APT margin 무순위 줍줍

7.6 줍줍! 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 무순위 58세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.3 작성, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 오남읍 양지리, 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지의 무순위인 사후접수입니다. 양지7지구 지역주택조합이 시행하고 서희건설이 짓는 3개 단지 3,444세대 타운의 마지막 단지입니다. 접수는 7월 6일 하루, 전국 무주택세대구성원이 통장 없이 넣습니다.

물량은 58세대입니다. 59A가 29세대, 75가 18세대, 84가 11세대입니다. 5월 정규 청약에서 59B가 최종 미달됐고 59A도 1순위를 못 채웠습니다. 일반공급 1세대뿐이던 84만 10대 1로 마감됐는데, 그 84가 11세대나 돌아왔습니다. 특별공급 미달분까지 합쳐진 물량입니다.

판단의 축은 가격표 하나입니다. 84 분양가가 6.60억에서 7.09억인데, 한 정거장 옆 진접의 신축 84는 4억대에 거래됩니다. 오남읍 안에서 가장 비싼 구축 84도 4.8억이 상단입니다. 이 간격 2억이 정규 미달의 이유였고, 무순위 가격표는 그대로입니다.

청약개요

타운 전체 그림부터 봅니다. 오남역 서희스타힐스는 3개 단지 합계 3,444세대입니다. 1단지가 14개동 1,308세대, 2단지가 10개동 1,080세대, 이번 3단지가 14개동 1,056세대입니다. 시행은 양지7지구 지역주택조합, 시공은 서희건설입니다. 3단지 입주는 2029년 1월 예정입니다.

사업 이력은 담백하게 적어 둡니다. 당초 4,221세대로 계획됐다가 3,444세대로 줄었고, 2021년 착공 목표가 밀려 3단지 착공식은 2024년 11월에 열렸습니다. 분양도 2025년 3월 예정에서 몇 차례 미뤄진 끝에 2026년 5월에야 공고가 나왔습니다. 지역주택조합 사업의 속도가 이 단지 연혁에 그대로 담겨 있습니다.

정규 성적은 타입별로 갈렸습니다. 총 117세대로 일반 53, 특공 64 모집에 특별공급 접수가 65건, 생애최초 49, 신혼 14, 다자녀 2에 그쳤고, 미달분이 일반으로 넘어갔습니다. 일반공급은 169건이 접수됐지만 59B는 2순위 기타지역까지 가서도 3세대가 비었습니다. 59A는 1순위 해당지역 7건으로 미달 뒤 기타지역에서 3.71대 1로 가점 52에서 59, 75는 1.57대 1, 84는 1세대에 10건으로 가점 57이었습니다.

무순위 일정은 공고 7월 1일, 접수 7월 6일 하루, 발표 7월 9일, 계약 7월 13일 하루입니다. 청약홈 요약엔 공급금액이 사업주체 문의로 떠 있지만, 공고문의 호별 가격표는 정규 분양가와 동일합니다. 가격 조정 없이 그대로 다시 나온 물량입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평형은 셋입니다. 전용 59.7153A가 29세대로 가장 많고, 75.4603이 18세대, 84.9596이 11세대입니다. 84는 정규에서 일반공급이 1세대뿐이었는데 이번에 11세대가 나온 것이니, 특별공급 몫이 소화되지 않았다는 뜻입니다.

발코니 확장비는 공고문에 명시돼 있습니다. 59A 2,100만원, 75 2,600만원, 84 3,000만원입니다. 확장을 넣으면 84 상단 기준 실부담이 7.39억까지 올라갑니다. 시세 비교는 이 숫자로 하는 게 정직합니다.

단지 규모 자체는 장점입니다. 3단지만 14개동 1,056세대이고, 타운이 완성되면 3,444세대 브랜드촌이 됩니다. 커뮤니티와 조경은 대단지 문법을 따르겠지만, 세부 시설과 동배치별 조건은 공고문과 견본주택에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

잔여세대 동호 내역도 미리 봐 두시면 좋겠습니다. 58세대가 여러 동에 흩어져 있고 층도 제각각입니다. 같은 타입이라도 층별 분양가가 다르니, 청약 전에 잔여세대 목록과 층별 가격표를 맞춰 보는 순서가 필요합니다.

분양가 및 세대수

가격표는 정규 공고 그대로입니다. 59A가 4.92억에서 5.34억, 75가 6.05억에서 6.49억, 84가 6.60억에서 7.09억입니다. 무순위 공고문 가격표를 대조해도 한 푼이 안 움직였습니다.

실부담엔 확장비를 얹어야 합니다. 84 상단 7.09억에 확장 3,000만원이면 7.39억, 75 상단은 6.75억입니다. 오남읍에서 7억이 넘는 아파트 가격표는 이 단지가 처음입니다.

납부 구조는 진입만 가볍습니다. 계약금 10% 중 1차 1,000만원이 정액이고 잔여는 계약 후 1개월 안에 냅니다. 84 기준 계약금 합계가 7,000만원 안팎입니다. 중도금 60%는 10%씩 6회인데, 1회차 납부일이 7월 15일입니다. 계약일인 7월 13일 이틀 뒤부터 중도금이 시작되는 빠듯한 표입니다.

중도금 이자 조건은 공고문 원문에서 별도 문구가 확인되지 않았습니다. 대출 알선과 이자 부담 방식은 계약 전에 사업주체에 직접 확인하는 게 순서입니다.

입지조건

교통은 4호선 연장선인 진접선 오남역입니다. 2022년 3월 19일 개통된 노선으로, 당고개를 거쳐 서울 도심으로 들어갑니다. 개통 당시 진접역 기준 서울역까지 52분대라는 안내가 있었으니 오남에서도 도심까지는 한 시간 언저리를 잡아야 합니다. 전철이 생겼다는 것과 도심이 가깝다는 것은 다른 이야기입니다.

생활권은 읍 단위입니다. 오남읍 인구가 5만 310명, 2만 1,753세대로 2026년 6월 기준입니다. 단지 인근에 양지초 배정이 안내돼 있고 오남중이 가깝습니다만, 배정은 확정 공문으로 확인해 두시면 좋겠습니다. 오남호수공원이 수변 산책로로 조성돼 있어 환경은 무난합니다.

사업 방식은 짚고 갑니다. 지역주택조합 일반분양분이라 조합 사업 특유의 지연 이력이 이 단지에도 있습니다. 그래도 이미 착공해 공정이 돌고 있고 입주 예정일인 2029년 1월이 공고문에 박혀 있으니, 리스크의 성격은 완공 여부보다 가격과 시세의 간격입니다.

호재

철도 재료가 하나 있습니다. 9호선 연장인 강동하남남양주선입니다. 강일에서 미사와 왕숙신도시를 거쳐 진접2지구까지 18.1킬로미터, 2031년 개통 목표로 기본계획이 승인돼 있습니다. 남양주 동북부의 서울 접근성을 바꿀 노선인 것은 맞습니다.

숫자에 넣지 않는 이유도 적습니다. 아직 착공 전이고, 최근 보도 기준 착공 전망이 2027년 상반기입니다. 종점도 오남역이 아니라 진접2지구 쪽입니다. 진접2 공공주택지구인 1만 198가구의 조성은 배후 수요이자 동시에 경쟁 공급이라 양날입니다.

결국 오늘 계산에 들어갈 확정 재료는 이미 개통한 진접선 하나로 좁혀집니다. 나머지는 개통 시점에 실거래로 확인하면 될 일입니다.

비교단지

오남읍엔 비교할 신축 실거래가 없어 한 정거장 옆 진접으로 갑니다. 더샵남양주퍼스트시티는 2021년식 진접역인데 84가 최근 12개월 4.10억에서 4.83억에 24건 거래됐고, 최근인 6월 거래가 4.70억입니다. 진접스타힐스는 2022년식인데 84는 4.10억에서 4.40억입니다.

다른 평형도 같은 결입니다. 진접 신축 59는 진접스타힐스가 2.90억에서 3.45억으로 33건, 진접삼부르네상스는 2023년식인데 3.37억에서 3.70억입니다. 75는 퍼스트시티가 3.50억에서 4.50억에 거래됩니다. 이번 물량의 59A 분양가 4.92억에서 5.34억과 75 분양가 6.05억에서 6.49억이 어디에 서는지 바로 보입니다.

오남읍 안쪽 시세도 확인해 둡니다. 읍내에서 가장 비싼 축인 대림e편한세상1단지는 2009년식인데 84가 4.00억에서 4.84억, 오남아이파크는 2009년식인데 3.55억에서 4.05억입니다. 오남에서 5억을 넘긴 84 실거래 자체가 없습니다.

분석

계산합니다. 비교단지는 더샵남양주퍼스트시티 84, 비교가치는 최근 거래 4.70억입니다. 이번 84 분양가가 6.60억에서 7.09억이니 격차가 1.9억에서 2.4억입니다. 인접 신축 실거래보다 약 2억 높습니다. 확장비까지 넣으면 간격은 더 벌어집니다.

59로 재도 같습니다. 분양가 4.92억에서 5.34억인데 진접 신축 59 실거래는 2.90억에서 3.70억입니다. 오남읍 구축의 84 상단인 4.84억이 이 단지 59 분양가와 겹칩니다. 어느 평형을 골라도 마이너스 1.6억에서 2억의 구조가 반복됩니다.

시세가 분양가를 따라오려면 입주인 2029년 1월까지 진접과 오남 일대가 2억 가까이 올라야 합니다. 최근 12개월 실거래엔 그 조짐이 없습니다. 정규 미달과 특공 미달로 58세대가 돌아온 것이 시장 참여자들의 같은 계산 결과입니다.

청약전략

청약자격

자격은 넓습니다. 공고일인 7월 1일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 넣을 수 있습니다. 한때 유주택자도 넣던 무순위가 아닙니다. 2025년 6월 규칙 개정 이후 무순위는 무주택세대구성원으로 한정됐고, 이 공고문에도 그렇게 명시돼 있습니다.

외국인은 세대구성원 인정이 안 돼 불가능하고, 해외에 90일 넘게 연속 체류 중인 사람도 안 됩니다. 신청은 1인 1건이며 2건 이상 넣으면 전부 무효입니다.

주택형은 골라서 신청합니다. 59A와 75, 84 중 하나를 선택하고, 당첨자와 동호수는 한국부동산원 무작위 추첨으로 정해집니다. 같은 타입 안에서도 층별 가격이 다르니, 어느 층을 받아도 감당되는지까지 보고 넣어야 합니다.

제한사항

제한은 사실상 다 열려 있습니다. 비규제, 상한제 미적용, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음입니다. 전매제한 6개월도 기산일이 최초 당첨자발표일인 2026년 6월 5일이라 올해 12월이면 풀립니다. 입주인 2029년 1월보다 2년 이상 앞서 분양권 매도가 가능해지는 구조입니다.

출구가 열려 있다는 것과 출구 밖에 살 사람이 있다는 것은 다른 문제입니다. 시세보다 2억 비싼 분양권에 웃돈을 얹어 줄 매수자를 상정하기 어렵습니다. 전매 자유는 이 물량에선 위안이지 수익 장치가 아닙니다.

대출조건

돈의 흐름을 순서대로 적습니다. 계약인 7월 13일에서 1차 계약금 1,000만원, 한 달 안에 계약금 잔여로 84 기준 약 6,000만원, 그리고 이틀 뒤인 7월 15일부터 중도금 1회차가 시작됩니다. 중도금은 10%씩 6회로 2028년 3월까지 이어집니다.

비규제지역이라 무주택 기준 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열립니다. 다만 시세가 분양가를 밑도는 단지는 입주 때 감정가가 분양가에 못 미쳐 잔금 대출이 계획보다 줄어들 수 있습니다. 이 단지의 구조적 위험은 금리보다 감정가입니다.

중도금 대출 알선 여부와 이자 방식은 공고문 요약에 없었습니다. 은행 실행 가능액과 함께 계약 전에 확인을 끝내 놓아야 합니다.

전략

문턱이 낮다는 것과 사도 된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 1,000만원 정액 계약금은 진입 장치일 뿐이고, 최종 가격표는 시세보다 2억 위에 있습니다. 정규 청약이 미달된 이유가 가격이었고, 무순위에서 그 가격이 달라지지 않았습니다.

오남 실거주가 목적이라면 대안 비교가 먼저입니다. 진접역 앞 2021년식 신축 84가 4억 중후반, 오남읍 2009년식 84가 4억 안팎입니다. 이 단지 84와의 차액 2억이면 같은 생활권에서 집을 사고도 목돈이 남습니다. 새 아파트라는 이유 하나로 좁혀지는 간격이 아닙니다.

그래도 계산을 이어가겠다면 층별 가격표 하단의 59A 저층 정도가 그나마 간격이 작은 자리입니다. 그마저도 진접 신축 59보다 1.5억 이상 높다는 사실은 변하지 않습니다.

주의사항

지역주택조합 일반분양분이라는 성격을 다시 적어 둡니다. 세대수 축소로 4,221에서 3,444와 착공 지연을 거친 사업입니다. 현재는 착공 후 공정이 진행 중이지만, 계약 전에 사업 주체와 공정 현황, 입주예정일 변동 가능성을 직접 확인하는 게 안전합니다.

공고문에서 확인할 항목은 셋입니다. 잔여세대 동호 내역과 층별 가격, 중도금 이자 조건, 발코니 확장 계약 방식입니다. 계약이 7월 13일 하루뿐이라 서류와 자금 준비를 발표인 7월 9일 직후 바로 시작하시는 편이 좋겠습니다.

접수 철회는 당일 마감 시각 전까지만 됩니다. 발표는 문자 링크가 아니라 청약홈 접속으로 직접 확인해 보시는 편이 좋겠습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

함께 보면 좋은 글

무순위 줍줍

7.6 줍줍! 영종 미단시티 오션포레베네스트하우스 무순위 3세대, 즉시입주 안전마진

영종 미단시티, 84 4.2억 즉시입주

부동산 뉴스

강남이 아니라 성북이 1등, 서울 아파트값 25개 구가 전부 오른 이유

한국부동산원 6/15, 성북 0.40%

청약 가이드

분양가상한제와 안전마진 정리

상한제가 어떻게 작동해 분양가를 내리고 안전마진을 만드는지,