APT margin 무순위 줍줍
7.13 줍줍! 루원시티 SK 리더스뷰 불법행위 재공급 9세대, 2018년 분양가 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 인천 루원시티 SK 리더스뷰의 불법행위 재공급 9세대입니다. 흔치 않은 유형이라 설명부터 합니다. 최초 계약자가 불법전매 같은 공급질서 교란으로 계약이 취소되면, 사업주체가 그 집을 회수해 다시 공급합니다. 이때 가격은 새로 매기는 게 아니라 최초 모집공고 금액 그대로입니다.
이 단지의 최초 공고는 2018년 10월입니다. 그래서 84 분양가가 3억 9천에서 4억 4천입니다. 2022년 준공된 2,378세대 대단지의 같은 84가 지금 5.2억에서 8억에 실거래됩니다. 접수는 특공 7월 13일, 일반 7월 14일입니다.
청약개요
| 위치 | 인천 서해구 가정로 437 (루원시티, 인천2호선 가정역) |
| 구분 | 불법행위 재공급 (공급규칙 47조의3) |
| 잔여 | 9세대 (75 1, 84 7, 100 1), 동호수 공고 명시 |
| 분양가 | 84 3.91억에서 4.37억, 100 5.00억 (2018년 최초 분양가 + 부대경비) |
| 자격 | 인천 거주 무주택 (일반 8세대는 무주택 세대주), 통장 불요 |
| 규제 | 상한제 적용 주택이라 재당첨 제한 10년, 전매 제한은 도과 |
| 입주 | 즉시 (2022년 준공, 잔금 후) |
| 접수 | 특공 7.13, 일반 7.14 (청약홈), 발표 7.20, 계약 7.30 |
안전마진
비교 단지를 찾을 필요가 없습니다. 같은 단지 2,378세대의 국토부 실거래가 쌓여 있습니다. 84 기준 올해 5.2억에서 8.0억에 거래됐고 최근 고층은 7억 후반입니다. 이번 물량의 84 분양가는 3.91억에서 4.37억입니다.
저층 호실로 잡아도 마진이 1억을 넘고, 중층 이상이면 2억에서 3억대까지 벌어집니다. 발코니 확장비 1,150만원에서 1,430만원과 기존 계약자가 골랐던 유상옵션 승계액을 얹어도 그림이 달라지지 않습니다. 2018년 가격표로 2026년 준공 아파트를 사는 구조 자체가 마진의 정체입니다.
| 루원시티SK리더스뷰 84 자체 실거래 (2026) | 5.20억에서 8.00억 (최근 고층 7.7억대) |
| 이번 84 재공급가 (동호 지정) | 3.91억에서 4.37억 |
| 75 재공급가 (107동 16층) | 3.84억 |
| 100 재공급가 (108동 12층) | 5.00억 |
입지
인천2호선 가정역 인접에 7호선 청라 연장 정거장이 단지 앞에 공사 중입니다. 루원시티는 저희가 가정2 B2 분석에서 비교 기준으로 썼던 그 완성된 생활권이고, 이 단지가 그 대장급입니다.
이번 9세대는 동호수가 공고에 박혀 있습니다. 101동 31층과 35층, 111동 43층 같은 고층도 섞여 있어, 호실에 따라 실거래 상단과 비교해야 하는 물건도 있습니다.
평면
75 하나, 84 일곱, 100 하나입니다. 기존 계약 세대라 발코니 확장과 유상옵션이 이미 시공돼 있고 승계가 의무입니다. 거주 흔적이 있는 현 상태 그대로 인수하는 조건이니, 계약 전 호실 상태를 직접 확인해야 합니다.
84.60D 103동 204호가 3.91억으로 최저가인데 2층입니다. 저층 감점을 감안해도 실거래 최하단(5.2억)과의 간격이 1.3억이라, 계산은 어느 호실이든 성립합니다.
전략
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨 시, 계약 여부 무관) |
| 전매 제한 | 도과 (2018 발표 기준) |
| 계약 | 계약금 10% + 잔금 90% 일시납 (2026.8.30, 대출 알선 없음) |
| 옵션 | 발코니 확장과 기선택 옵션 승계 의무, 현 상태 인수 |
관문이 둘입니다. 하나는 자격, 인천 거주 무주택이어야 하고 일반공급은 세대주 요건까지 붙습니다. 다른 하나는 돈의 속도입니다. 계약금 10%에 잔금 90%를 8월 30일까지 일시납해야 하고 대출 알선이 없습니다. 4억 안팎을 두 달 안에 자력으로 만드는 게 사실상의 입장권입니다.
상한제 적용 주택이라 당첨되면 재당첨 제한 10년이 걸립니다. 계약을 안 해도 걸리니, 넣기 전에 앞으로 10년의 청약 계획과 저울질해야 합니다. 그 값을 치를 가치가 있는 마진인지가 각자의 판단입니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
