APT margin 무순위 줍줍
7.7 줍줍! 더샵 분당센트로 임의공급 7세대, 국평 21억 리모델링의 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 성남 분당 구미동의 더샵 분당센트로 임의공급 7세대입니다. 무지개마을4단지를 수평 증축으로 리모델링해 647세대로 다시 짓는 단지로, 포스코이앤씨가 시공하고 2027년 4월 입주합니다.
이 단지는 올해 1월 청약에서 두 얼굴을 보였습니다. 1순위 경쟁률 51.3대 1로 흥행했는데, 정작 일반분양 84세대 중 50세대가 계약을 안 했습니다. 걸어 놓고 보니 비쌌다는 뜻입니다. 그 물량이 임의공급 1차 50세대, 2차 5세대를 거쳐 이번 3차 7세대까지 왔습니다.
청약개요
| 위치 | 성남 분당구 미금로 66 (구미동 무지개마을4단지) |
| 구분 | 임의공급 (선착순, 3차) |
| 잔여 | 7세대 (73B 1, 78N 3, 84N 3) |
| 분양가 | 73B 18.33억, 78N 19.38억, 84N 21.40억 |
| 규제 | 10.15 이전 승인 신청으로 비규제 청약 예외, 전매 3년(등기 시 해제) |
| 정규 경쟁률 | 1순위 51.3대 1, 그러나 일반 84세대 중 50세대 미계약 |
| 시공 | 포스코이앤씨, 입주 2027.04 |
| 접수 | 2026.7.7에서 7.13, 발표 7.16, 계약 7.17 |
안전마진
분당 리모델링 1호급 단지라 비교를 세 층위로 봐야 합니다. 먼저 원래 몸통인 무지개마을 구축입니다. 무지개3단지(1996년) 84가 올해 6월 15.75억, 5단지가 13.3억에서 14.15억입니다. 다음은 인근 진짜 신축입니다. 더샵분당파크리버(2021년, 정자동)의 84가 17.3억에서 17.7억에 거래됩니다. 마지막으로 분당 대장 축인 정자 파크뷰(2004년)가 24.8억에서 26.4억입니다.
분양가 21.40억은 파크리버보다 3.7억 높고 파크뷰보다 4억 낮습니다. 2021년식 신축 실거래보다 3억 이상 비싸게 사면서, 파크뷰급 대접을 기대하는 가격입니다. 리모델링 단지는 구조와 주차 등에서 재건축 신축과 완전히 같지 않다는 점을 감안하면, 시장이 60%를 계약하지 않은 계산이 이해가 갑니다.
| 무지개3단지 84 (1996, 원 단지군) | 15.75억 |
| 더샵분당파크리버 84 (2021, 정자) | 17.30억에서 17.70억 |
| 파크뷰 84 (2004, 정자 대장) | 24.80억에서 26.40억 |
| 분당센트로 84N 분양가 | 21.40억 |
입지
구미동 무지개마을은 미금역(수인분당선, 신분당선 환승) 생활권입니다. 분당 학군과 탄천, 정자 상권을 쓰는 입지라 거주 가치는 검증돼 있습니다. 분당에서 새 아파트에 살 방법이 재건축 전까지는 리모델링뿐이라는 희소성도 사실입니다.
특이한 조건이 하나 있습니다. 분당 전역이 규제로 묶였는데, 이 단지는 10.15 대책 전에 모집공고 승인을 신청해 비규제 청약이 적용됩니다. 전매도 등기만 나면 풀립니다. 규제 지도에서 혼자 빠져 있는 셈인데, 그 자유의 값이 분양가에 이미 들어가 있다고 보는 게 정확합니다.
평면
73B 1세대, 78N 3세대, 84N 3세대입니다. N타입은 리모델링 별동 신축분이라 구조가 신축에 가깝고 4베이가 나옵니다.
리모델링 특성상 기존 골조를 쓰는 라인과 별동 라인의 상품성 차이가 있으니, 이번 잔여 7세대가 어느 동 어느 라인인지 공고문으로 확인하는 게 먼저입니다.
전략
| 청약 규제 | 비규제 예외 적용 (10.15 이전 승인 신청) |
| 전매 제한 | 3년, 소유권이전등기 시 해제 |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 계약 | 10%, 중도금 60% 이자후불, 잔금 30% |
임의공급이라 주택 수와 무관하게 100% 추첨이고, 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불입니다. 2027년 4월 입주라 잔금까지 시간이 짧은 편입니다.
이 단지의 유일한 매수 논리는 분당 신축 희소성에 프리미엄을 선지불하는 것입니다. 그 논리가 성립하려면 입주까지 분당 시세가 지금보다 한 단계 올라 줘야 합니다. 파크리버가 21.4억을 넘어서는 그림인데, 그건 마진이 아니라 베팅입니다.
결론
판정 패스
오늘도 APT margin이었습니다.
