APT margin 청약 분석

9.16 청약! 의정부우정 A2 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.6 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 LH 의정부우정 A-2블록 공공분양 본청약입니다.

총 463세대 가운데 사전청약분을 뺀 185세대가 이번에 나옵니다. 59A 140세대와 59B 45세대입니다.

접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스라는 점부터 적어 둡니다. 특별공급이 9월 14일, 일반이 9월 16일입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 의정부시 녹양동 의정부우정지구 A-2블록

공급규모

• 구분LH 공공분양 본청약. LH청약플러스 접수
• 물량금회 185세대. 59A 140, 59B 45
• 분양가59A 3.82억에서 4.06억
  59B 3.80억에서 4.04억
• 입주2029년 5월 예정

청약일정

특별공급 9.14 에서 15
일반 9.16 에서 17
발표 10.8

녹양동은 의정부의 북쪽입니다. 1호선 녹양역 생활권이고 경기북부청사와 가깝습니다.

사전청약 278세대가 이미 나간 단지의 본청약입니다. 사전청약 당첨자들의 선호 선택이 9월 7일부터 먼저 진행됩니다.

타입이 59형 둘뿐입니다. 84형을 찾는 수요와는 접점이 없습니다.

상한제 적용 단지라 값이 눌려 있습니다. 그 대신 재당첨 제한 10년이 붙습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도 두 장과 배치도를 싣습니다. LH 팸플릿의 치수 도면이라 실 크기까지 읽을 수 있습니다.

59A 와 59B 는 값 차이가 200만원 안팎이라 사실상 향과 동 선택입니다.

분양가 및 세대수

상한제 값입니다. 층별로 3.80억에서 4.06억 사이에 전 세대가 들어갑니다.

의정부에서 4억 아래로 시작하는 새 59형이라는 것이 이 공고의 요약입니다.

취득세와 등기 비용, 옵션은 별도입니다.

입지조건

녹양은 의정부 안에서 조용한 축입니다. 의정부역 상권과는 거리가 있고 녹양역과 도로 교통이 생활의 기본입니다.

경기북부청사와 법원 등 관공서 수요가 배후에 있습니다.

의정부 신축의 값 지도는 뚜렷합니다. 의정부역 앞 센트럴자이가 6.1억, 동쪽 민락과 고산이 3.2억대입니다. 녹양은 그 사이 어디쯤입니다.

호재

호재는 교외선 재개통과 우정지구의 완성입니다. 둘 다 완성 시점이 입주 이후로 넘어가는 요인입니다.

이 글의 계산에는 넣지 않았습니다. 상한제 값과 오늘 실거래의 격차만으로 판단합니다.

비교단지

비교 기준은 녹양역을 낀 가능동과 녹양동의 신축입니다. 2018년 이후 준공 59형 실거래를 2025년 9월부터 2026년 8월까지 12개월로 보면 48건에 중위 3.90억입니다.

단지별로는 힐스테이트녹양역이 16건에 3.85억, e편한세상녹양역이 13건에 3.50억, 의정부롯데캐슬골드포레가 12건에 4.08억, 더샵파크에비뉴가 6건에 4.30억입니다. 의정부시 전체로 넓히면 같은 조건 566건의 중위가 5.10억인데, 의정부역과 탑석이 끌어올린 값이라 녹양 분양가의 비교 기준으로는 쓰지 않았습니다.

녹양동 안에는 2015년 이후 준공 거래가 없어 녹양역 쪽 가능동까지 묶었습니다.

분석

계산은 이렇습니다.

59A 최고층 4.06억은 녹양역 생활권 중위 3.90억보다 약 1,600만원 위입니다. 저층 3.82억이면 약 800만원 아래입니다. 48건 가운데 4.06억을 넘는 거래는 14건뿐입니다.

상한제 단지라 값이 눌려 있는데도 이 생활권 신축 시세와는 거의 맞닿아 있습니다.

취득세와 옵션을 얹으면 저층 쪽 마진도 거의 남지 않습니다.

청약전략

청약자격

공공분양이라 소득과 자산 기준이 걸립니다. 일반공급도 저축 총액 순으로 뽑는 물량이 있어 통장 납입 이력이 성적표가 됩니다.

사전청약 당첨자 선호 선택이 먼저라, 금회 물량의 실제 동호수는 그 결과에 따라 달라집니다.

제한사항

재당첨 제한 10년이 이 값의 대가입니다. 마진이 거의 없는 값과 10년의 청약 기회를 바꾸는 거래인 셈입니다.

거주 의무는 공고문에 별도 기재가 없습니다. 계약 전 LH 안내에서 한 번 더 확인해 두면 좋겠습니다.

대출조건

4.06억이면 대출 6억 한도가 걸릴 일이 없습니다. 담보 비율과 소득 심사가 기준입니다.

공공분양은 디딤돌 같은 정책 대출과의 조합도 열려 있습니다. 소득 구간이 맞으면 금리에서 이득을 볼 수 있는 값대입니다.

전략

조건부입니다. 시세와 거의 같은 값이라 폭이 없고, 재당첨 제한 10년이 무겁습니다.

통장 납입액이 많고 의정부 북부 생활권이 맞는 실수요라면 넣을 만합니다. 4억 아래 신축 59형이라는 절대 값 자체가 수도권에서 드뭅니다.

마진 투자로 접근하면 남는 게 없습니다. 입주 때 녹양역 생활권 신축 시세가 지금보다 올라 줘야 성립합니다.

84형이 필요한 수요는 대상이 아닙니다. 이 지구의 다음 블록을 기다리는 편이 낫습니다.

주의사항

접수처가 LH청약플러스입니다. 청약홈만 보고 있으면 접수일을 놓칩니다.

발표가 10월 8일로 접수에서 3주 뒤입니다. 그사이 자금 계획을 바꾸기 어렵습니다.

이 글의 비교 기준은 오늘 실거래입니다. 입주 2029년 5월의 값은 다를 수 있습니다.

수도권에서 4억 아래로 시작하는 새 59형이라는 사실만으로 살펴볼 가치가 있는 공고입니다. 상한제 값 3.80억에서 4.06억은 녹양역 생활권 59형 신축 중위 3.90억과 거의 같은 선입니다. 최고층은 약 1,600만원 위이고 저층은 약 800만원 아래라 폭이 없습니다. 재당첨 제한 10년과 거의 없는 마진을 바꾸는 거래라 마진 투자로는 약하고, 통장 납입액이 쌓인 의정부 실수요에게 맞는 물건입니다. 접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스라는 점만은 꼭 챙겨 두시면 좋겠습니다.