APT margin 무순위 줍줍
7.7 줍줍! 신설동역 에비뉴 청계 2 임의공급 3세대, 분양가 2.6억의 실체
안녕하세요, APT margin입니다. 종로구 숭인동, 신설동역 옆 에비뉴 청계 2 임의공급입니다. 2025년 4월에 준공된 16층 주상복합의 전용 17 초소형 3세대이고, 분양가는 청약홈에 2억6,000만원으로 박혀 있습니다.
이 물량의 이력이 이 글의 절반입니다. 2022년부터 회사보유분 잔여 분양이 돌기 시작해 2025년 한 해에만 4차, 7차, 9차 무순위가 있었습니다. 3년 넘게 팔리지 않은 물건이 오늘도 같은 값으로 나와 있습니다.
청약개요
| 위치 | 서울 종로구 숭인동 1420 (신설동역 인근) |
| 구분 | 임의공급 (선착순, 3차) |
| 잔여 | 3세대 (전용 17.36B 단일) |
| 분양가 | 2.60억 (청약홈 공고 명시) |
| 건물 | 지하 3층에서 지상 16층, 아파트 81실과 오피스텔 45실 등 총 155실 |
| 준공 | 2025.04 (즉시입주) |
| 자격 | 만 19세 이상, 통장 무관 |
| 접수 | 2026.7.7 (하루), 발표 7.10, 계약 7.11 |
안전마진
전용 17이면 방 하나짜리 원룸형입니다. 이 면적대의 비교군은 아파트가 아니라 인근 도시형 생활주택과 소형 주거들입니다. 숭인동 일대의 국토부 실거래를 보면 종로중흥S클래스(2013년) 19가 1.15억에서 1.27억, 삼전솔하임4차(2014년) 15가 1.28억에서 1.31억입니다.
에비뉴 청계 2의 분양가는 2.60억입니다. 인근 비슷한 면적 실거래의 두 배입니다. 신축이고 아파트로 등기된다는 프리미엄을 다 얹어도 설명되지 않는 간격입니다. 이 단지 자체의 실거래는 올해 상반기 0건이라, 2.6억을 주고 산 뒤 시장에서 얼마로 평가받을지 확인할 방법도 없습니다.
| 종로중흥S클래스 19 (2013) | 1.15억에서 1.27억 |
| 삼전솔하임4차 15 (2014) | 1.28억에서 1.31억 |
| 익성씨티하임 15 (2013) | 1.08억 |
| 에비뉴 청계 2 전용 17 분양가 | 2.60억 |
입지
입지는 진짜입니다. 신설동역은 1호선과 2호선 성수지선, 우이신설선이 겹치는 트리플 환승역이고 청계천이 바로 앞입니다. 동대문 상권과 도심 접근성으로 보면 임대 수요가 있는 자리입니다.
다만 입지가 좋다는 사실이 이 가격의 근거가 되지는 못합니다. 같은 입지의 절반 가격 매물들이 바로 옆에서 거래되고 있기 때문입니다. 3년째 안 팔리는 이유를 시장이 매일 보여 주고 있는 셈입니다.
평면
전용 17.36 원룸형입니다. 실사용 면적으로는 오피스텔과 사실상 같은 상품이고, 다른 점은 아파트로 등기돼 주택 수에 잡힌다는 것입니다.
이 점이 오히려 부담이 됩니다. 2.6억짜리 초소형이 주택 수에 포함되면, 나중에 갈아탈 때 취득세 중과나 청약 무주택 요건에서 발목을 잡습니다. 임대사업 목적이 아니라면 상품 구조 자체가 실수요와 맞지 않습니다.
전략
| 자격 | 만 19세 이상, 통장 무관 |
| 전매 등 | 이전 차수 기준 제한 없음, 공고 확인 |
| 주택 수 | 아파트로 산정 (초소형이라도 유주택 됨) |
| 이력 | 2022년부터 잔여 분양 반복 |
만 19세 이상이면 누구나, 통장 없이 넣을 수 있고 계약은 발표 다음 날입니다. 문턱이 없다시피 한 이유는 앞서 본 그대로입니다.
굳이 이 동네 초소형을 원한다면 선택지는 명확합니다. 바로 옆 구축 도시형을 1억대 초반 실거래가에 사는 것입니다. 같은 역세권에서 절반 가격이면, 신축 프리미엄으로 1.3억을 정당화할 계산은 나오지 않습니다.
결론
판정 패스
오늘도 APT margin이었습니다.
