APT margin 무순위 줍줍
9.8 줍줍! 진접2 서한이다음 141세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 진접2 공공주택지구 서한이다음 무순위입니다.
512세대 가운데 141세대가 남아 9월 8일 하루 접수합니다. 네 세대 중 하나가 안 팔린 단지입니다.
이 글의 핵심은 잣대를 어디에 대느냐입니다. 남양주 시군구 중위는 8.91억인데 그 값은 다산과 별내가 만든 값입니다. 진접 생활권만 자르면 이야기가 뒤집힙니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 남양주시 진접2 공공주택지구 S1블록 |
| 구분 | 무순위. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 141세대. 84A4384B1995A6995B10 |
| 분양가 | 84형6.06억에서 6.67억95형6.53억에서 7.13억 |
| 일정 | 접수 9.8 하루, 발표 9.11, 계약 9.18 |
| 입주 | 2029년 1월 예정 |
진접2지구는 4호선 연장 진접역이 걸린 공공주택지구입니다. 시행과 시공을 서한이 함께 맡았습니다.
총 512세대에서 141세대가 남았습니다. 잔여 비율 27%는 정규 청약의 결과표이기도 합니다.
남은 타입을 보면 95A 가 69세대로 절반입니다. 큰 평형부터 남았습니다.
상한제 단지라 거주 의무 3년이 붙습니다. 전매도 3년입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 네 타입 가운데 세 장을 싣습니다. 84B 는 84A 와 같은 계열이라 생략했습니다.
95형이 79세대로 잔여의 과반입니다. 진접에서 전용 95 수요가 이 값에 얼마나 있느냐가 이번 접수의 관건입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 43세대 | 6.06억에서 6.62억 |
| 84B 19세대 | 6.36억에서 6.67억 |
| 95A 69세대 | 6.53억에서 7.13억 |
| 95B 10세대 | 6.61억에서 6.74억 |
값은 공고문 층별표에서 뽑았습니다. 청약홈 상세에는 사업주체 문의로만 떠 있습니다.
84형과 95형의 값이 상당 부분 겹칩니다. 84형 최고층과 95형 저층이 같은 6억대 중반입니다.
취득세와 등기 비용, 발코니 확장은 별도입니다.
입지조건
진접은 남양주의 북쪽 끝 생활권입니다. 다산이나 별내와는 값의 층이 다릅니다.
4호선 진접역이 이 지구의 교통 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 서울 도심까지는 환승 포함 한 시간 안팎을 봐야 합니다.
지구 안에 학교와 상업 용지가 계획돼 있지만 입주 초기는 기반시설 공백을 감수하는 시기입니다.
호재
재료는 진접2지구의 완성 그 자체입니다. 지구가 다 차면 진접읍의 신축 기준값이 지금보다 올라갈 수는 있습니다.
다만 그 기대는 2029년 입주 이후의 이야기입니다. 오늘 잣대에 넣을 값은 아닙니다.
비교단지
잣대를 두 겹으로 놓습니다. 먼저 남양주 시군구 전체 84형 신축은 1,762건에 중위 8.91억입니다. 이 값만 보면 분양가가 2억 넘게 싸 보입니다.
그런데 그 중위는 다산과 별내, 덕소가 만든 값입니다. 진접읍과 오남읍만 자르면 84형 신축이 55건에 중위 4.55억입니다.
비교군이 더샵남양주퍼스트시티 2021년식 중위 4.68억, 진접스타힐스 2022년식 중위 4.20억입니다. 이 단지들이 진접의 신축 시세입니다.
95형은 진접권 신축 표본이 없습니다. 이웃 퇴계원의 2014년식 힐스테이트 95형이 15건에 중위 7.00억으로 가장 가까운 참고값입니다.
| 남양주 전체 84 신축 중위 | 8.91억다산 별내 포함 1,762건 |
| 진접 오남 84 신축 중위 | 4.55억55건 |
| 더샵남양주퍼스트시티 84 | 중위4.68억2021년식 37건 |
| 진접스타힐스 84 | 중위4.20억2022년식 18건 |
| 분양가 84A | 6.06억에서 6.62억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다.
84A 최저층 6.06억은 진접 생활권 신축 중위 4.55억보다 1.51억 위입니다. 최고층 6.62억이면 2억 넘게 위입니다.
옆 단지 더샵남양주퍼스트시티가 4.68억에 거래되는데 길 건너 새 단지를 6억대에 사는 계산입니다.
95A 는 퇴계원 힐스테이트 7.00억과 겹치는 값입니다. 다만 퇴계원은 별내선 접근이 되는 다른 생활권이라 이 비교는 진접에 후한 편입니다.
시군구 중위 8.91억을 잣대로 대면 마진이 있어 보입니다. 그 계산이 성립하려면 진접이 다산 값을 따라잡아야 하는데, 두 생활권의 격차는 교통과 기반시설의 격차라 청약 한 건으로 메워지지 않습니다.
| 84A 6.06억 | 진접 신축 중위 4.55억보다 1.51억 위 |
| 84A 최고층 6.62억 | 2.07억 위 |
| 95A 6.53억에서 7.13억 | 퇴계원 2014년식 7.00억과 겹침 |
| 참고 | 남양주 전체 중위 8.91억은 다산 별내의 값 |
청약전략
청약자격
무순위라 청약통장을 쓰지 않습니다. 수도권 거주 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다.
당첨자 명단 관리를 하지 않는 회차라 재당첨 제한 부담도 없습니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 |
| 상한제 | 적용 |
| 거주 의무 | 3년 |
| 전매제한 | 3년, 2026년 7월 29일 기산 |
| 접수 | 9월 8일 하루 |
상한제 단지라 거주 의무 3년이 붙습니다. 당첨되면 입주해서 살아야 하는 집입니다.
전매 3년은 2026년 7월 29일부터 셉니다. 입주 시점이면 대부분 풀려 있는 구조입니다.
대출조건
6.06억이면 대출 6억 한도 안에서 자기 자금 부담이 가볍습니다. 자금 문턱은 이번 주 물량 가운데 낮은 축입니다.
다만 대출이 쉽다는 것이 사야 할 이유는 아닙니다. 잣대 위 1.5억이라는 계산이 먼저입니다.
입주 2029년 1월까지 중도금 구간이 깁니다.
전략
패스입니다. 진접 생활권 잣대로 1.5억에서 2억 위입니다.
141세대가 남은 것 자체가 정규 청약에서 시장이 내린 판정입니다. 그 값이 하루 접수로 소화되려면 잣대가 아니라 기대를 사는 수요가 필요합니다.
실거주로 진접에 정착할 계획이고 거주 의무 3년이 부담이 아니라면 이야기가 다를 수 있습니다. 그 경우에도 옆 단지 4억대 실거래를 먼저 보고 결정하는 게 순서입니다.
주의사항
거주 의무 3년이 있습니다. 전월세를 놓는 출구가 막혀 있습니다.
이 글의 잣대는 진접읍과 오남읍의 오늘 실거래입니다. 지구 완성 후의 값은 다를 수 있으나 그것은 기대이지 계산이 아닙니다.
취득세와 확장비 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
