APT margin 무순위 줍줍
6.22 조합원 취소분 줍줍 파주금촌 금호어울림 60세대, 분양가 평면도 대출 안전마진
경기 파주시 금촌동, 조합원 취소분, 입주 2026.06 (선시공 후분양)
조합원 취소분
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 파주금촌 금호어울림 무순위 청약(조합원 취소분) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
파주금촌 금호어울림은 금촌2동 재개발 단지입니다. 조합원이 계약을 포기한 물량을 일반에 푸는 취소분 줍줍입니다.
26형부터 59형까지 10세대가 남았습니다. 소형 위주입니다. 경기 거주 무주택세대구성원이 대상입니다. 통장은 필요 없습니다.
먼저 성격을 분명히 합니다. 이 단지는 차익을 노리는 자리가 아닙니다. 4억 아래 신축을 잡는 실수요의 자리입니다 (저라면 이 자리는 실거주로만 봅니다). 그 전제로 읽으셔야 합니다.
가장 흔한 오해부터 깨고 갑니다. 같은 파주라고 운정 시세를 금촌에 대입하면 안 됩니다. 두 동네는 다릅니다 (저는 같은 시 이름에 묶어 시세를 옮겨 적는 걸 제일 경계합니다). 이 차이를 모르면 마진을 잘못 읽습니다. 아래에서 그 이유를 풀겠습니다.
청약개요
- 위치 경기 파주시 금촌동
- 공급 잔여 60세대 (26형~74형 전 타입 일반분양), 입주 2026.06 (선시공 후분양)
- 일정 접수 2026.06.22, 당첨발표 2026.06.25
- 시행 금촌2동제2지구 재개발조합
단지부터 봅니다. 금촌2동 제2지구는 파주 금촌동의 노후 주거지를 재개발한 자리입니다. 금호건설이 시공했습니다. 입주는 2026년 9월입니다.
이번 물량은 조합원 취소분입니다. 조합원이 분양받기로 했다가 계약을 포기한 세대를 일반에 다시 푸는 것입니다. 26형 5세대, 46형 4세대, 59B 1세대로 모두 10세대입니다. 소형이 대부분이라 신혼이나 1인에서 2인 실수요, 임대 목적에 맞습니다.
취소분의 성격을 짚습니다. 일반 무순위와 절차는 비슷합니다. 다만 동과 호를 조합원이 먼저 고른 자리라 위치가 제각각입니다. 좋은 향도, 아쉬운 향도 섞여 있습니다. 남은 호실을 공고문에서 확인하고 들어가셔야 합니다. 통장은 필요 없고 100% 추첨입니다.
취소분이 나오는 배경을 한 줄로 봅니다. 조합원은 분양가가 정해지기 전부터 권리를 가진 사람입니다. 그런 조합원이 계약을 포기했다는 건 부담이 있었다는 뜻일 수도 있습니다. 다만 개인 사정인 경우도 많습니다. 포기 사유 하나로 단지 전체를 판단할 일은 아닙니다. 숫자로 따지는 게 먼저입니다.
취소분의 실무 장점도 있습니다. 입주가 9월로 가까워 분양 절차의 불확실성이 거의 없습니다. 다 지어진 집을 보고 들어가는 셈입니다 (저는 모델하우스보다 실물을 보고 사는 쪽을 늘 더 신뢰합니다). 모델하우스가 아니라 실물을 확인할 수 있다는 건 분명한 장점입니다.
규제도 가볍다는 점을 미리 봅니다. 파주는 비규제지역입니다. 전매제한이나 재당첨 제한이 무겁지 않고 거주의무도 없습니다. 들어가고 나오기가 자유롭다는 뜻입니다. 소형 위주 물량과 가벼운 규제가 만나 실수요와 임대 양쪽에 열려 있는 구조입니다.
안전마진
평면도와 구성
남은 물량은 26형, 46형, 59B입니다. 26과 46은 초소형입니다. 원룸과 투룸급입니다. 1인 가구나 임대 수요에 맞는 크기입니다.
실거주로 방 두세 개를 원한다면 59B 한 세대뿐입니다. 그래서 59B에 수요가 몰립니다. 26형과 46형 초소형은 실거주보다 투자와 임대의 관점으로 봐야 합니다. 평형 성격이 분명히 다릅니다.
초소형의 현실을 더 봅니다. 26형과 46형은 실거주 가구가 길게 살기 어려운 크기입니다. 결국 임대를 돌리거나 1인 가구가 짧게 거치는 자리가 됩니다. 임대 수익을 따져 들어가야지 시세 차익을 기대하면 어긋납니다. 같은 줍줍이라도 평형마다 들어가는 이유가 달라야 합니다.
59B 한 세대에 수요가 몰릴 수밖에 없는 구조입니다. 방을 제대로 쓸 수 있는 유일한 타입이기 때문입니다. 추첨이라 운이지만 그만큼 경쟁률은 다른 타입보다 높을 것으로 보입니다. 초소형은 반대로 경쟁이 덜할 가능성이 있습니다.
향과 층도 짚어 둡니다. 조합원이 먼저 고른 자리를 푸는 취소분이라 남은 호실의 위치가 제각각입니다. 같은 59B라도 어느 동, 어느 층인지에 따라 가치가 달라집니다. 한 세대뿐이니 그 호실의 조건을 공고문에서 꼼꼼히 확인하고 들어가셔야 합니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 26형 | 공고 확인 | 5세대 |
| 전용 46형 | 공고 확인 | 4세대 |
| 전용 59B | 3.99억 | 1세대 |
입지조건
입지는 금촌역 생활권입니다. 경의중앙선 금촌역을 씁니다. 서울 도심까지는 환승이 필요한 거리입니다. 파주의 전형적인 구도심 자리입니다.
경의중앙선의 성격을 짚습니다. 배차가 촘촘한 노선은 아닙니다. 서울 도심까지 시간이 걸립니다. 그래서 금촌은 서울 출퇴근 수요보다 파주 안의 생활 수요가 중심입니다. 입지를 서울 기준으로만 보면 박하게 매겨집니다. 파주 생활권 기준으로 봐야 제값이 보입니다.
한 가지 짚을 점이 있습니다. 같은 파주라도 금촌과 운정신도시는 생활권이 다릅니다. 운정은 GTX-A가 들어선 신도시입니다. 금촌은 오래된 원도심입니다. 가격대도, 인프라도 결이 다릅니다. 운정 시세를 금촌에 그대로 대입하면 안 됩니다.
이 구분이 마진을 좌우합니다. 운정 신축이 금촌 신축보다 비싼 건 입지값이지 같은 물건의 차이가 아닙니다. 금촌 신축을 운정 시세와 비교하면 싸 보이지만 그건 착시입니다. 비교는 같은 금촌 안에서 해야 정직합니다.
장점은 가격입니다. 4억 아래 신축이라 실수요 진입 부담이 작습니다. 단점은 외연 확장이 더디다는 점입니다. 금촌은 파주 안에서도 상대적으로 저평가된 동네입니다.
저평가가 곧 상승은 아닙니다. 싸다는 것과 오른다는 것은 다릅니다 (싸다는 말에 혹하기 전에 왜 싼지를 먼저 봅니다). 금촌이 저평가된 데는 그만한 이유가 있습니다. 그 이유가 풀려야 가격이 움직입니다. 지금은 싼값에 신축을 잡는 의미까지로 보는 게 안전합니다.
호재
호재는 운정신도시 쪽입니다. GTX-A 운정중앙역이 개통했습니다. 다만 금촌과는 생활권이 다릅니다. 금촌 자체의 재정비가 이어지는지가 더 중요합니다.
비교단지
59㎡B 공급가는 3.99억입니다. 금촌과 운정 일대 59㎡ 실거래를 봅니다.
운정신도시 힐스테이트운정이 4.91억입니다. 제일풍경채가 4.10억입니다. 금촌 구축은 3.3억에서 3.7억 선입니다(국토부 최근 6개월). 운정은 금촌보다 한 단계 위 시세입니다. 앞서 말씀드린 대로 생활권이 다릅니다.
이 표를 읽는 법을 알려 드립니다. 운정 단지는 참고용이지 직접 비교 대상이 아닙니다. 진짜 기준은 금촌 구축 3.3억에서 3.7억입니다. 신축은 구축보다 비싼 게 정상이니, 금촌 신축의 적정선은 그 위 어디쯤입니다. 3.99억이 그 선 위에 있는지 안에 있는지가 핵심입니다.
표본이 적다는 점도 미리 말씀드립니다. 금촌은 거래가 많은 동네가 아닙니다. 실거래가 드물면 시세를 한 줄로 못 박기 어렵습니다. 그래서 이 비교는 범위로 읽어야 합니다. 한 점이 아니라 띠로 봐야 한다는 뜻입니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| 산내마을9단지 힐스테이트운정 | 4.91억 |
| 제일풍경채 그랑퍼스트 | 4.10억 |
| 산내마을6단지 한라비발디 | 3.70억 |
| 파주금촌 금호어울림 무순위 전용 59B | 3.99억 |
분석
분양가 59B 3.99억입니다. 중요한 건 인근 신축과의 비교입니다. 금촌과 그 주변에서 2025년에 입주한 신축 59㎡ 시세가 2억대 후반에서 3억대입니다. 분양가 3.99억은 인근 신축보다 약 1억 비쌉니다.
방향을 솔직히 정정합니다. 처음에는 4억 아래 신축이라 싸 보였습니다. 그런데 인근 신축 실거래를 보고 나니 반대였습니다. 시세보다 비싼 분양가입니다. 안전마진은 플러스가 아니라 마이너스입니다 (저는 이런 자리에서 줍줍이라는 단어가 주는 착각을 제일 경계합니다).
성격도 짚습니다. 이 물량은 잔여 몇 세대를 줍는 무순위가 아니라 60세대 일반분양입니다. 선시공 후분양이라 입주가 빠른 점은 장점이지만, 줍줍이라 싸게 산다는 그림은 성립하지 않습니다. 운정 신축과 비교해 싸다는 식의 계산은 동네가 달라 의미가 없습니다.
한 가지 더 봅니다. 금촌은 거래가 많지 않은 동네입니다. 실거래 표본 자체가 적습니다. 그만큼 시세를 한 줄로 못 박기 어렵습니다. 3.99억이 비싼지 싼지는 결국 금촌이라는 동네를 어떻게 보느냐에 달려 있습니다.
정리합니다. 금촌의 미래를 좋게 본다면 신축을 거의 구축값에 잡는 합리적 선택입니다. 박하게 본다면 굳이 들어갈 이유가 약합니다. 마진은 얇으니 동네에 대한 자기 판단이 결정합니다.
한 가지 덧붙입니다. 비규제지역이라 들어가고 나오기가 자유롭다는 점은 얇은 마진을 보완합니다. 시세 차익이 크지 않아도 거래가 막히지 않으니 출구는 열려 있습니다. 실수요로 살다가 정리할 때 부담이 덜하다는 뜻입니다. 마진의 크기보다 활용의 자유로 가치를 보시는 게 이 단지에 맞습니다.
청약전략
청약자격
- 자격 공고일 기준 경기 거주 무주택세대구성원
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 비규제 |
|---|---|
| 전매제한 | 1년 |
| 재당첨제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
대출조건
| 중도금대출 | 공고 확인 |
|---|---|
| 잔금대출 | LTV 70%, 6억 한도 (비규제) |
| 참고 | 6.27 대책, 스트레스 DSR 3단계 적용 |
경쟁과 전략
자격은 경기 거주 무주택세대구성원입니다. 공고일 기준입니다. 파주가 아니어도 경기도민이면 됩니다. 통장은 필요 없고 100% 추첨입니다.
거주 요건이 경기로 묶인 점은 양날입니다. 전국이 아니라 경기로 제한되니 경쟁 모집단이 줄어듭니다. 인천이나 서울 단지보다 수요가 얇을 수 있습니다. 자격이 되는 경기도민에게는 오히려 기회입니다.
대출은 수도권 규제를 받습니다. 6.27 대책 6억 한도와 스트레스 DSR 3단계입니다. 다만 3.99억이라 한도 자체는 여유가 있습니다.
남은 물량의 절반이 26형과 46형 초소형입니다. 실거주보다 임대나 1인 가구에 맞는 평형입니다. 59B는 한 세대뿐이라 경쟁이 몰릴 것으로 보입니다.
전략을 평형별로 나눕니다. 실거주로 들어갈 분은 59B에 집중하시되 경쟁을 각오해야 합니다. 임대나 투자로 볼 분은 오히려 경쟁이 덜한 초소형이 현실적인 선택일 수 있습니다. 한 단지 안에서도 노리는 타입이 목적에 따라 갈려야 합니다.
실무도 챙깁니다. 9월 입주라 시간이 많지 않습니다. 당첨되면 잔금 일정이 곧 다가옵니다. 초소형은 전세를 끼기도 까다로우니 자금 계획을 보수적으로 잡으셔야 합니다. 임대 수요가 받쳐 주는 위치인지도 미리 확인하시기 바랍니다.
마지막으로 기대치를 정리합니다. 이 단지는 큰 차익을 안기는 자리가 아닙니다. 4억 아래에 신축을 잡는다는 실수요의 만족이 핵심입니다 (저는 들어가기 전에 무엇을 얻으러 가는지부터 정합니다). 그 만족이 분명한 사람에게는 좋은 선택이고, 시세 차익을 먼저 따지는 사람에게는 맞지 않습니다. 자기가 무엇을 얻으러 들어가는지부터 분명히 하시기 바랍니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
