APT margin 청약 분석
6.22 청약 양산 물금 힐스테이트 양산더스카이, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
경남 양산시 물금읍, 현대건설(힐스테이트), 1,2단지 합 598세대, 청약접수 2026.6.22(특공)에서 6.24, 입주 2029.4
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 힐스테이트 양산더스카이 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
현대건설이 힐스테이트 브랜드로 짓는 단지입니다. 경남 양산시 물금읍에 1단지와 2단지로 나뉘어 들어섭니다. 두 단지를 합치면 598세대입니다. 입주는 2029년 4월입니다. 전용 84 일반분양가는 대략 4.8억에서 5.3억 사이이고, 최고가는 1단지 84A의 5.30억입니다.
이 단지의 핵심은 분양가상한제 미적용이라는 점입니다. 민간택지 분양이라 분양가가 상한제로 눌리지 않고 시세대로 매겨졌습니다. 그래서 검단처럼 상한제가 깔아 주는 안전마진이 없습니다. 물금 신축 84 시세대가 어디쯤인지, 분양가가 그 위인지 아래인지를 실거래로 따져 보겠습니다. 결론을 먼저 말씀드리면, 차익을 노리는 자리는 아닙니다.
청약개요
| 위치 / 시공 | 경남 양산시 물금읍, 현대건설(힐스테이트), 시행 무궁화신탁 |
| 1단지 | 총 299세대 (특별공급 166, 일반공급 133), 가촌리 971 |
| 2단지 | 총 299세대 (특별공급 166, 일반공급 133), 범어리 940-2 |
| 세대수 | 1,2단지 합 598세대 |
| 주택형 | 전용 68, 84, 159 (84 일반분양가 약 4.8억에서 5.3억) |
| 입주 예정 | 2029년 4월 |
| 청약접수 | 특공 6.22(월) / 1순위 6.23(화) / 2순위 6.24(수) |
| 당첨자발표 | 1단지 6.30 / 2단지 7.1 |
이 단지는 두 개 단지로 나뉩니다. 1단지는 양산시 물금읍 가촌리 971번지, 2단지는 범어리 940-2번지에 들어섭니다. 1단지가 총 299세대(특별공급 166, 일반공급 133), 2단지가 총 299세대(특별공급 166, 일반공급 133)로, 두 단지를 합치면 598세대입니다. 양산 물금택지지구 권역에 자리합니다.
주택형은 전용 68, 84, 159로 구성됩니다. 84가 두 단지의 주력이고, 68은 1단지에만, 159 펜트는 각 단지에 한 세대씩 들어갑니다. 시공은 현대건설, 시행은 무궁화신탁입니다. 계약 조건은 뒤 규제에서 따로 보겠습니다만, 분양가상한제 미적용 단지라 묶이는 게 적은 편입니다.
단지 분석
분양가
분양가부터 봅니다. 1단지는 84A 일반 187세대가 5.09억에서 5.30억, 84B 39세대가 4.88억에서 5.09억, 68A 72세대가 4.33억에서 4.47억입니다. 2단지는 84A 261세대가 5.06억에서 5.27억, 84B 18세대가 4.91억에서 5.01억, 84C 19세대가 4.83억에서 4.98억입니다. 159 펜트는 1단지 11.33억, 2단지 10.98억으로 각 한 세대뿐입니다.
정리하면 84 일반분양가는 대략 4.8억에서 5.3억에 모이고, 최고가는 1단지 84A의 5.30억입니다. 중요한 건 이 가격이 상한제 가격이 아니라는 점입니다. 분양가상한제 미적용 민간 분양이라, 분양가가 택지비와 건축비로 묶인 값이 아니라 시장 시세를 반영한 값입니다. 그래서 인근 신축 시세보다 눌려 나올 이유가 없습니다. 실제로 어디쯤인지 물금 신축 실거래로 확인하겠습니다.
| 전용 68A (1단지) | 4.33억에서 4.47억 |
| 전용 84A (1단지, 최고가) | 5.09억에서 5.30억 |
| 전용 84B (1단지) | 4.88억에서 5.09억 |
| 전용 84A (2단지) | 5.06억에서 5.27억 |
| 전용 84B (2단지) | 4.91억에서 5.01억 |
| 전용 84C (2단지) | 4.83억에서 4.98억 |
평면
평면을 봅니다. 이 단지는 전용 68, 84, 159로 구성되고, 84가 단지의 주력입니다. 1단지는 84A와 84B, 2단지는 84A, 84B, 84C로 타입이 갈리고, 68은 1단지에만 들어갑니다. 159는 각 단지에 한 세대씩만 나오는 펜트입니다.
84A는 4베이 판상형으로 거실과 주방 창이 마주 보는 맞통풍 구조라 채광과 환기가 좋고, 대형 드레스룸과 팬트리로 수납을 넓혔습니다. 84B는 타워형 평면으로 자녀 공간과 부부 공간을 독립적으로 분리해 프라이버시에 유리하지만, 판상형보다 환기 측면은 다소 아쉽습니다. 68은 중소형 실속형, 159는 대형 펜트로 수요층이 분명히 갈립니다. 타입별로 방 구성과 발코니 위치, 채광 방향이 갈리니, 같은 84라도 A와 B를 직접 비교해 보시길 권합니다. 아래는 견본주택에서 공개된 단위세대 내부입니다.
비교단지
비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 실거래입니다. 같은 양산 물금 신축 84㎡의 국토부 실거래로 봅니다. 데이터가 충분히 확인되는 단지는 양산물금 대방노블랜드7차메가시티(2017년 입주)입니다. 이 단지 전용 84 최근 실거래가 약 4.5억에서 5.35억에 형성돼 있고, 중위는 약 4.90억입니다.
종합하면 물금 신축 84 실거래대는 대략 4.5억에서 5.3억대입니다. 물금 신축 84의 현재 시세 중심이 4.9억 안팎이라는 뜻입니다. 참고로 물금에는 중소형 시세대가 더 낮은 구간도 있습니다. 양산신도시 한양수자인더퍼스트 전용 74가 약 3.0억에서 3.4억대로, 물금 중소형은 4억 미만 구간도 있습니다. 다만 면적이 달라 84 직접 비교에는 넣지 않고 참고로만 봅니다.
안전마진과 적정가치
84 일반분양가는 4.8억에서 5.3억이고, 최고가는 5.30억입니다. 물금 신축 84 중위는 약 4.9억입니다. 분양가가 시세 중심보다 약간 위입니다. 84B나 84C처럼 4.8억대 타입은 시세대에 거의 붙어 있지만, 5.0억에서 5.3억대 84A는 시세 상단을 살짝 넘습니다. 상한제가 없으니 시세보다 싸게 사는 구조가 아닙니다.
솔직하게 말씀드립니다. 확정적인 안전마진은 사실상 없습니다. 검단처럼 분양가가 시세 아래로 눌려 본전이 깔리는 자리가 아닙니다. 분양가가 시세대로 매겨졌으니, 차익은 입주 시점에 물금 시세가 올라 줘야 생깁니다. 오를지 빠질지는 단정할 수 없습니다.
| 물금 신축 84 비교군 중위 | 약 4.90억 |
| 물금 신축 84 실거래대 | 4.5억에서 5.3억 |
| 힐스테이트 84 분양가 | 4.8억에서 5.3억 (최고 5.30억) |
| 현재 기준 안전마진 | 사실상 없음 (시세 상단) |
관건은 입주하는 2029년 4월까지 물금 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 2.8년 뒤입니다. 물금 신축 84 중위 4.90억을 입주 시점까지 굴려 봤습니다. 분양가가 이미 시세 상단 위라, 본전을 깔아 주는 구간이 없습니다. 물금이 매년 3%씩 빠지면 마진은 더 벌어집니다. 보합이면 분양가에 못 미칩니다. 매년 3%씩 올라야 분양가 부근에 닿습니다.
단정적으로 오른다 떨어진다 말하지 않겠습니다. 변수는 부산 배후 양산 수요와 물금 일대의 성숙도입니다. 양산은 부산의 배후 주거지로, 물금택지지구가 자리를 잡아 가는 중입니다. 도시철도 접근과 생활 인프라가 채워지면 수요가 받쳐 줄 수 있습니다. 다만 그건 가능성이지 확정이 아닙니다. 이 단지는 마진의 크기가 아니라 브랜드와 신축, 규제 프리라는 조건을 보고 들어가는 자리입니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 양산 물금택지지구 권역에 자리합니다. 교통은 부산 도시철도 2호선을 비롯한 양산 도시철도 접근이 가능한 권역입니다. 부산 생활권과 이어지는 배후 주거지라는 점이 핵심입니다. 학군은 서남초등학교 배정 권역이고, 인근에 양산디자인공원과 대학병원, 대형마트 같은 생활 인프라가 자리합니다.
단점도 솔직히 봅니다. 양산 물금은 부산 도심이 아니라 배후입니다. 물금택지지구가 아직 성숙해 가는 단계라, 일대 인프라가 완전히 자리 잡았다고 보기는 이릅니다. 상한제가 없어 분양가가 시세대로 매겨진 만큼, 가격이 싸서 들어가는 자리는 아닙니다. 브랜드와 신축, 조망, 규제 프리를 가치로 보는 실거주 수요에게 맞는 단지입니다.
청약전략
규제
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 계약금 | 5% |
| 중도금 | 무이자 |
| 지역 | 비규제 (지방) |
이 단지의 규제는 가볍습니다. 분양가상한제 미적용 민간 분양이라, 전매제한이 없고 실거주의무도 없습니다. 당첨 후 사정이 바뀌면 분양권을 팔 수 있고, 실거주를 강제당하지 않습니다. 이건 환금성 측면에서 분명한 장점입니다. 검단처럼 거주의무 3년에 묶이는 단지와는 결이 다릅니다.
계약 조건도 부담이 덜합니다. 계약금이 5%이고 중도금이 무이자입니다. 계약금 5%면 초기 자금 부담이 작고, 중도금 무이자면 입주 전까지 이자가 누적되지 않습니다. 다만 상한제로 싸게 사는 구조가 아니라는 점은 변하지 않습니다. 규제 프리와 계약 조건이 주는 이점을, 시세대로 매겨진 분양가와 함께 저울질해야 합니다.
대출, 되나
| 지역 | 비규제(지방), LTV 가정 가능 |
| 84 분양가 | 약 4.8억에서 5.3억 |
| 계약금 | 5% |
| 중도금 | 무이자 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용(2026) |
자금을 봅니다. 비규제 지방이라 LTV는 비교적 여유 있게 가정할 수 있고, 계약금 5%에 중도금 무이자라 입주 전 부담이 작은 편입니다. 다만 진짜 한도는 LTV가 아니라 DSR입니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다.
구체적인 소득과 한도 예시는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 다만 84 분양가가 5억 안팎인 점, 계약금이 5%인 점, 중도금이 무이자인 점을 고려하면, 초기 진입 자금은 다른 수도권 단지보다 가볍습니다. 잔금 시점의 DSR 한도와 본인 소득을 청약홈과 금융기관에서 직접 확인하시기 바랍니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 1단지 일반공급 133세대, 2단지 일반공급 133세대로 일반공급은 합 약 266세대입니다. 특별공급까지 더하면 1,2단지 합 598세대 규모입니다. 일반공급 문이 좁지 않은 편이지만, 분양가가 시세대로 매겨진 단지라 과열 경쟁이 붙을 자리로 보기는 어렵습니다.
전략은 상황에 따라 갈립니다. 특별공급 자격에 해당된다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다. 1단지와 2단지의 당첨자발표가 6.30과 7.1로 하루 차이라, 두 단지를 함께 검토할 수 있습니다. 다만 어느 경로로 들어가든 분양가가 시세 상단에 있다는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 실거주 가치와 자금 여력을 기준으로 청약 여부를 정하는 것이 맞습니다. 전매제한과 거주의무가 없다는 환금성을 어떻게 평가하느냐가 판단의 축입니다.
결론
대신 장점도 분명합니다. 현대건설 힐스테이트 브랜드, 신축, 조망, 그리고 전매제한과 실거주의무가 없는 규제 프리입니다. 계약금 5%에 중도금 무이자라 진입 부담도 가볍습니다. 환금성을 중시한다면 이건 실질적인 메리트입니다.
단타로 시세차익을 노린다면 권하지 않습니다. 부산 배후 양산에서 신축으로 실거주를 길게 볼 수요라면, 브랜드와 규제 프리를 가치로 보고 들어갈 만합니다. 다만 들어가더라도 물금 일대 성숙도와 양산 수요가 입주까지 어떻게 풀리는지 지켜보며 들어가셔야 합니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
