APT margin 무순위 줍줍
6.22 무순위(사후) 줍줍 인천시청역 한신더휴 3세대, 분양가 평면도 대출 안전마진
인천 남동구 간석동, 무순위(사후), 입주 2025.12 (입주 완료)
무순위(사후)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천시청역 한신더휴 무순위 청약(사후) 리뷰를 진행합니다. 분양가, 잔여세대, 입지, 자격, 그리고 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
인천시청역 한신더휴는 간석성락구역 재개발 단지입니다. 2026년 7월 입주를 앞두고 있습니다. 이번 줍줍은 정당계약 뒤 남은 3세대를 푸는 무순위 사후 접수입니다.
청약통장은 필요 없습니다. 공고일 기준 전국 무주택세대구성원이면 누구나 넣을 수 있습니다. 100% 추첨입니다. 다만 세 세대뿐입니다. 경쟁은 치열할 것으로 보입니다.
줍줍은 두 갈래입니다. 미분양이 길게 남아 떨어지는 줍줍이 있고, 거의 다 팔린 단지에서 잔여 몇 세대만 떨어지는 줍줍이 있습니다. 이 단지는 후자입니다. 정당계약이 끝나고 세 세대만 남았습니다. 그래서 결이 다릅니다.
결론부터 말씀드립니다. 자격만 되면 넣어 볼 자리입니다. 입지가 좋고 입주가 코앞이며 가격도 무리가 없습니다 (저는 결론을 맨 앞에 못박고 시작하는 편입니다). 다만 세 세대라 운입니다 (줍줍은 결국 자격과 자금에 운까지 겹치는 싸움입니다). 아래에서 하나씩 따져 보겠습니다.
청약개요
- 위치 인천 남동구 간석동
- 공급 잔여 3세대, 입주 2025.12 (입주 완료)
- 일정 접수 2026.06.22, 당첨발표 2026.06.25
- 시행 간석성락구역 재개발조합
먼저 단지부터 봅니다. 간석성락구역은 인천 남동구 간석동의 노후 주거지를 재개발한 자리입니다. 한신공영이 시공했습니다. 구도심 한복판에 들어선 신축이라는 점이 핵심입니다.
구도심 재개발 신축은 입지가 이미 검증돼 있습니다. 사람이 오래 살아온 자리라 길과 상권, 교통이 다 깔려 있습니다. 새로 닦는 택지지구와는 다릅니다. 들어가는 날부터 생활이 됩니다. 이 점이 간석동 신축의 무기입니다.
이번에 푸는 물량은 3세대입니다. 정당계약과 예비당첨 절차가 끝난 뒤 남은 잔여분입니다 (개인적으로 이렇게 거의 다 팔리고 몇 세대만 떨어진 줍줍이 제일 깔끔합니다). 사후 접수라 한 번에 빠르게 돌아갑니다. 입주가 2026년 7월로 코앞입니다. 당첨되면 곧바로 등기와 잔금으로 이어집니다.
유형도 짚습니다. 무순위 사후 접수입니다. 정당계약과 예비당첨이 모두 끝난 뒤 남은 물량을 푸는 방식입니다. 가점이나 통장 순위를 따지지 않습니다. 자격만 되면 100% 추첨입니다. 가점이 낮은 분에게도 똑같이 기회가 열린다는 뜻입니다.
사후 접수의 특징을 하나 더 짚습니다. 일반 무순위처럼 예비번호를 받는 절차가 없습니다. 남은 세대를 바로 추첨해 계약으로 넘깁니다. 그래서 빠릅니다. 당첨되면 곧바로 계약 일정이 돌아갑니다. 마음의 준비와 자금 준비가 미리 돼 있어야 합니다.
규제도 미리 봅니다. 인천 비규제지역이라 거주의무가 없고 전매제한도 무겁지 않습니다. 들어가 살아도 되고 전세를 놓아도 됩니다 (저는 이 자유도를 줍줍에서 꽤 높게 칩니다). 7월 입주에 가벼운 규제가 더해지면 자금을 굴리는 선택지가 넓어집니다. 줍줍에서 이런 자유도는 분명한 장점입니다.
안전마진
평면도와 구성
이번 잔여는 전용 74㎡B 한 타입입니다. 74는 보통 방 세 개 구성입니다. 신혼이나 어린 자녀를 둔 3인에서 4인 가구에 맞는 크기입니다.
74는 84보다 총액 부담이 가볍습니다. 5억대 초중반에 더블 역세권 신축 방 세 개를 잡는 구성입니다. 실수요에게는 현실적인 평형입니다. 다만 같은 74라도 향과 동 위치는 고를 수 없습니다. 사후 접수라 남은 호실이 배정됩니다.
요즘 74의 위상이 올라갔습니다. 분양가가 전반적으로 오르면서 84의 총액 부담이 커졌습니다. 그 대안으로 방 세 개를 유지하면서 총액을 낮춘 74가 실수요의 현실적인 선택이 됐습니다. 신혼과 어린 자녀 가구에는 74로 충분한 경우가 많습니다.
다만 향과 층은 고를 수 없다는 점을 다시 강조합니다. 남은 세 세대가 어떤 향, 어떤 층인지 공고문에서 반드시 확인하셔야 합니다. 같은 74B라도 저층 북향과 고층 남향은 체감이 다릅니다. 사후 접수는 그 선택권이 없습니다.
분양가와 세대수
| 주택형 | 분양가 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용 59A | 4.51억 | 잔여분 |
| 전용 59B | 4.50억 | 잔여분 |
| 전용 74B | 5.56억 | 잔여 합계 3세대 |
입지조건
입지는 이 단지의 가장 큰 무기입니다. 인천시청역이 가깝습니다. 인천1호선과 인천2호선이 만나는 더블 역세권입니다. 인천 지하철의 중심축입니다 (저는 호재보다 지금 깔린 역부터 봅니다).
더블 역세권의 가치를 풀어 보겠습니다. 인천1호선은 부평과 송도를 잇는 축입니다. 인천2호선은 검단과 주안을 잇습니다. 두 노선이 만나는 환승역이 인천시청역입니다. 인천 안에서 어디로든 한 번에 갈 수 있다는 뜻입니다. 환승역 프리미엄은 쉽게 사라지지 않습니다.
생활 인프라도 갖춰져 있습니다. 인천시청, 롯데백화점 인천터미널점, 종합터미널이 모두 생활권입니다. 구월과 간석 학원가도 가깝습니다. 남동구의 행정과 상업 중심이라는 뜻입니다.
행정 중심이라는 점은 수요를 받칩니다. 시청과 교육청, 관공서가 모여 있으면 안정적인 직주 수요가 깔립니다. 경기를 덜 탄다는 뜻입니다. 백화점과 터미널 상권은 주말 생활까지 채웁니다. 한 동네 안에서 일과 생활이 도는 자리입니다.
다만 약점도 분명합니다. 간석동 자체는 오래된 구도심입니다. 대단지 신축이 드문 동네라 주변 정비는 더딥니다. 새 아파트 한 채가 섬처럼 들어선 그림에 가깝습니다.
이 점은 양날입니다. 주변이 노후하면 신축 희소성은 커집니다. 반면 동네 전체가 함께 좋아지는 속도는 느립니다 (저라면 이 자리는 동네가 아니라 단지 한 채만 보고 들어갑니다). 결국 단지 하나의 가치만 보고 들어가는 자리입니다. 주변이 같이 올라 줄 것을 기대하면 실망할 수 있습니다.
호재
GTX-B가 2031년 개통 예정입니다. 인천시청역 일대 접근성이 더 좋아집니다. 제2공항철도 계획도 있습니다. 다만 장기 사업이라 시점은 변수입니다.
비교단지
대표 74㎡B 공급가는 5.45억입니다. 비교 기준은 호가가 아니라 실거래입니다. 인근 신축 74㎡ 실거래를 봅니다.
구월동 한화포레나가 6.00억입니다. 구월 대장입니다. 유승한내들퍼스티지가 5.20억입니다. 구월힐스테이트가 4.86억입니다(국토부 최근 6개월). 구월 신축 74 시세가 5억 안팎이라는 뜻입니다.
비교 단지를 구월로 잡은 이유가 있습니다. 간석과 구월은 인천시청역을 함께 쓰는 같은 생활권입니다. 구월이 한 단계 위로 평가받지만 결이 같습니다. 구월 신축이 5억 안팎이면 간석 신축의 적정선도 그 부근입니다. 5.45억은 그 흐름 안에 있습니다.
다시 강조합니다. 호가가 아니라 실거래입니다. 호가는 부르는 값이고 실거래는 실제로 팔린 값입니다. 마진은 실거래로 따져야 정직합니다. 구월 신축 74가 5억 안팎에 실제로 팔리고 있다는 점이 기준입니다.
| 비교 단지 (인근 같은 평형 실거래) | 실거래 |
|---|---|
| 구월동 한화포레나 | 6.00억 |
| 구월유승한내들퍼스티지 | 5.20억 |
| 구월힐스테이트 | 4.86억 |
| 인천시청역 한신더휴 무순위 전용 74B | 5.56억 |
분석
59B 분양가 4.50억입니다. 인근 59 신축 비교가치는 5.31억입니다. 안전마진은 8,100만원입니다. 플러스입니다.
핵심은 인근 분양 예정인 포레나더샵 인천시청역입니다. 분양가가 한신더휴보다 2.1억 비쌉니다. 그만큼 한신더휴가 싸게 나온 셈입니다. 74B(5.45억)도 같은 구조입니다.
이 비교가 중요한 이유가 있습니다. 분양가는 한 번 정해지면 고정입니다. 같은 자리에 더 비싼 분양가가 뒤에 들어오면, 먼저 나온 싼 분양가가 그대로 마진이 됩니다. 같은 인천시청역 생활권에 2.1억 비싼 분양이 예정돼 있다는 건 한신더휴 가격의 안전판입니다.
7월 입주라는 점도 변수입니다. 바로 들어가 살거나 전세를 놓을 수 있습니다. 등기까지 기다릴 필요가 없습니다. GTX-B 호재까지 더하면 상승 여지도 있습니다.
정리하면 마진의 근거가 둘입니다. 첫째 구월 신축 실거래가 받쳐 줍니다. 둘째 같은 생활권 후속 분양이 더 비쌉니다. 두 근거가 같은 방향을 가리킵니다. 그래서 플러스라고 봅니다. 다만 동과 층, 향 차이는 이 숫자가 보정하지 못합니다.
한 가지 더 봅니다. 8,100만원이라는 마진은 59B 기준입니다. 이번 잔여는 74B입니다. 같은 단지 같은 분양 구조라 74B도 인근 대비 싸게 나온 흐름은 같습니다. 다만 평형이 다른 만큼 마진의 폭은 59B와 똑같지 않습니다. 숫자보다 방향을 보시는 게 맞습니다. 싸게 나왔다는 방향 자체는 분명합니다.
청약전략
청약자격
- 자격 공고일 기준 전국 무주택세대구성원 (청약통장 무관)
- 청약통장 무순위는 통장이 필요 없고 100% 추첨입니다
제한사항
| 규제지역 | 비규제 |
|---|---|
| 전매제한 | 1년 |
| 재당첨제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
대출조건
| 중도금대출 | 0% (없음) |
|---|---|
| 잔금대출 | LTV 70%, 6억 한도 |
| 참고 | 6.27 대책, 스트레스 DSR 3단계 적용 |
경쟁과 전략
자격부터 봅니다. 공고일 기준 전국 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 필요 없습니다. 인천 거주 요건도 없습니다. 문턱이 낮습니다.
문턱이 낮다는 건 양날입니다. 나도 쉽게 넣지만 남도 쉽게 넣습니다. 전국 무주택이면 누구나 들어오니 세 세대에 수요가 몰립니다. 자격이 쉬운 만큼 경쟁이 빡빡해진다는 뜻입니다.
대출은 수도권 한도에 묶입니다. 6.27 대책으로 수도권 주택담보대출은 6억까지입니다. 스트레스 DSR 3단계도 적용됩니다. 다만 분양가가 5.45억이라 한도 압박은 덜합니다.
자금 관점을 더 봅니다. 7월 입주라 잔금이 곧 닥칩니다. 실거주로 들어간다면 잔금 대출과 기존 거주지 정리를 미리 맞춰야 합니다. 전세를 놓는다면 전세금으로 잔금 일부를 메우는 그림이 가능합니다. 다만 거주의무가 없는 단지인지 공고문으로 확인하고 계획을 세우셔야 합니다.
관건은 경쟁입니다. 입지 좋고 입주 임박에 가격도 무난합니다. 3세대뿐이라 청약통장 없이 넣는 수요가 몰릴 자리입니다. 추첨이라 운입니다.
실무도 챙깁니다. 사후 접수는 일정이 촉박합니다. 당첨되면 계약금과 서류 준비가 빠르게 돌아갑니다. 7월 입주라 잔금 계획을 미리 세워 두셔야 합니다. 계약금만 5천만원이 넘습니다.
실거주냐 투자냐로도 나눠 봅니다. 실거주라면 더블 역세권 신축을 시세보다 싸게 잡는 그림이라 명분이 분명합니다. 투자라면 GTX-B 같은 장기 호재에 기대는 셈인데, 시점이 멀어 단기 차익은 장담하기 어렵습니다. 어느 쪽이든 세 세대라는 운의 벽을 먼저 넘어야 합니다.
결론
오늘도 APT margin이었습니다.
