APT margin 무순위 줍줍

7.13 줍줍! 루원시티 SK 리더스뷰 불법행위 재공급 9세대, 2018년 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.8 작성, 2026.7.16 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 기준

안녕하세요, APT margin입니다. 인천 루원시티 SK 리더스뷰의 불법행위 재공급 9세대입니다. 흔치 않은 유형이라 설명부터 합니다. 최초 계약자가 불법전매 같은 공급질서 교란으로 계약이 취소되면, 사업주체가 그 집을 회수해 다시 공급합니다. 주택공급에 관한 규칙 47조의3이 정한 절차이고, 가격은 새로 매기는 게 아니라 최초 모집공고 금액 그대로입니다.

이 단지의 최초 공고는 2018년 10월입니다. 그래서 84 분양가가 3억 9천에서 4억 4천입니다. 2022년 준공된 2,378세대 대단지의 같은 84가 지금 5.2억에서 8억에 실거래됩니다. 8년 전 가격표로 입주 4년차 대단지를 사는 구조입니다.

접수는 7월 13일과 14일에 이미 끝났습니다. 특별공급 1가구에 4,857명, 일반공급 8가구에 20,554명이 몰려 평균 2,569대 1을 찍었습니다. 발표는 7월 20일입니다. 이 글은 발표를 기다리는 분들의 계산 확인용이자, 다음에 이런 유형이 다시 나올 때를 위한 정리입니다.

청약개요

단지 개요부터 봅니다. 루원시티 SK 리더스뷰는 아파트 11개동 2,378세대에 오피스텔 726실이 붙은 초대형 단지입니다. 지하 4층에서 지상 최고 45층, 시공은 SK건설이고 입주는 2022년 1월에 시작됐습니다. 루원시티 도시개발사업지의 첫 대단지 분양이자 지금까지의 대장입니다.

2018년 10월 분양 당시 성적도 화려했습니다. 1순위 평균 24.4대 1로, 규제를 피해 수도권 비규제지역으로 수요가 몰리던 국면의 상징 같은 단지였습니다. 그 열기 속에서 불법전매가 끼어들었고, 적발된 계약이 취소돼 8년 만에 이번 9세대로 돌아온 것입니다.

재공급의 규칙은 단순합니다. 회수한 주택을 최초 공고 가격에, 해당 지역 무주택자에게, 100% 무작위 추첨으로 다시 나눠 줍니다. 통장도 가점도 안 봅니다. 대신 분양가상한제 적용 주택이라 당첨되는 순간 재당첨 제한 10년이 걸립니다.

접수 결과가 이 물량의 성격을 요약합니다. 9가구에 2만 5천 명 이상이 줄을 섰습니다. 일반공급 평균 2,569대 1, 최고 타입은 3,361대 1입니다. 시장이 마진을 어떻게 읽었는지는 이 숫자로 증명이 끝났습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

구성은 75 하나, 84 일곱, 100 하나입니다. 75는 107동 16층, 100은 108동 12층이고, 84는 103동 2층부터 101동 31층과 35층, 111동 43층까지 층이 넓게 퍼져 있습니다. 동호수가 공고에 박혀 있으니 어느 호실이 걸리는지가 아니라, 추첨이 어느 호실을 주는지의 문제입니다.

기존 계약 세대라 발코니 확장비 1,150만원에서 1,430만원과 최초 계약자가 골랐던 유상옵션이 이미 시공돼 있고 승계가 의무입니다. 옵션까지 합친 실부담은 75가 약 3.96억, 84가 약 4.09억에서 4.53억, 100이 약 5.13억입니다.

거주 흔적이 있는 현 상태 그대로 인수하는 조건이라는 점이 일반 무순위와 다릅니다. 사람이 살던 집일 수 있고, 마감 상태도 호실마다 다릅니다. 당첨자에게 세대를 개방하니 계약 전에 눈으로 확인해 두는 게 좋습니다.

단지 자체는 45층 스카이라인의 대단지라 커뮤니티와 관리 체계가 갖춰진 완성형입니다. 84.60D 103동 204호가 3.91억으로 최저가인데 2층입니다. 저층 감점을 감안해도 실거래 최하단인 5.2억과의 간격이 1.3억이라, 계산은 어느 호실이든 성립합니다.

분양가 및 세대수

가격표의 정체부터 봅니다. 이 숫자들은 2018년 10월 공고문에서 그대로 옮겨 온 금액입니다. 제도가 최초 공고 가격 재공급을 정하고 있어서입니다. 그 사이 8년의 시세 상승분이 한 푼도 반영되지 않은 가격표라는 것, 그게 이 유형의 전부입니다.

실부담은 옵션을 포함해 계산해 보는 편이 정확합니다. 발코니 확장비와 승계 옵션을 얹으면 84가 4.09억에서 4.53억입니다. 그래도 같은 단지 실거래 하단인 5.2억보다 0.7억에서 1.1억 아래에서 시작합니다.

납부 구조가 이 물량의 실질적인 입장권입니다. 계약금 10%를 7월 30일에 내고, 나머지 90%를 8월 30일까지 일시납하는 조건입니다. 중도금 단계가 없고 대출 알선도 없습니다. 4억 안팎을 두 달 안에 자력으로 만드는 것이 사실상의 자격 요건입니다.

즉시 입주 물량이라 잔금과 동시에 관리비 부담이 시작되고, 취득세와 등기비용은 별도입니다.

입지조건

인천2호선 가정역 인접입니다. 루원시티는 가정오거리 일대를 통째로 갈아엎은 도시개발사업지로, 저희가 가정2 B2 분석에서 비교 기준으로 썼던 그 완성된 생활권입니다. 이 단지가 그 대장급입니다.

행정구역 이름이 낯설 수 있는데, 올해 7월 1일 인천 분구로 서구 가정동 일대가 서해구가 됐습니다. 주소는 바뀌었지만 생활권과 시세의 좌표는 그대로입니다.

이번 9세대는 동호수가 공고에 박혀 있습니다. 101동 31층과 35층, 111동 43층 같은 고층도 섞여 있어, 호실에 따라 실거래 상단과 비교해야 하는 물건도 있습니다. 45층 단지의 고층은 같은 84라도 다른 값을 받는 시장입니다.

호재

호재는 7호선 청라 연장입니다. 가칭 루원시티역이 단지 서측에 공사 중입니다. 다만 진도표는 냉정하게 봐야 합니다. 공정률이 53.8% 수준으로 지연돼 1단계 개통이 2030년으로 전망됩니다. 개통 임박이 아니라 몇 년을 더 기다리는 재료입니다.

이번 계산에는 넣지 않습니다. 인천2호선 가정역이라는 현재의 교통과 완성된 루원시티 생활권만으로도 실거래 5.2억에서 8억이 서 있고, 마진은 그 실거래만으로 이미 성립하기 때문입니다. 7호선은 당첨자가 덤으로 기다리는 몫입니다.

비교단지

비교 단지를 찾을 필요가 없습니다. 같은 단지 2,378세대의 국토부 실거래가 쌓여 있습니다. 84 기준 올해 5.2억에서 8.0억에 거래됐고 최근 고층은 7억 후반입니다. 올해 5월엔 84A 24층이 7.8억에 팔렸습니다.

층별 결도 읽어 둡니다. 하단 5.2억은 저층 거래이고, 기준층 이상은 7억대가 몸통입니다. 이번 물량의 고층 호실인 31층, 35층, 43층이 걸린다면 비교가치는 하단이 아니라 상단 쪽입니다.

언론도 같은 계산을 했습니다. 이번 재공급의 시세 차익이 3억 안팎이라는 보도가 접수 전부터 나왔고, 접수 결과 2만 명이 그 계산에 동의했습니다.

분석

계산합니다. 비교가치는 자체 실거래 5.2억에서 8.0억입니다. 옵션 포함 실부담이 84 기준 4.09억에서 4.53억이니, 저층 호실로 잡아도 마진이 1억을 넘고 중층 이상이면 2억에서 3억대까지 벌어집니다.

고층 호실은 상단과 견줘야 합니다. 43층이 걸린 당첨자라면 84A 24층 실거래 7.8억이 좌표입니다. 실부담 4.5억 안팎과의 간격이 3억을 넘는 그림입니다. 무순위 시장에서 이 폭은 한 해에 몇 번 안 나옵니다.

2018년 가격표로 2026년 입주 4년차를 사는 구조 자체가 마진의 정체입니다. 추정도 기대도 아니고, 같은 단지에서 이미 찍힌 실거래와 공고문에 인쇄된 분양가의 차이입니다. 저희가 안전마진이라 부르는 것의 교과서적 형태입니다.

청약전략

청약자격

자격은 지역으로 좁혀져 있습니다. 인천에 거주하는 무주택자여야 하고, 일반공급 8세대는 무주택 세대주 요건까지 붙습니다. 청약통장은 안 보고, 당첨자 선정은 100% 무작위 추첨입니다.

특별공급 1가구와 일반공급 8가구로 나뉘어 접수를 받았습니다. 결과는 특공 4,857명, 일반 20,554명입니다. 인천의 무주택 세대주 상당수가 이 추첨에 들어왔다고 봐도 될 규모입니다.

당첨 확률이 복권 수준이라는 걸 알고도 넣는 게 맞았던 물량입니다. 신청 비용이 없고, 떨어져도 잃는 게 없기 때문입니다. 잃는 것은 당첨된 뒤에 생깁니다. 그게 다음 항목입니다.

제한사항

제한사항의 몸통은 재당첨 제한 10년입니다. 분양가상한제 적용 주택이라 당첨자로 관리되고, 계약을 하든 안 하든 10년간 다른 청약의 당첨이 막힙니다. 접수한 분들은 이미 이 조건을 걸고 주사위를 던진 셈이라, 발표 전에 되돌릴 방법은 없습니다.

나머지는 전부 열려 있습니다. 전매 제한은 2018년 발표 기준으로 이미 도과했고, 2018년 공고분이라 거주의무도 없습니다. 즉시 입주든, 전세를 놓든, 시장에 되팔든 소유권 이후의 선택은 자유입니다. 10년짜리 족쇄 하나와 나머지 전부의 자유를 맞바꾸는 구조입니다.

대출조건

대출 알선이 없습니다. 계약금 10%가 7월 30일, 잔금 90%가 8월 30일입니다. 84 기준 실부담 4.1억에서 4.5억 가운데 4억 안팎을 한 달 간격 두 번에 나눠 자력으로 내야 합니다.

비규제지역 무주택 기준 주택담보대출 LTV는 통상 70%까지 열립니다. 4.5억 기준 3.1억 안팎이 상한인데, 문제는 속도입니다. 계약에서 잔금까지 한 달이라 은행 심사와 실행일을 미리 맞춰 두지 않으면 한도가 있어도 돈이 제때 안 나옵니다.

거주의무가 없으니 전세를 놓아 잔금을 메우는 경로도 이론상 열려 있습니다. 다만 8월 30일까지 세입자를 맞추는 일정은 빠듯합니다. 당첨자라면 대출과 전세 두 트랙을 동시에 돌리고, 어느 쪽이든 잔금일 앞에 도착하는 쪽으로 결정하는 게 현실적입니다.

전략

접수가 끝났으니 지금 할 일은 셋으로 줄었습니다. 7월 20일 청약홈에서 발표를 직접 확인하는 것, 당첨 시 제출할 무주택 증빙 서류를 미리 갖춰 두는 것, 그리고 잔금 계획을 지금부터 돌려놓는 것입니다. 계약일인 7월 30일에서 잔금일인 8월 30일까지 여유가 한 달뿐입니다.

당첨됐는데 자금이 안 선다면 빨리 접는 것도 판단입니다. 계약을 안 해도 재당첨 제한 10년은 이미 걸렸으니, 무리한 잔금 조달로 연체료까지 얹는 것보다 손절 지점을 정확히 아는 게 낫습니다. 다만 1억에서 3억의 마진은 웬만한 조달 비용을 다 덮고 남는 크기입니다.

떨어진 분들에게는 이 유형 자체가 수확입니다. 불법행위 재공급은 청약홈 무순위 코너에 부정기적으로 올라오고, 구축 대단지일수록 최초 분양가와 시세의 간격이 큽니다. 2018년에서 2020년 사이 분양한 수도권 대단지의 취소분 공고를 계속 지켜보는 것, 그게 오늘 가져갈 전략입니다.

주의사항

당첨자 기준의 주의사항입니다. 이 물량은 발코니 확장과 기선택 옵션 승계가 의무이고, 거주 흔적이 있는 현 상태 그대로 인수합니다. 세대 개방 때 마감과 설비 상태를 확인하고, 하자 범위와 수선 부담을 계약 전에 문서로 짚어 두시면 좋겠습니다.

잔금 90%는 2026년 8월 30일까지입니다. 기한을 넘기면 연체료가 붙고, 장기 미납이면 계약 해제까지 갈 수 있습니다. 대출 실행일과 잔금일 사이의 하루 이틀 공백도 브리지 자금으로 메울 수 있게 여유를 두는 게 안전합니다.

발표는 7월 20일 청약홈에서 직접 확인하시면 됩니다. 링크가 달린 당첨 안내 문자는 스미싱으로 보는 게 원칙입니다. 2만 명이 넣은 공고라 노리는 쪽도 많다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

함께 보면 좋은 글

무순위 줍줍

7.13 줍줍! 대구 힐스테이트 앞산 센트럴 6차 무순위 7세대, 분양가 안전마진

봉덕동, 자체 실거래 5.2억대 아래

부동산 뉴스

강남이 아니라 성북이 1등, 서울 아파트값 25개 구가 전부 오른 이유

한국부동산원 6/15, 성북 0.40%

청약 가이드

전매제한 실거주의무 재당첨제한 당첨 뒤 묶이는 것들

청약 당첨 뒤 분양권 매도, 실거주, 재당첨이 제약되는 규제들