APT margin 무순위 줍줍
수시 (잔여세대 판매중) 미분양 잔여 줍줍 인천영종국제도시 디에트르 라 메르 잔여세대, 분양가 평면도 대출 안전마진
인천 중구 중산동, 미분양 잔여, 입주 2029.10
미분양 잔여
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천영종국제도시 디에트르 라 메르 무순위 청약(미분양 잔여) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
인천영종국제도시 디에트르 라 메르는 영종국제도시 중산동의 1,009세대 대단지입니다. 지하 2층에서 지상 49층, 6개 동의 초고층입니다. 2025년 12월 본청약을 했지만 0.31대 1로 대거 미달됐고, 지금은 남은 잔여세대를 계약금 5% 조건으로 파는 단계입니다.
전용 84, 104, 113의 중대형 위주이고, 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 계약할 수 있습니다. 무주택 요건도 없습니다. 사실상 선착순 잔여세대 판매입니다.
솔직하게 시작합니다. 이 단지는 안전마진이 마이너스입니다. 전용 84 분양가가 5.11억에서 6.93억인데, 영종 인근 신축 84 실거래는 3억대 중반에서 4억대 중반입니다 (저는 미달이 길게 난 단지일수록 가격부터 의심합니다). 분양가가 시세보다 1억에서 3억 비쌉니다.
그 전제로 읽으셔야 합니다. 호재가 없는 건 아닙니다. 제3연륙교(청라하늘대교)가 2026년 1월 개통해 청라까지 5분이 됐고, 씨사이드파크가 단지 앞입니다. 다만 그 호재가 지금 분양가의 마이너스를 메울 만큼인지가 핵심입니다. 시세보다 비싼 값을 감수하고 영종 신축에 길게 살 자리인지 따져 보겠습니다.
청약개요
- 위치 인천 중구 중산동
- 공급 잔여 잔여세대 (84, 104, 113 / 계약금 5%), 입주 2029.10
- 일정 접수 수시 (잔여세대 판매중), 당첨발표 선착순 계약
- 시행 대방건설
단지부터 봅니다. 영종국제도시 중산동에 들어선 1,009세대 대단지입니다. 대방건설이 디에트르 브랜드로 자체 사업으로 지었습니다. 지하 2층에서 지상 49층, 6개 동의 초고층으로 영종국제도시 중산동 최초의 초고층 주상복합입니다. 입주는 2029년 10월입니다.
이번 물량의 성격을 분명히 합니다. 2025년 12월 본청약을 했지만 879가구 모집에 275명만 청약해 0.31대 1로 미달했습니다. 이후 남은 잔여세대를 계약금 5% 조건으로 판매하는 중입니다. 무순위 추첨이 아니라 선착순 잔여 판매라, 자격 요건이 사실상 없습니다. 만 19세 이상이면 유주택자도 통장 없이 계약할 수 있습니다.
미달이 난 이유를 짚습니다. 단지의 하자가 아니라 가격입니다. 사전청약 때보다 본청약 분양가가 28퍼센트에서 30퍼센트 급등했고, 그 결과 분양가가 인근 신축 시세를 크게 웃돌았습니다 (저는 이런 단지를 가격이 시장을 앞서간 경우로 봅니다). 건물 자체는 멀쩡한 49층 신축이고, 대방건설이 약 3,000억 규모 PF를 실행해 사업은 진행됩니다.
잔여 판매의 특징을 정리합니다. 청약통장도, 가점도, 무주택 요건도 보지 않습니다. 계약금 5퍼센트로 진입 문턱을 낮춘 것도 미분양을 털어내려는 조건입니다. 자격을 다 풀어서라도 잔여를 소화하려 한다는 뜻이라, 매도자가 급하다는 신호로 읽힙니다. 그만큼 계약 조건이나 혜택을 분양사무실에서 따질 여지가 있는지 확인할 만합니다.
안전마진
평면도와 구성
주택형은 전용 84, 104, 113의 중대형 위주입니다. 84가 가장 작은 평형이고, 104가 세대수가 가장 많은 주력입니다. 84는 4베이 판상형으로 확장형 옵션을 적용하면 거실과 방의 폭이 넓어집니다. 104와 113은 방 네 개 이상의 대형으로 수요층이 분명히 갈립니다.
잔여세대는 84, 104, 113에 걸쳐 남아 있습니다. 선착순 판매라 남은 동과 호, 향, 층을 직접 확인하고 골라야 합니다. 같은 84라도 오션뷰가 나오는 향과 그렇지 않은 향은 체감과 가치가 다릅니다. 분양사무실에서 남은 호실의 위치와 조망을 꼼꼼히 비교하시는 게 맞습니다.
중대형 위주라는 점은 양날입니다. 넓은 집을 원하는 실거주에게는 맞지만, 영종에서 중대형을 받아 줄 수요가 두텁다고 보기는 어렵습니다. 84보다 총액이 큰 104와 113이 잔여로 더 남은 데는 이런 배경도 있습니다. 아래는 공개된 84A와 104A 단위세대 평면도입니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 84 | 5.11억에서 6.93억 | 잔여 (계약금 5%) |
| 전용 104 | 7.19억에서 8.78억 | 주력, 잔여 |
| 전용 113 | 6.80억에서 9.06억 | 대형, 잔여 |
입지조건
입지의 장점부터 봅니다. 단지 앞에 약 177만㎡의 씨사이드파크 해변공원이 있어 일부 세대는 오션뷰가 나옵니다. 중산초와 중산중, 중산고가 도보권이고, 도보권에 300개가 넘는 상업시설이 있는 중산동 중심상업지에 인접합니다. 영종국제도시 안에서 생활 인프라가 갖춰진 자리입니다.
교통 호재가 현실이 됐습니다. 제3연륙교, 정식 명칭 청라하늘대교가 2026년 1월 개통했습니다. 영종 중산동과 청라를 잇는 4.67km 다리로, 개통 후 청라까지 약 5분이면 닿습니다. 청라의 스타필드와 코스트코 같은 인프라 접근성이 크게 좋아졌습니다. 영종과 청라 등록 차량은 통행료도 무료입니다.
다만 단점도 솔직히 봅니다. 공항철도 영종역과 운서역 생활권이지만 단지에서 역까지 도보권이라 보기는 어렵고, 차량 의존도가 높습니다. 영종국제도시는 입주 물량이 누적되며 시세가 눌려 온 지역입니다. 무엇보다 분양가가 인근 신축 시세를 크게 웃돌아, 입지가 좋다고 해도 그 가격을 받쳐 주지는 못합니다. 오션뷰와 신축, 제3연륙교 개통을 가치로 보는 실거주 수요에게 맞는 자리입니다.
호재
제3연륙교(청라하늘대교)가 2026년 1월 개통해 청라까지 약 5분이 됐습니다. 단지 앞 씨사이드파크와 청라 인프라 접근이 핵심입니다. 다만 호재가 이미 가격에 반영됐는데도 분양가가 시세를 크게 웃돌아 미달이 났습니다. 호재 자체보다 분양가의 위치가 문제입니다.
비교단지
전용 84 잔여 분양가는 5.11억에서 6.93억입니다. 비교 기준은 호가가 아니라 실거래입니다. 영종 인근 신축 84의 국토부 실거래를 봅니다.
운남동 e편한세상영종하늘도시 전용 84가 2025년 12월 약 3.55억, 2024년 말 약 4.0억에 실거래됐습니다. 중산동 영종하늘도시KCC스위첸 전용 84가 약 4.63억(2025년 7월), 운남동 영종센트럴푸르지오자이가 최근 평균 약 3.68억입니다. 영종 신축 84 실거래가 3억대 중반에서 4억대 중반에 형성돼 있다는 뜻입니다.
이 비교가 핵심입니다. 영종 신축 84가 3.5억에서 4.6억에 팔리는데, 디에트르 84 분양가는 5.11억에서 6.93억입니다. 가장 싼 호실도 인근 신축보다 비싸고, 비싼 호실은 2억 이상 높습니다. 사전청약 대비 본청약가가 28퍼센트에서 30퍼센트 급등한 결과입니다.
다시 강조합니다. 호가가 아니라 실거래입니다. 영종 신축 84가 4억 안팎에 실제로 팔리는데 분양가가 5억을 넘어 시작한다면, 그 차이가 0.31대 1 미달과 잔여 판매로 나타난 것입니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| e편한세상영종하늘도시 | 3.55억 |
| 영종하늘도시KCC스위첸 | 4.63억 |
| 영종센트럴푸르지오자이 | 3.68억 |
| 인천영종국제도시 디에트르 라 메르 무순위 전용 84 | 5.11억에서 6.93억 |
분석
잔여 84 5.11억에서 6.93억입니다. 영종 신축 84 실거래는 3억대 중반에서 4억대 중반입니다. 분양가가 인근 신축 시세를 1억에서 3억 웃돕니다. 안전마진은 마이너스입니다.
마이너스의 의미를 분명히 합니다. 지금 입주해 바로 팔면 분양가를 못 받을 가능성이 큽니다. 사는 순간 장부상 손실로 시작한다는 뜻입니다 (저라면 손실로 출발하는 자리는 여윳돈이 아니면 손대지 않습니다). 0.31대 1 미달이 그 사실을 시장이 먼저 말해 준 것입니다.
호재도 봅니다. 제3연륙교 개통은 이미 현실이 됐고, 씨사이드파크 오션뷰와 49층 신축이라는 점도 분명합니다. 다만 영종은 입주 물량이 누적돼 시세가 눌려 온 지역이라, 이 호재들이 1억에서 3억의 마이너스를 단기간에 메울 만큼 강하다고 보기는 어렵습니다. 미래보다 현재의 가격 부담이 큰 자리입니다.
한 가지 더 봅니다. 비교 대상인 e편한세상이나 KCC스위첸은 입주를 마친 신축입니다. 디에트르는 2029년 10월 입주라 4년 가까이 남았습니다. 그사이 영종 시세가 올라 준다면 마이너스가 줄지만, 입주 물량이 더해지면 더 눌릴 수도 있습니다. 입주까지의 시세 흐름에 전적으로 기대는 구조입니다.
정리하면 이 단지는 시세보다 비싼 값을 감수하고 49층 신축 오션뷰에 길게 사는 자리입니다. 차익을 노리는 자리가 아닙니다. 마이너스로 출발한다는 사실을 분명히 알고, 그래도 오션뷰 신축의 가치가 그 값을 한다고 판단할 때만 들어가는 게 맞습니다.
청약전략
청약자격
- 자격 만 19세 이상 누구나 (무주택 무관, 통장 무관)
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (인천 중구 영종) |
|---|---|
| 전매제한 | 3년 |
| 재당첨제한 | 10년 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
대출조건
| 계약금 | 5% (잔여 판매 조건) |
|---|---|
| 잔금대출 | LTV 70%, 6억 한도 (비규제) |
| 참고 | 시세보다 비싸 담보 평가가 분양가에 못 미칠 수 있습니다 |
경쟁과 전략
자격 문턱은 가장 낮습니다. 만 19세 이상이면 됩니다. 무주택이 아니어도, 청약통장이 없어도, 거주지가 어디든 계약할 수 있습니다. 선착순이라 추첨 운도 필요 없습니다. 계약금도 5퍼센트로 낮췄습니다.
문턱이 낮다고 좋은 게 아닙니다. 자격과 계약금까지 다 푼 건 그만큼 안 팔렸다는 반증입니다. 좋은 물건은 이렇게까지 조건을 풀 필요가 없습니다. 누구나 살 수 있고 계약금이 가볍다는 사실을 기회가 아니라 신호로 읽으셔야 합니다.
대출은 비규제 지방 기준이라 LTV 70퍼센트에 6억 한도, 스트레스 DSR 3단계가 적용됩니다. 다만 시세보다 비싼 분양가라 담보 평가가 분양가에 못 미칠 수 있습니다. 그러면 대출이 줄고 자기 자금이 더 들어갑니다. 계약금 5퍼센트만 보고 들어갔다가 잔금에서 막힐 수 있으니, 잔금 계획을 보수적으로 짜야 합니다.
결국 실거주냐 차익이냐로 갈립니다. 차익을 노린다면 권하지 않습니다. 마이너스로 출발하는 데다 영종 시세가 약한 흐름이라 단기에 회복하기 어렵습니다. 반대로 씨사이드파크 오션뷰의 49층 신축에 길게 살 실수요, 시세보다 비싼 값을 감수할 의향이 있는 수요라면 검토할 만합니다.
실무도 챙깁니다. 선착순이라 오션뷰 좋은 호실이 먼저 빠질 수 있지만, 급하게 정하면 안 됩니다. 남은 호실의 향과 층, 분양가를 꼼꼼히 비교하고, 계약금과 중도금 혜택, 분양가 할인 여지를 분양사무실에서 확인하셔야 합니다. 시세보다 비싸게 들어가는 만큼, 나중에 팔 때 받아 줄 수요가 있을지 출구 계획도 미리 그려 두는 게 마이너스 마진 물건의 기본입니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
