APT margin 청약 가이드
전매제한 실거주의무 재당첨제한 당첨 뒤 묶이는 것들
청약 당첨 뒤 분양권 매도, 실거주, 재당첨이 제약되는 규제들이 환금성과 기회비용을 결정합니다. 규제 없는 단지는 마진이 작아도 유동성이 좋습니다.
전매제한 분양권을 일정 기간 팔 수 없는 규제
전매제한은 청약으로 받은 분양권을 정해진 기간 동안 팔 수 없게 묶는 규제입니다. 규제지역과 투기과열지구 여부, 상한제 적용 여부에 따라 기간이 달라집니다. 대다수 규제지역 상한제 단지는 당첨일부터 3년간 전매가 금지됩니다. 투기과열지구나 분양가상한제가 엄격한 지역은 5년 이상 금지되기도 합니다.
입주 전에는 당연히 팔 수 없고, 입주 후에도 계약상 정해진 기간이 지나야 매도 신청을 할 수 있습니다. 예를 들어 2027년 1월에 당첨되고 2029년 6월에 입주한다면, 3년 전매제한 단지는 2030년 1월부터 분양권 양도가 가능합니다. 이 기간은 사실상 자금을 묶어두는 것과 같으므로, 유동성이 필요한 투자자에게는 부담입니다.
실거주의무 입주 뒤 일정 기간 직접 살아야 함
실거주의무는 상한제가 적용된 일부 단지에서 요구하는 규제로, 당첨자가 입주 후 정해진 기간 동안 직접 그 주택에 거주해야 한다는 뜻입니다. 서울과 경기 일부 지역의 분양가상한제 단지는 2년 이상 실거주를 의무화합니다. 위반 시 위반금(분양가의 10에서 20퍼센트)을 내야 하므로 절대 가볍지 않습니다.
실거주의무가 있으면 임대나 전세로 월세를 끌어올리는 전략이 불가능합니다. 또한 입주 직후 시세가 크게 오르더라도 즉시 매도할 수 없으므로 기회비용이 발생합니다. 기간 동안 거주의 흔적(주민등록, 선거투표 기록, 자녀 학교 기록 등)을 남겨야 하므로, 실제로 그곳에서 생활해야 한다는 뜻입니다.
재당첨제한 당첨되면 다른 청약에 제약이 생김
재당첨제한은 한 번 청약에 당첨되면 일정 기간 다른 청약에 다시 당첨될 수 없는 규제입니다. 투기과열지구는 10년 재당첨제한이 가장 일반적이며, 규제지역은 4년 내지 5년입니다. 비규제지역은 1년 정도로 상대적으로 가볍습니다. 이 기간 동안 당신은 다른 좋은 분양 기회가 나와도 청약할 수 없습니다.
예를 들어 서울 한강변 투기과열지구에서 당첨되면 10년간 서울 내 모든 분양 청약에 당첨될 수 없습니다. 만약 당첨된 분양권을 전매할 수 없다면(전매제한), 실거주해야 하고(실거주의무), 10년은 다른 청약 기회를 포기해야 한다는 뜻입니다. 한국 부동산 시장에서 기회비용이 가장 큰 규제입니다.
규제 무게와 안전마진을 함께 저울질하기
전매제한 3년, 실거주의무 2년, 재당첨제한 4년을 모두 받으면 실제로 자금이 묶이는 기간은 당첨일부터 최소 4년 이상입니다. 이 동안 마진이 5억 원이라도 매도할 수 없으니 종이 돈입니다. 또한 금리 인상 때는 보유세(종부세 재산세)도 올라가고, 시장 방향이 바뀔 때를 대비할 수 없습니다.
따라서 안전마진을 판단할 때 규제의 무게를 함께 봐야 합니다. 비규제지역 미적용 단지는 전매제한 기간이 짧고, 재당첨제한도 1년 정도여서 유동성이 훨씬 좋습니다. 마진이 2억 원으로 작더라도 1년 뒤 원금 회수 후 다른 기회를 노릴 수 있습니다. 반면 규제 많은 단지는 마진이 크더라도, 그 기간 동안 다른 투자 기회를 포기하는 기회비용을 빼면 실제 수익률은 훨씬 낮아집니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
