APT margin 무순위 줍줍

7.7 줍줍! 더샵 분당센트로 임의공급 7세대, 국평 21억 리모델링의 안전마진

APT margin, 2026.7.3 작성, 2026.7.15 확장, 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 성남 분당 구미동의 더샵 분당센트로 임의공급 7세대입니다. 무지개마을4단지를 별동 증축으로 리모델링해 647세대로 다시 짓는 단지로, 포스코이앤씨가 시공하고 2027년 4월 입주합니다.

이 단지는 올해 1월 청약에서 두 얼굴을 보였습니다. 1순위 경쟁률 51.3대 1로 흥행했는데, 정작 일반분양 84세대 중 50세대가 계약을 안 했습니다. 걸어 놓고 보니 비쌌다는 뜻입니다. 그 물량이 임의공급 1차 50세대, 2차 5세대를 거쳐 이번 3차 7세대까지 왔습니다.

가격표가 그 두 얼굴의 원인입니다. 84N 분양가 21.40억, 평당 5,896만원. 국민평형 21억을 넘긴 리모델링 사상 최고가입니다. 10.15 대책으로 분당 전역이 묶인 뒤 남은 마지막 비규제 청약 단지라는 희소성과, 그 희소성에 매겨진 값을 갈라서 짚어 봅니다.

청약개요

단지의 뿌리부터 봅니다. 원 단지는 1995년 11월 준공한 무지개마을4단지입니다. 전용 49에서 60, 5개동 563가구였습니다. 이걸 별동 증축 리모델링으로 지하 3층에서 지상 최고 26층, 7개동 647세대로 다시 짓습니다. 늘어난 84세대가 일반분양분입니다.

사업엔 10년이 걸렸습니다. 2015년 9월 조합설립인가, 2016년 5월 포스코건설, 현재 포스코이앤씨 시공사 선정, 2021년 4월 사업계획승인을 거쳐 2022년 12월 이주를 시작했습니다. 2023년 4월 이주 완료는 1기 신도시 리모델링 단지 가운데 최초 기록이었습니다.

올해 1월 청약은 기록적이었습니다. 1순위 평균 51.3대 1에 60A는 40가구 모집에 2,052명이 몰려 무려 105.5대 1이었습니다. 특별공급 60C는 최고 177대 1까지 나왔습니다. 그런데 정당계약에서 당첨자 60%가 도장을 안 찍었습니다. 계약금이 필요 없는 청약과 21억이 필요한 계약 사이에서 수요가 갈라진 것입니다.

그 미계약 50세대가 임의공급 1차로 나왔고, 2차 5세대를 거쳐 이번 3차가 7세대입니다. 반년 새 물량은 50에서 7로 줄었습니다. 소화가 되고는 있는데, 마지막 잔여가 어떤 호실인지는 따져 보시는 게 좋겠습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여는 73B 1세대, 78N 3세대, 84N 3세대입니다. N타입은 별동 신축분입니다. 4베이 판상형 맞통풍 구조에 층고를 기존 대비 10센티미터 높였고, 전 세대 유리난간으로 개방감을 살렸습니다. 기존 골조를 쓰는 리모델링 라인이 2베이인 것과 구조부터 다릅니다.

마감 사양은 신축 하이엔드급으로 잡혀 있습니다. 84N 기준 알파룸과 팬트리, 드레스룸에 현관중문, 붙박이장, 전실 시스템에어컨, 3구 인덕션, 식기세척기까지 기본 제공입니다. 외관은 커튼월룩입니다.

커뮤니티는 피트니스클럽, GX룸, 골프연습장, 탁구장, 어린이집, 코인세탁실 구성입니다. 647세대 규모에 맞는 실속형이지, 신축 대단지의 호화 커뮤니티는 아닙니다.

관건은 잔여 7세대의 위치입니다. 73B는 N타입 표기가 없는 물량이라 기존 골조 라인일 가능성부터 확인해 보는 게 먼저입니다. 같은 단지라도 별동과 기존 라인의 상품성 차이가 있으니, 동과 라인, 층을 공고문으로 확인하는 게 먼저입니다.

분양가 및 세대수

가격표를 봅니다. 84N이 21.40억입니다. 평당 5,896만원으로, 공고 당시 리모델링 일반분양 사상 최고가라는 보도가 붙었습니다. 평형을 낮춰도 78N이 19.38억, 73B가 18.33억이라 진입선 자체가 18억대입니다.

분양가의 방어 논리도 있긴 합니다. 포스코이앤씨가 뒤이어 분양한 느티마을3단지 더샵 분당티에르원은 평당 7,073만원이었습니다. 후속 리모델링보다 20% 싸다는 논리인데, 분양가끼리의 비교는 시장 검증이 아닙니다. 기준은 언제나 실거래입니다.

납부는 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불, 잔금 30%입니다. 84N 기준 계약금이 2.14억이고, 입주가 2027년 4월이라 잔금까지 아홉 달 남짓입니다. 이자후불제는 이자를 미뤄 줄 뿐 면제가 아니라는 점도 셈에 넣어야 합니다.

입지조건

구미동 무지개마을은 미금역, 수인분당선과 신분당선 환승 생활권입니다. 분당 학군과 정자 상권을 쓰는 입지이고, 집 앞이 탄천이라는 환경도 보도로 소개됐습니다. 거주 가치는 오래 검증된 동네입니다.

분당에서 새 아파트에 살 방법이 재건축 전까지는 리모델링뿐이라는 희소성도 사실입니다. 1기 신도시 정비가 아직 갈 길이 먼 국면에서, 2027년 입주라는 시간표는 분명한 강점입니다.

특이한 조건이 하나 있습니다. 분당 전역이 규제로 묶였는데, 이 단지는 10.15 대책 전에 모집공고 승인을 신청해 비규제 청약이 적용됩니다. 전매도 등기만 나면 풀립니다. 규제 지도에서 혼자 빠져 있는 셈인데, 그 자유의 값이 분양가에 이미 들어가 있다고 보는 게 정확합니다.

호재

재료로 거론되는 건 분당 신축 공급의 희소성입니다. 10.15 대책으로 성남 분당구가 투기과열지구와 토지거래허가구역이 되면서 매물 잠김이 진행 중이고, 재건축이 본궤도에 오르기 전까지 신축 공급은 리모델링 몇 단지가 전부입니다.

후속 단지의 가격도 이 단지엔 우호적인 재료입니다. 느티마을3 티에르원이 평당 7,073만원으로 나왔으니, 다음 신축은 더 비싸다는 논리가 성립합니다. 분양가의 흐름만 보면 5,896만원이 상대적으로 싸 보이는 착시가 생깁니다.

저희는 그 착시를 경계합니다. 분양가는 파는 쪽이 정한 숫자이고, 실거래는 사는 쪽이 낸 숫자입니다. 정자동 신축 실거래가 17억대인 한, 21.4억의 근거는 아직 시장에 없습니다.

비교단지

비교를 세 층위로 봅니다. 먼저 원래 몸통인 무지개마을 구축입니다. 1996년식 무지개3단지 84가 올해 6월 15.75억, 5단지가 13.3억에서 14.15억입니다. 리모델링 전 몸값이 이 선입니다.

다음은 인근 진짜 신축입니다. 2021년 정자동 입주인 더샵분당파크리버의 84가 17.3억에서 17.7억에 거래됩니다. 연식 5년의 검증된 신축이 이 단지 분양가보다 3억 이상 쌉니다.

마지막으로 분당 대장 축입니다. 2004년식 정자 파크뷰가 24.8억에서 26.4억입니다. 분양가 21.40억은 파크리버와 파크뷰 사이, 대장 쪽에 훨씬 가까운 자리에 서 있습니다.

분석

계산합니다. 비교가치의 기준은 인근 최신축 파크리버의 실거래 17.3억에서 17.7억입니다. 84N 분양가 21.40억은 그보다 3.7억 높습니다. 2021년식 신축 실거래보다 3억 이상 비싸게 사면서, 파크뷰급 대접을 기대하는 가격입니다.

리모델링이라는 태생도 감안하고 보시는 게 좋겠습니다. N동은 신축이지만 단지의 몸통은 1995년 골조 위의 증축입니다. 준공 후 시장이 이 단지를 순수 신축과 같은 줄에 세울지, 한 단계 아래로 볼지는 아직 답이 없는 질문입니다.

시장의 1차 답안은 이미 나왔습니다. 51.3대 1로 걸어 놓고 60%가 계약을 포기했습니다. 공짜로 걸 때는 몰리고 돈을 낼 때는 물러선 가격, 그게 21.4억의 현재 좌표입니다.

청약전략

청약자격

자격은 활짝 열려 있습니다. 임의공급이라 주택 수, 청약통장, 거주지역을 따지지 않고 100% 추첨으로 뽑습니다. 당첨이 청약 이력으로 남지 않아 통장도 소모되지 않습니다.

접수는 7월 7일부터 13일까지 일주일입니다. 발표가 16일이고 계약이 17일 하루입니다. 발표 다음 날 계약이라, 계약금 1.8억에서 2.1억이 즉시 나갈 수 있게 준비돼 있어야 합니다.

유주택자도 넣을 수 있다는 점은 이 단지 수요의 성격을 바꿉니다. 분당 갈아타기 수요가 통장 없이 신축을 잡는 통로라는 뜻입니다. 실제 경쟁이 무주택 실수요만의 게임이 아니라는 걸 감안하고 들어가야 합니다.

제한사항

제한사항의 핵심은 예외라는 지위입니다. 10.15 대책으로 분당구가 투기과열지구와 토지거래허가구역이 됐지만, 이 단지는 대책 전 승인 신청분이라 비규제 청약으로 나옵니다. 분당 마지막 비규제 청약 단지라는 수식이 붙은 이유입니다.

전매는 3년 제한이지만 소유권이전등기가 나면 풀립니다. 2027년 4월 입주 후 등기 시점부터 매도가 가능한 구조입니다. 그 시점의 매매는 토지거래허가구역 규제 아래에서 이뤄진다는 점, 즉 출구에서는 예외가 아니라는 점까지 계산에 넣어야 합니다.

대출조건

자금 계획이 이 물량의 실질 관문입니다. 계약금 10%면 84N 기준 2.14억이 계약 당일 필요합니다. 중도금 60%는 이자후불제 대출이 붙지만, 규제지역 국면의 대출 조건은 계약 전 은행 확인이 필요합니다.

잔금 구간이 특히 무겁습니다. 분당구가 투기과열지구가 되면서 주택담보대출 한도 계산이 보수적으로 바뀌었고, 20억대 주택은 대출 규제의 최상단 구간에 걸립니다. 중도금 대출이 잔금 대출로 전환될 때 한도가 얼마나 나오는지, 부족분을 현금으로 메울 수 있는지가 계약의 전제입니다.

입주가 2027년 4월이라 시간표도 짧습니다. 계약에서 잔금까지 아홉 달 안에 21억의 자금 흐름을 완성해 두어야 하는 구조입니다. 이 계산이 서지 않으면 추첨에 이름을 올릴 이유가 없습니다.

전략

이 단지의 유일한 매수 논리는 분당 신축 희소성에 프리미엄을 선지불하는 것입니다. 그 논리가 성립하려면 입주까지 분당 시세가 지금보다 한 단계 올라 줘야 합니다. 파크리버가 21.4억을 넘어서는 그림인데, 그건 마진이 아니라 베팅입니다.

물량 흐름은 참고할 만합니다. 임의공급 1차 50세대가 2차 5세대, 3차 7세대로 줄었습니다. 시장이 이 가격을 아주 외면한 건 아니라는 뜻입니다. 그래도 마지막까지 남은 호실은 남은 이유가 있게 마련이라, 동과 라인 확인이 그래서 더 중요합니다.

분당 실거주가 목적이면 순서는 명확합니다. 파크리버 실거래 17억대가 먼저 답입니다. 3억 이상 아끼면서 검증된 신축에 들어가는 선택지를 두고, 리모델링 최고가 분양권을 고를 이유는 신축 연식 6년 차이뿐입니다.

주의사항

계약 전 확인 목록입니다. 잔여 7세대의 동과 라인, 층부터 공고문으로 확인해 보시는 게 좋겠습니다. 별동 신축 라인과 기존 골조 라인의 구조 차이인 4베이와 2베이, 층고가 이 단지 상품성의 핵심 변수입니다.

리모델링 특성상 주차와 지하 구조, 세대 내 기둥 같은 부분은 도면과 견본으로 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 일반 신축의 감각으로 계약하면 입주 때 체감 차이가 생길 수 있는 상품입니다.

계약이 발표 다음 날 하루입니다. 계약금 조달과 중도금 대출 가능 여부를 접수 전에 은행에서 확정해 두고, 토지거래허가구역이 된 분당의 출구 규제까지 문서로 확인한 뒤 들어가는 게 순서입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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