APT margin 무순위 줍줍
7.8 줍줍! 대방역 여의도 더로드캐슬 무순위 5세대, 초소형 4.7억 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 영등포구 신길동, 대방역 도보 3분 거리의 더로드캐슬 무순위 4차입니다. 아파트 46세대에 오피스텔 6실이 붙은 1개동 나홀로 단지로, 이번 물량은 전용 24와 25 초소형 5세대입니다.
이름에 여의도가 들어가지만 주소는 신길동입니다. 그리고 이번이 네 번째 무순위입니다. 2025년 9월 정규 청약이 8.4대 1로 마감된 뒤 12월, 4월, 5월, 7월까지 잔여가 계속 돌고 있습니다.
청약개요
| 위치 | 서울 영등포구 신길동 449-11 (대방역 도보 3분) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (4차) |
| 잔여 | 5세대 (전용 24.91 4세대, 25.37 1세대) |
| 분양가 | 4.71억에서 4.89억 (발코니 확장 430만 별도) |
| 건물 | 17층 1개동, 아파트 46세대와 오피스텔 6실, 주차 33대 |
| 입주 | 2026.07 즉시 (준공 기축) |
| 정규 경쟁률 | 8.4대 1 (2025.9), 이후 무순위 4차째 |
| 접수 | 2026.7.8에서 7.13, 발표 7.16, 계약 7.24에서 27 |
안전마진
안전마진 계산이 성립하지 않는 단지입니다. 저희 기준은 인근 신축 동일 평형의 국토부 실거래인데, 신길동에서 전용 20에서 35 사이 아파트 매매는 올해 상반기 0건입니다. 초소형 아파트라는 상품 자체가 희귀해서 비교군이 없습니다.
참고할 수 있는 건 방향뿐입니다. 신길동 59 신축은 11.9억에서 17.3억대에 거래되는 동네입니다. 그 동네에서 전용 25 투룸을 4.7억에서 4.9억에 사는 셈인데, 면적당 가격으로 환산하면 59 신축과 비슷하거나 오히려 높은 수준입니다. 초소형은 원래 면적당 단가가 높게 마련이지만, 그 논리로도 이 가격이 싸다는 결론은 나오지 않습니다.
| 신길동 20에서 35 아파트 실거래 | 2026 상반기 0건 (비교 불가) |
| 힐스테이트클래시안 59 (2020, 참고) | 16.10억 중위 |
| 더샵파크프레스티지 59 (2022, 참고) | 14.10억 중위 |
| 더로드캐슬 24에서 25 분양가 | 4.71억에서 4.89억 |
입지
대방역 1호선과 신림선 도보 3분에 샛강역 9호선까지 걸어 다니는 위치라, 여의도 출퇴근 동선으로는 흠잡을 데가 없습니다. 전 세대가 투룸 구조라 1인과 2인 가구 임대 수요를 겨냥한 상품입니다.
약점은 규모와 구성입니다. 아파트 46세대에 주차 33대, 용적률 542%의 도심형 나홀로 건물입니다. 아파트라는 등기상 지위를 빼면 생활 형태는 주거용 오피스텔에 가깝습니다.
평면
전용 24.91 네 세대와 25.37 한 세대, 전부 투룸입니다. 준공이 끝난 기축이라 직접 보고 계약할 수 있다는 건 장점입니다.
잔금 일정이 빠듯한 건 유의해야 합니다. 계약금 10%에 중도금 10%, 잔금 80%를 계약 후 60일 안에 치르는 구조라 사실상 현금 매수에 가깝습니다.
전략
| 자격 | 수도권 거주자, 통장 무관 |
| 전매 제한 | 1년 (보도 기준, 공고 확인) |
| 계약 | 계약금 10%(1차 1,000만), 중도금 10%, 잔금 80% 60일 내 |
| 입주 | 즉시 |
수도권 거주자면 통장 없이 넣을 수 있습니다. 실거주보다는 여의도 배후 임대 상품으로 보는 게 정직한 접근입니다.
그 관점이라면 수익률이 전부입니다. 매입가 4.8억 안팎에 초소형 투룸 월세 시세를 넣어 계산해 보고, 그 수익률이 예금과 채권을 이길 때만 의미가 있습니다. 네 차례 무순위에도 남았다는 건 그 계산을 통과한 매수자가 아직 없었다는 뜻이기도 합니다.
결론
판정 보류
오늘도 APT margin이었습니다.
