APT margin 무순위 줍줍
7.14 줍줍! 회천 파밀리에 더 퍼스트 잔여 14세대, 분양가 안전마진 (LH 접수)
안녕하세요, APT margin입니다. 양주 회천지구의 회천 파밀리에 더 퍼스트(A18)와 회천 베네스트 하우스(A21) 잔여세대 추가모집입니다. LH 공공분양 단지의 해약분 14세대가 순번추첨 방식으로 나왔습니다.
이 단지, 저희 글에 이미 나온 적이 있습니다. 양주 로제비앙 분석에서 비교 기준으로 쓴 그 신축입니다. 그때 실거래 중심이 4.6억 안팎이었는데, 이번 잔여분 분양가가 84 기준 최고 3.99억입니다. 같은 단지 실거래보다 0.7억 싸게 사는 드문 구조라, 이번에는 비교 단지가 아니라 주인공으로 다룹니다.
청약개요
| 위치 | 경기 양주시 덕계동 962 (회천지구 A18, 덕계로 111) |
| 구분 | LH 잔여세대 추가모집 (순번추첨, 동호지정) |
| 잔여 | 14세대 (A18: 74AL 3, 84 10 / A21: 74AL 1) |
| 분양가 | 74AL 3.32억에서 3.53억, 84 3.76억에서 4.00억 (층별) |
| 자격 | 만 19세 이상 누구나 (유주택 가능, 통장과 재당첨 제한 안 봄) |
| 입주 | 즉시 (2024년 1월 준공), 계약 후 4개월 내 잔금 |
| 접수 | LH청약플러스 7.14 10시에서 7.15 17시 (청약홈 아님) |
| 발표 | 순번추첨 7.16, 동호지정 계약 7.27에서 29, 잔여 시 선착순 7.30부터 |
안전마진
이 글의 핵심은 비교 단지를 찾을 필요가 없다는 점입니다. 이 단지 자체의 국토부 실거래가 올해만 19건 쌓여 있습니다. 4.13억에서 5.20억에 거래됐고, 가장 최근인 6월에 84가 6층 4.65억, 19층 4.71억에 팔렸습니다. 74는 4.29억입니다.
이번 잔여분 분양가는 84가 층별 3.76억에서 최고 3.99억입니다. 같은 단지, 같은 평형의 최근 실거래보다 0.65억에서 0.7억 쌉니다. 2021년 최초 분양가가 상한제로 묶인 채 유지된 덕분입니다. 74도 분양가 3.32억에서 3.53억에 실거래 4.29억이라 같은 그림입니다. 발코니 확장비 730만원에서 840만원과 해약 세대가 골랐던 옵션 승계액(동호별 0원에서 1,857만원)을 얹어도 마진이 남습니다.
| 회천파밀리에더퍼스트 84 자체 실거래 (2026.6) | 4.65억(6층), 4.71억(19층) |
| 자체 실거래 연간 범위 (19건) | 4.13억에서 5.20억 |
| 덕계역 로제비앙(2023) 84 | 4.82억에서 4.95억 |
| 이번 잔여분 84 분양가 | 3.76억에서 3.99억 (층별) |
입지
1호선 덕계역 도보권이고 2024년 준공이라 단지와 조경이 완성돼 있습니다. 초등학교가 단지 옆이고, 양주 회천지구의 생활 인프라가 자리를 잡아 가는 구간입니다.
양주 외곽이라는 한계는 그대로입니다. 서울 접근은 1호선으로 시간이 걸리고, 시세 탄력도 수도권 핵심지와 다릅니다. 다만 이 물량은 시세가 올라야 버는 구조가 아니라, 이미 형성된 시세보다 싸게 사는 구조라 그 한계의 영향이 작습니다.
평면
74AL 네 세대(A18 3, A21 1)와 84 열 세대입니다. 84는 A, AL, AH, B 네 타입에 걸쳐 있고 전 세대 발코니 확장이 시공돼 있습니다.
순번추첨이라 접수 순서가 아니라 추첨 순번대로 동호를 고릅니다. 옵션 승계액이 동호마다 0원에서 1,857만원까지 다르니, 순번이 오면 호실별 실부담액부터 확인하고 골라야 합니다.
전략
| 자격 | 만 19세 이상, 유주택 가능, 통장 무관 |
| 재당첨 제한 | 미적용 (공고 명시) |
| 계약 | 계약금 10% + 잔금 90% (4개월 내), 중도금 없음 |
| 대출 | 집단대출 알선 없음, 자력 조달 (기금 7,500만 가능) |
자격 문턱이 사실상 없습니다. 만 19세 이상이면 유주택자도, 통장 없이도, 재당첨 제한 걱정 없이 넣을 수 있습니다. 전매 제한과 거주 의무 조항도 이번 공고에는 없습니다.
관문은 자금 속도입니다. 중도금 없이 계약금 10%에 잔금 90%를 계약일로부터 4개월 안에 치러야 하고, 집단대출 알선이 없어 대출은 각자 은행에서 해결해야 합니다. 84 기준 4억 안팎을 넉 달 안에 조달할 수 있는지가 사실상의 자격 요건입니다. 주택도시기금 융자 7,500만원은 활용할 수 있습니다.
결론
판정 넣어라
오늘도 APT margin이었습니다.
