APT margin 무순위 줍줍
7.6 줍줍! 흑석 써밋 더힐 무순위 3세대, 분양가 28억 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 동작구 흑석동, 써밋 더힐의 무순위인 사후접수입니다. 흑석11 재정비촉진구역을 재개발하는 대우건설 하이엔드 브랜드 단지로, 접수는 7월 6일 하루입니다. 서울에 거주하는 무주택세대구성원이 청약홈에서 통장 없이 넣습니다.
물량은 3세대, 전부 전용 84.90A입니다. 1120동 102호, 1128동 102호, 1129동 301호로 셋 다 저층입니다. 호별 공급금액은 28.12억, 28.40억, 29.59억으로 갈립니다. 이 단지의 84 분양가는 3.3제곱미터당 8,036만원에서 8,622만원으로, 종전 역삼센트럴자이 28.11억을 넘어선 국민평형 사상 최고가입니다.
5월 정규 청약은 1순위 평균 32.51대 1로 마감됐습니다. 미분양 줍줍이 아니라 부적격과 계약 포기로 나온 잔여입니다. 문제는 좌표입니다. 흑석 신축 실거래가 리버파크자이 22.5억에서 24.4억과 아크로리버하임 34.6억으로 갈라져 있고, 이번 분양가는 정확히 그 사이에 있습니다.
청약개요
| 위치 | 서울 동작구 흑석동 304, 흑석11 재정비촉진구역 |
| 구분 | 무순위 사후접수. 부적격계약취소분이고 부동산원 무작위 추첨 |
| 잔여 | 3세대. 전용84.90A1120동 102호와 1128동 102호와 1129동301호 |
| 분양가 | 28.121억28.402억29.589억, 호별 |
| 자격 | 공고일 현재 서울특별시 거주 무주택세대구성원통장 무관 |
| 규제 | 규제지역상한제 미적용전매 3년이고2026.6.5 기산재당첨10년거주의무 없음 |
| 단지 | 총1,515세대조합원817임대266일반 432이고 지하 6층에서 지상 16층30개동대우건설입주2030.6 |
| 일정 | 접수7.6 하루발표7.9계약 7.16 하루이고 강남 써밋 갤러리 |
단지 개요부터 봅니다. 써밋 더힐은 흑석11구역을 재개발해 짓는 지하 6층에서 지상 16층, 30개동 1,515세대입니다. 조합원분 817세대에 임대 266세대, 일반분양이 432세대이고 특별공급 221, 일반공급 211입니다. 시공은 대우건설이고 하이엔드 브랜드 써밋을 답니다. 입주는 2030년 6월 예정입니다.
상품 구성은 하이엔드 문법을 따릅니다. 커튼월룩 외관에 주차는 세대당 약 1.68대입니다. 커뮤니티로 3레인 실내수영장과 사우나, 피트니스, 인도어골프, 스카이라운지, 프라이빗 시네마, 통합학습공간 흑석서재까지 넣었습니다. 일반분양 평형은 전용 39에서 84입니다.
정규 성적표는 화려했습니다. 5월 특별공급 221가구에 4,931명으로 22.3대 1, 1순위 211가구에 6,860건으로 32.51대 1이 몰렸습니다. 84C가 1가구에 78건으로 최고였고, 84A도 8가구에 482건으로 60.25대 1이었습니다. 당첨자 발표가 6월 5일, 정당계약이 6월 16일에서 18일이었고, 그 뒤에 남은 것이 이번 3세대입니다.
일정은 짧게 끊어집니다. 접수가 7월 6일 하루이고 청약홈 온라인, 9시에서 17시 30분, 발표가 7월 9일입니다. 계약은 7월 16일 하루뿐이고 장소는 강남구의 써밋 갤러리입니다. 당첨자는 한국부동산원 무작위 추첨으로 뽑습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 84.90A 단일입니다. 정규 청약에서 8가구 모집에 482건을 받아 60.25대 1로 마감된 주력 타입입니다. 하이엔드 단지답게 마감재와 커뮤니티를 앞세우는 상품이고, 타입 자체의 상품성은 이미 시장 검증이 끝났습니다.
이번 물량의 본질은 타입이 아니라 호수입니다. 1120동과 1128동의 102호 둘, 1129동의 301호 하나로 전부 저층입니다. 30개동이 구릉지를 따라 앉는 단지라 같은 저층이라도 동별 레벨 차이로 체감이 다를 수 있으니, 배치도에서 세 동의 위치부터 확인해 두시면 좋겠습니다.
가격표에 저층 할인은 크지 않습니다. 1129동 301호의 29.589억은 84A 정규 분양가 상단과 같은 숫자입니다. 3층을 타입 최고가 라인에 사는 셈입니다. 102호 두 세대도 28억을 넘습니다.
조망 프리미엄은 이 물량과 무관합니다. 한강과 현충원 조망은 이 단지 상층부의 이야기이고, 102호와 301호가 받을 몫이 아닙니다. 28억을 내면서 저층을 감수할 수 있는지가 이 청약의 첫 질문입니다.
분양가 및 세대수
| 호별 공급금액 | 1120동 102호28.121억1128동 102호28.402억1129동 301호29.589억 |
| 정규 분양가, 2026.5 공고 | 84 기준27.194억에서 29.782억3.3제곱미터당 8,036만에서8,622만원 |
| 역대 비교 | 국민평형 사상 최고 분양가종전 역삼센트럴자이 28.11억으로2025.12 |
| 납부 구조 | 계약금 10%, 중도금 60% 6회, 잔금 30% |
| 대출 한도 | 규제지역 시가 25억 초과 구간주택담보대출 최대 2억이고 10.15 대책 기준 |
가격표를 봅니다. 호별 공급금액이 28.121억, 28.402억, 29.589억입니다. 정규 공고의 84 분양가 범위가 27.194억에서 29.782억이었으니, 이번 3세대는 그 범위의 중상단입니다. 저층인데 가격은 저층답지 않습니다.
체급을 좌표로 적어 둡니다. 공급면적 3.3제곱미터당 8,036만원에서 8,622만원으로, 국민평형 분양가로는 역대 최고입니다. 종전 기록이던 역삼센트럴자이의 28.11억을 넘어섰고, 59 타입은 평당 9,000만원을 넘겼습니다. 서울 분양가의 최상단을 새로 쓴 단지입니다.
납부는 계약금 10%에 중도금 60% 6회, 잔금 30% 구조입니다. 계약금만 2.8억에서 3.0억이고 계약일은 7월 16일 하루입니다. 입주가 2030년 6월이니 4년에 걸친 납부 스케줄이지만, 규제지역 고가주택이라 이 스케줄을 대출로 메우기 어렵다는 게 핵심입니다.
보도 기준으로 필요 현금이 27억 안팎이라는 계산이 나와 있습니다. 중도금 대출이 사실상 막히는 가격대라, 회차마다 4억 안팎의 중도금을 자력으로 넣어야 합니다. 가격표보다 자금표가 먼저인 물량입니다.
입지조건
입지는 흑석뉴타운 안쪽, 9호선 흑석역 권역입니다. 현장 실측 보도 기준으로 흑석역 3번 출구까지 도보 7분대입니다. 9호선 급행으로 여의도와 강남을 잇고, 4호선과 9호선이 만나는 동작역도 가깝습니다. 올림픽대로 진입이 쉬워 차량 동선도 준수합니다.
생활 인프라는 병원과 학교가 축입니다. 중앙대병원이 도보 8분대이고, 흑석초등학교가 도보 7분대라 준초품아로 불립니다. 중앙대 사범대 부속초와 부속중, 흑석고도 권역 안에 있습니다. 국립서울현충원 숲이 붙어 있어 녹지 환경은 서울에서도 드문 수준입니다.
다만 지형은 감안하시는 게 좋겠습니다. 현충원 옆 구릉지에 30개동이 앉는 단지라 동별 경사와 레벨 차이가 있고, 조망과 일조가 동호수에 따라 크게 갈립니다. 이번 3세대가 전부 저층이라는 사실과 겹쳐서 보시면 좋을 조건입니다.
호재
흑석뉴타운은 마무리 국면입니다. 이번 11구역 분양으로 약 20년을 끌어온 뉴타운 사업이 사실상 마무리된다는 보도가 나왔습니다. 3구역은 리버파크자이 1,772세대로 2023년 입주했고, 7구역 아크로리버하임 1,073세대는 2019년 준공됐습니다.
남은 퍼즐도 움직이고 있습니다. 흑석2구역은 삼성물산 시공으로 최고 49층 1,012가구 공공재개발이 사업시행계획인가 절차를 밟고 있습니다. 흑석9구역은 2025년 4월 착공해 1,561가구 규모로 공사가 진행 중이고, 해제됐던 10구역도 2025년 7월 신속통합기획 후보지로 다시 올라왔습니다.
뉴타운 완성은 분명한 재료지만, 이 재료는 흑석 전체의 값이고 상당 부분 이미 시세에 들어가 있습니다. 저희 계산은 늘 그렇듯 현재 실거래까지만 잡습니다.
비교단지
비교단지 하나씩 봅니다. 흑석리버파크자이는 2023년 입주에 1,772세대인데, 전용 84는 올해 4월과 5월에만 8건이 찍혔고 22.5억 14층에서 24.4억 7층 사이입니다. 1월에는 25.7억 6층 신고가도 있었습니다. 표본이 두꺼운 살아 있는 시세입니다.
한강변 대장 아크로리버하임은 2019년 준공에 1,073세대인데 결이 다릅니다. 지난해 10월 한 달에 84 거래 7건이 몰린 뒤 끊겼습니다. 상단이 34.6억 8층인데, 같은 달 2층 거래만 셋이고 24.0억에서 31.0억까지 벌어져 있습니다. 저층이라도 한강 앞이면 다른 값을 받는다는 사실과, 저층의 가격 폭이 그만큼 크다는 사실을 동시에 보여 줍니다.
구축도 좌표가 됩니다. 흑석한강센트레빌은 2011년식인데 84가 23.5억에서 26.4억이고, 올해 5월에도 26.4억 20층이 찍혔습니다. 15년 된 구축이 26억대인 동네, 그것이 흑석의 체급입니다.
| 흑석리버파크자이 84, 2023년 1,772세대 | 22.5억에서24.4억2026.1 신고가25.7억 |
| 흑석한강센트레빌 84, 2011년식 | 23.5억에서 26.4억 |
| 아크로리버하임 84, 2019년 한강변 | 34.6억2025.10 이후 거래 두절. 같은 달 2층24.0억에서 31.0억 |
| 써밋 더힐 84A 무순위, 저층 3세대 | 28.12억에서 29.59억 |
분석
계산합니다. 신축 실거래인 리버파크자이 84가 22.5억에서 24.4억, 이번 분양가가 28.12억에서 29.59억입니다. 격차는 4억에서 5억입니다. 실거래를 기준으로 삼으면 안전마진은 없고, 크게 마이너스입니다.
반대편 기준도 있습니다. 아크로리버하임 34.6억과 견주면 5억 이상 싸게 사는 셈입니다. 써밋 더힐이 준공 후 어느 쪽 대접을 받느냐에 따라 5억이 왔다 갔다 하는 구조입니다. 현충원 옆 구릉지 1,515세대 하이엔드에 일부 한강 조망이라는 조건은 리버파크자이보다 위, 한강 바로 앞 아크로보다 아래로 보는 게 상식적입니다.
이번 물량엔 감점이 하나 더 붙습니다. 셋 다 저층이라는 점입니다. 아크로의 2층 실거래가 24.0억에서 31.0억으로 갈린 데서 보듯, 저층은 단지 평균이 아니라 그 아래에서 값이 매겨집니다. 미래의 대장 프리미엄에 걸면서 층의 감점까지 안는 계산이라는 점을 정직하게 적어 둡니다.
| 비교단지 | 흑석리버파크자이842023년 입주 1,772세대 실거래 |
| 비교가치 | 22.5억에서24.4억2026.4에서 5월 8건이고 1월 신고가25.7억 |
| 이번 실부담, 호별 공급금액 | 28.12억에서 29.59억, 저층 3세대 |
| 안전마진 | 실거래 기준 마이너스4억에서 5억이고아크로리버하임 34.6억 기준으로는 플러스5억 |
청약전략
청약자격
자격은 좁습니다. 규제지역 무순위라 공고일 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다. 청약통장과 가점은 보지 않습니다. 90일을 초과해 해외에 연속 체류 중이면 국내 거주로 인정되지 않아 불가능합니다.
신청은 1인 1건이고, 당첨자 선정은 한국부동산원 전산 무작위 추첨입니다. 동호수도 추첨 배정이라 28.12억짜리 102호와 29.59억짜리 301호 중 무엇을 받을지 고를 수 없습니다. 호별 격차가 1.5억인데 선택권이 없다는 점은 계산에 넣어야 합니다.
가장 무거운 조건은 당첨 이후입니다. 규제지역 물량이라 당첨 자체로 재당첨 제한 10년이 적용됩니다. 붙고 나서 고민하겠다는 접근이 통하지 않는 청약입니다. 넣기 전에 계약과 자금까지 답이 서 있어야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 규제지역, 서울 동작구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 3년최초 당첨자발표일 2026.6.5 기산이고 기간 내 소유권이전등기 시 종료 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음, 상한제 미적용 |
제한사항은 규제지역 풀세트입니다. 전매제한 3년에 재당첨 제한 10년이 붙고, 거주의무만 없습니다. 전매 3년의 기산일이 최초 당첨자발표일인 2026년 6월 5일이라 2029년 6월에 풀리는데, 입주가 2030년 6월이니 입주 전 1년쯤 분양권을 팔 수 있는 창이 이론상 열립니다.
거주의무가 없다는 점은 출구 폭을 넓힙니다. 입주 시점에 직접 살아도 되고 전세를 놓아도 됩니다. 그래도 재당첨 제한 10년은 세대 전체에 적용되는 비용입니다. 이 당첨 하나로 앞으로 10년간 규제지역 청약 기회가 닫힌다는 뜻입니다.
대출조건
대출부터 현실을 적습니다. 현행 규제인 2025년 10.15 대책 기준 규제지역 주택담보대출 한도는 시가 15억 이하 6억, 15억에서 25억 4억, 25억 초과는 2억입니다. 28억대인 이 물량은 최대 2억 구간입니다.
중도금도 같은 벽에 막힙니다. 고가주택이라 중도금 집단대출이 사실상 성립하기 어렵고, 보도 기준 필요 현금이 27억 안팎으로 계산됩니다. 6회에 걸친 중도금 회차마다 3억에서 4억을 자력으로 넣는 그림입니다.
규제지역 거래라 자금조달계획서 제출이 붙습니다. 증여나 차입으로 메울 계획이라면 증빙과 세금까지 함께 설계해 두시는 편이 좋습니다. 은행 상담이 아니라 세무 상담이 먼저인 가격대입니다.
전략
이 게임의 참가 자격은 사실상 현금입니다. 계약금 2.8억에서 3.0억이 7월 16일 하루에 나가고, 이후 중도금 6회를 대출 없이 소화해야 합니다. 그 답이 서는 무주택 세대가 서울에 몇이나 되는지가 경쟁률의 전부입니다.
저울질할 대안은 명확합니다. 같은 흑석에서 리버파크자이 84 실거래가 23억에서 24억대입니다. 4억에서 5억을 아끼고 입주 3년차 신축에 바로 들어가는 선택지와, 2030년의 하이엔드 신축 저층을 기다리는 선택지의 비교입니다. 흑석 대장이 아크로급 대접을 받는다는 확신이 없다면 전자가 계산에 맞습니다.
그래도 넣는다면 이유는 하나입니다. 국민평형 최고 분양가라는 숫자가 미래의 흑석 시세보다 싸 보인다는 확신입니다. 참고로 흑석 무순위엔 전례가 있습니다. 2023년 6월 리버파크자이 무순위 2가구엔 가구당 80만명대가 몰렸습니다. 그때는 시세 아래였고 지금은 시세 위라는 차이가 경쟁률로 확인될 겁니다. 재당첨 제한 10년을 걸고 하는 베팅이니, 같은 날 접수하는 다른 무순위인 전국 자격 물량들과 자격 소모를 저울질하고 움직이시는 편이 좋겠습니다.
주의사항
확인 항목을 모읍니다. 이 공고는 정규 입주자모집공고를 준용하므로 마감재와 옵션, 발코니 확장 조건은 최초 공고문 원문으로 확인해 두시는 게 좋겠습니다. 저층 3세대의 동호 위치와 주변 레벨도 배치도로 먼저 보시면 좋겠습니다.
흑석동 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 보도가 있습니다. 향후 매매 단계의 허가와 실거주 요건은 계약 전에 구청과 공고문으로 확인하는 게 안전합니다.
취소 가능 시각은 접수 당일 17시 30분까지입니다. 이후엔 철회가 안 되고, 규제지역이라 당첨 즉시 재당첨 제한이 걸립니다. 발표일에 청약홈에서 직접 확인까지 마쳐야 신청이 끝난 것입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
