APT margin 청약 분석
7.27 청약! 월계 중흥S-클래스 리비에르, 분양가 평면도 대출 안전마진 (신축 실거래 위의 가격표)
서울 노원구 월계동 487-17 일대 재건축, 중흥건설, 일반분양 135세대, 특공 7.27, 1순위 7.28에서 29, 입주 2029.05
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 노원 월계동, 월계 중흥S-클래스 리비에르 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
세 번 밀린 끝에 공고가 떴습니다. 총 355세대 재건축에서 일반분양 135세대, 특별공급을 빼면 일반공급은 62세대뿐입니다. 그리고 가격표가 나왔습니다. 59A 기준층이 12.38억입니다. 지난달 월계 센트럴 아이파크 59가 10.78억에 거래됐으니, 신축 실거래보다 1.6억 위에서 출발하는 분양가입니다.
석계역 도보권이라는 입지와 그 가격표 사이에서 계산이 서는지, 아래에서 하나씩 짚습니다.
청약개요
| 위치 | 서울 노원구 월계동 487-17번지 일대 (월계동주택재건축) |
| 규모 | 지하 3층에서 지상 20층, 5개동, 총 355세대 (조합원 172, 임대 39, 보류지 9) |
| 일반분양 | 135세대 = 36타입 20 + 59A 71 + 59B 42 + 84A 2 (특공 73, 일반 62) |
| 분양가 | 36 6.82억에서 6.96억 / 59A 11.88억에서 12.64억 / 59B 11.68억에서 12.42억 / 84A 14.99억 (20층 2세대) |
| 자격 | 서울 2년 이상 거주 우선 (2024.7.16 이전부터), 기타 서울 2년 미만과 경기, 인천 |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역, 재당첨 10년, 전매 3년, 거주의무 없음, 상한제 미적용, 노원 토지거래허가구역 |
| 일정 | 특공 7.27, 1순위 해당 7.28, 기타 7.29, 2순위 7.30, 발표 8.5, 계약 8.18에서 20 |
| 입주 | 2029년 5월 예정 / 시공 중흥건설 |
체급부터 정확히 놓습니다. 355세대 소단지 재건축입니다. 조합원분 172세대와 임대, 보류지를 빼고 일반에 135세대가 나오는데, 특별공급 73세대를 제하면 일반공급은 62세대입니다. 타입별로는 59A가 33세대로 가장 크고, 84A는 단 2세대(103동 20층)뿐입니다.
일정은 서울시 공문 기준으로 두 차례 밀린 끝에 확정됐습니다. 특별공급 7월 27일, 1순위 해당지역 28일, 기타지역 29일입니다. 당첨자 발표가 8월 5일이고 계약은 8월 18일부터 사흘입니다.
유의할 제도 조건이 둘 있습니다. 투기과열지구 재건축이라 당첨 시 재당첨 제한 10년이 걸리고, 노원구가 토지거래허가구역이라 이 단지 전 주택형이 향후 거래 시 허가 대상입니다. 사고팔 자유가 좁은 물건이라는 뜻입니다.
단지 분석
분양가
가격표를 뜯어 봅니다. 주력인 59A는 2층 11.88억에서 시작해 5층에서 9층 12.38억, 15층 이상 12.64억입니다. 59B가 그보다 500만원에서 2,000만원쯤 쌉니다. 36타입은 6.82억에서 6.96억으로 문턱이 절반이고, 84A는 20층 두 세대가 14.99억입니다.
납부는 계약금 10%, 중도금 60%(6회, 2027년 1월부터 2029년 1월), 잔금 30% 구조입니다. 상한제 미적용 민간택지라 분양가는 사업주체가 자체 책정한 금액이라고 공고문에 명시돼 있습니다.
평당으로 환산하면 59A 기준층이 대략 5,000만원대입니다. 작년 광운대역세권 서울원 아이파크가 84 기준 평당 3,800만원(약 14억)이었으니, 월계동 안에서 1년 만에 한 단계 더 올라간 가격표입니다.
| 36 (일반 10세대) | 6.82억에서 6.96억 |
| 59A (일반 33세대, 주력) | 2층 11.88억 / 기준층 12.38억 / 15층 이상 12.64억 |
| 59B (일반 17세대) | 11.68억에서 12.42억 |
| 84A (일반 2세대, 103동 20층) | 14.99억 |
| 납부 | 계약금 10%, 중도금 60% 6회, 잔금 30% (입주 2029.5) |
평면
평면 구성은 소형 중심입니다. 59A와 59B가 일반분양의 대부분을 차지하고, 전용 36.95의 초소형이 20세대 섞여 있습니다. 84A는 사실상 상징 물량입니다.
5개동 20층 배치라 동간 조망과 향은 공고문 동호수표에서 확인해야 합니다. 일반분양 물량 중 최하층 우선배정이 10세대 잡혀 있다는 점도 참고하시기 바랍니다.
비교단지
비교단지는 길 건너에 있습니다. 월계 센트럴 아이파크(2020년식, 859세대)의 59가 최근 9개월 6.1억에서 10.8억에 거래됐고, 지난달에만 12층이 10.78억을 찍었습니다. 상계동 노원 롯데캐슬 시그니처(2023년식) 59가 9.6억에서 9.7억, 공릉동 태릉 해링턴 플레이스(2022년식) 59가 10.2억입니다.
즉 노원권 신축 59의 현재 상단이 10.8억입니다. 리비에르 59A의 시작가(2층 11.88억)가 이미 그 위에 있습니다.
안전마진과 적정가치
계산합니다. 비교가치는 월계 신축 59의 최고 실거래 10.78억입니다. 리비에르 59A 기준층은 12.38억입니다. 안전마진은 마이너스 1.6억입니다. 저층으로 내려가도 시작가가 11.88억이라 간격은 1.1억 밑으로 좁혀지지 않습니다.
84A도 같은 구도입니다. 월계 신축 84의 최근 실거래가 11.5억에서 12.5억인데 분양가가 14.99억이니 2.5억 위입니다. 20층 로열층 두 세대라는 희소성을 감안해도, 실거래에 없는 값입니다.
36타입만 결이 다릅니다. 6.82억은 비교할 신축 소형 표본 자체가 드물어 마진 계산이 서지 않지만, 총액 기준으로는 서울 신축 진입가로 가장 낮은 문턱입니다.
| 비교단지 | 월계 센트럴 아이파크 59 (2020년식, 2026.6 12층 10.78억) |
| 비교가치 | 10.78억 (노원권 신축 59 최고 실거래) |
| 리비에르 59A 분양가 | 기준층 12.38억 |
| 안전마진 | 마이너스 1.6억 (84A는 마이너스 2.5억) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
이 가격이 정당화되려면 입주 시점(2029년 5월)까지 노원 신축 시세가 지금보다 15% 이상 올라 있어야 합니다. 석계역 초역세권과 광운대역세권 개발(서울원 아이파크)의 온기가 월계동 전체를 끌어올린다는 시나리오입니다. 가능성이 없지는 않지만, 그건 오늘 계약금을 내는 사람이 떠안는 가정이지 확정된 숫자가 아닙니다.
입지와 단점
입지 자체는 좋습니다. 1호선과 6호선이 만나는 석계역을 도보 5분 안에 쓰는 자리이고, GTX-C가 계획된 광운대역도 한 정거장 생활권입니다. 동부간선도로 진출입이 가까워 차량 이동도 무난합니다.
다만, 단지 규모가 355세대라 커뮤니티와 관리비 효율은 대단지에 밀립니다. 바로 옆 월계동은 재건축 연한을 채워 가는 미미삼(미성, 미륭, 삼호3차) 단지들이 대기 중이라, 장기적으로는 공급이 이어질 동네이기도 합니다.
개발 호재
호재의 축은 광운대역세권입니다. 서울원 아이파크 1,856세대가 2028년 입주를 향해 올라가고 있고, GTX-C(광운대역 정차 계획)가 광역 재료로 걸려 있습니다. 석계역 일대 동부간선도로 지하화 구상도 장기 재료입니다.
전부 리비에르 입주(2029년) 전후로 가시화될 수 있는 재료들이라 방향은 우호적입니다. 문제는 그 기대가 이미 분양가에 선반영돼 있다는 점입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 14 (36 1, 59A 7, 59B 5, 장애인 서울 5 포함) |
| 다자녀 | 14 |
| 신혼부부 | 19 |
| 노부모 | 3 |
| 생애최초 | 9 |
| 신생아 | 14 |
1순위 해당지역은 서울 2년 이상 계속 거주자(2024년 7월 16일 이전부터)입니다. 서울 2년 미만 거주자와 경기, 인천 거주자는 기타지역으로 하루 뒤에 접수합니다.
투기과열지구 민영주택이라 청약통장 가입 24개월과 지역별, 면적별 예치금을 채워야 1순위가 됩니다. 과거 2년 이내 가점제 당첨 이력이 있으면(세대 포함) 추첨제로만 접수해야 하고, 재당첨 제한 기간에 있는 세대는 아예 신청이 불가합니다.
규제
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 (서울 노원) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 3년 (당첨자 발표일 2026.8.5부터) |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 노원구 토지거래허가구역, 전 주택형 향후 거래 시 허가 대상 |
규제 세트가 서울 최고 수위입니다. 전매 3년에 재당첨 10년이 걸리고, 토지거래허가구역이라 입주 후 매도할 때도 실거주 매수자 위주로 좁아집니다. 거주의무가 없다는 것 하나가 숨통입니다.
당첨 후 포기해도 재당첨 제한은 남습니다. 넣기 전에 이 통장을 여기에 쓸지부터 정해야 하는 단지입니다.
대출, 되나
| LTV | 투기과열지구 40% (무주택 기준, 개인별 상이) |
| 59A 기준층 필요 자금 | 분양가 12.38억, 대출 상한 약 5억 가정 시 자기자금 7억대 |
| 중도금 | 60% 6회 (2027.1에서 2029.1), 대출 조건은 공고문과 견본주택 확인 |
| 잔금 | 30% 2029.5 입주 시 |
돈 계산이 이 단지의 두 번째 관문입니다. 투기과열지구라 주택담보대출 LTV가 40%에 묶입니다. 59A 기준층이면 대출을 최대로 받아도 자기자금이 7억 안팎 필요하다는 계산이 나옵니다.
중도금 6회가 2027년 1월부터 2029년 1월까지 반년 간격으로 돌아옵니다. 대출 알선과 이자 조건은 공고문과 견본주택에서 확인하고, 잔금 시점의 LTV, DSR 규제 변화 가능성까지 본인 리스크로 계산해야 합니다.
물량과 전략
일반공급 62세대의 게임입니다. 서울 2년 거주 1순위, 가점 상위권이라면 59A 33세대가 본선입니다. 다만 가격표가 실거래 위에 있어서, 커트라인이 높게 형성될 이유가 없는 단지이기도 합니다.
실속을 찾자면 36타입입니다. 6.8억대로 총액이 가장 낮고 특공 경쟁도 소형이 상대적으로 얇습니다. 1인 가구와 신혼 초기 가구가 서울 신축에 진입하는 카드로는 셈이 됩니다.
84A 2세대는 로또라기보다 전시물량입니다. 14.99억을 낼 자금이 있다면 같은 돈으로 살 수 있는 기축 신축 리스트부터 뽑아 보시기 바랍니다.
주의사항
확인 사항을 모읍니다. 이 단지는 정비사업이라 조합원분이 로열동, 로열층을 선점한 상태입니다. 일반분양 동호수는 공고문 동호수표로 확인해야 하고, 최하층 우선배정 10세대도 섞여 있습니다.
서류 접수가 8월 8일부터 10일(주말 포함)로 발표 직후 사흘뿐입니다. 당첨되면 주민등록초본 등 서류를 바로 낼 수 있게 준비해 두시기 바랍니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
