APT margin 무순위 줍줍

7.14 줍줍! 인천가정2 B2 공공분양 잔여 234세대, 분양가 안전마진, LH 접수

APT margin, 2026.7.5 작성, 2026.7.15 확장. 분양가 LH 공고문, 실거래 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 가정2 공공주택지구 B2블록의 잔여세대 추가모집입니다. 4월 본청약을 받았던 LH 공공분양인데 308세대 가운데 234세대가 남아 다시 나왔습니다. 전량 전용 84이고, 접수는 LH청약플러스에서 7월 14일과 15일입니다.

단지의 출생부터 특이합니다. 원래 2022년 4월 민간 사전청약을 받았던 우미린 단지였는데, 시행사가 2024년 1월 사업을 접으면서 LH가 인수해 공공분양으로 전환한 첫 사례가 됐습니다. 사전청약 당첨을 취소당했던 46가구의 우선공급을 거쳐 올해 4월 본청약이 진행됐습니다.

그 본청약의 성적표가 이번 물량의 배경입니다. 74는 11가구 모집에 95명이 몰려 8.63대 1로 끝났는데, 84 세 타입은 전부 미달됐습니다. 남은 234세대가 전량 84인 이유입니다. 가격은 루원시티 신축 하단과 같은 줄이라, 숫자만 보면 버릴 물량이 아닙니다.

청약개요

B2블록은 7개동 308세대입니다. 전용 74가 41세대, 84가 267세대로 사실상 국평 단지입니다. 가정2 공공주택지구에서 처음 분양된 단지이고, 입주는 2028년 7월 예정입니다.

사업 전환의 경위를 시간순으로 적습니다. 2022년 4월 민간 사전청약에서 278가구 모집에 경쟁률 4대 1이었습니다. 그 뒤 공사비와 금융비 상승으로 시행사가 2024년 1월 사업을 취소했고, 당첨자들은 통장을 쓰고도 집을 못 받는 처지가 됐습니다. 국토부 구제방안에 따라 LH가 사업을 넘겨받아 공공분양으로 다시 세운 게 지금의 B2입니다.

올해 4월 본청약은 특별공급 4월 27일에서 28일, 일반공급 4월 29일에서 30일이었고 발표가 5월 15일이었습니다. 일반공급 197가구에 216명, 평균 1.09대 1입니다. 74가 8.63대 1로 마감을 이끌었고 84 세 타입은 미달됐습니다. 분양가 수준과 거주의무 3년이 부담이었다는 게 당시 보도의 분석입니다.

이번 추가모집은 1순위와 2순위의 날이 다릅니다. 무주택세대구성원이 7월 14일, 유주택자가 7월 15일에 넣습니다. 통장과 소득, 자산, 재당첨 제한은 안 봅니다. 발표는 7월 21일, 계약은 8월 말입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 234세대는 84A 계열 154세대, 84B 58세대, 84C 22세대입니다. 74는 4월에 다 나가 이번에 없습니다. 동과 호는 고를 수 없이 무작위 배정이고, 1층도 7세대 섞여 있습니다.

마이너스옵션 선택지가 있다는 게 이 공고의 특징입니다. 마감재 일부를 빼고 받는 조건이면 5.45억부터 시작합니다. 입주 후 인테리어를 직접 할 계획이라면 초기 부담을 줄이는 카드가 됩니다.

주택전시관은 청라동에 열려 있고 84A 유닛 하나가 설치돼 있습니다. 접수 전 관람 기간이 7월 9일에서 12일로 잡혀 있었으니, B와 C 타입은 도면으로 판단하시는 편이 좋겠습니다.

단지 설계 세부와 커뮤니티 구성은 공고문과 전시관 자료가 기준입니다. 지구 첫 단지라 주변이 빈 땅인 만큼, 배치도에서 향과 조망보다 지구 조성 계획과의 관계를 먼저 읽는 게 유용합니다.

분양가 및 세대수

84 가격표는 5.84억에서 6.25억, 3.3제곱미터당 평균 1,830만원 선입니다. 상한제 심사를 거친 가격이고, 감정평가액보다 타입에 따라 4%에서 9% 낮게 책정됐다는 분석 보도도 있었습니다.

좌표는 루원시티 신축의 하단입니다. 길 건너 루원 신축 84의 몸값이 5.7억에서 8억 사이에 퍼져 있는데, 이 분양가는 그 분포의 아래쪽에 걸칩니다. 새 지구의 새 아파트를 옆 동네 기존 신축의 하단 가격으로 받는 구조입니다.

뇌관은 중도금입니다. 60%를 세 번에 나눠 내는데 집단대출이 미정입니다. 공고문에 대출이 안 되면 자력으로 내라고 명시돼 있습니다. 84 기준 3.6억 안팎을 스스로 조달할 가능성까지 계획에 넣어야 합니다.

계약금 10%는 5,800만원에서 6,300만원 수준입니다. 옵션과 취득 비용까지 합친 총부담은 7억 안팎으로 잡는 게 현실적이라는 계산도 보도됐습니다.

입지조건

가정2지구는 루원시티와 청라 사이의 신생 지구입니다. 계획상 7호선 연장선 역이 도보 5분 거리에 들어서는 자리이고, 학교와 상권은 당분간 루원시티와 청라에 기대야 합니다. 인천양지초와 루원중, 청라고가 도보 10분 안팎 거리로 안내됩니다.

지구 자체는 조성 초기입니다. 지구 내 학교 계획은 개발계획 변경에 따라 조정될 수 있다는 유보 문구가 붙어 있습니다. 2028년 7월 입주 시점의 지구 완성도가 실거주 만족을 정합니다.

먼저 자리 잡은 루원시티의 상권과 인프라를 걸어서 나눠 쓸 수 있는 거리라는 게 완충입니다. 백지에서 시작하는 외곽 신도시와는 조건이 다릅니다.

호재

호재이자 리스크가 7호선 청라 연장입니다. 6월 말 기준 공정률 54.2%입니다. 암반 문제로 굴착이 늦어진 데다 전동차 제작사가 올해 3월 법인회생을 신청하면서, 당초 목표였던 2027년 개통 일정은 사실상 다시 짜이는 중입니다.

최대 5년 지연 가능성까지 거론되고, 인천시는 대체 발주와 차량 임차 같은 보완책을 검토하고 있습니다. 7월 주민설명회에서 항의가 쏟아졌을 만큼 지역의 예민한 현안입니다. 도보 5분 역이라는 계획은 유효하지만, 그 역이 언제 열리는지는 지금 아무도 확정하지 못합니다.

그래서 이 글의 계산에서 7호선은 뺍니다. 개통되면 부천과 강남 방면 접근이 한 번에 좋아지는 진짜 재료지만, 입주 2028년 7월에 맞춰 열릴 가능성은 현재 보도 기준으로 낮습니다. 역 없이도 성립하는 가격인지가 판단 기준이 돼야 합니다.

비교단지

지구 안 실거래가 없으니 비교는 길 건너 루원시티입니다. 대장인 루원시티SK리더스뷰는 2022년 입주로 84가 올해 5.2억에서 8.0억 사이 71건 거래됐고 최근 고층은 7.7억에서 7.9억입니다.

하단 축이 이 글의 기준입니다. 2차SK리더스뷰가 5.7억에서 5.9억, 대성베르힐이 5.9억에서 6.3억입니다. 린스트라우스는 2023년 입주로 6.1억에서 7.08억, 지웰시티푸르지오가 6.4억에서 7.05억으로 그 위를 받칩니다.

이번 분양가 5.84억에서 6.25억은 정확히 그 하단 단지들과 겹칩니다. 루원의 가장 싼 신축과 같은 값에 옆 지구의 더 새 아파트를 받는 셈이라, 방향은 본전에서 작은 플러스입니다.

분석

비교가치를 루원 하단 5.7억에서 6.3억으로 잡으면 이번 분양가와 사실상 같은 띠입니다. 입주 시점 기준 연식은 이쪽이 5년 이상 젊으니, 신축 프리미엄만큼이 잠재 마진입니다. 다만 그 프리미엄은 지구가 채워져야 실거래로 확인됩니다.

4분의 3이 미계약으로 남은 이유도 같은 자리에 있습니다. 지구 미완성, 중도금 대출 미정, 거주의무 3년입니다. 시장은 잠재 마진보다 눈앞의 불확실성에 표를 던졌습니다.

그래서 이 물량의 마진은 조건부입니다. 중도금을 자력으로 감당할 수 있는 가구에는 루원 하단 가격의 신축이고, 그 자금이 불안한 가구에는 계약금만 걸고 흔들리는 3년이 됩니다.

청약전략

청약자격

1순위는 공고일 기준 무주택세대구성원으로 7월 14일에 접수합니다. 유주택자는 이튿날인 15일, 2순위로 넣습니다. 청약통장 유무와 소득, 자산은 보지 않고 과거 당첨 이력도 신청을 막지 않습니다.

갈아타기 수요에게 드문 통로입니다. 유주택 상태로 새 아파트 분양을 정식으로 받을 수 있는 창구가 많지 않은데, 이 공고의 2순위가 그 역할을 합니다. 1순위에서 소진되면 기회가 없지만, 234세대라는 물량이 오히려 2순위 차례가 올 근거가 됩니다.

접수는 LH청약플러스입니다. 발표 7월 21일 뒤 서류와 계약이 8월로 이어집니다. 동호 무작위 배정이라 1층 7세대를 받을 가능성까지 수용할 수 있어야 신청이 성립합니다.

제한사항

제한의 몸통은 전매 3년과 거주의무 3년입니다. 전매는 2026년 5월 15일 기산이라 2029년 5월에 풀립니다. 입주가 2028년 7월이니 입주 열 달쯤 뒤부터 팔 수는 있는 시간표입니다.

거주의무 3년이 있는 한 전세를 놓는 갭 접근은 성립하지 않습니다. 실입주 전제의 물량이고, 당첨되면 재당첨 제한도 새로 생깁니다. 단기 회전을 계획할 물건이 아니라는 게 규제표의 요지입니다.

대출조건

가장 무거운 조건이 중도금입니다. 집단대출이 확정되지 않았고, 공고문은 대출이 성사되지 않으면 계약자가 자력으로 납부한다고 못박고 있습니다. 60%면 3.6억 안팎입니다.

인천은 비규제라 잔금 단계의 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열립니다. 6억 기준 4.2억 선입니다. 문제는 그 전 단계, 중도금 3회차를 어떤 돈으로 건너느냐입니다.

계약 전에 은행 두 곳 이상에서 신용과 담보 여력을 확인하고, 중도금 전액 자력 시나리오에서도 가계가 버티는지 따져 보시면 좋겠습니다. 이 계산이 통과되지 않으면 아래 전략은 읽을 필요도 없습니다.

전략

맞는 수요는 좁고 분명합니다. 2028년 입주에 3년 실거주가 원래 계획이고, 중도금 자력 조달의 답이 있는 무주택 실수요입니다. 이 가구에게는 루원 하단 가격으로 새 지구의 신축을 받는 합리적 선택지가 됩니다.

유주택 갈아타기라면 2순위 날짜인 15일이 창구입니다. 기존 집의 매도 계획과 중도금 일정이 맞물리는지가 관건이고, 처분이 늦어질 때의 이중 부담 시나리오까지 세워 놓아야 합니다.

7호선 개통을 계산에 넣고 들어가는 건 권하지 않습니다. 공정률과 차량 문제의 보도를 보면 입주 후 수년은 역 없는 생활을 각오하는 편이 좋겠습니다. 그 기간을 버틸 통근 동선이 나오는 가구만 남는 게 맞습니다.

주의사항

234세대 대량 잔여라는 사실은 양면입니다. 당첨은 쉽지만 입주장 때 같은 평형 매물과 전세가 한꺼번에 나올 수 있습니다. 단기 시세는 입주장 물량에 눌릴 수 있다는 전제로 접근하시는 편이 좋겠습니다.

지구 계획의 유보 문구도 기억해 둘 항목입니다. 학교 등 기반시설은 개발계획 변경 시 조정될 수 있다고 안내됩니다. 아이 학교가 판단 기준이면 입주 시점 개교 여부를 교육청 기준으로 확인해 두시면 좋겠습니다.

접수처는 LH청약플러스이고 청약홈에는 이 공고가 없습니다. 1순위와 2순위의 접수일이 하루 차이로 다르다는 점, 동호 무작위 배정이라는 점까지, 실무 실수가 나기 쉬운 지점을 미리 정리해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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