APT margin 시장동향
수도권 주간 동향, 서울 25개 구 전부 올랐고 경기는 동탄이 2.22% 폭등
한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026년 6월 3주(6/15 기준). 서울 25개 자치구 전수, 경기 주요 시군구, 인천
안녕하세요, APT margin입니다. 지난번 전국 시황에 이어, 이번에는 수도권을 자치구와 시군구 단위로 들여다봅니다. 기준은 한국부동산원 주간 아파트가격동향 6월 3주, 6월 15일 기준입니다.
한 줄로 요약하면 이렇습니다. 수도권은 다 같이 오른 게 아닙니다. 서울은 25개 구가 전부 올랐지만 상승 주도가 강남에서 강북과 서남권으로 번졌고, 경기는 동탄이 전국 1위로 폭등한 반면 과천은 홀로 내렸습니다. 같은 수도권 안에서도 지역마다 온도가 다릅니다. 숫자로 보겠습니다.
서울, 25개 구가 전부 올랐다
서울부터 봅니다. 6월 3주 서울 아파트 매매가격은 0.27퍼센트 올라 전주와 같은 수준을 유지했습니다. 주목할 점은 25개 자치구가 하나도 빠짐없이 전부 상승했다는 것입니다. 하락하거나 보합인 구가 없습니다.
더 중요한 건 상승 주도가 바뀌고 있다는 점입니다. 이번 주 상승 1위는 강남이 아니라 성북구로 0.40퍼센트입니다. 그 뒤를 구로 0.39, 도봉 0.38, 은평 0.37, 동대문 0.35가 잇습니다. 강북과 서남권 외곽이 상승을 끌고 있습니다. 물론 강남3구도 여전히 강합니다. 강남 0.31, 송파 0.28, 서초 0.20입니다. 다만 상승폭만 보면 강북 외곽이 강남을 앞질렀습니다.
마용성으로 묶이는 마포, 용산, 성동은 광진과 함께 보면 결이 갈립니다. 광진이 0.32로 한강벨트에서 가장 강하고 성동이 0.21로 강세를 유지하는 반면, 마포는 0.14로 서울 25개 구 중 가장 낮습니다. 다만 마포도 전주 0.09에서 0.14로 상승폭은 오히려 커졌습니다. 정리하면 서울은 전 지역이 오르되, 그동안 덜 오른 강북과 서남권이 따라 오르는 키 맞추기 장입니다.
경기, 동탄은 폭등 과천은 하락
경기는 양극화가 더 뚜렷합니다. 경기 전체 매매가 0.21퍼센트로 수도권 평균을 끌어올렸는데, 그 안을 보면 편차가 큽니다. 단연 눈에 띄는 건 화성 동탄입니다. 한 주간 2.22퍼센트 올라 전국 시군구 가운데 1위이고, 약 5년 반 만의 최고 상승률대입니다. GTX와 반도체 벨트 기대가 몰린 자리입니다.
동탄만이 아닙니다. 성남 분당 0.49, 성남 중원 0.46, 광명 0.46, 안양 동안 0.45, 용인 수지 0.44로 GTX와 반도체, 그리고 서울 접근성이 좋은 지역들이 동반 강세입니다. 수원 영통 0.34, 용인 기흥 0.31, 구리 0.29도 상승했습니다.
반면 과천은 홀로 0.30퍼센트 내렸습니다. 강세 시군구 사이에서 유일한 하락입니다. 이미 많이 오른 자리에서 단기 조정이 나타난 것으로 보입니다. 경기는 GTX와 반도체 벨트가 끌어올리는 곳과, 이미 오른 뒤 숨 고르는 곳이 갈리는 장입니다.
인천은 소외
인천은 약합니다. 인천 전체 매매가 0.04퍼센트로, 서울이나 경기 강세 지역과 견주면 미미한 상승입니다. 같은 수도권이라도 인천은 서울과 경기의 온기를 덜 받고 있습니다. 수도권 안에서도 서울과 경기 핵심, 그리고 인천 사이에 격차가 있다는 뜻입니다.
장을 어떻게 읽나
이 그림을 잇는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 서울의 상승이 강남에서 강북과 서남권으로 번지는 확산 국면이라는 점입니다. 그동안 덜 오른 지역이 따라 오르면서 25개 구가 전부 상승했습니다. 둘째, 경기는 GTX와 반도체라는 분명한 호재가 있는 곳으로 수요가 몰린다는 점입니다. 동탄의 2.22퍼센트가 그 상징입니다.
배경에는 서울 토지거래허가구역과 전세 매물 부족이 있습니다. 서울 핵심에서 막힌 수요가 강북 외곽과 경기의 비규제, 호재 지역으로 옮겨 가는 흐름입니다. 전세도 강합니다. 직전 6월 2주 기준 서울 전세는 약 10년 8개월 만의 최고 상승률대였고, 성동과 도봉, 송파 같은 곳이 강세였습니다. 전세가 매매를 아래에서 받치는 구조가 이어집니다.
청약으로 보면
청약으로 연결하면 이렇습니다. 안전마진은 분양가와 인근 시세의 차이입니다. 시세가 빠르게 오르는 동탄이나 강북 확산 지역에서는, 분양가가 시세 아래로 눌려 나오면 마진이 빠르게 커질 수 있습니다. 반대로 과천처럼 조정이 나타나거나 인천처럼 약한 지역은, 분양가가 시세대로 매겨지면 입주 시점의 흐름에 기대야 합니다.
그래서 같은 수도권 청약이라도 어느 자치구, 어느 시군구냐에 따라 안전마진의 성격이 다릅니다. 호재가 분명하고 시세가 오르는 자리인지, 분양가상한제로 분양가가 눌렸는지를 함께 봐야 합니다. 개별 단지는 청약 분석에서 분양가와 인근 실거래로 하나씩 따집니다.
정리
경기는 0.21퍼센트지만 속을 보면 양극화입니다. 화성 동탄이 2.22퍼센트로 전국 1위로 폭등했고 분당과 광명, 안양, 수지가 동반 강세인 반면, 과천은 홀로 0.30퍼센트 내렸습니다. 인천은 0.04퍼센트로 약합니다.
핵심은 수도권이 한 덩어리로 오르는 게 아니라는 점입니다. 서울은 키 맞추기, 경기는 GTX와 반도체 벨트 쏠림, 인천은 소외입니다. 청약을 보신다면 이 지역별 온도 차이 위에서, 분양가가 시세 아래로 눌렸는지를 단지별로 따져 보시기 바랍니다. 다음 통계인 6월 4주, 6월 22일 기준은 6월 26일에 나옵니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
