APT margin 무순위 줍줍

7.6 줍줍! 대전 하늘채 루시에르 임의공급 22세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.3 작성, 2026.7.15 확장, 분양가는 공고 기준이고 실거래는 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 대전 중구 선화동의 하늘채 루시에르 임의공급입니다. 49층 6개동 998세대로 대전 원도심 스카이라인을 바꾸는 규모인데, 이번에 전용 105와 119 대형 22세대가 선착순으로 나왔습니다. 접수는 7월 6일부터 7일까지입니다.

이 단지의 2월 정규 청약은 341세대 모집에 31명이 접수했습니다. 0.09대 1입니다. 105E는 1순위와 2순위를 통틀어 접수가 0건이었습니다. 대전 원도심 대형 평형 시장이 지금 어떤 상태인지 이 숫자가 먼저 말해 줍니다.

배경에는 대전 미분양이 있습니다. 올해 4월 기준 대전 미분양 2,038세대 가운데 1,421세대가 중구 한 곳에 몰려 있습니다. 지난달에는 HUG가 중구를 미분양관리지역으로 지정했습니다. 이 단지의 가격표는 그 지도 위에 놓고 읽어야 합니다.

청약개요

단지 개요부터 봅니다. 하늘채 루시에르는 지상 49층 6개동 998세대입니다. 시행은 인텐션개발, 시공은 코오롱글로벌 하늘채이고 입주는 2029년 7월 예정입니다. 평형 구성은 84가 657세대로 84A 223, 84B 217, 84C 217이며 몸통이고, 105가 324세대, 119가 17세대입니다.

분양 성적표는 두 번 다 무거웠습니다. 2025년 7월 1차에서 84 일반공급 636세대에 170건이 접수돼 평균 0.26대 1이었습니다. 84C는 213세대에 21건, 0.1대 1이었습니다. 특별공급도 367세대 모집에 21건, 0.05대 1에 그쳤습니다.

올해 2월 2회차가 이번 물량의 직접 전사입니다. 105와 119 341세대를 일반공급으로 돌렸는데 접수가 31건, 0.09대 1이었습니다. 3월에 119A 6세대가 무순위로 한 번 더 돌았고, 이번 임의공급 22세대는 그 후속입니다.

미달 원인으로 보도들이 지목한 건 가격입니다. 1차 분양가가 인근 단지보다 1.4억에서 1.6억 높다는 지적이 있었고, 2회차를 다룬 기사도 105 최고 8.76억, 119 최고 9.10억이 인근에 비해 비싼 편이라고 평가했습니다. 그 가격표가 큰 틀에서 유지된 채 선착순으로 넘어왔습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 물량은 전부 전용 105 이상 대형입니다. 105가 A에서 E까지 다섯 개 타입 20세대이고 A 6, B 3, C 4, D 4, E 3이며, 119C가 2세대입니다. 단지 전체에서도 105는 324세대, 119는 17세대뿐이라 대전 원도심에서는 드문 대형 라인업입니다.

커뮤니티는 이 단지가 내세우는 강점입니다. 스카이라운지, 무비살롱, 퍼스널 스파, 피트니스센터, 사우나, GX룸, 골프연습장, 실내체육관, 게스트하우스까지 계획돼 있습니다. 49층 초고층이라 고층 호실은 조망도 나옵니다.

감점 요인도 보도로 확인돼 있습니다. 북서와 북동쪽의 힐스테이트 선화 더와이, 하늘채스카이앤 2차가 모두 최고 49층인데, 이들과의 동간 거리가 35미터에서 38미터 수준이라 조망권과 일조 우려가 지적됐습니다. 잔여 22세대가 어느 동 어느 층인지에 따라 체감 가치가 크게 갈립니다.

대전에서 신축 대형은 희소한 상품이 맞습니다. 문제는 희소한 만큼 수요층도 얇다는 점입니다. 되팔 때 8억 후반을 낼 다음 사람을 대전 원도심에서 찾는 일이 이 계약의 숨은 조건입니다.

분양가 및 세대수

가격표를 뜯어 봅니다. 105는 타입별로 8.32억에서 8.68억, 119C는 8.80억입니다. 2회차 정규 공고의 105 최고가가 8.76억이었으니, 두 번의 미달을 거치고도 가격대는 사실상 그 자리에 있습니다.

같은 단지 84와 견줘도 간격이 큽니다. 1차 84 분양가가 5.53억에서 6.60억이었습니다. 84 최상단에서 105 하한까지 1.7억이 뜁니다. 평형을 한 단계 키우는 값으로는 대전 원도심에서 무거운 숫자입니다.

1차 분양 당시 평당 2,688만원으로 인근 대장인 1,751만원에서 1,786만원보다 한참 높다는 보도가 있었고, 그 평가는 지금도 유효합니다. 미달 원인을 가격에서 찾은 기사가 두 번의 청약에 걸쳐 반복됐습니다.

납부 조건은 청약홈에 사업주체 확인으로 안내돼 있습니다. 계약금 비율과 중도금 이자 조건이 물량 소화 국면에 따라 바뀌는 단지들이 있으니, 계약 전에 문서로 확인하는 게 순서입니다.

입지조건

대전 1호선 중앙로역 도보 10분에 대전역 KTX 생활권입니다. 대전역까지는 대중교통으로 15분 안팎입니다. 선화동 일대는 스카이앤 1과 2차, 힐스테이트 등 4,700세대급 초고층 주거타운으로 바뀌는 중이라, 완성되면 원도심의 얼굴이 달라지는 축입니다.

학군 자원은 갖춰진 동네입니다. 배정 초등인 선화초가 약 400미터이고 중앙초, 중앙중과 중앙고, 충남여중과 충남여고, 대성중과 대성고가 반경에 있습니다. 원도심이라 학교가 멀리 있지 않습니다.

다만 지금은 과도기입니다. 언론 보도 기준으로 반경 800m 안에 모텔이 20곳 넘게 밀집한 원도심 특유의 환경이 남아 있습니다. 신축 타운의 미래와 원도심의 현재 사이에서 가격은 미래를 먼저 반영했습니다.

호재

호재의 몸통은 대전도심융합특구입니다. 선화구역과 중앙로 일원, 대전역세권 134만 제곱미터를 묶는 국책사업으로, 이 단지가 그 축 안에 있습니다. 철도도 둘 있습니다. 충청권 광역철도가 2027년, 도시철도 2호선 트램이 2028년 개통 예정입니다.

전부 예정형이라는 점은 그대로 적어 둡니다. 특구는 장기 사업이고 트램은 일정이 밀려 온 이력이 있는 노선입니다. 오늘의 실거래를 움직인 재료는 아직 아닙니다.

무엇보다 호재가 실현돼도 수혜의 1순위는 이미 입주해 거래되는 인근 신축들입니다. 같은 재료를 공유하는 스카이앤이 5억대에 거래되는 한, 호재는 이 단지만의 프리미엄 근거가 되지 못합니다.

비교단지

비교단지를 놓습니다. 선화동은 지금 신축이 몰리는 동네라 비교군은 충분합니다. 같은 선화동의 하늘채스카이앤이 2024년 입주로 전용 84 기준 4.57억에서 5.55억에 거래되고 최근 거래가 5.06억입니다. 2025년 입주인 스카이앤 2차는 최근 5.23억입니다.

범위를 넓혀도 결이 같습니다. 2022년 입주인 목동더샵리슈빌이 6.0억에서 7.05억, 2025년 입주인 중촌SK뷰가 5.90억, 2024년 입주인 해모로더센트라가 6.10억입니다. 중구 신축 84의 몸통이 5억대에서 6억대, 상단이 7.05억입니다.

정작 이번 물량과 같은 105 이상 대형은 중구 신축에서 실거래 자체가 없습니다. 비교가치를 정면으로 계산할 잣대가 없다는 뜻이고, 그 공백이 이 상품의 유동성을 그대로 보여 줍니다.

분석

계산합니다. 인근에 105 이상 대형 신축 실거래가 없어 직접 비교는 안 되지만, 같은 생활권 신축 84 상단이 7.05억입니다. 루시에르 105 분양가는 8.32억에서 8.68억입니다. 84에서 105로 평형을 키우는 값으로 1.5억에서 3억을 더 내는 셈입니다.

그 값을 받아 줄 대형 수요가 대전 원도심에 있는지는 시장이 이미 답했습니다. 정규 0.09대 1, 105E 접수 0건입니다. 여기에 중구 미분양 1,421세대와 미분양관리지역 지정까지 겹쳐 있습니다.

미래를 셈에 넣어도 순서가 다릅니다. 도심융합특구와 트램이 실현되면 먼저 오르는 건 5억대의 스카이앤입니다. 시세 위 2억에서 사 놓고 호재가 그 간격을 메워 주기를 기다리는 건 마진이 아니라 베팅입니다.

청약전략

청약자격

자격 문턱은 없다시피 합니다. 임의공급이라 청약통장, 가점, 거주지역, 주택 보유 여부를 아무것도 따지지 않습니다. 만 19세 이상이면 넣을 수 있고, 당첨이 청약 이력으로 기록되지 않아 통장도 소모되지 않습니다.

재당첨 제한도 생기지 않습니다. 나중에 다른 청약을 계획하는 사람에게 부담이 없는 형식입니다. 접수는 7월 6일과 7일 이틀, 발표가 10일이고 계약이 11일 하루입니다.

문이 활짝 열려 있다는 사실 자체가 정보입니다. 두 번의 청약과 한 번의 무순위를 거치고도 자격을 조일 이유가 없을 만큼 수요가 붙지 않았다는 뜻입니다. 열린 문 앞에서는 왜 열려 있는지를 먼저 묻는 게 순서입니다.

제한사항

제한사항 표는 깨끗한 편입니다. 비규제에 상한제 미적용, 재당첨 제한과 거주의무가 없습니다. 전매 조건만 공고문에서 확인하면 됩니다.

대신 다른 라벨이 붙었습니다. HUG가 지난달 대전 중구를 미분양관리지역으로 지정했습니다. 미분양 1,000가구 이상에 해소가 더딘 지역이라는 공식 판정입니다. 규제표가 가벼운 것과 출구가 열려 있는 것은 다른 문제라는 걸 이 라벨이 말해 줍니다.

대출조건

대출의 출발선 자체는 넓습니다. 비규제지역 무주택 기준이면 주택담보대출 LTV가 통상 70%까지 열립니다. 8.5억 안팎 물건이면 산술로는 5.9억까지 가능한 구조입니다.

실제 문턱은 DSR입니다. 5억대 대출이 승인되려면 소득 요건이 상당히 높아야 하고, 중도금 대출의 조건과 이자 부담 주체는 공고문과 사업주체 확인이 필요합니다. 잔금 시점은 2029년 7월로 멀지만, 계산은 계약 전에 끝내 놓는 게 좋겠습니다.

미분양 누적 지역이라는 점도 대출 계획에 넣어야 합니다. 입주 시점에 시세가 분양가를 밑돌면 잔금 대출의 담보 평가가 분양가에 못 미칠 수 있습니다. 그 간격은 현금으로 메우게 됩니다.

전략

임의공급이라 통장도 당첨 이력도 안 봅니다. 3월에 119A 6세대가 이미 한 번 돌았고 이번이 그 후속이라, 서두를 이유가 없는 물량입니다.

협상의 관점으로 보면 오히려 시간이 무기입니다. 이 정도 미달이 누적된 단지는 계약 조건이 뒤로 갈수록 좋아지는 경우가 많습니다. 정말 대전 대형 실거주가 필요하다면, 분양가 인하나 옵션 조건 변화를 지켜보다 움직여도 늦지 않습니다.

대안 비교도 해 보시는 편이 좋아 보입니다. 같은 선화동의 스카이앤 84가 5억대 초반에 거래됩니다. 대형이 꼭 필요한 가구가 아니라면 3억 이상 아끼면서 같은 생활권 신축에 들어가는 선택지가 이미 시장에 있습니다.

주의사항

계약 전 확인 목록입니다. 잔여 22세대의 동과 층, 향부터 확인해 두시면 좋겠습니다. 인접 초고층 두 단지와의 동간 거리가 35미터에서 38미터라는 지적이 있었던 만큼, 조망과 일조는 호실 단위로 따져 보시는 게 좋겠습니다.

계약금 비율과 중도금 이자 조건은 공고문과 사업주체를 통해 문서로 확인해 두시면 좋겠습니다. 입주가 2029년 7월이라 그 사이 공정 진행과 계약 조건 변경 가능성까지 봐 둘 필요가 있습니다.

주변 환경은 직접 걸어 보는 게 답입니다. 모텔 밀집 구역이 실제 생활 동선과 얼마나 겹치는지, 선화초 통학로가 어떤지는 지도가 아니라 현장이 말해 줍니다. 계약은 그 다음입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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