APT margin 무순위 줍줍
7.6 줍줍! 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 무순위 58세대, 분양가 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 남양주 오남읍의 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 무순위입니다. 지역주택조합 사업으로 서희건설이 짓는 3개 단지 3,444세대 타운의 마지막 단지이고, 이번에 59와 75, 84를 합쳐 58세대가 무순위로 나왔습니다.
5월 정규 청약에서 59B가 최종 미달됐고 59A도 1순위를 못 채웠습니다. 일반 1세대뿐이던 84만 10대 1로 마감됐는데, 그 84가 11세대나 무순위로 돌아왔습니다. 특별공급 미달분까지 합쳐진 물량입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 남양주시 오남읍 양지리 186-10 |
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 잔여 | 58세대 (59A 29, 75 18, 84 11) |
| 분양가(정규 기준) | 59A 4.92억에서 5.34억, 75 6.05억에서 6.49억, 84 6.60억에서 7.09억 |
| 규제 | 비규제, 전매 6개월, 재당첨 없음, 상한제 미적용 |
| 정규 경쟁률 | 59B 최종 미달, 59A 기타 3.71대 1, 84 10대 1(일반 1세대) |
| 시공 | 서희건설 (지역주택조합), 입주 2029.01 |
| 접수 | 2026.7.6, 발표 7.9, 계약 7.13 |
안전마진
오남읍에는 비교할 신축 실거래가 없어 4호선 한 정거장 옆 진접으로 봅니다. 더샵남양주퍼스트시티(2021년, 진접역)가 전용 84 기준 4.10억에서 4.83억에 거래되고 최근 거래가 4.70억입니다. 진접스타힐스(2022년)는 84가 4.10억에서 4.40억입니다.
이 단지 84 분양가는 6.60억에서 7.09억입니다. 인접 신축 실거래보다 약 2억 높습니다. 59도 마찬가지입니다. 분양가 4.92억에서 5.34억인데 진접 신축 59 실거래는 3.22억에서 3.63억입니다. 어느 평형을 봐도 간격이 1.7억에서 2억으로 벌어져 있습니다.
| 더샵남양주퍼스트시티 84 (2021) | 4.10억에서 4.83억 |
| 진접스타힐스 84 (2022) | 4.10억에서 4.40억 |
| 진접삼부르네상스 59 (2023) | 3.63억 |
| 여의재 3단지 84 분양가 | 6.60억에서 7.09억 |
입지
4호선 연장(진접선) 오남역 인근입니다. 3개 단지가 다 들어서면 3,444세대 브랜드 타운이 되고, 초등학교와 중학교가 가깝습니다. 서울 접근은 4호선으로 당고개 방면을 거치는 구조라 도심까지는 시간이 걸립니다.
단지 자체보다 사업 방식을 봐야 합니다. 지역주택조합 일반분양분이라, 조합 사업 특유의 리스크가 이력에 남아 있는 지역입니다. 다만 이 단지는 이미 착공해 2029년 1월 입주 예정으로 공정이 돌고 있습니다.
평면
59A와 75, 84 세 평형입니다. 84가 11세대로 이번 물량의 눈길을 끄는 평형이고, 59A가 29세대로 가장 많습니다.
무순위 확정 분양가는 청약홈에 사업주체 문의로만 떠 있습니다. 위 가격은 정규 청약 공고 기준이니, 접수 전에 모집공고문에서 호별 가격을 반드시 확인해야 합니다.
전략
| 전매 제한 | 6개월 |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 계약 | 계약금 10% (1차 1,000만 정액), 중도금 60% 이자후불 |
무순위 사후접수라 청약통장 없이 넣을 수 있고, 비규제라 전매 6개월 뒤 팔 수도 있습니다. 계약금은 1차 1,000만원 정액이라 진입 문턱 자체는 낮습니다.
다만 문턱이 낮다는 것과 사도 된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 정규 청약이 미달된 이유가 가격이고, 그 가격이 무순위에서 달라지지 않았습니다. 시세가 분양가를 따라오려면 진접과 오남 일대가 2억 가까이 올라야 하는데, 입주까지 2.5년 안에 그 그림을 그리기는 어렵습니다.
결론
판정 패스
오늘도 APT margin이었습니다.
