APT margin 무순위 줍줍

7.6 줍줍! 해운대 마티안 디 에디션 무순위 26세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.3 작성, 분양가는 보도 기준이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 해운대구 중동, 마티안 디 에디션의 무순위인 사후접수입니다. 해운대해수욕장에서 직선 500에서 700미터, 엘시티 방면 상업지에 들어서는 지하 2층에서 지상 27층, 1개동 99세대 주상복합입니다. 접수는 7월 6일 하루만 받습니다.

물량은 전용 76.06 A타입 25세대와 B타입 1세대, 합쳐서 26세대가 나왔습니다. 5월 정규 청약에서 76A는 2순위 기타지역까지 가서 4대 1로 턱걸이 마감됐던 타입입니다. 그런데 정규 공급분 25세대와 이번 무순위 25세대가 정확히 같은 숫자입니다. 당첨까지 받고 계약서 앞에서 전원이 돌아섰다는 뜻입니다.

이유는 가격표에 있다고 봅니다. 76A 분양가가 8.215억에서 9.878억인데, 인근 중동과 우동의 신축 84가 딱 그 돈에 거래됩니다. 같은 브랜드의 우동 센텀마티안 75.5는 올해 4월 6.30억이었습니다. 계약이 전멸한 가격을 하나씩 뜯어봅니다.

청약개요

단지 개요입니다. 마티안 디 에디션은 중동 1615번지에 짓는 지하 2층에서 지상 27층, 1개동 99세대 주상복합입니다. 타입 구성은 76A 25세대, 76B 1세대, 81 21세대, 84 52세대이고 오피스텔이 별도로 병설됩니다. 시행은 에이치더블유, 시공은 부산 기반의 한웅건설입니다. 입주는 2028년 11월 예정입니다.

주차는 총 152대로 일부가 기계식입니다. 99세대 기준 세대당 1.5대 수준이지만 오피스텔과 상가 수요가 겹치는 주상복합 구조라, 체감 주차 여건은 계약 전 확인 항목입니다.

정규 성적표인 5월 27일을 자세히 봅니다. 특별공급 미달분까지 합친 93세대 모집에 총 74건이 접수됐습니다. 76A는 25세대로 1순위 해당 10건과 기타 1건, 2순위 해당 13건에 기타 4건을 더해 겨우 채웠고, 76B는 1세대로 1순위 8건에 가점 53으로 마감됐습니다. 반면 81은 20세대에 7건, 84는 47세대에 26건으로 크게 미달됐습니다.

이번 공고엔 그 미달된 81과 84가 없습니다. 순위 내 마감 후 전량 미계약된 76 26세대만 다시 나왔습니다. 일정은 공고 7월 1일, 접수 7월 6일 하루, 발표 7월 9일, 계약 7월 16일입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 76.0622 A와 B입니다. 주상복합 타워형이라 판상형 대비 통풍과 관리비에서 손해를 보는 구조이고, 76이면 방 3개가 나오는 실면적입니다. 84가 아니라 76이 주력으로 나온 것 자체가 이 단지 가격표의 성격을 말해 줍니다.

호별 분양가 편차가 큽니다. 8.215억에서 9.878억으로 1.7억 가까이 벌어져 있는데, 층과 조망의 값입니다. 저층을 8억대 초반에 받는 것과 고층을 9억대 후반에 받는 것은 완전히 다른 계약이니, 잔여세대 동호 내역과 배정 방식을 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

조망은 기대치를 낮춰 잡아야 합니다. 바다 방향 상업지 한복판이라 고층 일부 호실의 간접 조망이 최대치이고, 정면 오션뷰는 확보되지 않는다는 현장 평가가 보도됐습니다. 조망 프리미엄을 가격에 얹어 계산하면 안 되는 단지입니다.

견본주택은 해운대로570번길 40에 있습니다. 계약인 7월 16일 전에 평면과 마감재, 기계식 주차 비중까지 직접 확인하고 판단하는 게 순서입니다.

분양가 및 세대수

가격표를 봅니다. 76A가 8.215억에서 9.878억, 76B가 8.216억입니다. 같은 단지 84의 정규 분양가가 8.24억에서 10.05억이었으니, 76과 84의 가격대가 사실상 포개져 있습니다. 평형이 아니라 층이 가격을 정하는 표입니다.

계약 조건은 가볍게 설계돼 있습니다. 계약금 5%에 1차 1,000만원 정액, 중도금 60%는 보도 기준 전액 무이자입니다. 초기 실입금이 1,000만원이면 8억대 아파트 치고 이례적으로 낮은 문턱입니다.

잔금 35%는 입주 시점인 2028년 11월입니다. 76A 상단 기준 3.4억 안팎이 그때 나가야 하는 돈입니다. 문턱이 낮은 만큼 뒤로 미뤄 둔 부담이 크다는 구조를 잊으면 안 됩니다.

무순위 호별 확정가는 청약홈 요약에 사업주체 문의로 떠 있습니다. 위 가격은 정규 공고 기준이니, 접수 전에 공고문 원문의 층별 가격표를 대조해 보시는 게 좋아 보입니다.

입지조건

입지 등급 자체는 부산 최상급 관광 주거지가 맞습니다. 해운대해수욕장이 직선 500에서 700미터, 도시철도 2호선 중동역과 해운대역이 도보 10분 안팎으로 안내됩니다. 엘시티에서 미포, 달맞이 언덕으로 이어지는 축의 초입이라 해변 상권이 곧 생활권입니다.

그 생활권의 뒷면도 짚어 봅니다. 상업지역 한복판이라 구남로 유흥가와 붙어 있고, 숙박업소가 밀집한 블록입니다. 배정 학교로는 해운대초가 직선 270미터로 가깝지만 배정이 확정된 것은 아니라는 보도가 있습니다. 관광지의 활기와 주거지의 정온함은 같은 자리에 있기 어렵습니다.

규모의 약점은 그대로입니다. 99세대 1개동 소단지라 커뮤니티와 관리비, 환금성에서 대단지의 이점이 없습니다. 조망 프리미엄을 셈에 넣더라도 그 프리미엄은 고층 일부 호실의 것이지 단지 전체의 것이 아닙니다.

호재

해운대권 개발 재료는 있습니다. 재송동 옛 한진CY 부지엔 지하 6층에서 지상 39층, 5개동 복합단지가 착공해 2030년 5월 준공을 목표로 공사 중입니다. 우동 옛 그랜드호텔 부지도 최고 49층 복합시설로 건축허가를 받아 착공을 준비하고 있습니다.

둘 다 실체가 있는 사업이지만 재송과 우동 쪽 재료입니다. 중동 이 자리의 가격에 직접 얹을 숫자는 아니라고 보고, 계산엔 넣지 않습니다.

시장 배경은 오히려 반대 방향입니다. 부산 미분양이 8,292가구로 2026년 5월 말 국토부 기준 전국 최다권이고, 부산 아파트값은 올해 4월 6개월 만에 하락 전환한 뒤 보합권입니다. 해운대구만 6월 첫째 주 0.07% 올랐지만, 미분양이 쌓인 도시에서 소단지 고분양가가 기댈 훈풍은 아닙니다.

비교단지

비교가 까다로운 단지입니다. 무순위 물량이 전용 76인데 인근 중동과 우동 신축의 국토부 실거래는 84 위주라 동일 평형 거래가 없습니다. 그래서 방향으로 봅니다. 같은 중동 주상복합 롯데캐슬스타는 2020년식인데 84가 10.15억 4층에서 12.20억 49층, 최근 거래가 10.43억 6층입니다.

우동과 중동의 다른 신축도 같은 층위입니다. 해운대센트럴푸르지오는 2023년식인데 84가 8.50억 5층에서 11.60억 44층, 같은 중동의 경동리인뷰1차는 2021년식인데 84가 8.30억 4층에서 11.40억 41층입니다. 해운대 조망 시장은 이렇게 층에 따라 3억씩 벌어집니다.

가장 가까운 참고는 같은 브랜드입니다. 센텀마티안은 2022년식 우동인데 75.5가 올해 4월 6.30억 10층에 거래됐습니다. 브랜드와 평형이 가장 비슷한 이 거래와 견주면 이번 분양가가 2억에서 3.6억 높습니다. 우동 이면과 해변 상업지라는 입지 차이를 인정해도 쉽게 좁혀지는 간격이 아닙니다.

분석

계산합니다. 이번 76A 분양가 8.215억에서 9.878억은 인근 신축 84의 실거래 구간인 8.3억에서 12.2억과 포개집니다. 더 작은 76을 인근 신축 84 가격에 사는 구조입니다. 전용 면적으로 10% 이상 작은 집에 같은 돈을 내는 셈이니, 이 지점만으로도 표는 기울어 있습니다.

동일 브랜드 잣대를 대면 간격이 숫자로 나옵니다. 센텀마티안 75.5의 실거래 6.30억 대비 2억에서 3.6억 높습니다. 해변 상업지 입지와 신축 연식의 프리미엄을 최대한 쳐 줘도, 정규 당첨자 전원이 계약을 포기하며 같은 결론을 냈습니다.

저층이라면 이야기가 조금 달라질 수는 있습니다. 76A 하단 8.2억대는 리인뷰1차 84 저층인 8.30억과 같은 줄이라, 층별 가격표에서 어느 호실을 받느냐에 따라 마이너스 폭이 달라집니다. 그래도 추첨 배정에서 저층만 골라 받을 방법은 없으니, 기대값으로 계산하면 마진 없음이 결론입니다.

청약전략

청약자격

자격부터 확인합니다. 정규 청약은 부산과 울산, 경남 거주 19세 이상이었지만, 무순위 사후접수는 2025년 6월 개정 규칙에 따라 무주택세대구성원 요건이 붙습니다. 거주지역 제한 여부는 공고문 원문으로 확인해 두시면 좋겠습니다. 청약통장은 보지 않습니다.

신청은 1인 1건이고 당첨자 선정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다. 당첨 후 계약하면 유주택 세대가 되니, 이후 다른 청약의 무주택 자격은 사라집니다.

호별 가격이 1.7억 갈리는데 동호수를 고를 수 없다는 점이 이 청약의 구조적 부담입니다. 9억대 후반 고층이 배정돼도 계약할 각오가 없다면 접수 자체를 다시 생각해 보시는 편이 좋겠습니다.

제한사항

제한은 전부 열려 있습니다. 비규제라 전매제한이 6개월이면 풀리고, 재당첨 제한도 거주의무도 없습니다. 계약금 5% 정액 구조까지 합치면 진입과 퇴장이 모두 가벼운 설계입니다.

조건이 이렇게 가벼운 이유는 하나입니다. 그 조건이 아니면 안 팔리기 때문입니다. 열린 전매는 웃돈이 붙어야 출구가 되는데, 당첨자 전원이 포기한 가격표 위에서 웃돈을 기대하기는 어렵습니다.

대출조건

초기 자금은 가볍습니다. 계약 시 1,000만원 정액이 1차 계약금이고, 계약금 총액은 5%로 4,100만원에서 4,900만원 선입니다. 중도금 60%는 보도 기준 전액 무이자라 입주 전 이자 부담도 표면상 없습니다.

무게는 잔금에 몰려 있습니다. 2028년 11월에 35%, 호실에 따라 2.9억에서 3.5억이 나갑니다. 비규제라 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열리지만, 시세가 분양가를 밑도는 단지는 입주 감정가가 분양가에 못 미쳐 대출 가능액이 계획보다 줄어드는 위험이 따라붙습니다.

무이자와 정액 계약금은 마케팅이지 할인이 아닙니다. 총액 8.2억에서 9.9억이라는 본질은 어느 조항으로도 바뀌지 않았습니다.

전략

서두를 이유가 없는 물량입니다. 부산 미분양이 쌓여 있고 이 단지는 당첨자 전원 포기 이력까지 남겼습니다. 이런 단지는 시간이 지날수록 할인이나 옵션 같은 계약 조건이 매수자 쪽으로 기우는 경우가 많으니, 지켜보는 것 자체가 전략이 됩니다.

같은 돈의 대안을 놓고 비교하면 답이 빨라집니다. 8억대 초중반이면 같은 중동 리인뷰1차 84 저층이나 우동 센트럴푸르지오 84 하단 실거래에 닿습니다. 더 큰 평형의 입주 완료 신축을 실거래가로 사는 선택지를 두고, 2028년 입주 예정인 76을 같은 값에 분양받을 이유를 찾기 어렵습니다.

그래도 이 자리가 필요한 실수요라면 저층 위주로 셈을 다시 하고, 배정 호실이 기대와 다를 때 포기할 기준선까지 정하고 접수하시는 편이 좋겠습니다.

주의사항

공고문에서 확인할 항목을 모읍니다. 잔여세대 동호 내역과 층별 가격, 동호수 배정 방식, 중도금 무이자 조건의 정확한 문구, 발코니 확장과 옵션 비용입니다. 호별 편차 1.7억짜리 추첨이니 최고가 호실 기준으로 자금 계획을 세워야 안전합니다.

학교 배정이 확정 전이라는 점, 상업지 주상복합이라 주거 환경과 관리비 구조가 아파트 단지와 다르다는 점도 계약 전 확인 대상입니다. 견본주택에서 기계식 주차 비중과 커뮤니티 실체를 직접 보시면 좋겠습니다.

접수 철회는 당일 마감 시각까지만 가능하고, 발표는 청약홈 직접 접속으로 확인하는 게 원칙입니다. 26세대 추첨이라 예비 순번까지 연락이 돌 수 있으니, 예비 당첨 시의 대응도 미리 정해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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