APT margin 무순위 줍줍
9.16 청약! 의정부우정 A2 공공분양 185세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 LH 의정부우정 A-2블록 공공분양 본청약입니다.
총 463세대 가운데 사전청약분을 뺀 185세대가 이번에 나옵니다. 59A 140세대와 59B 45세대입니다.
접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스라는 점부터 적어 둡니다. 특별공급이 9월 14일, 일반이 9월 16일입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 의정부시 녹양동 의정부우정지구 A-2블록 |
| 구분 | LH 공공분양 본청약. LH청약플러스 접수 |
| 물량 | 금회 185세대. 59A 140, 59B 45 |
| 분양가 | 59A3.82억에서 4.06억59B3.80억에서 4.04억 |
| 일정 | 특별공급9.14에서 15일반9.16에서 17발표10.8 |
| 입주 | 2029년 5월 예정 |
녹양동은 의정부의 북쪽입니다. 1호선 녹양역 생활권이고 경기북부청사와 가깝습니다.
사전청약 278세대가 이미 나간 단지의 본청약입니다. 사전청약 당첨자들의 선호 선택이 9월 7일부터 먼저 진행됩니다.
타입이 59형 둘뿐입니다. 84형을 찾는 수요와는 접점이 없습니다.
상한제 적용 단지라 값이 눌려 있습니다. 그 대신 재당첨 제한 10년이 붙습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 두 장과 배치도를 싣습니다. LH 팸플릿의 치수 도면이라 실 크기까지 읽을 수 있습니다.
59A 와 59B 는 값 차이가 200만원 안팎이라 사실상 향과 동 선택입니다.
분양가 및 세대수
| 59A 140세대 | 3.82억에서 4.06억 |
| 59B 45세대 | 3.80억에서 4.04억 |
| 금회 합계 | 185세대 |
| 접수처 | LH청약플러스 |
상한제 값입니다. 층별로 3.80억에서 4.06억 사이에 전 세대가 들어갑니다.
의정부에서 4억 아래로 시작하는 새 59형이라는 것이 이 공고의 요약입니다.
취득세와 등기 비용, 옵션은 별도입니다.
입지조건
녹양은 의정부 안에서 조용한 축입니다. 의정부역 상권과는 거리가 있고 녹양역과 도로 교통이 생활의 기본입니다.
경기북부청사와 법원 등 관공서 수요가 배후에 있습니다.
의정부 신축의 값 지도는 뚜렷합니다. 의정부역 앞 센트럴자이가 6.1억, 동쪽 민락과 고산이 3.2억대입니다. 녹양은 그 사이 어디쯤에 자리를 잡게 됩니다.
호재
재료는 교외선 재개통과 우정지구의 완성입니다. 둘 다 완성 시점이 입주 이후로 넘어가는 재료입니다.
이 글의 계산에는 넣지 않았습니다. 상한제 값과 오늘 실거래의 격차만으로 판단합니다.
비교단지
잣대는 의정부시 59형 신축입니다. 최근 12개월 738건에 중위 4.40억입니다.
표본은 두꺼운데 편차가 큽니다. 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬이 6.10억, 탑석 센트럴자이가 5.30억, 민락과 고산 쪽이 3.2억대입니다.
녹양 생활권 자체의 신축 표본은 얇습니다. 시 전체 중위 4.40억을 잣대로 쓰되, 녹양이 그 중위보다 위인 동네는 아니라는 점을 같이 놓습니다.
| 의정부 59형 신축 중위 | 4.40억최근 12개월 738건 |
| 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬 | 중위 6.10억 |
| 민락 고산 쪽 신축 | 3.2억대 |
| 분양가 59A | 3.82억에서 4.06억 |
분석
계산은 이렇습니다.
59A 최고층 4.06억은 시 중위 4.40억보다 3,400만원 아래입니다. 저층 3.82억이면 5,800만원 아래입니다.
다만 그 중위는 의정부역과 탑석의 값이 끌어올린 숫자입니다. 녹양 생활권의 체감 시세로 재면 폭이 이보다 얇다고 보는 게 안전합니다.
취득세와 옵션을 얹으면 최고층 기준 마진은 얇아집니다. 저층이나 중층을 받아야 계산이 남는 구조입니다.
| 59A 4.06억 | 시 중위 4.40억보다 3,400만원 아래 |
| 59A 저층 3.82억 | 5,800만원 아래 |
| 잣대의 성격 | 의정부역 탑석이 끌어올린 중위 |
| 빠진 비용 | 취득세, 옵션 별도 |
청약전략
청약자격
공공분양이라 소득과 자산 기준이 걸립니다. 일반공급도 저축 총액 순으로 뽑는 물량이 있어 통장 납입 이력이 성적표가 됩니다.
사전청약 당첨자 선호 선택이 먼저라, 금회 물량의 실제 동호수는 그 결과에 따라 달라집니다.
제한사항
| 구분 | LH 공공분양 본청약 |
| 상한제 | 적용 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 전매제한 | 3년 |
| 접수처 | LH청약플러스 |
재당첨 제한 10년이 이 값의 대가입니다. 3,400만원에서 5,800만원의 마진과 10년의 청약 기회를 바꾸는 거래인 셈입니다.
거주 의무는 공고문에 별도 기재가 없습니다. 계약 전 LH 안내에서 한 번 더 확인해 두면 좋겠습니다.
대출조건
4.06억이면 대출 6억 한도가 걸릴 일이 없습니다. 담보 비율과 소득 심사가 기준입니다.
공공분양은 디딤돌 같은 정책 대출과의 조합도 열려 있습니다. 소득 구간이 맞으면 금리에서 이득을 볼 수 있는 값대입니다.
전략
조건부입니다. 방향은 아래인데 폭이 두껍지 않고, 재당첨 제한 10년이 무겁습니다.
통장 납입액이 많고 의정부 북부 생활권이 맞는 실수요라면 넣을 자리입니다. 4억 아래 신축 59형이라는 절대 값 자체가 수도권에서 드뭅니다.
마진 투자로 접근하면 계산이 얇습니다. 녹양의 시세가 시 중위를 따라가 줘야 성립하는 마진입니다.
84형이 필요한 수요는 대상이 아닙니다. 이 지구의 다음 블록을 기다리는 편이 낫습니다.
주의사항
접수처가 LH청약플러스입니다. 청약홈만 보고 있으면 접수일을 놓칩니다.
발표가 10월 8일로 접수에서 3주 뒤입니다. 그사이 자금 계획을 바꾸기 어렵습니다.
이 글의 잣대는 오늘 실거래입니다. 입주 2029년 5월의 값은 다를 수 있습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
