APT margin 청약 분석
7.27 청약! 이천 휴먼빌 클래스원 536세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (신축 실거래 위에서 출발)
경기 이천시 갈산동 572-1, 일신건영, 전량 일반분양 536세대, 특공 7.27, 1순위 7.28, 입주 2029.09
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 이천 갈산동, 이천 휴먼빌 클래스원 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
구성이 단순한 단지입니다. 전용 84 단일 세 타입, 536세대 전량 일반분양입니다. 재건축이 아니라 조합원 물량이 없고, 비규제 이천이라 전매 6개월에 재당첨 제한도 없습니다. 조건만 보면 가장 가벼운 축의 청약입니다.
관건은 가격입니다. 84A 기준층이 5.74억인데, 이천 신축 84의 최근 실거래 상단은 5.45억입니다. 이 3천만원의 간격을 어떻게 읽을지가 이 글의 전부입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 이천시 갈산동 572-1번지 일원 |
| 규모 | 지하 2층에서 지상 26층, 8개동, 총 536세대 전량 일반분양 |
| 구성 | 84A 221세대 / 84B 131세대 / 84C 184세대 (특공 295, 일반 241) |
| 분양가 | 84A 5.42억에서 5.74억 / 84B 5.31억에서 5.74억 / 84C 5.21억에서 5.64억 |
| 자격 | 해당 이천시 거주자, 기타 경기, 서울, 인천 (1순위 통장 12개월) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매 6개월, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 7.27, 1순위 7.28, 2순위 7.29, 발표 8.4, 계약 8.18에서 20 |
| 입주 | 2029년 9월 예정 / 시공 일신건영 (휴먼빌) |
이천 시내권 도시개발 물량입니다. 갈산동은 이천 원도심 북측으로, 신축이 밀집한 안흥동과 생활권이 이어집니다. 536세대 전부가 일반분양이라 로열층이 통째로 풀리는 것이 정비사업과 다른 매력입니다.
일정은 특별공급 7월 27일, 1순위 28일, 2순위 29일입니다. 발표가 8월 4일, 계약이 8월 18일부터 사흘입니다. 견본주택은 이천시 안흥동 167번지입니다.
특별공급이 295세대로 전체의 55%입니다. 신혼부부 80, 생애최초 37, 신생아 54, 다자녀 54까지 젊은 실수요 트랙이 두텁게 배정돼 있습니다.
단지 분석
분양가
가격표입니다. 84A가 2층 5.42억에서 10층 이상 5.74억, 84C가 1층 5.21억에서 5.64억입니다. 타입 간 차이는 500만원에서 1,000만원 수준이라 사실상 층이 가격을 정합니다.
납부 조건이 가볍습니다. 계약금 5%(계약 시 500만원 정액, 나머지는 한 달 안), 중도금 60% 6회, 잔금 35%입니다. 계약 당일 현금 부담이 500만원이라는 건 이천 실수요 문턱에 맞춘 설계입니다.
다만 공고문에 대출 경고가 명시돼 있습니다. 2025년 발표된 가계부채 관리 방안에 따라 잔금대출의 LTV와 DSR 규제가 강화돼, 입주 시점에 개인별 대출 한도가 줄거나 거부될 수 있고 그 책임은 계약자에게 있다는 조항입니다.
| 84A (221세대) | 2층 5.42억 / 5에서 9층 5.69억 / 10층 이상 5.74억 |
| 84B (131세대) | 1층 5.31억 / 10층 이상 5.74억 |
| 84C (184세대) | 1층 5.21억 / 10층 이상 5.64억 |
| 납부 | 계약금 5% (당일 500만 정액), 중도금 60% 6회, 잔금 35% |
| 기타 | 6억 이상 세대는 자금조달계획서 의무 (해당 없음) |
평면
84 단일 구성이라 평면 선택은 향과 동 위치의 문제입니다. 8개동 배치에서 남향 위주 동과 도로변 동의 차이, 타입별 판상, 타워 여부는 견본주택에서 확인해야 합니다.
전용 84.94에서 84.97로 세 타입의 면적 차이는 사실상 없습니다. 계약면적 기준 185에서 186제곱미터입니다.
비교단지
비교선은 안흥동에 몰려 있습니다. 이천 센트레빌 레이크뷰(2025년식)가 올해 4월 29층 5.45억, 롯데캐슬 페라즈스카이(2023년식)가 5월 7층 5.0억에 거래됐습니다. 2018년식 롯데캐슬 골드스카이는 최근 4.5억입니다.
중리동 우미린 트리쉐이드(2026년 입주)가 4.82억에서 5.15억, 관고동 이천자이 더파크(2024년식)가 4.49억에서 5.05억입니다. 이천 신축 84의 몸값은 5억 안팎, 최상단이 5.45억이라는 그림입니다.
안전마진과 적정가치
계산합니다. 비교가치는 이천 신축 84의 상단인 5.45억(2025년식 센트레빌 레이크뷰)입니다. 클래스원 84A 기준층은 5.74억입니다. 안전마진은 마이너스 3천만원입니다. 발코니 확장 등 옵션이 별도라는 점을 감안하면 실부담 간격은 더 벌어집니다.
저층은 결이 다릅니다. 84C 1층 5.21억, 84A 2층 5.42억은 신축 실거래대 안쪽입니다. 층을 포기하면 시세만큼 내고 2029년식 새집을 받는 계산은 성립합니다.
참고할 경고등도 있습니다. 같은 이천의 서희스타힐스 SKY(안흥동)는 임의공급을 다섯 차례 돌고도 소화가 안 된 이력이 있습니다. 이천은 입주 물량이 꾸준해서 분양가가 시세를 앞서가면 바로 미달로 답하는 시장입니다.
| 비교단지 | 이천 센트레빌 레이크뷰 84 (2025년식, 2026.4 29층 5.45억) |
| 비교가치 | 5.45억 (이천 신축 84 최고 실거래) |
| 클래스원 84A 분양가 | 기준층 5.74억 |
| 안전마진 | 마이너스 3천만원 (저층은 실거래대 안쪽) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 9월로 멉니다. SK하이닉스 이천 캠퍼스의 고용과 이천 시내 정비가 시세를 밀어 올린다면 3천만원 간격은 지워질 수 있습니다. 반대로 이천의 공급 파이프라인이 이어지면 신축 프리미엄 자체가 눌립니다. 지금 확정된 것은 실거래 위의 가격표라는 사실 하나입니다.
입지와 단점
갈산동 자리는 이천 시내 생활권입니다. 안흥동 신축 벨트와 이천 터미널, 시내 상권을 공유하고, 경강선 이천역까지는 차량 이동권입니다. 서울 접근은 경강선 판교행이 축입니다.
다만, 역세권은 아닙니다. 이천에서 가격을 정하는 건 역보다 신축 연식과 브랜드 순서였고, 이 단지는 그 서열에서 휴먼빌이라는 중견 브랜드로 출발합니다. SK하이닉스 직주 수요가 실질적인 배후입니다.
개발 호재
재료는 SK하이닉스입니다. 이천 캠퍼스 증설 투자가 이어지며 고용 기반이 두꺼워지는 것이 이 도시 수요의 뼈대입니다. 중부내륙철도와 경강선 연계 같은 광역 교통 구상도 있지만 시계가 깁니다.
당장 계산에 넣을 수 있는 호재는 없다고 보는 게 정직합니다. 이 단지의 승부처는 호재가 아니라 가격과 물량입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 54 |
| 다자녀 | 54 |
| 신혼부부 | 80 |
| 노부모 | 16 |
| 생애최초 | 37 |
| 신생아 | 54 |
해당지역은 이천시 거주자이고, 경기 나머지와 서울, 인천이 기타지역으로 같은 날 접수합니다. 비규제라 1순위 요건이 통장 가입 12개월에 예치금 충족으로 가볍습니다.
세대주가 아니어도, 유주택자여도 1순위 접수가 열리는 비규제 조건입니다. 재당첨 제한도 없어 통장 소모 부담이 작은 청약입니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (이천시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 6개월 (당첨자 발표일 2026.8.4부터) |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제 세트가 요즘 보기 드물게 가볍습니다. 전매 6개월이면 2027년 초부터 분양권 거래가 열리고, 재당첨 제한이 없어 떨어져도 잃는 게 없습니다.
가벼운 조건은 시행사가 수요를 넓게 받아야 하는 시장이라는 신호이기도 합니다. 조건의 가벼움과 가격의 무게를 함께 읽으시기 바랍니다.
대출, 되나
| 계약 당일 | 500만원 정액 (계약금 5% 중 잔여는 1개월 내) |
| 중도금 | 60% 6회 (2027.1에서 2029.5) |
| 잔금 | 35% (입주 시, LTV와 DSR 규제 강화 경고 공고 명시) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 은행 확인) |
진입은 500만원으로 시작합니다. 중도금 대출 조건은 공고문과 견본주택에서 확인해야 하고, core 리스크는 잔금입니다. 공고문 스스로 잔금대출이 막힐 수 있고 그 책임이 계약자에게 있다고 경고합니다.
5.7억 기준 잔금 35%는 약 2억입니다. 2029년 시점의 대출 규제와 본인 소득으로 이 구간이 감당되는지, 접수 전에 계산을 끝내 놓아야 합니다.
물량과 전략
이 단지의 정답은 층에 있습니다. 기준층 이상은 실거래 위의 값이라 급할 이유가 없습니다. 저층(84C 1층 5.21억, 84A 2층 5.42억)은 신축 실거래대 안쪽이라 실거주 계산이 섭니다.
특공 트랙이 넓다는 것도 활용 포인트입니다. 신혼, 생애최초, 신생아 합계 171세대면 이천 체급에서 이례적으로 두텁습니다. 자격이 되면 특공부터 쓰는 게 순서입니다.
1순위에서 미달이 나면 무순위로 다시 기회가 옵니다. 서희의 전례를 보면 이천에서 기다림은 손해가 아니었습니다.
주의사항
유의사항입니다. 상기 공급금액에 유상옵션(발코니 확장 등)이 미포함이라고 공고문에 명시돼 있습니다. 실부담 비교는 확장비를 얹어서 해야 합니다.
이천시는 6억 이상 거래에 자금조달계획서를 요구하는데 이 단지는 해당이 없습니다. 다만 중도금 납부일이 공정에 따라 변동될 수 있다는 조항은 자금 일정에 여유를 두라는 뜻으로 읽으시기 바랍니다.
결론
판정 마진 없음
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
