APT margin 무순위 줍줍
9.7 청약! 브라운스톤 월곡 센트럴 62세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 성북구 브라운스톤 월곡 센트럴입니다.
동신아파트 소규모재건축으로 짓는 145세대 가운데 62세대가 일반분양으로 나옵니다. 특별공급이 9월 7일, 1순위가 9월 8일입니다.
값부터 보면 59A 최고가가 9.10억입니다. 월곡과 장위 일대 59형 신축 실거래 중위가 11.53억이니 출발선이 2억 넘게 아래입니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 성북구 하월곡동 70-4 일원 |
| 구분 | 정규 청약. 소규모재건축 일반분양 |
| 물량 | 일반분양 62세대. 59A2859B1159C1874형5 |
| 분양가 | 59형8.62억에서 9.10억74형10.75억 |
| 일정 | 특별공급 9.7, 1순위 9.8, 발표 9.16 |
| 입주 | 2029년 3월 예정 |
하월곡동입니다. 6호선과 우이신설선이 만나는 월곡역 생활권이고 북서울꿈의숲이 가깝습니다.
전체 145세대의 소단지입니다. 동신아파트를 헐고 다시 짓는 소규모재건축이라 대단지 커뮤니티를 기대할 자리는 아닙니다.
타입은 59형 세 개와 74형 하나입니다. 59형이 57세대로 물량의 대부분입니다.
시공은 이수건설입니다. 대형 브랜드는 아니지만 이 값 차이면 브랜드를 따질 국면이 아닙니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 세 장을 싣습니다. 59A 와 59C 가 일반분양의 4분의 3입니다.
59B 는 11세대라 도면을 생략했습니다. 구성은 59A 와 같은 계열입니다.
74형은 5세대에 특별공급이 없습니다. 일반공급으로만 갑니다.
분양가 및 세대수
| 59A 28세대 | 최고 9.10억 |
| 59B 11세대 | 최고 8.92억 |
| 59C 18세대 | 최고 8.62억 |
| 74형 5세대 | 최고 10.75억 |
가격은 공고문 최고가 기준입니다. 층이 낮으면 이 값에서 내려갑니다.
59형 세 타입이 8.62억에서 9.10억 사이에 몰려 있습니다. 타입 간 차이가 5,000만원쯤입니다.
74형 10.75억은 결이 다릅니다. 뒤의 잣대 항목에서 따로 다룹니다.
취득세와 등기 비용, 발코니 확장은 이 값 바깥입니다.
입지조건
월곡은 성북에서 길음뉴타운 다음 순번으로 바뀌고 있는 동네입니다. 옆으로 장위뉴타운 입주가 이어집니다.
6호선으로 도심, 우이신설선으로 강북 내부가 이어집니다. 월곡역까지의 실제 도보 거리는 계약 전에 걸어서 확인해 둘 만합니다.
북서울꿈의숲이 걸어서 닿는 거리라 소단지의 부족한 조경을 공원이 메워 줍니다.
호재
재료는 장위뉴타운입니다. 남은 구역들이 순차로 완성되면 일대 신축 값의 기준선이 계속 올라갑니다.
동북선 경전철이 개통하면 왕십리 접근이 빨라집니다. 이 노선의 수혜권이기도 합니다.
다만 이 글의 계산에는 재료를 넣지 않았습니다. 지금 찍힌 실거래만으로도 값 차이가 충분히 큽니다.
비교단지
잣대는 하월곡동과 장위동, 월곡동 일대의 59형 신축입니다. 국토부 실거래 최근 12개월에서 92건이 잡힙니다.
중위가 11.53억입니다. 비교군에 꿈의숲아이파크와 꿈의숲코오롱하늘채, 래미안장위퍼스트하이가 들어 있습니다.
성북구 전체 59형 신축으로 넓히면 262건에 중위 12.5억까지 올라갑니다. 길음 쪽이 값을 끌어올립니다. 그래서 더 보수적인 월곡 생활권 잣대를 썼습니다.
74형은 일대 표본이 3건뿐이라 잣대가 서지 않습니다. 이 타입은 계산 없이 넣는 셈이 됩니다.
| 월곡 장위 59형 신축 중위 | 11.53억최근 12개월 92건 |
| 비교군 | 꿈의숲아이파크, 꿈의숲코오롱하늘채, 래미안장위퍼스트하이 |
| 성북구 전체 59형 신축 | 12.5억262건 |
| 분양가 59A 최고 | 9.10억 |
| 분양가 59C 최고 | 8.62억 |
분석
계산은 이렇습니다.
59A 최고가 9.10억은 월곡 생활권 신축 중위 11.53억보다 2.43억 아래입니다. 59C 8.62억이면 2.91억 아래입니다.
최고가 기준으로 이 폭입니다. 낮은 층을 받으면 폭이 더 벌어집니다.
취득세와 확장비를 넉넉히 얹어도 2억대 마진이 남는 구간입니다. 올해 서울 정규 청약에서 흔치 않은 숫자입니다.
74형은 다릅니다. 10.75억인데 일대 74형 표본이 3건뿐이라 견줄 자가 없습니다. 59형과 같은 확신으로 말할 수 없는 타입입니다.
| 59A 9.10억 | 월곡 신축 중위보다 2.43억 아래 |
| 59C 8.62억 | 2.91억 아래 |
| 74형 10.75억 | 표본 3건이라 잣대 없음 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기, 발코니 확장 별도 |
청약전략
청약자격
투기과열지구라 1순위 문턱이 높습니다. 통장 24개월에 예치금 300만원, 세대주, 2주택 미만, 5년 내 당첨 이력 없음까지 다 걸립니다.
60제곱미터 이하는 가점 40%에 추첨 60%라 가점이 낮아도 절반 넘는 물량이 추첨입니다.
서울에서 2년 이상 계속 거주했다면 해당지역 우선 배정을 받습니다.
제한사항
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 전매제한 | 3년 |
| 거주 의무 | 없음 |
재당첨 제한 10년이 이 청약의 값입니다. 당첨되면 10년간 다른 청약 문이 닫힙니다. 마진이 커 보여도 본인의 다음 계획과 견줘 보는 게 순서입니다.
상한제 미적용 단지라 거주 의무는 없습니다. 전매만 3년 묶입니다.
대출조건
9.10억이면 주택담보대출 한도 6억을 채워도 자기 자금이 3.1억입니다. 여기에 취득세와 확장비가 붙습니다.
입주가 2029년 3월이라 중도금 구간이 깁니다. 잔금 시점의 금리와 시세는 지금 알 수 없는 변수로 남습니다.
한도는 소득 심사로도 깎입니다. 담보 기준 6억과 소득 기준 가운데 작은 쪽이 실제 한도입니다.
전략
59형은 넣을 자리입니다. 최고가 기준으로도 잣대 아래 2억대이고 표본이 92건이라 계산이 튼튼합니다.
타입을 고른다면 59C 가 계산상 가장 쌉니다. 다만 28세대짜리 59A 가 물량이 많아 당첨 확률은 그쪽이 높습니다.
74형은 권하지 않습니다. 잣대 없이 10.75억을 부르는 타입이고, 세대수도 5세대뿐입니다.
145세대 소단지와 중견 시공사라는 약점은 값이 이미 반영하고 있다고 봅니다. 그 할인 폭이 이번 마진의 원천입니다.
주의사항
재당첨 제한 10년이 걸립니다. 이번 당첨이 앞으로 10년의 마지막 청약이 됩니다.
145세대 소단지입니다. 관리비와 커뮤니티에서 대단지와 차이가 납니다.
입주까지 2년 반이 남았습니다. 이 글의 잣대는 오늘 실거래이고 입주 시점 값은 다를 수 있습니다.
취득세와 확장비가 값 바깥에 있습니다.
결론
판정 넣을 만함
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
