서울 상승의 확산. APT margin 편집
APT margin 부동산 뉴스
강남이 아니라 성북이 1등, 서울 아파트값 25개 구가 전부 오른 이유
이번 주 서울 아파트값 상승 1위는 강남이 아니었습니다. 성북구가 0.40퍼센트로 가장 많이 올랐습니다. 한국부동산원 6월 3주, 6월 15일 기준 통계에서 서울 25개 자치구가 하나도 빠짐없이 전부 올랐고, 그동안 덜 오른 강북과 서남권이 상승을 끌었습니다. 강남에서 시작된 상승이 서울 전역으로 번지는 확산 국면입니다. 왜 이런 그림이 나왔는지 정리합니다.
이번 주 1등은 강남이 아니다
한국부동산원 6월 3주 통계에서 서울 아파트 매매가격은 0.27퍼센트 올라 전주와 같은 수준을 유지했습니다. 그런데 속을 보면 주인공이 바뀌었습니다. 상승 1위는 성북구로 0.40퍼센트입니다. 구로 0.39, 도봉 0.38, 은평 0.37, 동대문 0.35가 그 뒤를 이었습니다. 강북과 서남권 외곽이 상위권을 채웠습니다.
물론 강남3구도 강합니다. 강남이 0.31, 송파가 0.28, 서초가 0.20으로 여전히 단단합니다. 다만 상승폭만 놓고 보면 강북 외곽이 강남을 앞질렀습니다. 무엇보다 25개 구가 전부 올랐다는 점이 핵심입니다. 하락하거나 보합인 구가 하나도 없습니다.
상승이 특정 지역에 머무르지 않고 서울 전역으로 번졌다는 뜻입니다. 그동안 덜 오른 지역이 뒤늦게 따라 오르는 키 맞추기 장이 펼쳐지고 있습니다.
왜 강북과 서남권으로 번졌나
배경에는 두 가지가 있습니다. 첫째는 토지거래허가구역입니다. 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 거래 절차가 까다로운 핵심지를 피해 규제가 덜한 지역으로 수요가 옮겨 갑니다. 둘째는 전세 부족입니다. 전세 매물이 귀해지고 전세가가 오르면, 차라리 사자는 수요가 상대적으로 저렴한 강북과 서남권으로 향합니다.
이 두 힘이 겹치면 풍선효과가 나타납니다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상입니다. 핵심지의 거래가 규제로 막히자, 그 수요가 성북과 구로, 도봉, 은평 같은 상대적 저평가 지역으로 흘러 들어갔습니다.
덜 오른 지역이 따라 오르는 키 맞추기는, 시장이 식었다기보다 수요가 자리를 옮겨 가며 번지고 있다는 신호입니다. 그래서 25개 구가 전부 오르는 그림이 만들어졌습니다.
경기는 호재 지역으로 쏠린다
같은 힘이 경기에서도 작동합니다. 경기 전체 매매는 0.21퍼센트지만 속은 양극화입니다. 화성 동탄이 한 주간 2.22퍼센트 올라 전국 시군구 1위입니다. 성남 분당 0.49, 광명 0.46, 안양 동안 0.45, 용인 수지 0.44가 동반 강세입니다. GTX와 반도체, 서울 접근성이라는 분명한 호재가 있는 지역으로 수요가 쏠립니다.
반면 과천은 홀로 0.30퍼센트 내렸습니다. 이미 많이 오른 자리에서 단기 조정이 나타난 것입니다. 서울에서 밀려난 수요가 경기의 호재 지역으로 향하되, 그 안에서도 오를 곳과 숨 고를 곳이 갈립니다.
수도권은 한 덩어리로 오르는 게 아니라, 규제와 호재를 따라 수요가 이동하며 지역별로 온도가 갈리는 장입니다.
전세가 매매를 아래에서 떠받친다
확산의 또 다른 축은 전세입니다. 전국 전세가격이 0.11퍼센트 올라 매매 상승폭 0.10퍼센트를 넘었습니다. 서울 전세는 직전 통계에서 약 10년 8개월 만의 최고 상승률대를 기록했습니다. 성동과 도봉, 송파 같은 곳이 전세 강세였습니다.
전세가가 오르면 두 가지가 일어납니다. 하나는 전세를 끼고 집을 사는 부담이 줄어 매수 문턱이 낮아지는 것이고, 다른 하나는 전세가가 매매가를 아래에서 받쳐 쉽게 빠지지 않게 하는 것입니다. 실제로 부동산원은 서울 하위 지역의 6억원 전후 소형에서 임차인이 매수로 돌아서는 움직임이 관측된다고 했습니다.
전세 강세는 매매 상승의 연료입니다. 전세에 머물던 수요가 매수로 전환되며 강북과 서남권의 상승을 거들고 있습니다.
청약은 번지는 쪽과 눌린 분양가를 봐야 한다
이 흐름은 청약으로도 이어집니다. 상승이 번지는 지역에서는 시세가 빠르게 오르기 때문에, 분양가가 시세 아래로 눌려 나오면 안전마진이 빠르게 커질 수 있습니다. 반대로 과천처럼 조정이 나타나거나 인천처럼 약한 지역은, 분양가가 시세대로 매겨지면 입주 시점의 흐름에 기대야 합니다.
그래서 지금 같은 확산 국면에서는 두 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 상승이 번지고 있는 지역인지입니다. 둘째, 분양가상한제로 분양가가 시세 아래로 눌렸는지입니다. 두 조건이 겹치는 단지가 안전마진이 두툼합니다.
APT margin이 분양가를 인근 실거래와 맞대 안전마진을 따지는 이유가 여기 있습니다. 시장이 어느 방향으로 번지는지를 본 다음, 개별 단지의 분양가가 시세보다 싼지를 실거래로 확인하는 것이 순서입니다. 호가가 아니라 실거래, 평균이 아니라 지역이 기준입니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
