APT margin 무순위 줍줍

7.6 줍줍! 영종 미단시티 오션포레베네스트하우스 무순위 3세대, 즉시입주 안전마진

APT margin, 2026.7.3 작성, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 영종도 미단시티, 오션포레베네스트하우스의 무순위인 사후접수입니다. 2023년 10월 준공된 지하 1층에서 지상 29층, 11개동 1,096세대 대단지입니다. 원래 누구나집 민간임대로 지어졌다가 미입주분을 일반분양으로 돌린 단지로, 접수는 7월 6일 하루만 받습니다.

물량은 전용 84.9673 3세대입니다. 101동 2403호, 109동 2704호, 110동 2803호로 셋 다 총 29층 단지의 고층입니다. 공급금액은 세 채 모두 4억 4,200만원 단일가입니다. 잔금을 내면 바로 들어가는 즉시입주 기축으로 나왔습니다.

숫자만 보면 헐값에 가깝습니다. 영종하늘도시 신축 84가 4.5억에서 5.4억에 거래되니 고층끼리 견주면 1억 가까운 간격입니다. 그런데 3월 정규 청약에선 249세대 모집에 47명이 왔습니다. 0.19대 1입니다. 이 괴리의 정체를 재는 것이 오늘 계산의 전부입니다.

청약개요

단지 개요부터 짚습니다. 오션포레베네스트하우스는 미단시티 공동8블록에 2021년 2월 착공해 2023년 10월 준공된 1,096세대입니다. 이 가운데 일반분양 물량이 253세대이고, 타입은 84A 144세대, 84B 3세대, 84B-1 53세대, 84C 53세대로 전부 84 단일 평형대입니다. 시행위탁자는 시너지밸류제2호, 수탁자는 무궁화신탁이고 시공은 동원건설산업이 맡았습니다.

이 단지의 연혁은 순탄치 않았습니다. 분양가의 10%를 내고 10년 임대 후 최초 가격으로 분양받는 누구나집 모델로 출발했는데, 2023년 11월 시행사가 PF 2,800억원을 못 갚으며 무너졌습니다. 2024년 부도와 공매, 시공사 유치권 행사가 이어졌고, 입주예정자들이 세대당 1,950만원을 추가 분담한 끝에 2025년 4월에야 입주가 시작됐습니다.

그 임대 미입주분을 일반분양으로 전환한 것이 올해 3월 공고입니다. 성적은 249세대에 47건, 0.19대 1이었습니다. 유일하게 순위 내 마감된 타입이 이번에 나온 84B로 3세대에 5건 접수였는데, 당첨자 전원이 계약하지 않아 같은 3세대가 그대로 돌아왔습니다.

무순위 일정은 공고 7월 1일, 접수 7월 6일 하루로 청약홈 온라인, 발표 7월 9일입니다. 서류 접수가 7월 11일에서 13일, 계약이 7월 16일이고, 잔금을 완납하면 즉시 입주합니다. 당첨자와 예비입주자 900%는 무작위 추첨으로 뽑습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 84.9673, 일반분양 4개 타입 중 3세대뿐이던 84B입니다. 정규에서 유일하게 순위 안에 접수를 채운 타입이니, 단지 안에서는 가장 선호된 평면으로 볼 수 있습니다.

이번 3세대의 위치가 이 공고의 숨은 강점입니다. 101동 2403호, 109동 2704호, 110동 2803호로 24층에서 28층입니다. 미달 단지의 잔여는 저층부터 쌓이는 게 보통인데, 이번엔 고층 세 채가 최고가 라인 하나로 나왔습니다. 공식 홈페이지 기준 건폐율 11%의 저밀도 배치라 동간 간섭도 덜한 편입니다.

2023년 준공 기축이라는 점도 활용해 보시면 좋겠습니다. 조감도가 아니라 실물을 보고 사는 거래입니다. 해당 호실의 향과 조망, 관리 상태, 단지 입주율까지 계약 전에 눈으로 확인할 수 있고, 그러시는 편이 좋겠습니다.

옵션과 발코니 확장 조건은 공고문 원문에서 확인해 두시면 좋겠습니다. 3월 최초 공고를 준용하는 물량이라 세부 조건이 요약 페이지에 다 드러나지 않습니다.

분양가 및 세대수

가격표부터 바로잡습니다. 보도로 알려졌던 4.2억대는 3월 공고 저층 라인의 값이고, 이번 고층 3세대는 공고문 기준 4억 4,200만원 균일입니다. 분양가상한제 적용 주택이라 대지비 1억 943.8만원과 건축비 3억 3,256.2만원으로 구성이 공개돼 있습니다.

수도권 신축 84에서 보기 어려운 가격대인 것은 사실입니다. 정규 공고 기준 전 타입이 3.3제곱미터당 1,200만원대 후반이었습니다. 서울과 경기 주요 지역 분양가의 절반 아래입니다.

납부 시간표는 빠릅니다. 계약금 10%를 계약 시 5%로 2,210만원과 30일 내 5%로 나눠 내고, 중도금 없이 잔금 90%로 3억 9,780만원을 계약금 1차 납입 후 60일 안에 냅니다. 두 달 안에 4억 원을 완성하는 일정입니다.

잔금과 함께 열쇠를 받으니 이후엔 관리비와 취득세, 등기비용이 바로 따라옵니다. 전세를 놓아 잔금을 메우는 길은 이 단지에선 막혀 있는데, 그 이유는 제한사항에서 적습니다.

입지조건

미단시티는 영종도 북측의 계획 구역입니다. 카지노 복합리조트를 전제로 설계됐는데, 그 전제가 무너졌습니다. 사업자 RFKR인 시저스코리아의 카지노 허가는 네 차례 연장 끝에 2024년 7월 효력이 소멸됐고, 공정률 24.5%의 리조트 골조는 유치권 분쟁 속에 방치돼 있습니다. 아파트만 먼저 서 있는 동네라는 원인이 여기 있습니다.

생활 인프라는 구역 밖에 있습니다. 미단시티 안엔 아직 개교한 학교가 없고, 초중 통합학교는 2028년 개교 예정이 2030년으로 밀렸습니다. 장보기와 학교, 병원은 하늘도시와 운서 생활권으로 나가야 합니다. 즉시입주 신축이라는 장점 옆에 통학과 통근의 비용이 나란히 붙습니다.

영종 전체의 흐름은 나쁘지 않습니다. 올해 1월 5일 제3연륙교인 청라하늘대교가 개통해 청라까지 10분대로 붙었고, 영종국제도시 인구는 2022년 11만명에서 2025년 13만 7천명으로 늘었습니다. 이달부터 행정구역도 중구에서 영종구로 바뀌었습니다. 문제는 그 성장이 미단시티 안까지 들어왔느냐이고, 실거래는 아직 아니라고 말합니다.

호재

재료가 없는 동네는 아닙니다. 인천경제자유구역청이 올해 5월 미단시티 개발 콘셉트의 전면 재검토를 발표했습니다. 관광레저 단일 계획에서 정주여건 개선을 병행하는 쪽으로 방향을 틀고, 하반기에 개발계획 변경을 추진한다는 내용입니다. 국제학교 유치도 영국 위컴 애비가 우선협상대상자로 선정돼 진행 중입니다.

제3연륙교 개통은 이미 현실이 된 재료입니다. 청라와 검단 생활권이 다리 하나로 연결됐으니 중장기 수요 기반은 분명히 넓어졌습니다.

그래도 콘셉트 재검토와 우선협상은 아직 서류 위의 단어들입니다. 계획이 실거래 가격에 찍히기 전까지, 저희 계산엔 넣지 않습니다.

비교단지

비교군은 영종하늘도시와 운서입니다. e편한세상센텀베뉴는 2023년식 1,409세대인데 84가 최근 12개월 4.50억에서 5.40억에 40건 안팎 거래된 두꺼운 시장입니다. 15층에서 21층 고층대만 보면 5.1억에서 5.4억에 형성돼 있습니다.

다른 신축도 같은 층위입니다. 제일풍경채디오션은 2025년식 운남동인데 84가 4.00억 1층에서 5.50억 24층이고 최근 거래가 5.30억 20층입니다. 운서역반도유보라는 2022년식인데 올해 6월 16층이 4.68억이었습니다. 영종 신축 84의 몸값은 4억 중반에서 5억 초중반으로 수렴합니다.

이 좌표를 미단시티에 그대로 얹을 수 없다는 게 함정입니다. 비교 단지들은 전부 학교와 상권이 완성된 하늘도시와 운서에 있고, 미단시티 안에는 아파트 실거래 자체가 없습니다. 배경 숫자도 하나 얹어 둡니다. 인천 미분양 3,818가구로 2026년 2월 기준 보도 중 중구, 즉 영종 권역이 1,568가구로 41%를 차지합니다. 오션포레의 정규 성적 0.19대 1은 그 시장 안에서 입지 차이에 매겨진 할인율입니다.

분석

계산합니다. 비교가치는 센텀베뉴 84 고층대 5.1억에서 5.4억, 이번 실부담은 4.42억입니다. 이번 물건이 24층에서 28층 고층이니 고층끼리 견주는 게 맞고, 그렇게 재면 표면 마진이 0.7억에서 1.0억 잡힙니다. 전 층 기준으로 봐도 하늘도시 하단인 4.50억보다 쌉니다.

그 표면 마진에서 입지 할인을 빼야 합니다. 하늘도시와 미단시티는 같은 영종이지만 생활권이 분리돼 있고, 리조트가 멈춘 구역의 신축을 시장이 어떻게 쳐 주는지는 아직 실거래로 증명된 적이 없습니다. 249세대에 47명이라는 성적표가 현재까지의 평가입니다.

마진을 현금화하는 길도 좁습니다. 상한제 적용 주택이라 거주의무 3년이 붙고 전매제한도 3년으로 2026년 4월 7일 기산입니다. 사자마자 하늘도시 시세에 되파는 그림은 성립하지 않습니다. 이 마진은 3년 실거주를 낼 수 있는 사람만 가져갈 수 있는 조건부 숫자입니다.

청약전략

청약자격

자격은 공고일인 7월 1일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원입니다. 개정 규칙이 적용되는 무순위라 유주택자는 못 넣고, 청약통장 가입 여부는 보지 않습니다. 외국인은 불가능합니다.

신청은 1인 1건, 청약홈 온라인 접수만 받고 현장 접수는 없습니다. 예비입주자를 공급 세대수의 900%까지 뽑으니 3세대 기준 예비 27번까지 의미가 있습니다.

동호수는 무작위 배정입니다. 세 채가 전부 같은 값이라 가격 부담은 동일하지만, 동과 층인 24층, 27층, 28층과 향은 다릅니다. 어느 호실이 와도 받아들일 수 있는지 미리 정리해 두시면 좋겠습니다.

제한사항

핵심 제한은 거주의무 3년입니다. 분양가상한제 적용 주택이라 당첨자가 직접 들어가 3년을 살아야 합니다. 전세를 끼워 잔금을 만드는 접근도, 사 두고 비워 두는 접근도 막혀 있습니다. 실입주가 법적 조건인 물량입니다.

전매제한 3년은 2026년 4월 7일 기산이라 2029년 4월에 풀리고, 기간 내 소유권이전등기를 마치면 그 시점까지로 단축됩니다. 즉시입주라 등기가 빠른 단지지만, 거주의무가 별도로 살아 있으니 판다 해도 3년 거주를 채운 뒤의 일입니다.

대출조건

자금 시간표가 이 물량의 첫 관문입니다. 계약 시 2,210만원, 30일 안에 2,210만원, 그리고 계약금 1차 납입 후 60일 안에 잔금 3억 9,780만원입니다. 중도금 단계가 없어 단순한 대신 빠릅니다.

비규제지역 무주택 기준이면 주택담보대출이 통상 LTV 70%까지 열립니다. 4.42억의 70%면 3.1억 안팎이라 산술적으로는 자기자금 1.3억에 대출로 닿는 그림입니다. 다만 개인 DSR과 은행별 심사, 실행일이 변수이니 접수 전에 실행 가능액 확인이 먼저입니다.

거주의무 탓에 보증금이라는 지렛대가 없습니다. 대출과 자기자금만으로 60일 안에 4억 원을 완성해야 하고, 그 뒤 3년의 거주 비용까지가 이 계약의 전체 크기입니다.

전략

이 물량이 맞는 사람은 좁고 분명합니다. 인천공항이나 영종 직장 등 실거주 사정이 확실하고, 지금 바로 들어갈 신축 84가 필요하며, 3년 거주가 원래 계획인 무주택 가구입니다. 그 조건이면 4.42억 고층 신축 즉시입주는 수도권에서 흔치 않은 답입니다.

차익이나 환금성을 조금이라도 계산에 넣는다면 방향을 바꾸는 게 맞습니다. 임대로 지어진 단지의 잔여가 수년째 소화되지 않은 구역에서, 3년 뒤 되팔 때 받아 줄 다음 사람을 찾는 일이 이 거래의 숨은 비용입니다. 같은 돈이면 하늘도시 신축 실거래인 4억 중후반이 안전한 선택입니다.

넣기로 했다면 계약 전에 해당 호실을 직접 확인하는 것까지가 전략입니다. 고층 세 채의 향과 조망, 단지 입주율과 관리 상태를 보고 도장을 찍어도 늦지 않습니다.

주의사항

단지 이력에서 오는 확인 항목이 있습니다. 누구나집에서 전환된 단지라 임대 거주 세대와 분양 세대가 섞여 있고, 입주 정상화 과정에서 세대당 추가 분담으로 1,950만원 같은 진통을 겪었습니다. 관리 주체와 관리비 수준, 단지 운영 상태를 현장에서 확인해 보시는 편이 좋겠습니다.

일정이 촘촘합니다. 발표인 7월 9일 이틀 뒤부터 서류 접수로 7월 11일에서 13일이고 계약이 7월 16일입니다. 무주택 증빙 서류와 계약금을 발표 전에 준비해 둬야 흐름이 끊기지 않습니다.

접수 당일 마감 시각 이후엔 취소가 불가능합니다. 당첨 발표는 청약홈에 직접 접속해 확인하고, 문자 속 링크는 열지 않는 게 원칙입니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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