APT margin 청약 분석

9.7 청약! 브라운스톤 월곡 센트럴 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.6 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 성북구 브라운스톤 월곡 센트럴입니다.

동신아파트 소규모재건축으로 짓는 145세대 가운데 62세대가 일반분양으로 나옵니다. 특별공급이 9월 7일, 1순위가 9월 8일입니다.

값부터 보면 59A 최고가가 9.10억입니다. 월곡과 장위 일대 59형 신축 실거래 중위가 11.00억이니 출발선이 2억 가까이 아래입니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 성북구 하월곡동 70-4 일원

공급규모

• 구분정규 청약. 소규모재건축 일반분양
• 물량일반분양 62세대. 59A 28
  59B 11
  59C 18
  74형 5
• 분양가59형 최고가 8.62억에서 9.10억
  74형 10.75억
• 입주2029년 3월 예정

청약일정

특별공급 9.7, 1순위 9.8, 발표 9.16

하월곡동입니다. 6호선 월곡역 생활권이고 북서울꿈의숲이 가깝습니다.

전체 145세대의 소단지입니다. 동신아파트를 헐고 다시 짓는 소규모재건축이라 대단지 커뮤니티를 기대할 단지는 아닙니다.

타입은 59형 세 개와 74형 하나입니다. 59형이 57세대로 물량의 대부분입니다.

시공은 이수건설입니다. 대형 브랜드는 아니지만 이 값 차이면 브랜드를 따질 국면이 아닙니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

분양 홈페이지에 타입 이름과 면적, 치수가 적힌 정식 평면도가 없어 도면은 싣지 않았습니다. 확장 기본형과 옵션형을 보여 주는 마케팅 시트뿐이었습니다.

59A 28세대와 59C 18세대가 일반분양의 4분의 3입니다. 74형은 5세대에 특별공급이 없고 일반공급으로만 갑니다.

분양가 및 세대수

가격은 공고문 최고가 기준입니다. 층이 낮으면 이 값에서 내려갑니다.

59형 세 타입이 8.62억에서 9.10억 사이에 몰려 있습니다. 최고가 기준으로 가장 비싼 59A와 가장 싼 59C의 차이가 4,800만원입니다.

74형 10.75억은 성격이 다릅니다. 뒤의 비교 기준 항목에서 따로 다룹니다.

취득세와 등기 비용, 발코니 확장은 이 값 바깥입니다.

입지조건

월곡은 성북에서 길음뉴타운 다음 순번으로 바뀌고 있는 동네입니다. 옆으로 장위뉴타운 입주가 이어집니다.

6호선으로 도심이 이어지고 동북선이 개통하면 왕십리 쪽도 가까워집니다. 월곡역까지의 실제 도보 거리는 계약 전에 걸어서 확인해 둘 만합니다.

북서울꿈의숲이 걸어서 닿는 거리라 소단지의 부족한 조경을 공원이 메워 줍니다.

호재

호재는 장위뉴타운입니다. 남은 구역들이 순차로 완성되면 일대 신축 값의 기준선이 계속 올라갑니다.

동북선 경전철이 개통하면 왕십리 접근이 빨라집니다. 이 노선의 수혜권이기도 합니다.

다만 이 글의 계산에는 요인을 넣지 않았습니다. 지금 찍힌 실거래만으로도 값 차이가 충분히 큽니다.

비교단지

비교 기준은 하월곡동과 장위동, 월곡동 일대의 59형 신축입니다. 국토부 실거래 최근 12개월에서 전용 56㎡에서 62㎡, 2017년 이후 준공 기준 111건이 잡힙니다.

중위가 11.00억입니다. 비교군에 꿈의숲아이파크와 꿈의숲코오롱하늘채, 래미안장위퍼스트하이, 래미안포레카운티가 들어 있고 단지별로는 9.96억에서 12.30억까지 벌어집니다.

성북구 전체 59형 신축으로 넓히면 324건에 중위 12.20억까지 올라갑니다. 길음 쪽이 값을 끌어올립니다. 그래서 더 보수적인 월곡 생활권 비교 기준을 썼습니다.

74형은 일대 표본이 3건뿐이라 비교할 기준이 마땅치 않습니다. 이 타입은 계산 없이 넣는 셈이 됩니다.

분석

계산은 이렇습니다.

59A 최고가 9.10억은 월곡 생활권 신축 중위 11.00억보다 1.90억 아래입니다. 59C 8.62억이면 2.38억 아래입니다.

최고가 기준으로 이 폭입니다. 낮은 층을 받으면 폭이 더 벌어집니다.

취득세와 확장비를 넉넉히 얹어도 2억 안팎 마진이 남는 구간입니다. 올해 서울 정규 청약에서 흔치 않은 숫자입니다.

74형은 다릅니다. 10.75억인데 일대 74형 표본이 3건뿐이라 비교할 대상이 없습니다. 59형과 같은 확신으로 말할 수 없는 타입입니다.

청약전략

청약자격

투기과열지구라 1순위 문턱이 높습니다. 통장 24개월에 예치금 300만원, 세대주, 2주택 미만, 5년 내 당첨 이력 없음까지 다 걸립니다.

60제곱미터 이하는 가점 40%에 추첨 60%라 가점이 낮아도 절반 넘는 물량이 추첨입니다.

서울에서 2년 이상 계속 거주했다면 해당지역 우선 배정을 받습니다.

제한사항

재당첨 제한 10년이 이 청약의 값입니다. 당첨되면 10년간 다른 청약 문이 닫힙니다. 마진이 커 보여도 본인의 다음 계획과 비교해 보는 게 순서입니다.

상한제 미적용 단지라 거주 의무는 없습니다. 전매만 3년 묶입니다.

대출조건

투기과열지구라 담보인정비율 40%가 먼저 걸립니다. 9.10억이면 대출은 3.64억까지이고 자기 자금이 5.46억, 59C 8.62억이면 대출 3.45억에 자기 자금 5.17억입니다. 여기에 취득세와 확장비가 붙습니다.

입주가 2029년 3월이라 중도금 구간이 깁니다. 잔금 시점의 금리와 시세는 지금 알 수 없는 변수로 남습니다.

한도는 소득 심사로도 깎입니다. 담보 기준과 소득 기준 가운데 작은 쪽이 실제 한도입니다. 공고에는 중도금 60%에 대해 이자후불제 융자 알선이 적혀 있고, 계약금은 10%입니다.

전략

59형은 넣을 만합니다. 최고가 기준으로도 비교 기준 아래 2억 안팎이고 표본이 111건이라 계산이 튼튼합니다.

타입을 고른다면 59C 가 계산상 가장 쌉니다. 다만 28세대짜리 59A 가 물량이 많아 당첨 확률은 그쪽이 높습니다.

74형은 권하지 않습니다. 비교 기준 없이 10.75억을 부르는 타입이고, 세대수도 5세대뿐입니다.

145세대 소단지와 중견 시공사라는 약점은 값이 이미 반영하고 있다고 봅니다. 그 할인 폭이 이번 마진의 원천입니다.

주의사항

재당첨 제한 10년이 걸립니다. 이번 당첨이 앞으로 10년의 마지막 청약이 됩니다.

145세대 소단지입니다. 관리비와 커뮤니티에서 대단지와 차이가 납니다.

입주까지 2년 반이 남았습니다. 이 글의 비교 기준은 오늘 실거래이고 입주 시점 값은 다를 수 있습니다.

취득세와 확장비가 값 바깥에 있습니다.

올해 서울 정규 청약에서 보기 드문 계산입니다. 59A 최고가 9.10억이 월곡과 장위 일대 59형 신축 실거래 중위 11.00억보다 1.90억 아래입니다. 표본 111건에 비교군이 꿈의숲아이파크와 래미안장위퍼스트하이 등이라 비교 기준이 튼튼합니다. 145세대 소단지에 중견 시공사라는 약점을 값이 미리 할인해 줬고, 그 할인이 청약자의 마진이 됩니다. 59형은 넣을 만하고 74형은 비교 기준이 없어 권하지 않습니다. 재당첨 제한 10년만 본인 계획과 맞춰 보시면 됩니다. 접수 결과는 이 판단과 같은 방향이었습니다. 일반공급 27세대에 1순위 1,672건이 몰려 평균 61.93대1이었고 전 타입이 1순위 해당지역에서 마감됐습니다. 59A 68.71대1, 59B 36.33대1, 59C 79.78대1, 74형 51.00대1입니다.