APT margin 무순위 줍줍

7.13 줍줍! 수원역 아너스빌 타임원 무순위 53세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.6 작성, 2026.7.16 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 기준

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원역 남측 평동, 아너스빌 타임원의 무순위, 사후접수입니다. 접수는 7월 13일 하루입니다. 전국 무주택세대구성원이면 통장 없이 청약홈에서 넣습니다.

숫자부터 이상합니다. 지난달 1순위 경쟁률은 4.22대 1로 전 타입이 마감됐고, 분양가는 수원역 인접 신축 실거래보다 낮습니다. 그런데 당첨자들이 계약을 안 했습니다. 114세대 소단지에서 53세대, 총 세대의 46.5%가 미계약으로 돌아왔습니다.

마진이 보이는 단지에서 절반이 접은 이유가 이 글의 몸통입니다. 답을 미리 적으면, 가격표가 아니라 상품 쪽에 있습니다.

청약개요

단지의 몸집부터 봅니다. 타임원은 지하 2층에서 지상 15층, 101동과 102동 2개동에 114세대입니다. 전용 84 단일 구성으로 84A가 58세대, 84B가 56세대입니다. 시행은 에스엠하이플러스, 시공은 SM그룹 건설부문인 동아건설산업입니다. 입주 예정은 2028년 11월입니다.

분양 일지를 폅니다. 올해 5월 22일 견본주택을 열고 6월 2일 1순위 청약을 받았습니다. 일반공급 82가구에 346건이 접수돼 평균 4.22대 1이었고, 타입별로는 84A가 5.60대 1, 84B가 2.78대 1이었습니다. 특별공급도 2.72대 1로 소화됐습니다. 접수 성적만 보면 완주한 단지입니다.

무너진 건 계약 단계입니다. 6월 10일 당첨자 발표와 6월 하순 정당계약, 예비입주자 추첨까지 거치고도 53세대가 남았습니다. 84A 26세대, 84B 27세대로 두 타입이 고르게 돌아왔습니다. 접수는 넘쳤는데 도장은 절반만 찍힌 셈입니다.

힌트는 옆에서 함께 분양한 오피스텔에 있습니다. 수원역 건너 고등동에서 같은 브랜드로 동시에 나온 아너스빌 플라츠 오피스텔 401실은 접수가 14건, 0.03대 1이었습니다. 접수가 0건인 타입도 있었습니다. 이 참패가 사업 전반의 신뢰에 금을 냈다는 평가가 당시 보도의 결론이었습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면은 84 두 타입뿐입니다. 84A 58세대 중 26세대, 84B 56세대 중 27세대가 이번에 나왔으니 어느 타입이든 절반 가까이가 무순위 물량입니다. 1순위에서는 84A의 경쟁률인 5.60대 1이 84B의 두 배였다는 점을 타입 선택의 참고로 둘 만합니다.

잔여 동호수는 공고문에 전부 적혀 있습니다. 1층부터 10층 이상까지 고루 섞여 있어, 층별 가격표와 대조해 골라 넣을 수 있다는 게 이번 무순위의 장점입니다. 층에 따라 분양가가 7.40억에서 7.91억까지 갈리니 저층 최저가와 인근 실거래의 간격이 가장 넓습니다.

커뮤니티는 클럽 아너스라는 이름의 피트니스센터와 북카페 중심입니다. 114세대 2개동 규모라 대단지식 수영장이나 사우나는 없습니다. 주차는 세대당 1.3대입니다. 대신 롯데몰과 연계한 입주민 멤버십을 붙여, 상업시설이 커뮤니티의 빈자리를 메우는 설계입니다.

결국 이 단지의 상품성은 나홀로 소단지라는 한계와 몰세권이라는 장점의 합산입니다. 관리비 분담 세대가 적고, 입주 후 매매 표본도 적을 수밖에 없습니다. 이 감점을 얼마로 칠지가 뒤의 마진 계산과 이어집니다.

분양가 및 세대수

가격표를 봅니다. 84A가 7.40억에서 7.91억, 84B가 7.53억에서 7.88억입니다. 3.3제곱미터당 평균 약 2,446만원, 세대 평균 약 7.75억입니다. 수원역 도보권 신축의 분양가로는 눌러 잡은 축에 듭니다.

진입 문턱은 낮게 설계돼 있습니다. 계약금이 5%인데 1차는 500만원 정액입니다. 당첨되고 계약서를 쓰는 데 필요한 현금이 500만원이라는 뜻입니다. 중도금 60%는 6회 분납이고, 최초 분양 때는 전액 무이자 조건이 보도됐습니다. 무순위 물량에 같은 조건이 적용되는지는 공고문과 계약 현장에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

잔금 35%는 2028년 11월 입주 때입니다. 7.4억짜리 저층 기준으로 잔금이 2.6억 안팎이라, 전세를 놓지 않는 실거주라면 그 시점의 대출과 자기자본 계획까지 지금 그려 놓고 넣는 게 순서입니다.

입지조건

입지의 뼈대는 수원역입니다. 단지에서 약 500미터, 1호선과 수인분당선, KTX가 서는 경기 남부의 교통 허브입니다. 롯데몰 수원은 길 하나 건너 바로 옆이라 백화점과 마트를 앞마당으로 쓰는 생활입니다. 수원 안에서 교통과 상권만 보면 상급 입지가 맞습니다.

평동이라는 동네의 결도 봐야 합니다. 수원역 상권의 무게중심은 북측 고등동과 매산로 쪽이고, 남측 평동 일대는 준공업 성격이 남은 정비 진행형 구역입니다. 신축이 먼저 들어와 동네가 따라오는 순서라, 입주 초기엔 단지 밖 주거 환경의 완성도가 북측보다 떨어집니다.

그리고 절반이 계약을 포기한 이유가 여기 얹힙니다. 114세대 2개동 나홀로 단지에 시공사가 1군 브랜드가 아니고, 함께 분양한 오피스텔이 참패했습니다. 마진과 별개로 환금성과 커뮤니티에서 대단지 대비 손해를 보는 구조라는 계산을, 당첨자 절반이 계약금 앞에서 한 셈입니다.

호재

호재의 축은 GTX-C입니다. 수원역 정차 노선으로, 시공사와 정부의 협상 끝에 올해 4월 30일 실착공에 들어갔고 개통 목표는 2028년 말입니다. 열리면 수원역에서 삼성역이 20분대로 묶입니다. 이 단지 입주인 2028년 11월과 시기가 겹치는 재료입니다.

숫자는 그래도 보수적으로 둡니다. GTX-C는 착공까지 오는 데만 수년이 밀린 노선이라 개통 시점은 더 밀릴 수 있습니다. 저희 계산은 늘 그렇듯 현재 실거래까지만 잡고, GTX는 실현되면 얹히는 보너스로 접어 둡니다.

비교단지

비교단지는 수원역 건너편의 수원역푸르지오자이입니다. 2021년 입주한 4,086세대, 수원역 생활권의 대장입니다. 전용 84가 최근 12개월 국토부 실거래로 8.5억에서 9.2억, 33건이나 쌓여 있어 표본도 충분합니다.

체급을 맞춘 좌표도 놓습니다. 권선구 서둔동의 힐스테이트수원파크포레는 2024년 말 입주한 482세대이고 84가 8.90억입니다. 곡반정동의 수원하늘채더퍼스트는 1과 2단지 합계 3,236세대이고 7.97억에서 8.00억입니다.

정리하면 수원역 생활권 신축 84의 시세는 8억에서 9억대입니다. 이번 분양가 7.40억에서 7.91억은 어느 좌표와 견줘도 아래에서 출발합니다. 방향은 분명한 플러스입니다.

분석

계산합니다. 비교가치는 수원역푸르지오자이 84의 8.5억에서 9.2억입니다. 이번 분양가가 7.40억에서 7.91억이니 안전마진이 약 0.6억에서 1.3억 잡힙니다. 저층 최저가 호실이면 간격이 가장 넓습니다.

이 마진에는 할인 요인이 붙습니다. 4,086세대 대장의 시세를 114세대 비브랜드 나홀로가 그대로 끌어올 수는 없습니다. 46.5%의 미계약은 그 감점을 당첨자들이 얼마로 쳤는지 보여 주는 실측값입니다. 마진의 일부는 상품성 감점으로 지불된다고 봐야 정직합니다.

감점을 후하게 쳐도 계산이 아주 무너지지는 않습니다. 3,236세대 하늘채더퍼스트의 7.97억에서 8.0억, 482세대 파크포레의 8.90억과 견줘도 이번 저층 7.40억은 아래에 섭니다. 대장이 아니라 체급 맞는 단지 기준으로도 0.5억에서 1억의 간격이 남는다는 게 이 물량의 실속입니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일 현재 전국의 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장과 가점, 거주지역을 따지지 않습니다. 당첨자 선정은 부동산원 무작위 추첨입니다.

신청은 1인 1건입니다. 세대구성원 중 두 명이 각각 넣는 것도 같은 세대 중복으로 무효가 될 수 있으니 공고문의 중복 기준을 확인하고 한 장만 넣는 게 안전합니다.

당첨 후 계약하면 유주택 간주라는 점도 셈에 넣어야 합니다. 이번 주는 접수일이 겹치는 무순위가 많습니다. 같은 7월 13일에 루원시티 SK 리더스뷰 재공급과 청계 노르웨이숲 10차도 접수합니다. 자격과 자금은 한 번에 한 곳에만 쓰는 게 원칙입니다.

제한사항

제한사항은 가볍습니다. 비규제에 상한제 미적용, 재당첨 제한과 거주의무가 없습니다. 전매제한 1년은 최초 당첨자 발표일인 2026년 6월 10일 기산이라 2027년 6월이면 풀립니다. 입주가 2028년 11월이니 입주 한참 전에 분양권 출구가 열리는 구조입니다.

출구가 열리는 것과 제값에 나가는 건 별개입니다. 분양권을 받아 줄 시장이 이 단지의 상품성을 어떻게 평가할지는 지금의 미계약률이 먼저 말해 주고 있습니다. 전매 가능을 탈출 보험으로 계산에 넣더라도 보수적으로 잡는 편이 좋아 보입니다.

대출조건

자금 흐름을 그려 봅니다. 계약 시점 현금은 1차 계약금 500만원입니다. 계약금 잔여분을 채워 5%를 만들고, 중도금 60%가 6회에 걸쳐 나갑니다. 중도금 대출 알선과 이자 조건은 무순위 공고문 기준으로 확인해 두시면 좋겠습니다. 최초 분양 조건인 무이자 보도가 그대로 온다는 보장은 없습니다.

잔금 35%는 2028년 11월입니다. 비규제지역 무주택 기준 주택담보대출 LTV는 통상 70%까지라 7.4억 기준 5.2억 안팎이 상한이고, 실제 한도는 DSR과 소득이 정합니다. 중도금을 잔금대출로 갈아타는 표준 경로라면 큰 무리는 없는 체급입니다.

초기 부담이 500만원이라는 말에 계산을 건너뛰면 안 됩니다. 총액 7.4억에서 7.9억은 그대로이고, 계약하는 순간 유주택 간주와 전매 1년이 함께 시작됩니다. 가벼운 건 입장료지 물건값이 아닙니다.

전략

판단은 마진과 상품성의 저울질입니다. 실거래 기준 마진이 1억 안팎 보이는 건 사실이고, 소단지 비브랜드가 그 마진의 일부를 깎아먹는 것도 사실입니다. 수원역 생활권 실거주라면 이 저울에서 마진 쪽이 무겁고, 단기 환금성이 중요한 수요라면 대단지 신축 실거래 매수가 안전합니다.

넣는다면 고르는 법은 층별 가격표입니다. 저층 최저가 7.40억부터 검토해 인근 실거래와의 간격을 최대로 벌려 놓는 게 이 물량의 정석입니다. 1순위 성적이 두 배 좋았던 84A와, 최저가 하한이 낮은 84A 저층 라인이 우선순위에 섭니다.

기회비용도 함께 놓고 저울질해 보시면 좋겠습니다. 같은 날 접수하는 루원시티 재공급은 마진의 크기가 다르고, 대신 인천 거주 자격과 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 전국 자격으로 넣을 수 있는 물량 중에서는 이 단지의 계산이 이번 주 상위권입니다.

주의사항

계약 전 확인 목록입니다. 잔여 53세대의 동호수와 층별 가격, 중도금 대출 알선 여부와 이자 조건이 공고문에 있습니다. 보도된 최초 분양 조건과 무순위 조건이 다를 수 있으니 계약서 기준으로 확정해 두시는 편이 좋겠습니다.

평동 일대의 현장도 직접 보는 게 좋습니다. 단지 주변의 준공업 시설과 도로 환경, 배정 학교와 통학 동선은 지도가 아니라 발로 확인해야 하는 항목입니다. 입주까지 2년 반 동안 주변 정비가 어디까지 진행될지도 현장에서 가늠이 됩니다.

신청 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다. 발표일에 청약홈에서 직접 당첨 여부를 확인하고, 링크가 달린 안내 문자는 스미싱으로 보고 열지 않는 것까지가 신청의 완성입니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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