APT margin 무순위 줍줍

7.13 줍줍! 청계 노르웨이숲 10차 무순위 19세대, 전용 39 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.6 작성, 2026.7.16 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 기준

안녕하세요, APT margin입니다. 서울 중구 황학동, 청계천변의 청계 노르웨이숲 무순위 10차입니다. 남은 물량은 전용 39 단일 19세대, 분양가는 7.28억에서 7.48억입니다. 접수는 7월 13일과 14일에 끝났고 발표가 7월 20일입니다.

이 단지의 이력은 서울 무순위 시장의 축소판입니다. 작년 4월 1순위 16.9대 1로 마감됐고, 무순위 회차마다 최고 114대 1까지 접수가 몰렸습니다. 그런데 계약이 안 됩니다. 9차에서 23세대 중 4세대만 나가고 19세대가 열 번째로 돌아왔습니다.

접수 흥행과 계약 붕괴가 아홉 번 반복된 단지입니다. 열 번째도 접수는 흥행했을 겁니다. 이 글은 발표를 기다리는 분들이 계약 전에 확인할 것들과, 이 반복의 구조를 정리한 것입니다.

청약개요

단지부터 봅니다. 청계 노르웨이숲은 지하 6층에서 지상 20층, 4개동 404세대입니다. 구성이 특이합니다. 전용 39가 266세대로 몸통이고 59가 네 타입으로 나머지를 채웁니다. 이 중 임대가 51세대, 조합원분이 256세대, 일반분양이 97세대였습니다.

사업 이력엔 지역주택조합의 시간이 그대로 담겨 있습니다. 2018년 9월 조합설립인가를 받고 착공까지 6년 반이 걸려 2025년 2월에야 첫 삽을 떴습니다. 시공 예정사도 한라와의 협약에서 유림이앤씨로 바뀌었습니다. 준공 목표는 2028년 중반입니다.

분양 성적의 결이 갈린 지점을 봐야 합니다. 작년 4월 본청약에서 1순위 43가구에 728명, 16.9대 1이었습니다. 그런데 59는 전 타입 1순위 마감, 39만 2순위로 넘어갔습니다. 오늘까지 이어지는 구도가 그날 이미 그려진 셈입니다.

그 뒤는 무순위의 행렬입니다. 작년 7월 1차에서 최고 49.67대 1, 8월 2차에서 최고 114대 1을 찍고도 계약은 번번이 무너졌습니다. 올해 6월 9차에 23세대가 나와 4세대만 팔렸고, 이번 10차가 19세대입니다. 서울경제가 소형 나홀로 단지의 무순위 굴레라는 표현으로 이 단지를 지목했을 정도입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 물량은 전용 39.6950 단일입니다. 101동 13세대와 104동 6세대, 6층부터 17층까지입니다. 층별로 분양가가 세 구간으로 나뉘니 낮은 구간 호실부터 확인하는 게 순서입니다.

전용 39의 실체는 방 하나 반 규모입니다. 실평수로 12평 안팎에 7억이라는 조합이 이 단지 논쟁의 요약입니다. 뉴데일리의 현장 르포에서는 인접 건물과의 거리가 10미터에서 15미터에 불과한 구간의 일조와 조망 우려도 지적됐습니다. 도심 한복판 소단지의 조건입니다.

같은 단지 59가 전부 팔렸다는 사실이 역설적인 참고가 됩니다. 입지와 시공이 문제였다면 59도 남았을 겁니다. 남은 건 39라는 면적과 7억이라는 절대가의 조합이고, 그 조합을 받아들일 수요층의 두께가 이 물량의 전부입니다.

유상옵션은 소액 위주라 부담이 크지 않습니다. 입주는 2028년 7월입니다.

분양가 및 세대수

가격표는 층별 3구간입니다. 6과 7층이 7.283억, 8층에서 12층이 7.383억, 14층에서 17층이 7.483억입니다. 구간 간격이 1,000만원씩이라 층 선택의 셈은 단순합니다.

자금 스케줄이 이 단지의 진짜 관문입니다. 계약할 때 2,000만원 정액을 내고, 30일 안에 계약금 잔여와 중도금 1회차까지 분양가의 약 17%, 1억 2천만원 안팎이 들어갑니다. 아홉 번의 계약 붕괴에서 이 스케줄이 한 축이었습니다.

중도금 대출의 조건도 확인 대상입니다. 이 단지는 6.27 대출규제 이전에 공고된 사업장이라 중도금 대출이 기존 규정을 적용받는 예외에 해당합니다. 다만 알선 여부와 실제 조건이 공고문에 명시돼 있지 않으니, 계약 전에 사업주체에 문서로 확인하는 게 먼저입니다.

입지조건

청계천 바로 옆입니다. 2호선과 6호선이 서는 신당역이 도보 8분 안팎이고, 신설동역과 왕십리 생활권까지 걸치는 도심 입지입니다. 도심 직주근접이 필요한 1인과 2인 가구에게는 위치 자체가 상품입니다.

생활 인프라도 걸어서 해결됩니다. 서울중앙시장이 붙어 있고 이마트 청계천점이 도보권입니다. 초등은 광희초가 500미터 안팎입니다. 시장과 대형마트, 청계천 산책로를 일상권으로 쓰는 생활입니다.

남는 질문은 수요층입니다. 7억대를 낼 수 있는 수요층에서 전용 39에 만족할 사람이 얼마나 되는지가 이 단지의 구조적 질문이고, 아홉 번의 무순위가 그 질문에 대한 답을 쌓아 왔습니다.

호재

재료는 둘입니다. 동북선 경전철이 왕십리에서 상계를 잇는 노선으로 공사 중인데, 공정률 68.1%에 개통이 2027년 11월로 미뤄졌습니다. 왕십리 환승 축이 강해지는 만큼 이 일대의 간접 수혜는 방향이 맞습니다. 황학동 일대 지구단위계획의 높이 완화도 심의 단계에 있습니다.

둘 다 오늘 계산에는 넣지 않습니다. 동북선은 이 단지의 역이 아니고, 지구단위계획은 확정 전입니다. 마진은 늘 그렇듯 지금 찍힌 실거래로만 잽니다.

비교단지

도심 초소형 신축의 실거래는 이렇습니다. 2023년 입주한 세운푸르지오헤리시티 41이 올해 7.15억에서 8.85억, 2024년 입주한 힐스테이트남산 39가 7.80억, 힐스테이트세운센트럴 41이 8.40억입니다. 왕십리 대단지 센트라스의 40은 12억대라 체급이 다릅니다.

같은 황학동의 좌표도 있습니다. 옆 단지 롯데캐슬베네치아 59가 2025년 4월 기준으로 8.35억에서 8.4억이었습니다. 59 체급이라 직접 비교는 아니지만, 이 동네 수요가 어느 가격대에 사는지 보여 주는 숫자입니다.

노르웨이숲 39 분양가 7.28억에서 7.48억은 같은 체급 실거래와 비슷하거나 조금 아래입니다. 방향으로는 본전에서 작은 플러스가 잡힙니다. 가격만 보면 열 번을 돌 이유가 없는 표입니다.

분석

계산합니다. 비교가치는 같은 전용 39인 힐스테이트남산의 7.80억입니다. 이번 분양가가 7.283억에서 7.483억이니 안전마진이 약 0.3억에서 0.5억 잡힙니다. 세운 41 실거래 상단인 8.85억까지 끌어오면 더 벌어지지만, 저희는 같은 면적의 보수적인 좌표까지만 씁니다.

그런데도 아홉 번의 계약이 무너진 건 가격보다 조건 때문입니다. 전매가 2028년 5월까지 묶여 있고, 계약 후 한 달 안에 1억 2천만원 안팎을 넣는 스케줄에, 지역주택조합 비브랜드라는 부담이 겹칩니다. 마진 0.3억에서 0.5억이 이 셋을 덮을 만큼 크지 않다고 시장이 아홉 번 답한 셈입니다.

그래서 이 물량의 계산서는 사람마다 다르게 읽힙니다. 자금이 준비돼 있고 도심 39가 생활에 맞는 수요에게는 시세 아래 신축이고, 그 외의 수요에게는 팔기 어려운 소형을 조건까지 얹어 사는 그림입니다. 본전 위 작은 플러스라는 숫자는 그대로 두고, 본인의 자리를 먼저 정하는 게 순서입니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준입니다. 전국의 무주택세대구성원 성년이면 통장 없이 넣을 수 있었습니다. 가점도 거주지 제한도 없고, 당첨자 선정은 무작위 추첨입니다.

무순위 당첨 후 계약해 분양권을 쥐면 유주택으로 간주된다는 점은 알아 둬야 합니다. 청약 재당첨 계획이 있는 분에게는 이게 숨은 비용입니다. 당첨과 포기가 아홉 번 반복된 단지라, 이 비용을 뒤늦게 계산한 당첨자가 그만큼 많았다는 뜻이기도 합니다.

발표는 7월 20일 청약홈에서 직접 확인하시면 됩니다. 당첨되면 계약 기간이 7월 23일에서 25일로 사흘입니다. 그 사흘 안에 결정할 수 있게, 발표 전에 계산을 끝내 두는 게 이 글의 용도입니다.

제한사항

제한사항의 무게중심은 전매 3년입니다. 최초 당첨자 발표일인 2025년 5월 12일 기산이라 2028년 5월에 풀리는데, 입주가 2028년 7월입니다. 사실상 입주 때까지 분양권 출구가 없는 구조라, 계약하면 3년을 무조건 안고 갑니다.

거주의무가 없다는 건 확인된 장점입니다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 메우는 경로가 열려 있습니다. 도심 직주근접 소형이라 임대 수요 자체는 두터운 입지입니다. 다만 그 계산도 준공까지 사업이 일정대로 가는 게 전제입니다.

대출조건

자금 스케줄을 다시 폅니다. 계약 시 2,000만원, 30일 안에 약 1억 2천만원, 이후 중도금 6회입니다. 초기 넉 달 안에 분양가의 5분의 1 가까이가 들어가는 흐름이라, 통장에 있는 돈으로 시작해야지 만들 돈으로 시작하면 안 되는 물량입니다.

중도금 대출 알선 여부가 공고문에 명시돼 있지 않습니다. 6.27 규제 이전 공고 사업장이라 대출 규정은 기존 기준을 적용받지만, 알선이 없다면 회차마다 본인이 조달해야 합니다. 접수 전 확인이 원칙이었고, 당첨자라면 계약 전 확인이 마지노선입니다.

잔금은 2028년 7월 입주 때입니다. 그 시점 시세가 지금 실거래 수준만 유지해도 잔금대출 계산은 서는 가격대입니다. 전세 세팅으로 갈 경우의 보증금 시세까지, 두 트랙을 모두 그려 놓고 계약을 결정해 보시는 게 좋겠습니다.

전략

발표를 기다리는 분 기준의 순서입니다. 무주택 증빙 서류를 미리 챙기고, 30일 뒤의 1억 2천만원이 어디서 나오는지 계좌 단위로 확정해 두는 것이 먼저입니다. 그게 안 그려지면 계약을 접는 게 맞습니다. 당첨 자체는 아무 구속이 아닙니다.

계약한다면 층 선택의 셈은 단순합니다. 낮은 구간인 7.283억일수록 비교가치와의 간격이 넓습니다. 6층과 7층 호실이 걸린 당첨자가 이 물량에서 가장 유리한 자리입니다.

떨어졌거나 관망하는 분에게는 이 단지의 패턴 자체가 정보입니다. 아홉 번 무너진 계약이 열 번째에 갑자기 완성될 확률은 높지 않고, 11차가 나온다면 조건이 더 부드러워질 수 있습니다. 급할 것 없는 관찰 대상입니다.

주의사항

주의사항입니다. 지역주택조합 사업이라는 점을 계약 검토의 전제로 두시면 좋겠습니다. 조합설립에서 착공까지 6년 반이 걸렸고 시공 예정사도 바뀐 이력이 있습니다. 일반분양 계약자는 조합원과 지위가 다르지만, 공정과 입주 일정의 변동 가능성은 함께 안습니다.

일조와 조망은 현장에서 확인해 두는 게 좋습니다. 인접 건물과 10미터에서 15미터로 붙는 구간이 있다는 현장 보도가 있으니, 본인 호실의 향과 마주 보는 건물을 배치도와 현장에서 대조해 보시는 게 좋겠습니다.

발표일 확인은 청약홈에서 직접 하는 게 원칙입니다. 링크 달린 당첨 안내 문자는 스미싱으로 간주하고, 계약 사흘의 일정에 쫓겨 확인을 건너뛰는 일이 없도록 미리 준비해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

함께 보면 좋은 글

무순위 줍줍

7.8 줍줍! 영종 디에트르 라 메르 임의공급 3차 30세대, 분양가 안전마진

영종 중산동, 84 5.8억대, 3차 임의

부동산 뉴스

강남이 아니라 성북이 1등, 서울 아파트값 25개 구가 전부 오른 이유

한국부동산원 6/15, 성북 0.40%

청약 가이드

화성 동탄 입지 가이드

GTX-A 개통을 앞두고 서울 접근성이 급속 개선되는 동탄.