APT margin 무순위 줍줍
7.14 줍줍! 회천 파밀리에 더 퍼스트 잔여 14세대, 분양가 안전마진, LH 접수
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 양주 회천지구의 회천 파밀리에 더 퍼스트인 A18과 회천 베네스트 하우스인 A21 잔여세대 추가모집입니다. LH 공공분양 단지의 해약분 14세대가 순번추첨 방식으로 나왔고, 접수는 7월 14일에서 15일, 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다.
이 단지는 저희 글에 이미 등장한 적이 있습니다. 양주 로제비앙 분석에서 비교 기준으로 썼던 그 신축입니다. 그때 실거래 중심이 4.6억 안팎이었는데, 이번 잔여분 분양가가 84 기준 최고 3.99억입니다. 같은 단지 실거래보다 0.7억 싸게 사는 구조라 이번에는 주인공으로 다룹니다.
무순위 시장에서 마진이 실거래로 증명되는 물량은 드뭅니다. 이번 주에 도는 줍줍 가운데 숫자가 서는 건 사실상 이 건 하나입니다. 조건과 관문까지 아래에 다 폈습니다.
청약개요
| 위치 | 경기 양주시 덕계동962회천지구 A18 덕계로111 |
| 구분 | LH 잔여세대 추가모집, 순번추첨 동호지정 |
| 잔여 | 14세대. A18은 74AL384 10이고 A21은 74AL1 |
| 분양가 | 74AL3.32억에서 3.53억843.76억에서 4.00억층별 |
| 자격 | 만 19세 이상 누구나유주택 가능하고 통장과 재당첨 제한 안 봄 |
| 입주 | 즉시, 2024년 1월 준공, 계약 후 4개월 내 잔금 |
| 접수 | LH청약플러스 7.14 10시에서7.15 17시청약홈 아님 |
| 발표 | 순번추첨7.16동호지정 계약7.27에서 29잔여 시 선착순7.30부터 |
A18 회천 파밀리에 더 퍼스트는 16개동 1,304세대, 2024년 1월에 입주를 시작한 LH 공공분양 단지입니다. 같은 공고로 묶인 A21 회천 베네스트 하우스는 15개동 995세대로 한 해 먼저인 2023년에 준공됐습니다. 둘 다 회천지구 안, 1호선 덕계역 생활권입니다.
분양 이력은 2021년으로 거슬러 갑니다. 그해 5월 31일 A18과 A21 합계 2,299가구의 입주자모집공고가 동시에 나왔습니다. 분양가는 그때 공공택지 상한제 심사를 받은 가격 그대로 지금까지 묶여 있습니다.
해약분 추가모집은 이번이 처음이 아닙니다. 2021년 11월에 74 잔여분이, 2023년 10월에 A18 14세대와 A21 2세대가, 2024년 5월에 A18 5세대와 A21 12세대가 같은 순번추첨 방식으로 나왔습니다. 준공 전후로 해약이 생길 때마다 도는 정기 시리즈에 가깝습니다.
이번 회차는 A18에서 74AL 3세대와 84 10세대, A21에서 74AL 1세대로 합계 14세대입니다. 접수 마감 뒤 7월 16일에 순번을 추첨하고, 27일에서 29일에 순번대로 동호를 지정해 계약합니다. 그러고도 남으면 7월 30일부터 선착순입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84는 A, AL, AH, B 네 타입에 걸쳐 있고 전 세대 발코니 확장이 시공돼 있습니다. 2024년 준공 기축이라 도면이 아니라 실물을 보고 계약할 수 있다는 게 미분양 분양권과의 결정적 차이입니다.
74AL은 네 세대입니다. A18에 3세대, A21에 1세대가 있습니다. 분양가 3.32억에서 3.53억에 자체 74 실거래가 4.29억이니, 마진 구조는 84와 같은 그림입니다.
순번추첨의 실전은 동호 선택입니다. 접수 순서가 아니라 추첨 순번대로 남은 호실을 고르는데, 해약 세대가 골랐던 유상옵션 승계액이 호실마다 0원에서 1,857만원까지 다릅니다. 순번이 오면 호실별 실부담표부터 받아서 비교해 보시면 좋겠습니다.
1,304세대 대단지라 조경과 커뮤니티는 완성돼 돌아가는 상태입니다. 초등학교가 단지 옆이고 입주 3년차의 생활 동선이 이미 검증돼 있습니다. 신축 분양권의 불확실성이 없는 물건입니다.
분양가 및 세대수
| 74AL 분양가 | 3.32억에서 3.53억, 층별 |
| 84 분양가 | 3.76억에서 4.00억, 층별 |
| 발코니 확장, 시공 완료 | 730만원에서 840만원 |
| 옵션 승계, 호실별 | 0원에서 1,857만원 |
| 납부 | 계약금 10% + 잔금90%계약 후 4개월 내이고 중도금 없음 |
이 가격표의 비밀은 시간입니다. 2021년 상한제 심사를 받은 분양가가 5년째 그대로입니다. 그 사이 단지는 다 지어졌고 시세는 4억대 중후반으로 올라왔는데, 해약분은 옛 가격표로 다시 나옵니다.
실부담을 끝까지 계산해도 마진이 남습니다. 84 상단 3.99억에 발코니 확장 840만원, 옵션 승계를 최대치인 1,857만원으로 잡으면 약 4.26억입니다. 최근 실거래 4.65억에서 4.71억과 견주면 그 최대치 기준으로도 0.4억이 남습니다.
납부 구조가 이 물량의 유일한 관문입니다. 계약금 10%를 내고 나머지 90%를 계약일로부터 4개월 안에 치릅니다. 중도금 단계가 없고 집단대출 알선도 없습니다. 84 기준 3.6억 안팎을 넉 달 안에 만드는 계획이 서야 합니다.
주택도시기금 융자 7,500만원은 잔금에 활용할 수 있습니다. 그래도 몸통은 은행 대출과 자기 자금입니다. 이 속도 조건이 거듭된 잔여 공급에도 물량이 남아 온 이유의 전부에 가깝습니다.
입지조건
1호선 덕계역이 도보권이고, 초등학교가 단지 옆입니다. 덕계중도 인근입니다. 2024년 준공이라 조경과 상가가 자리를 잡았고, 회천지구의 생활 인프라가 채워져 가는 구간에 있습니다.
약점도 그대로 적습니다. 양주 외곽이라는 한계입니다. 서울 접근은 1호선으로 시간이 걸리고, 시세의 탄력도 수도권 핵심지와 다릅니다. 회천지구 안에서도 입지 서열은 신설역 예정지 쪽이 위입니다.
그런데 이 물량은 그 한계에 둔감한 구조입니다. 이미 형성된 시세보다 0.7억 아래에서 사기 때문에, 시세 전망이 빗나가도 완충이 있습니다. 전망을 사는 게 아니라 할인된 현재를 사는 거래입니다.
호재
교통 재료는 두툼한 편입니다. GTX-C의 기점이 이웃 덕정역입니다. 정부 목표는 2028년 말 개통인데 2031년 이후로 미뤄질 거라는 전망 보도도 있어, 시기는 폭넓게 잡아야 합니다.
회천지구 안에는 1호선 회천중앙역이 새로 생깁니다. 총사업비 1,077억원, 2030년 개통 목표로 이달 공사에 들어갔다는 보도가 나왔습니다. 덕정역과는 직선 1.5킬로미터라, 개통되면 한 정거장으로 GTX-C를 갈아타는 그림입니다. 그 기대를 업고 인근 A10-1블록의 회천중앙역 파라곤이 845가구 규모로 2028년 2월 입주 예정인 채 분양을 돌고 있습니다.
다 미래의 숫자라는 원칙은 여기서도 같습니다. 차이가 있다면 이 물량은 호재가 없어도 계산이 이미 선다는 점입니다. 호재는 마진 위에 얹히는 보너스지, 마진의 근거가 아닙니다.
비교단지
비교 단지를 찾을 필요가 없습니다. 이 단지 자체의 국토부 실거래가 올해만 19건입니다. 4.13억에서 5.20억 사이에 찍혀 있고, 가장 최근인 6월엔 84가 6층 4.65억, 19층 4.71억에 팔렸습니다. 74는 4.29억입니다.
표본 19건이면 시세라 불러도 되는 두께입니다. 저층에서 고층까지, 연초에서 6월까지 거래가 고르게 이어졌고 방향도 안정적입니다.
참고 좌표로 덕계역 로제비앙은 2023년 입주로 84가 4.82억에서 4.95억입니다. 이웃 신축이 더 비싸게 거래되는 동네에서, 이번 분양가 3.76억에서 3.99억이 어디에 서는지는 표 한 장이면 끝납니다.
| 회천파밀리에더퍼스트 84 자체 실거래, 2026.6 | 4.65억 6층, 4.71억 19층 |
| 자체 실거래 연간 범위, 19건 | 4.13억에서 5.20억 |
| 덕계역 로제비앙 84, 2023년 | 4.82억에서 4.95억 |
| 이번 잔여분 84 분양가 | 3.76억에서 3.99억, 층별 |
분석
비교가치는 자체 실거래 4.65억에서 4.71억입니다. 이번 84 분양가는 3.76억에서 3.99억, 간격이 0.65억에서 0.7억입니다. 추정과 보정이 필요 없는, 같은 단지 같은 평형의 최근 거래가 근거입니다.
옵션을 전부 얹은 보수적 계산도 통과합니다. 상단 3.99억에 확장 840만원과 승계 최대 1,857만원을 더한 약 4.26억으로도 최근 실거래 대비 0.4억이 남습니다. 승계액이 적은 호실을 고르면 마진은 그만큼 커집니다.
74의 그림도 같습니다. 분양가 3.32억에서 3.53억에 실거래 4.29억이니 0.7억 이상의 간격입니다. 이번 달 줍줍 시장에서 이 정도로 증거가 깔끔한 마진은 이 건뿐입니다.
| 비교단지 | 회천 파밀리에 더 퍼스트 84 자체 실거래2026.6 연19건 |
| 비교가치 | 4.65억 6층에서 4.71억 19층 |
| 이번 분양가 | 3.76억에서3.99억옵션 전부 얹어도 약4.26억 |
| 안전마진 | 84 기준 약 +0.7억옵션 최대 반영 시에도 약 +0.4억 |
청약전략
청약자격
자격 문턱이 사실상 없습니다. 만 19세 이상이면 유주택자도, 청약통장이 없어도, 재당첨 제한 중이어도 넣을 수 있습니다. 거주지역과 소득, 자산도 안 봅니다. LH 잔여세대 추가모집의 표준 조건입니다.
당첨자 선정은 추첨 순번제입니다. 7월 16일에 순번을 뽑고, 순번대로 27일에서 29일에 나와 동호를 지정해 계약합니다. 앞 순번이 다 가져가면 그걸로 끝이니, 순번 통보를 받으면 남은 호실을 미리 조사해 두는 게 실전입니다.
접수처가 다릅니다. 청약홈이 아니라 LH청약플러스이고, 접수는 7월 14일 10시부터 15일 17시까지입니다. 이 하나만 놓쳐도 참가 자체가 안 되니 가장 먼저 확인할 항목입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 경기 양주 |
| 분양가상한제 | 적용, 공공택지이고 2021년 분양가가 유지된 배경 |
| 전매 제한 | 없음, 이번 공고 기준 |
| 재당첨 제한 | 미적용, 공고 명시 |
| 거주 의무 | 없음, 이번 공고 기준 |
이번 공고에는 전매 제한과 거주의무 조항이 없습니다. 재당첨 제한도 미적용으로 명시돼 있습니다. 공공분양 잔여세대라 최초 공급 때의 제한들이 걷힌 상태로 나오는 셈입니다.
소유권을 받으면 유주택자가 된다는 것만 계산에 넣으면 됩니다. 앞으로 청약 계획이 있는 무주택 가구라면, 이 집으로 무주택 지위를 끝내는 게 맞는지가 규제표보다 중요한 질문입니다.
대출조건
대출은 각자 해결입니다. 집단대출 알선이 없고 중도금 단계도 없습니다. 계약금 10%를 내면 바로 잔금 90%, 기한은 계약일로부터 4개월입니다.
비규제 무주택 기준 주택담보대출 LTV 70%면 84 기준 2.8억 안팎까지 열립니다. 여기에 주택도시기금 융자 7,500만원을 얹을 수 있습니다. 그래도 자기 자금이 억 단위로 필요하니, 은행의 실행 가능액과 실행일 확인이 접수보다 먼저입니다.
기축이라 잔금과 동시에 입주가 가능하고, 이번 공고에 거주의무가 없어 전세를 놓아 잔금을 맞추는 경로도 이론상 열려 있습니다. 그 경우에도 4개월 안에 임차인을 맞출 수 있는지는 별도의 계산입니다.
전략
넣을 이유가 명확한 만큼 순서도 단순합니다. 자금 계획이 4개월 일정에 서는지부터 확정하고, 접수 기간에 넣고, 순번이 오면 승계 옵션이 가벼운 호실을 고르는 것입니다.
호실 선택의 기준은 실부담 총액입니다. 같은 84라도 옵션 승계 0원짜리와 1,857만원짜리는 다른 가격표입니다. 층과 향이 비슷하면 승계액 낮은 쪽이 답입니다.
떨어져도 기회가 한 번 더 있습니다. 순번추첨에서 소진되지 않으면 7월 30일부터 선착순으로 전환됩니다. 통장도 자격도 소모되지 않는 게임이니, 계산이 선다면 참가하지 않을 이유가 없습니다.
주의사항
접수처를 다시 적습니다. LH청약플러스입니다. 청약홈 무순위 목록만 보고 있으면 이 공고는 아예 보이지 않습니다. LH 물량은 채널이 다르다는 것, 이번 주 줍줍의 가장 실무적인 주의사항입니다.
해약 세대는 준공 후 오래 비어 있던 호실일 수 있습니다. 계약 전에 해당 호실의 결로와 마감 상태를 직접 확인하고, 하자보수 처리 기준을 문서로 받아 두는 게 좋습니다.
잔금 4개월의 시계는 계약과 동시에 돌기 시작합니다. 연체하면 연체료가 붙고 일정 조정은 기대하기 어렵습니다. 대출 심사 기간까지 넣어 역산한 달력을 만들어 놓고 계약장에 가시면 좋겠습니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
