여는 전용 84A가 중심입니다. 84A는 4베이에 폭 5m 안팎의 광폭 거실을 갖춘 판상형으로, 거실과 주방 창이 마주 보는 맞통풍 구조라 채광과 환기가 좋습니다. 옥정에서 가장 선호되는 판상형 타입입니다.
참고로 같은 84라도 84B는 타워형 계열이라 환기와 채광 방향이 84A와 다릅니다. 이번 잔여는 84A가 중심이지만, 남은 호실의 향과 층은 고를 수 없습니다. 무순위 추첨이라 배정되는 호실을 받습니다. 공고문에서 남은 동과 호, 향을 반드시 확인하셔야 합니다.
커뮤니티는 대단지답게 넓습니다. 옥정 최초로 거론되는 6레인 실내수영장에 피트니스, 사우나, 골프연습장, 키즈존, 실내체육관, 미디어룸까지 갖췄습니다. 3,660세대 규모라 커뮤니티의 폭과 관리 효율이 대단지의 장점으로 작동합니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 84A | 5.22억에서 6.16억 | 잔여 약 72세대 |
| 전용 84B | 4.81억에서 5.67억 | 공고 확인 |
| 전용 128 | 7.0억에서 9.17억 | 대형, 공고 확인 |
입지조건
입지의 핵심은 7호선 연장 옥정중앙역입니다. 단지 바로 앞에 들어서는 역으로, 2030년 개통이 예정돼 있습니다. 양주시와의 협약으로 단지와 역사를 잇는 직접 연결통로가 계획돼 있어, 개통하면 사실상 역과 붙은 초역세권이 됩니다. 다만 아직 미개통이라, 지금 시점의 교통은 광역버스에 의존합니다.
생활 인프라는 옥정신도시의 강점입니다. 단지 동측에 약 16만㎡의 옥정호수공원이 붙어 있고, 남측에 학원과 점포가 모인 중심상업지구가 인접합니다. 옥정초가 도보 5분, 옥정호수초가 도보 10분 거리로 초중고 통학권이 갖춰져 있습니다. 신도시라 길과 상권이 반듯하게 깔려 있습니다.
교통 호재를 더 봅니다. GTX-C 덕정역 환승 그림이 거론됩니다. 덕정과 옥정을 잇는 노선이 계획대로 연결되면 한 정거장으로 덕정역에 닿고, 삼성역까지 접근 시간이 크게 줄어든다는 기대입니다. 다만 이건 계획 단계라 시점은 변수입니다.
단점도 솔직히 봅니다. 핵심 교통인 7호선 연장이 아직 개통 전입니다. 미래 호재가 실현되는 2030년에 입주가 맞물리는 구조라, 그때까지는 외곽 신도시의 한계를 안고 가야 합니다. 옥정은 최근 입주 물량이 많아 전세와 매매 모두 공급 부담이 있었습니다. 분양가상한제 단지지만 분양가가 시세 상단에 매겨져, 싸게 사는 자리는 아니라는 점도 함께 봐야 합니다.
호재
7호선 연장 옥정중앙역이 단지와 직결되며 2030년 개통 예정입니다. 입주가 같은 2030년 6월이라 미래 교통과 입주가 맞물립니다. GTX-C 덕정역 환승 그림도 거론됩니다. 다만 모두 미개통이라 시점이 변수입니다.
비교단지
전용 84A 무순위 공급가는 5.22억에서 6.16억입니다. 비교 기준은 호가가 아니라 실거래입니다. 인근 옥정 신축 84의 국토부 실거래를 봅니다.
대방건설이 지은 노블랜드 더시그니처 84A가 5.90억입니다(2025년 12월). 옥정중앙역 중흥S클래스 84A가 5.25억(2026년 2월), e편한세상 옥정 어반센트럴 84B가 5.05억(2026년 2월)입니다. 옥정 신축 84 시세가 5억대 초반에서 5억대 후반에 형성돼 있다는 뜻입니다.
이 비교가 중요한 이유가 있습니다. 분양가는 한 번 정해지면 고정인데, 인근 신축 실거래가 5억대라면 분양가의 적정선도 그 부근입니다. 디에트르 84A 분양가가 5.22억에서 시작하는 저가 호실은 시세권에 들지만, 6억을 넘는 고가 호실은 인근 시세를 웃돕니다.
다시 강조합니다. 호가가 아니라 실거래입니다. 옥정 신축 84가 5억대에 실제로 팔리는데 분양가 상단이 6.16억이라면, 그 차이가 정규 청약 미달과 연속 줍줍으로 나타난 것입니다. 같은 84A라도 어느 호실이냐에 따라 마진이 갈립니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| 노블랜드 더시그니처 | 5.90억 |
| 옥정중앙역 중흥S클래스 | 5.25억 |
| e편한세상 옥정 어반센트럴 | 5.05억 |
| 옥정중앙역 대방디에트르 무순위 전용 84A | 5.22억에서 6.16억 |
분석
무순위 84A 5.22억에서 6.16억입니다. 옥정 신축 84 실거래는 5억대 초반에서 후반입니다. 저가 호실은 시세권이지만, 고가 호실은 시세를 웃돕니다. 안전마진은 얇거나, 일부 호실은 마이너스입니다.
정규 청약 0.84대 1 미달과 1차에 이은 3차 무순위가 그 방증입니다. 시장이 이 분양가를 시세보다 비싸다고 판단했다는 뜻입니다. 분양가상한제 적용 단지라도, 상한제 가격이 인근 신축 시세보다 싸야 마진이 생기는데 이 단지는 그렇지 못했습니다.
그러면 무엇에 거는가. 7호선 연장 옥정중앙역입니다. 단지와 직결되는 역이 2030년 개통 예정이고 입주가 같은 2030년 6월입니다. 미개통 역세권은 시세에 다 반영되지 않습니다. 개통이 입주와 맞물려 현실이 되면, 지금 얇은 마진이 메워지거나 플러스로 돌아설 여지가 있습니다.
다만 그건 가능성이지 확정이 아닙니다. 7호선 연장이 일정대로 개통될지, 옥정의 입주 물량 부담이 그때까지 해소될지가 변수입니다. 저가 호실을 잡아 시세권에서 출발한다면 위험이 작지만, 고가 호실을 시세보다 비싸게 잡으면 손실로 출발합니다. 같은 무순위라도 어느 호실이냐가 결과를 가릅니다.
정리하면 이 단지는 지금 당장의 마진이 아니라 2030년 7호선 개통에 거는 자리입니다. 저가 호실 위주로 시세권에서 잡을 수 있다면 미래 교통을 기다릴 만하고, 고가 호실밖에 없다면 신중해야 합니다. 숫자보다 어느 호실인지를 먼저 확인하시는 게 맞습니다.
청약전략
청약자격
- 자격 공고일 기준 만 19세 이상 전국 무주택세대구성원
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (양주) |
|---|---|
| 전매제한 | 있음 (분양가상한제 적용, 공고 확인) |
| 재당첨제한 | 있음 (공고 확인) |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 적용 |
대출조건
| 중도금대출 | 공고 확인 |
|---|---|
| 잔금대출 | LTV 70%, 6억 한도 (비규제) |
| 참고 | 스트레스 DSR 3단계 적용, 분상제라 전매제한 유의 |
경쟁과 전략
자격부터 봅니다. 공고일 기준 만 19세 이상 전국 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 필요 없고 100% 추첨입니다. 양주 거주 요건도 없습니다. 문턱이 낮습니다.
문턱이 낮다는 건 양날입니다. 나도 쉽게 넣지만 남도 쉽게 넣습니다. 다만 이 단지는 인기 단지처럼 수요가 폭발하는 자리는 아닙니다. 정규 청약이 미달이었던 만큼, 무순위 경쟁도 핵심 단지만큼 치열하지는 않을 수 있습니다. 그만큼 당첨 가능성은 열려 있다는 뜻입니다.
대출은 비규제 지방 기준입니다. 잔금 대출은 LTV 70%에 6억 한도가 적용되고, 스트레스 DSR 3단계도 함께 봐야 합니다. 다만 분양가상한제 적용 단지라 전매제한이 붙으니, 단기 매도를 전제로 들어가면 안 됩니다.
자금 관점을 더 봅니다. 입주가 2030년 6월로 4년이 남아 자금 마련 시간은 넉넉합니다. 다만 7호선 개통과 입주가 같은 해라, 개통이 지연되면 입주 초기 교통 공백을 견뎌야 합니다. 실거주로 길게 보는 수요에게 맞고, 단기 차익을 노리는 자리는 아닙니다.
전략을 정리합니다. 핵심은 호실 선택입니다. 5.22억대 저가 호실을 잡을 수 있다면 인근 시세권에서 출발해 7호선 개통을 기다리는 그림이 됩니다. 6억을 넘는 고가 호실밖에 없다면, 시세보다 비싸게 들어가는 만큼 미래 호재에 더 크게 의존하게 됩니다. 공고문에서 남은 호실의 분양가와 향, 층을 확인하고 자기 자금 여력에 맞춰 판단하시기 바랍니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
