APT margin 무순위 줍줍
7.7 줍줍! 신설동역 에비뉴 청계 2 임의공급 3세대, 분양가
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 종로구 숭인동, 신설동역 옆 에비뉴 청계 2 임의공급입니다. 2025년 4월에 준공된 16층 주상복합의 전용 17 초소형 3세대이고, 분양가는 청약홈에 2억 6,000만원으로 박혀 있습니다.
이 물량의 이력이 이 글의 절반입니다. 최초 청약이 2021년 7월이었는데, 이듬해 3월에 벌써 3단계 회사보유분 잔여 분양이 진행 중이라는 기사가 나왔습니다. 2025년 한 해에만 4차, 7차, 9차 무순위가 있었습니다. 5년째 팔리지 않은 물건이 오늘도 같은 값으로 나와 있습니다.
숫자 하나를 더 보태 둡니다. 2024년 12월 공급 당시 잔여가 33세대라는 보도가 있었습니다. 아파트가 전부 81실인 건물입니다. 준공을 앞두고도 열에 넷이 주인을 못 찾았다는 뜻입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 종로구 숭인동 1420, 신설동역 인근 |
| 구분 | 임의공급, 선착순 3차 |
| 잔여 | 3세대, 전용 17.36B 단일 |
| 분양가 | 2.60억, 청약홈 공고 명시 |
| 건물 | 지하 3층에서 지상16층아파트 81실과 오피스텔45실근생 29실 등 총155실 |
| 준공 | 2025.04, 즉시입주 |
| 자격 | 만 19세 이상, 통장 무관, 주택 수 무관 |
| 접수 | 2026.7.7 하루, 발표 7.10, 계약 7.11 |
건물 개요부터 봅니다. 지하 3층에서 지상 16층 주상복합으로, 아파트 81실에 오피스텔 45실, 근린생활시설 29실을 합쳐 155실입니다. 아파트는 전용 16에서 17 사이 초소형 타입들로만 구성돼 있고, 분양 자료 기준으로 이번에 나온 17.36B가 11세대로 가장 많은 타입입니다. 구조는 원룸과 분리형 원룸입니다.
판매 이력은 이 단지 이해의 핵심입니다. 2021년 7월 1순위 청약으로 출발했고, 2022년 3월에 이미 3단계 회사보유분 잔여 분양 보도가 나왔습니다. 2024년 12월엔 잔여 33세대 공급이 그해 종로의 마지막 분양으로 소개됐습니다. 그리고 2025년에만 4차, 7차, 9차 무순위가 돌았습니다.
이번 임의공급 3차는 그 끝자락의 3세대입니다. 접수가 7월 7일 하루, 발표가 10일, 계약이 11일입니다. 발표 다음 날 바로 계약이라 자금과 판단이 미리 서 있어야 하는 일정입니다.
5년에 걸친 판매 시도와 그대로인 가격. 이 두 가지가 이 물건에 대한 시장의 평가서를 대신합니다. 아래 계산은 그 평가서를 숫자로 확인하는 과정에 가깝습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 17.36 원룸형입니다. 실사용 면적으로는 오피스텔과 사실상 같은 상품이고, 다른 점은 아파트로 등기돼 주택 수에 잡힌다는 것입니다.
이 점이 오히려 부담이 됩니다. 2.6억짜리 초소형이 주택 수에 포함되면, 나중에 갈아탈 때 취득세 중과나 청약 무주택 요건에서 발목을 잡습니다. 임대사업 목적이 아니라면 상품 구조 자체가 실수요와 맞지 않습니다.
준공이 끝난 기축이라는 건 확인 측면에서 장점입니다. 남은 3세대가 어느 층 어느 향인지, 채광과 소음은 어떤지 직접 보고 계약할 수 있습니다. 잔여가 오래 남은 건물일수록 남은 호실의 조건부터 의심하고 들어가는 게 맞습니다.
분양가 및 세대수
| 전용 17.36B 분양가 | 2.60억, 청약홈 공고 명시 |
| 직전 차수 조건, 2025년 분양 자료 | 계약금10%중도금 1,000만원 정액잔금 입주 시 |
| 인근 유사 면적 실거래 | 1.08억에서1.31억2013년에서 2014년식 구축 |
| 자체 실거래 | 2026년 상반기 0건 |
| 입주 | 즉시, 2025년 4월 준공 기축 |
가격표는 한 줄입니다. 전용 17.36B가 2억 6,000만원입니다. 2024년 말 공급 때도 3년 전 최초 분양금액 기준이라는 언급이 있었으니, 수년째 팔리지 않으면서도 가격은 내려온 적이 없는 셈입니다.
직전 차수 분양 자료 기준으로 계약금 10%에 중도금은 1,000만원 정액, 잔금은 입주 시 납부였습니다. 기축이라 잔금을 내면 바로 입주합니다. 이번 차수의 정확한 조건은 공고문으로 확인해 보시는 게 좋겠습니다.
문제는 총액의 좌표입니다. 같은 생활권에서 비슷한 면적의 구축 소형이 1억에서 1.3억에 거래됩니다. 2.6억은 그 두 배입니다. 초기 부담을 가볍게 설계한 조건표가 총액의 간격을 좁혀 주지는 않습니다.
입지조건
입지는 진짜입니다. 신설동역은 1호선과 2호선 성수지선, 우이신설선이 겹치는 트리플 환승역이고, 단지에서 도보 5분 안팎으로 안내됩니다. 청계천이 바로 앞이고 동대문 상권과 이마트 청계천점이 생활 반경입니다. 도심 접근성으로 보면 임대 수요가 있는 자리입니다.
종로 주소의 신축 아파트라는 희소성도 있습니다. 2024년 말 이 단지의 잔여 공급이 그해 종로의 마지막 분양으로 소개됐을 만큼, 종로구 자체가 신규 공급이 드문 지역입니다.
다만 입지가 좋다는 사실이 이 가격의 근거가 되지는 못합니다. 같은 입지의 절반 가격 매물들이 바로 옆에서 거래되고 있기 때문입니다. 5년째 안 팔리는 이유를 시장이 매일 보여 주고 있는 셈입니다.
비교단지
비교단지를 놓습니다. 전용 17이면 방 하나짜리 원룸형이라, 비교군은 아파트가 아니라 인근 도시형 생활주택과 소형 주거들입니다. 이 면적대는 상품의 실체가 같기 때문입니다.
숭인동 일대의 국토부 실거래를 보면 2013년식 종로중흥S클래스 19가 1.15억에서 1.27억, 2014년식 삼전솔하임4차 15가 1.28억에서 1.31억입니다. 2013년식 익성씨티하임 15는 1.08억입니다. 이 동네 초소형의 시세는 1억에서 1.3억 사이에 촘촘히 모여 있습니다.
에비뉴 청계 2 자체의 실거래는 올해 상반기 0건입니다. 2.6억을 주고 산 뒤 시장에서 얼마로 평가받을지 확인할 방법이 없습니다. 비교군은 절반 가격이고, 자기 시세는 존재하지 않는 상품입니다.
| 종로중흥S클래스 19, 2013년식 | 1.15억에서 1.27억 |
| 삼전솔하임4차 15, 2014년식 | 1.28억에서 1.31억 |
| 익성씨티하임 15, 2013년식 | 1.08억 |
| 에비뉴 청계 2 전용 17 분양가 | 2.60억 |
분석
계산은 간단합니다. 인근 유사 면적 실거래가 1.08억에서 1.31억, 이번 분양가가 2.60억입니다. 인근 비슷한 면적 실거래의 두 배입니다. 신축이고 아파트로 등기된다는 프리미엄을 다 얹어도 설명되지 않는 간격입니다.
신축 프리미엄의 상식적인 폭을 생각해 봐도 답이 달라지지 않습니다. 구축 상단 1.31억에 프리미엄을 얹어 비교가치를 아무리 후하게 잡아도, 1.3억 가까운 차액이 남습니다. 그 차액을 정당화할 근거가 이 동네 실거래엔 없습니다.
시장의 판정은 이미 5년치가 쌓여 있습니다. 2021년 최초 청약부터 2025년의 4차, 7차, 9차까지, 이 가격표는 계속 시장에 나왔고 계속 남았습니다. 안 팔린 기간 자체가 가장 정확한 감정평가서입니다.
| 비교단지 | 종로중흥S클래스192013년식 등 인근 초소형 구축 |
| 비교가치 | 1.08억에서 1.31억, 유사 면적 실거래 |
| 이번 분양가 | 2.60억, 전용 17.36B |
| 안전마진 | 없음, 인근 유사 면적 실거래의 약 2배 |
청약전략
청약자격
자격 문턱은 없습니다. 임의공급이라 만 19세 이상이면 누구나, 청약통장 없이, 주택 수와 무관하게 넣을 수 있습니다. 거주지역 제한도 없습니다.
당첨이 청약 이력으로 기록되지 않는 것도 임의공급의 특징입니다. 통장이 소모되지 않고 재당첨 제한도 생기지 않아, 형식만 보면 부담 없이 걸 수 있는 구조입니다.
문턱이 없다시피 한 이유는 앞서 본 그대로입니다. 자격을 조일 만큼의 수요가 5년 동안 없었습니다. 접수 7월 7일 하루, 발표 10일, 계약 11일이라는 속전속결 일정도 같은 맥락에서 읽어야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 서울 종로구, 10.15 대책 이후 서울 전역 규제지역 |
| 전매 제한 | 이전 차수 기준 없음, 이번 공고문 확인 |
| 재당첨 제한 | 없음, 임의공급이고 당첨 이력 미발생 |
| 주택 수 산정 | 포함, 초소형이라도 아파트 등기라 유주택 됨 |
| 판매 이력 | 2021.7 최초 분양2022년부터 잔여 반복이고 2025년에만4차7차9차 |
임의공급이라 제한사항 자체는 가볍습니다. 이전 차수 기준으로 전매와 실거주 제한이 없었고, 재당첨 제한도 발생하지 않습니다. 세부 조건은 이번 공고문에서 확인하면 됩니다.
실질적인 제한은 규제표 밖에 있습니다. 이 집은 초소형이라도 아파트라서 사는 순간 유주택자가 됩니다. 향후 청약 기회와 취득세, 종부세 셈법이 전부 이 2.6억짜리 한 채에 걸리게 됩니다. 얻는 것과 잠기는 것을 나란히 놓고 판단해 보시는 게 좋겠습니다.
대출조건
자금 구조는 가볍게 설계돼 있습니다. 직전 차수 기준 계약금 10%로 2,600만원에 중도금 1,000만원 정액이라, 잔금 전까지 들어가는 돈이 3,600만원 수준이었습니다. 나머지는 입주 시 잔금입니다.
대출은 은행 확인이 먼저입니다. 서울 전역이 규제지역이 된 국면이라 한도 계산이 보수적일 수 있고, 무엇보다 자체 실거래가 없는 물건은 담보 평가부터 물음표가 붙습니다. 분양가 2.6억이 아니라 은행이 인정하는 가격이 대출의 기준이 됩니다.
전략
굳이 이 동네 초소형을 원한다면 선택지는 명확합니다. 바로 옆 구축 도시형을 1억대 초반 실거래가에 사는 것입니다. 같은 역세권에서 절반 가격이면, 신축 프리미엄으로 1.3억을 정당화할 계산은 나오지 않습니다.
임대 수익 목적이라도 순서는 같습니다. 수익률의 분모는 매입가입니다. 같은 임차인을 받는 두 물건 중 매입가가 두 배인 쪽의 수익률은 절반입니다. 월세가 신축이라고 두 배가 되지는 않습니다.
5년째 도는 물량이니 서두를 이유가 하나도 없습니다. 가격이 조정되거나 조건이 크게 바뀌는지 지켜보는 것으로 충분합니다. 이 단지에 관한 한 시간은 언제나 매수자 편이었습니다.
주의사항
계약 전 확인 목록입니다. 남은 3세대의 층과 향, 실제 상태를 현장에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 기축이라 눈으로 볼 수 있고, 오래 남은 호실일수록 그래야 할 이유가 큽니다.
이번 차수의 계약금과 중도금, 전매 조건은 공고문 원문으로 확인해 보시는 게 좋겠습니다. 차수가 거듭된 단지는 차수마다 조건이 다를 수 있습니다. 분양 자료의 시행과 시공 표기가 자료마다 달라, 계약 상대방과 대금 입금 계좌도 계약서에서 짚어 두는 게 안전합니다.
관리비도 미리 확인해 두시면 좋겠습니다. 155실 규모 주상복합의 초소형 세대는 면적당 관리비 부담이 큰 편입니다. 임대 수익 계산이라면 공실과 관리비까지 넣은 실질 수익률로 따져 보시는 게 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
