APT margin 무순위 줍줍
7.6 줍줍! 흑석 써밋 더힐 무순위 3세대, 분양가 28억 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 동작구 흑석동 써밋 더힐 무순위를 다룹니다. 흑석11구역을 재개발하는 대우건설 하이엔드 브랜드 단지로, 총 1,515세대 가운데 부적격과 계약 포기로 나온 전용 84 딱 3세대입니다.
정규 청약이 평균 32.51대 1로 마감된 단지라 미분양 줍줍과는 결이 다릅니다. 문제는 가격입니다. 호별 분양가가 28억에서 29.6억, 평당 8,500만원으로 서울 분양 사상 최상단입니다. 접수는 7월 6일 하루뿐입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 동작구 흑석동 304 (흑석11 재정비촉진구역) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부적격, 계약취소분) |
| 잔여 | 3세대 (전용 84.90A, 102호 2세대와 301호 1세대) |
| 분양가 | 28.12억, 28.40억, 29.59억 (호별) |
| 규제 | 서울 규제지역, 전매 3년, 재당첨 10년, 상한제 미적용 |
| 정규 경쟁률 | 평균 32.51대 1 (84C 최고 78대 1) |
| 시공 | 대우건설 (써밋), 입주 2030.06 |
| 접수 | 2026.7.6 (하루), 발표 7.9, 계약 7.16 |
안전마진
비교부터 공정하게 해야 하는 단지입니다. 흑석동 신축 전용 84의 국토부 실거래는 둘로 갈립니다. 흑석리버파크자이(2025년 입주)가 최근 22.5억에서 24.4억에 거래됩니다. 한강변 대장 아크로리버하임(2019년)은 2025년 10월 34.6억을 찍고 거래가 끊겼습니다.
분양가 28.1억에서 29.6억은 정확히 그 사이에 있습니다. 리버파크자이 기준으로는 약 5억 비싸게 사는 것이고, 아크로리버하임 기준으로는 5억 이상 싸게 사는 것입니다. 써밋 더힐이 준공 후 어느 쪽 대접을 받을지가 이 청약의 전부입니다. 현충원 옆 구릉지 1,515세대 대단지에 일부 한강 조망이라는 조건은 리버파크자이보다 위, 한강 바로 앞 아크로보다는 아래로 보는 게 상식적입니다.
| 흑석리버파크자이 84 (2025) | 22.5억에서 24.4억 |
| 흑석한강센트레빌 84 (2011) | 23.5억에서 26.4억 |
| 아크로리버하임 84 (2019) | 34.6억 (2025.10, 이후 거래 두절) |
| 써밋 더힐 84A 무순위 | 28.12억에서 29.59억 |
입지
9호선 흑석역 권역의 흑석뉴타운 안쪽입니다. 지하 6층에서 지상 16층 30개동으로 구릉지를 따라 앉는 배치라 동과 층에 따라 한강과 현충원 조망이 갈립니다. 여의도와 강남 접근이 좋은 준강남 입지라는 평가는 흑석뉴타운 전체에 공통입니다.
이번 3세대는 102호 두 개와 301호 하나, 전부 저층입니다. 28억을 내고 저층을 사는 셈이라, 조망 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 저층이라는 사실이 이 무순위의 숨은 감점입니다.
평면
전용 84.90A 단일입니다. 하이엔드 브랜드답게 마감과 커뮤니티를 내세우는 단지이고, 84A는 정규 청약에서 60대 1을 넘긴 주력 타입입니다.
다만 이번 물량은 타입이 아니라 호수가 핵심입니다. 저층 3개 호실이라 같은 84A라도 정규 당첨분과 체감 가치가 다릅니다. 동호수별 위치를 공고문에서 확인하고 들어가야 합니다.
전략
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 대출 | 규제지역 고가주택, 사실상 현금 27억 안팎 필요 |
서울 규제지역 무순위라 무주택 요건 등 자격을 공고문으로 확인해야 합니다. 전매 3년에 재당첨 제한 10년이 붙습니다.
돈 계산이 이 단지의 진짜 관문입니다. 규제지역 고가주택이라 대출이 사실상 막혀, 계약금과 중도금, 잔금 대부분을 현금으로 채워야 합니다. 보도 기준으로 필요 현금이 27억 안팎입니다. 대출로 접근하는 자리가 아니라 현금 자산가의 게임입니다.
결론
판정 조건부
오늘도 APT margin이었습니다.
