APT margin 무순위 줍줍

7.8 줍줍! 영종 디에트르 라 메르 임의공급 3차 30세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.6 작성, 2026.7.16 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 기준

안녕하세요, APT margin입니다. 영종국제도시 디에트르 라 메르의 임의공급 3차입니다. 이 단지는 저희가 지난달 미분양 잔여 편으로 이미 다뤘습니다. 그 뒤로도 선착순과 임의공급이 이어졌고, 이번에 84부터 대형까지 30세대가 다시 나왔습니다.

이번 물량의 가격대는 지난 글과 다릅니다. 84는 5.78억에서 6.23억짜리 호실만 남았고, 104와 113 대형이 22세대로 다수입니다. 접수는 7월 8일과 9일에 진행됐고 계약이 7월 18일입니다.

배경 하나를 먼저 얹습니다. 7월 1일 영종구가 새로 출범했는데, 같은 날 영종은 HUG 미분양관리지역으로 지정됐습니다. 수도권에서 유일합니다. 세 번째 임의공급이 왜 도는지, 그 답이 이 두 문장 사이에 있습니다.

청약개요

단지 개요입니다. 라 메르는 중산동 RC4블록에 들어서는 지하 3층에서 지상 최고 49층의 주상복합, 총 1,009세대입니다. 일반분양 903세대에 사전청약분 106세대가 얹힌 구성이고, 시공은 대방건설, 입주 예정은 2029년 10월입니다. 실내수영장 3레인과 사우나, 골프라운지를 갖추고 주차는 세대당 1.9대로, 영종에서는 상품성 최상급을 노린 설계입니다.

평형은 중대형으로 쏠려 있습니다. 일반분양 903세대 기준 84A 128, 84B 129, 104A 247, 104B 248세대에 112 계열 대형이 151세대입니다. 84보다 104가 두 배 가까이 많은, 흔치 않은 구성입니다.

가격의 역사가 이 단지의 본질입니다. 2022년 7월 사전청약 당시 추정 분양가는 84 기준 4.55억에서 4.95억이었습니다. 2025년 12월 29일 본청약에서 확정가가 28에서 30% 올랐다는 딜사이트 보도가 나왔고, 사전청약 당첨자 868명 가운데 334명만 본청약에 남았습니다. 뉴데일리 보도입니다.

본청약 성적은 879가구 모집에 275명, 0.31대 1 전 타입 미달이었습니다. 올해 1월 24일부터 선착순 동호지정 판매로 전환됐고, 임의공급 회차가 쌓여 이번이 3차입니다. 그 사이 영종에서는 작년 말과 올해 초 청약한 3개 단지 2,112가구 중 1,602가구가 미달됐습니다. 76%입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 잔여의 구성부터 봅니다. 84 다섯 세대는 103동 11층에서 30층 사이라 층은 나쁘지 않습니다. 대형 22세대는 동과 층이 다양합니다. 청약 신청은 사전청약 기준 주택형명으로 해야 한다는 공고 안내가 있으니, 신청 화면에서 타입명을 잘 맞춰야 합니다.

상품 자체는 영종 최상급을 지향합니다. 49층 초고층 스카이라인에 수영장과 사우나까지 붙는 커뮤니티는 중산동 기존 단지에 없는 구성입니다. 문제는 이 상품성의 값을 분양가가 미리 다 청구하고 있다는 점입니다.

계약금 구조가 특이합니다. 1차 5%는 자납이지만 2차 5%는 사업주체가 알선하는 무이자 신용대출로 처리됩니다. 초기 실부담을 5%로 낮춘 설계인데, 그만큼 판매가 급하다는 뜻이기도 합니다.

영종이라는 입지의 상수도 짚어 둡니다. 공고문에 항공소음 관련 유의사항이 명시돼 있습니다. 공항 옆 신도시의 조건이니, 계약 전 현장에서 시간대별로 체감해 보는 게 맞습니다.

분양가 및 세대수

가격표를 폅니다. 84가 5.78억에서 6.23억, 104가 7.42억에서 8.79억, 113은 최고 8.98억입니다. 분양가상한제 적용 단지의 숫자인데, 뒤에서 보듯 영종 실거래 어느 좌표보다 위에 서 있습니다.

이 가격표의 이력이 성적을 설명합니다. 사전청약 때 4억 중후반이라던 84가 본청약에서 6억 안팎이 됐습니다. 30% 가까운 인상에 사전청약자 절반 이상이 떠났고, 본청약은 0.31대 1로 끝났습니다. 시장은 이미 두 번 답안지를 냈습니다.

계약 조건은 회차를 거듭하며 부드러워졌습니다. 실부담 5%로 계약이 시작되고 나머지 5%는 무이자 신용대출입니다. 무이자라 해도 신용대출은 본인 명의의 빚이라 DSR에 얹힌다는 점은 기억해 두면 좋습니다.

잔금 30%는 2029년 10월입니다. 입주까지 3년 넘게 남은 분양권이라, 그 사이 영종 시세가 분양가까지 올라와 주기를 기다리는 구조입니다.

입지조건

중산동 첫 초고층 주상복합이라는 상품성이 이 단지 마케팅의 축입니다. 학교는 나쁘지 않습니다. 중산초와 중산중, 중산고가 도보권이고 영종하늘4초가 올해 3월 개교했습니다. 학원가까지는 도보 20분 안팎이라 저학년 위주 생활엔 무리가 없습니다.

영종국제도시 자체는 계획도시의 쾌적함과 섬이라는 고립이 공존하는 시장입니다. 다리 통행료와 항공소음이 상수이고, 그 대가로 신축 가격이 수도권에서 가장 낮은 축에 형성돼 왔습니다.

그 낮은 가격의 좌표에서 이 단지만 혼자 위로 올라가 있습니다. 상품성이 좋은 건 사실이지만, 센텀베뉴와 호반써밋이라는 완성된 신축이 4억에서 5억대에 거래되는 동네라는 사실이 먼저입니다.

호재

호재였던 것부터 정리합니다. 제3연륙교인 청라하늘대교는 올해 1월 5일 개통이 끝났습니다. 청라까지 차로 몇 분대라는 접근성 개선은 이제 예정이 아니라 현실입니다. 이 단지 분양 마케팅의 가장 큰 재료였습니다.

그래서 더 냉정하게 봐야 합니다. 다리가 열리고 반년이 지났는데 영종 신축 실거래는 4억에서 5.4억대 그대로입니다. 호재가 분양가에 선반영됐다는 지난 글의 진단이, 개통이라는 실험을 거치고도 그대로 유효한 셈입니다.

남은 재료는 GTX-D 같은 미확정 노선들입니다. 계획 단계의 이야기라 계산에 넣지 않습니다. 오히려 지금 확정된 사실은 반대 방향, 즉 HUG 미분양관리지역 지정입니다.

비교단지

영종 신축 84의 국토부 실거래는 올해 4.0억에서 5.4억대입니다. 가장 최근인 6월에 2023년 입주한 1,409세대 센텀베뉴가 5.40억과 5.17억, 2022년 입주한 호반써밋스카이센트럴이 4.2억에서 4.5억에 거래됐습니다.

대형의 좌표는 더 낮습니다. 센텀베뉴 98이 5.9억, 2018년 입주한 스카이시티자이 99가 5.25억입니다. 영종에서 100제곱미터대에 6억 넘게 쓴 실거래 자체가 드뭅니다.

이번 가격표를 그 위에 올려놓으면 간격이 바로 보입니다. 84는 실거래 최상단보다 0.4억에서 0.8억 위, 104는 2억 안팎 위에서 출발합니다. 비교가 아니라 확인에 가까운 계산입니다.

분석

계산합니다. 84의 비교가치는 센텀베뉴 실거래 5.17억에서 5.40억입니다. 이번 물량이 5.78억에서 6.23억이니 영종 신축 실거래 최상단보다도 0.4억에서 0.8억 높습니다. 마진이 없는 정도가 아니라 마이너스에서 출발합니다.

대형은 간격이 더 큽니다. 104 분양가가 7.42억에서 8.79억인데 영종 100제곱미터대 실거래는 5.25억에서 5.95억입니다. 2억 이상 위에서 시작하는 가격입니다. 사전청약 추정가 4억대가 본청약에서 30% 오른 채 그대로라, 성적표도 그대로였습니다.

이 마이너스가 기대로 뒤집힐 가능성도 이미 한 번 검증됐습니다. 제3연륙교 개통이라는 최대 재료가 현실이 되고도 실거래가 움직이지 않았습니다. 남은 건 시간인데, 전매 3년에 묶인 계약자에게 시간은 공짜가 아닙니다.

청약전략

청약자격

자격 문턱은 없습니다. 임의공급이라 만 19세 이상이면 청약통장, 가점, 거주지역, 보유 주택 수를 전부 따지지 않습니다. 유주택자도 넣을 수 있습니다.

접수는 7월 8일과 9일에 진행됐고 계약이 7월 18일 하루입니다. 이 글이 나가는 시점엔 계약 판단만 남은 셈인데, 임의공급은 계약서에 도장을 찍기 전까지 아무 구속이 없습니다. 서두르게 만드는 화법과 실제 소진 속도는 구분해서 보는 편이 좋습니다.

문이 활짝 열려 있다는 사실 자체가 정보라는 점도 다시 적어 둡니다. 통장도 자격도 안 보는 물량이 세 번째 돌고 있다는 건, 그 문으로 들어간 사람이 그만큼 적었다는 기록입니다.

제한사항

제한사항의 몸통은 전매 3년입니다. 최초 당첨자 발표일인 2026년 1월 7일 기산이라 2029년 초까지 분양권을 팔 수 없습니다. 입주가 2029년 10월이니 사실상 입주 직전까지 출구가 잠기는 구조입니다. 계약하면 3년 넘게 무조건 안고 갑니다.

상한제 적용 주택이라는 점도 가볍지 않습니다. 재당첨 제한 10년이 공고문에 붙어 있으니, 향후 청약 계획이 있는 가구라면 계약 전에 본인 케이스로 확인해 두는 편이 좋습니다. 거주의무는 없어 입주 시점에 전세를 놓는 선택지는 열려 있습니다.

대출조건

자금 흐름입니다. 계약 시점 실부담은 분양가의 5%입니다. 84 기준 2,900만원에서 3,100만원 안팎이고, 나머지 5%는 알선 신용대출로 처리됩니다. 중도금 60%를 거쳐 잔금 30%가 2029년 10월입니다.

입주 시점의 그림을 미리 그려 봐야 합니다. 잔금대출의 담보평가는 그때의 시세가 기준입니다. 시세가 분양가 아래에 머물러 있으면 대출 한도도 분양가가 아니라 시세 기준으로 잡혀, 모자란 폭을 현금으로 메워야 합니다. 시세보다 비싸게 산 분양권의 이자보다 무서운 지점이 여기입니다.

미분양관리지역이라는 딱지도 대출 환경에는 마이너스 변수입니다. 보증과 심사가 보수적으로 돌아가는 시장이라, 조건이 좋아 보여도 문서로 확정되는 것까지만 믿는 게 원칙입니다.

전략

임의공급이라 문턱은 없습니다. 문제는 늘 그랬듯 가격입니다. 상한제 단지인데도 실거래보다 비싼 흔치 않은 사례고, 전매 3년이 묶여 있어 계약하면 2029년 초까지는 출구가 없습니다.

영종 신축 실거주가 목적이라면 선택지가 많습니다. 같은 84를 센텀베뉴 실거래가에 사면 이번 물량보다 0.5억 이상 아끼고 바로 입주합니다. 이 단지가 의미 있으려면 49층 초고층과 수영장 커뮤니티라는 상품성에 그 웃돈을 낼 이유가 본인에게 있어야 합니다.

대형 수요라도 결론은 같습니다. 104를 7억대에 계약하는 돈이면 영종 기축 대형을 사고 2억이 남습니다. 세 번째 임의공급이 이번에 끝나야 할 이유도, 다음 회차에 조건이 더 나빠질 이유도 보이지 않으니 서두를 것 없는 물량입니다.

주의사항

확인 목록입니다. 신청과 계약은 사전청약 기준 주택형명으로 진행되니 타입명을 공고문과 대조해 두는 게 좋습니다. 계약금 2차분 신용대출은 무이자라도 본인 채무라는 점, 대출 조건이 마케팅과 다르면 계약서가 기준이라는 점을 문서로 확인해 두시면 좋겠습니다.

항공소음은 공고문에 명시된 유의사항입니다. 시간대를 바꿔 두어 번 현장을 방문해 체감해 보고, 고층 호실일수록 소음 노출이 다를 수 있다는 점까지 확인하는 게 좋습니다.

입주가 3년 뒤라 사업 진행과 시장 변동의 시간이 깁니다. 미분양관리지역의 분양권이라는 조건을 감안해, 계약은 최악의 시나리오에서도 감당되는 자금 범위 안에서만 하시는 게 좋습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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