APT margin 청약 분석
6.29 청약 서울 성북 장위뉴타운 장위 푸르지오 마크원, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
서울 성북구 장위동 68-37, 대우건설(푸르지오), 장위10구역 재개발, 총 1,931세대 (일반분양 1,032), 청약접수 2026.6.29(특공)에서 7.2, 입주 2030.9
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 장위 푸르지오 마크원 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
대우건설이 푸르지오 브랜드로 짓는 단지입니다. 서울 성북구 장위동 68-37 일대 장위10구역 재개발로 들어섭니다. 총 1,931세대 대단지이고, 이 가운데 일반분양이 1,032세대입니다. 입주는 2030년 9월입니다. 전용 84 일반분양가는 16.11억에서 17.66억, 전용 59는 13.53억에서 14.61억입니다.
이 단지의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 장위뉴타운을 대표하는 1,931세대 대장 단지라는 점입니다. 둘째, 분양가상한제 미적용이라 분양가가 시세에 가깝게 매겨졌다는 점입니다. 그래서 검단처럼 상한제가 깔아 주는 두툼한 안전마진은 없습니다. 장위동 신축 84 시세대가 어디쯤이고 분양가가 그 위인지 아래인지를 실거래로 따져 보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 확정 마진을 보고 들어가는 자리가 아니라 장위뉴타운의 완성과 미래 교통을 보고 들어가는 자리입니다.
청약개요
| 위치 / 시공 | 서울 성북구 장위동 68-37 일대, 대우건설(푸르지오) |
| 사업 / 규모 | 장위10구역 주택재개발, 지하 5층에서 지상 35층, 23개 동 |
| 총 세대수 | 1,931세대 (일반분양 1,032세대) |
| 일반분양 내역 | 특별공급 522세대, 일반공급 510세대 |
| 주택형 | 전용 39, 46, 51, 59, 74, 84, 101, 114 (18개 타입) |
| 입주 예정 | 2030년 9월 |
| 청약접수 | 특공 6.29(월) / 1순위 해당 6.30(화), 기타 7.1(수) / 2순위 7.2(목) |
| 당첨자발표 | 2026.7.8(수), 정당계약 7.20에서 7.23 |
이 단지는 장위재정비촉진지구 10구역, 흔히 장위10구역으로 불리는 자리에 들어섭니다. 지하 5층에서 지상 35층, 23개 동 규모입니다. 총 1,931세대 가운데 조합원 물량을 제외한 일반분양이 1,032세대로, 일반분양 물량이 상당히 넉넉한 편입니다. 일반분양은 특별공급 522세대와 일반공급 510세대로 나뉩니다.
주택형은 전용 39부터 114까지 18개 타입으로 폭넓게 구성됩니다. 59와 84가 주력이고, 39와 46 같은 소형, 101과 114 같은 대형도 함께 나옵니다. 시공은 대우건설, 시행은 장위10구역 주택재개발정비사업조합입니다. 가구당 주차는 약 1.5대 수준입니다. 특별공급 522세대는 신혼부부 148, 기관추천 96, 다자녀 96, 신생아 96, 생애최초 63, 노부모부양 23으로 배분됩니다.
단지 분석
분양가
분양가부터 봅니다. 주력인 전용 84는 16.11억에서 17.66억입니다. 타입별로 84A가 16.54억에서 17.58억, 84B가 16.11억에서 17.24억, 84C가 16.93억에서 17.64억, 84D가 16.79억에서 17.66억입니다. 전용 59는 13.53억에서 14.61억, 전용 74는 14.79억에서 15.84억입니다. 소형인 39는 6.96억에서 7.51억, 대형인 101은 19.25억에서 19.46억, 114는 21.71억입니다.
정리하면 84 일반분양가는 16억대 초반에서 17억대 중후반에 모입니다. 중요한 건 이 가격이 분양가상한제 가격이 아니라는 점입니다. 장위동은 민간택지 분양가상한제 적용지역이 아니라, 분양가가 택지비와 건축비로 눌린 값이 아니라 시장 시세를 반영한 값입니다. 그래서 인근 신축 시세보다 크게 싸게 나올 이유가 없습니다. 실제로 어디쯤인지 장위동 신축 실거래로 확인하겠습니다.
| 전용 39A | 6.96억에서 7.32억 |
| 전용 59 (4개 타입) | 13.53억에서 14.61억 |
| 전용 74 (2개 타입) | 14.79억에서 15.84억 |
| 전용 84 (최저 84B) | 16.11억에서 17.24억 |
| 전용 84 (최고 84D) | 16.79억에서 17.66억 |
| 전용 101 / 114 | 19.25억 / 21.71억 |
평면
평면을 봅니다. 이 단지는 전용 39부터 114까지 18개 타입으로 구성되고, 59와 84가 주력입니다. 전체적으로 판상형과 타워형을 섞은 설계이고, 남동과 남서 위주 배치로 채광과 동간 거리를 확보했습니다.
선호도가 높은 84A와 59A는 판상형입니다. 주방 창과 거실 창이 마주 보는 맞통풍 구조라 채광과 환기가 좋고, 드레스룸과 팬트리로 수납을 넓혔습니다. 84A는 4베이 판상형으로 거실과 방 셋이 전면에 가깝게 배치됩니다. 반면 84C, 84D와 59C, 59E는 타워형 계열로, 같은 면적이라도 환기와 채광 방향이 판상형과 다릅니다. 타입별로 베이 구성과 발코니 위치가 갈리니, 같은 84라도 A와 C, D를 직접 비교해 보시길 권합니다. 아래는 공개된 84A와 59A 단위세대 평면도입니다.
비교단지
비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 실거래와 KB시세입니다. 같은 장위동 신축 84의 실거래로 봅니다. 가장 가까운 비교군은 2025년 3월 입주한 장위자이레디언트(2,840세대)입니다. 이 단지 전용 84가 최근 약 16.2억에 실거래됐습니다. 장위뉴타운에서 가장 최신축인 대장 단지입니다.
또 다른 비교군은 2020년 입주한 꿈의숲아이파크(1,711세대)로, 전용 84 KB시세가 약 14.6억입니다. 두 단지를 놓고 보면 장위동 신축 84 실거래대는 대략 14.6억에서 16.2억입니다. 연식이 새것에 가까울수록, 그리고 뉴타운 대장일수록 16억대에 닿는다는 뜻입니다. 마크원은 이보다 더 새것이고 1,931세대 대장이라, 입주 시점에는 이 비교군 위쪽을 기준으로 보는 게 합리적입니다.
안전마진과 적정가치
84 일반분양가는 16.11억에서 17.66억, 평균은 약 17.1억입니다. 장위동 신축 84 실거래 대장은 약 16.2억입니다. 분양가가 현재 신축 대장 시세보다 약간 위입니다. 84B처럼 16억대 초반 타입은 시세 대장에 거의 붙어 있지만, 17억대 중후반 84A와 84D는 현재 시세를 넘습니다. 상한제가 없으니 시세보다 확실히 싸게 사는 구조가 아닙니다.
솔직하게 말씀드립니다. 확정적인 안전마진은 얇거나, 일부 타입은 없습니다. 검단처럼 분양가가 시세 아래로 눌려 본전이 깔리는 자리가 아닙니다. 다만 비교 대상인 장위자이레디언트가 2025년 3월 입주한 직후라 신축 프리미엄이 아직 다 붙지 않았을 수 있고, 마크원이라는 1,931세대 대장이 들어오면 장위뉴타운 대표 시세 자체를 끌어올릴 수 있다는 게 강세론의 근거입니다. 이건 가능성이지 확정이 아닙니다.
| 장위 신축 84 대장 (장위자이레디언트) | 약 16.2억 |
| 장위동 신축 84 실거래대 | 14.6억에서 16.2억 |
| 마크원 84 분양가 | 16.11억에서 17.66억 (평균 약 17.1억) |
| 현재 기준 안전마진 | 얇음, 일부 타입은 시세 초과 |
관건은 입주하는 2030년 9월까지 장위 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 4.3년 뒤로, 시간이 넉넉한 편입니다. 장위 신축 84 대장 16.2억을 입주 시점까지 굴려 봤습니다. 84 평균 분양가 17.1억을 본전선으로 잡으면, 매년 1.5% 안팎은 올라야 분양가에 닿습니다. 매년 3%씩 오르면 입주 시점에 18억대로 마진이 생기고, 보합이면 분양가에 못 미치며, 빠지면 마이너스입니다.
단정적으로 오른다 떨어진다 말하지 않겠습니다. 변수는 장위뉴타운의 완성도와 동북부 교통 호재입니다. 장위뉴타운은 여러 구역이 순차로 입주하며 신축 타운으로 완성돼 가는 중이고, 마크원은 그 가운데 가장 큰 단지입니다. 6호선 돌곶이역 역세권에, GTX-C가 개통하면 삼성역 접근이 크게 빨라지고, 동북선 경전철도 예정돼 있습니다. 이 단지는 마진의 크기가 아니라 대장 신축이라는 입지와 미래 교통을 보고 4년을 기다리는 자리입니다. 4년이라는 긴 입주 기간 동안 시장이 어디로 가는지는 함께 지켜봐야 합니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 장위10구역은 6호선 돌곶이역을 끼고 있는 역세권입니다. 6호선으로 신사, 공덕 방면 접근이 가능하고, 인근 석계역에서 1호선과 환승할 수 있습니다. 무엇보다 GTX-C가 개통하면 인근에서 삼성역까지 접근 시간이 크게 줄고, 동북선 경전철도 예정돼 있어 강북 동북권 교통이 단계적으로 개선됩니다. 도로는 내부순환로와 북부간선도로 접근이 무난합니다.
생활 환경도 봅니다. 북서울꿈의숲이 가깝고, 장위전통시장이 인접하며, 미아사거리 일대 백화점과 대형마트를 차량으로 이용할 수 있습니다. 교육은 서울장위초가 통학권에 있습니다. 단점도 솔직히 봅니다. 장위뉴타운은 아직 여러 구역이 완성돼 가는 단계라, 입주 시점까지 주변 정비가 진행 중일 수 있습니다. 분양가상한제가 없어 분양가가 시세대로 매겨진 만큼, 가격이 싸서 들어가는 자리는 아닙니다. 대장 신축, 대단지 인프라, 미래 교통을 가치로 보는 실수요에게 맞는 단지입니다.
청약전략
규제
| 규제지역 | 투기과열지구 (서울) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민영주택) |
| 전매 제한 | 3년 (소유권이전등기일까지) |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 1순위 요건 | 세대주, 무주택 또는 1주택 (지역별) |
이 단지의 규제는 서울 투기과열지구 기준입니다. 1순위는 세대주만 신청할 수 있고, 재당첨 제한 10년이 적용됩니다. 청약통장 가입 기간과 예치금 요건을 미리 확인하셔야 합니다. 다만 분양가상한제는 미적용이라, 상한제 단지에 붙는 거주의무는 없습니다. 전매제한은 소유권이전등기일까지로 사실상 3년 수준입니다.
정리하면 실거주의무가 없다는 점은 환금성 측면에서 장점이지만, 투기과열지구라 1순위 요건과 재당첨 제한이 빡빡합니다. 분양가상한제 미적용이라 시세보다 싸게 사는 구조가 아니라는 점도 함께 봐야 합니다. 규제의 무게와 분양가의 위치를 같이 저울질하셔야 합니다.
대출, 되나
| 규제지역 | 투기과열지구, LTV 보수적 적용 |
| 84 분양가 | 16.11억에서 17.66억 |
| 계약금 | 통상 10% (공고 기준 확인) |
| 중도금 대출 | 고분양가로 한도 제약 가능 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용(2026), 한도 축소 |
자금을 봅니다. 투기과열지구라 LTV가 보수적으로 적용되고, 84 분양가가 16억대에서 17억대라 자기자본 부담이 큽니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 대출 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다. 분양가가 높을수록 중도금 대출 한도와 잔금 대출에서 제약이 커집니다.
구체적인 소득과 한도 예시는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 다만 84 기준 분양가가 16억을 넘는 단지인 만큼, 계약금과 중도금, 잔금까지의 자금 계획을 보수적으로 짜야 합니다. 본인 소득 대비 DSR 한도를 청약홈과 금융기관에서 직접 확인하시기 바랍니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 일반분양 1,032세대 가운데 특별공급이 522세대, 일반공급이 510세대입니다. 서울 도심 재개발 단지치고 일반분양 물량이 넉넉한 편입니다. 신혼부부 148세대, 신생아 96세대, 생애최초 63세대 등 특별공급 배분이 다양해, 자격이 되는 분이라면 특공 경로를 우선 검토할 만합니다.
전략은 상황에 따라 갈립니다. 특별공급 자격에 해당된다면 경쟁이 상대적으로 덜한 특공이 우선입니다. 일반공급은 가점과 추첨 비율, 그리고 타입별 분양가 차이를 함께 봐야 합니다. 같은 84라도 16억대 초반 84B와 17억대 후반 84A, 84D는 부담이 다르고, 입주 시점 마진도 다릅니다. 다만 어느 경로로 들어가든 분양가가 현재 시세 상단에 있다는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 실거주 가치와 자금 여력, 그리고 4년 뒤를 보는 시각을 기준으로 청약 여부를 정하는 것이 맞습니다.
결론
대신 장점도 분명합니다. 장위뉴타운을 대표하는 1,931세대 대장 신축이라는 점, 6호선 돌곶이역 역세권에 GTX-C와 동북선이라는 미래 교통을 깔고 있다는 점, 그리고 일반분양 물량이 1,032세대로 넉넉하다는 점입니다. 실거주의무가 없어 환금성도 열려 있습니다.
단타로 시세차익을 노린다면 권하지 않습니다. 분양가가 이미 시세에 붙어 있기 때문입니다. 다만 장위뉴타운의 완성과 동북부 교통 개선을 4년 길게 보고, 대장 신축에서 실거주할 수요라면 충분히 검토할 만한 단지입니다. 들어가더라도 타입별 분양가 차이와 본인 자금 여력을 냉정하게 따지고 들어가셔야 합니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
