APT margin 무순위 줍줍
7.8 줍줍! 대방역 여의도 더로드캐슬 무순위 5세대, 초소형 4.7억 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 영등포구 신길동, 대방역 도보 3분 거리의 더로드캐슬 무순위 4차입니다. 아파트 46세대에 오피스텔 6실이 붙은 1개동 나홀로 단지로, 이번 물량은 전용 24와 25 초소형 5세대입니다.
이름에 여의도가 들어가지만 주소는 신길동입니다. 그리고 이번이 네 번째 무순위입니다. 2025년 9월 정규 청약이 평균 8.4대 1로 마감된 뒤 12월, 4월, 5월, 7월까지 잔여가 계속 돌고 있습니다. 불과 열 달 사이의 일입니다.
청약과 계약이 따로 노는 전형적인 사례입니다. 1순위만 보면 11.6대 1이었습니다. 통장 없이 걸 수 있는 판에는 사람이 몰렸고, 4억 후반을 실제로 내는 단계에서는 번번이 빠져나갔습니다. 그 간격이 이 물건의 실체입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 영등포구 신길동 449-11, 대방역 도보 3분 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 4차 |
| 잔여 | 5세대, 전용 24.91 4세대, 25.37 1세대 |
| 분양가 | 4.71억에서 4.89억, 발코니 확장 430만 별도 |
| 자격 | 수도권 거주 무주택세대구성원 성년자통장 무관1인1건 |
| 규제 | 전매 3년이고 최초 발표일2025.9.16부터해당 필지 토지거래허가구역 미지정 |
| 건물 | 17층1개동아파트 46세대와 오피스텔6실주차33대현강종합건설 시공 |
| 일정 | 접수7.8에서 7.13발표7.16계약7.24에서 27입주 즉시 |
건물 개요부터 봅니다. 17층 1개동에 아파트 46세대와 오피스텔 6실이 들어간 도심형 건물입니다. 아파트는 24E 11세대, 25C 12세대, 27D 23세대로 전부 전용 20제곱미터대이고, 전 세대 투룸 구조입니다. 시공은 현강종합건설, 준공이 끝난 기축이라 입주는 즉시입니다.
정규 청약은 2025년 9월이었습니다. 특별공급과 1, 2순위를 거쳐 평균 8.4대 1, 1순위 기준 11.6대 1로 표면상 흥행했습니다. 여의도 배후의 신축 초소형이라는 상품성에 수요가 걸렸던 것입니다.
그 뒤가 문제였습니다. 당첨자 발표가 9월 16일이었는데 12월에 1차 무순위가 나왔습니다. 올해 4월 2차, 5월 3차를 거쳐 이번 7월 4차까지 왔습니다. 계약 단계에서 이탈이 반복되고 있다는 뜻입니다.
이번 잔여는 5세대입니다. 전용 24.91이 4세대, 25.37이 1세대입니다. 46세대 중 5세대가 열 달째 주인을 못 찾고 있는 셈이라, 물량보다 이력이 무거운 청약입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 24.91 네 세대와 25.37 한 세대, 전부 투룸입니다. 20제곱미터대에 방 둘을 넣은 컴팩트 평면이라 1인과 2인 가구, 신혼부부를 겨냥한 상품입니다. 준공이 끝난 기축이라 직접 보고 계약할 수 있다는 건 장점입니다.
건물 스펙은 냉정하게 보시는 편이 좋겠습니다. 아파트 46세대에 오피스텔 6실, 주차는 33대입니다. 세대수보다 주차면이 적고, 용적률 542%의 나홀로 건물이라 커뮤니티는 기대할 게 없습니다. 아파트라는 등기상 지위를 빼면 생활 형태는 주거용 오피스텔에 가깝습니다.
발코니 확장 430만원이 별도라는 점, 남은 5세대의 층과 향이 정해져 있다는 점도 확인 대상입니다. 네 차례 공급에서 남은 호실이라면 조건을 더 꼼꼼히 보시는 편이 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 24E 분양가, 11세대 타입 | 4.735억에서 4.886억 |
| 25C 분양가, 12세대 타입 | 4.705억에서 4.886억 |
| 27D 분양가, 참고이고 이번 물량 아님 | 4.895억에서 5.086억 |
| 발코니 확장 | 430만원 별도 |
| 납부 | 계약금 10%로 1차 1,000만 정액중도금10%잔금 80% 계약 후 60일 내 |
가격표입니다. 이번 5세대가 속한 24와 25 타입은 4.705억에서 4.886억 사이입니다. 발코니 확장 430만원이 별도라 실부담은 4.7억대 중반에서 4.9억대 초반입니다.
납부 구조가 이 물건의 성격을 정합니다. 계약금 10%로 1차 1,000만원 정액에 중도금 10%, 잔금 80%를 계약 후 60일 안에 치릅니다. 기축이라 중도금 대출 기간이 없고, 사실상 두 달 안에 4억대를 완납하는 현금 매수에 가깝습니다.
면적당 가격도 짚어 둡니다. 전용 25에 4.8억이면, 면적당 단가로는 인근 59 신축과 비슷하거나 오히려 높은 수준입니다. 초소형은 원래 단가가 높게 마련이지만, 그 논리로도 이 가격이 싸다는 결론은 나오지 않습니다.
입지조건
입지는 이 건물의 전부입니다. 1호선과 신림선 대방역이 약 315미터, 도보 3분입니다. 9호선 샛강역이 688미터, 1호선과 5호선 신길역이 763미터, 여의도역도 973미터라 걸어서 여의도에 닿는 자리입니다. 지도 기준입니다. 여의도 출퇴근 동선으로는 흠잡을 데가 없습니다.
신림선은 2022년 5월 개통한 현재 가치입니다. 샛강에서 서울대까지 16분에 잇는 노선이라, 여의도와 관악 양방향 임차 수요를 받는 위치이기도 합니다.
약점은 규모와 구성입니다. 아파트 46세대에 주차 33대, 용적률 542%의 도심형 나홀로 건물입니다. 학군이나 단지 인프라를 보는 가족 수요와는 처음부터 결이 다른 상품입니다.
호재
동네의 재료는 신길뉴타운입니다. 신길동 일대는 재정비촉진지구로 정비가 진행 중이고, 신길동 190번지 일대인 신길2구역은 최고 49층 2,550세대 재개발이 관리처분 단계까지 와 있습니다. 뉴타운이 완성될수록 동네의 체급은 올라갑니다.
이 건물과의 거리는 접어 두고 읽어야 합니다. 신길2구역은 별개 필지의 사업이고, 재개발 신축의 수혜는 우선 그 구역 안팎의 매물이 받습니다. 초소형 나홀로 건물의 시세가 뉴타운 대단지를 따라 움직인다는 보장은 없습니다.
확실한 건 이미 개통된 신림선까지입니다. 예정 재료를 얹지 않아도 입지 평가는 충분하고, 얹어도 이 상품의 비교군 부재라는 본질은 달라지지 않습니다.
비교단지
안전마진 계산이 성립하지 않는 단지입니다. 저희 기준은 인근 신축 동일 평형의 국토부 실거래인데, 신길동에서 전용 20에서 35 사이 아파트 매매는 올해 상반기 0건입니다. 초소형 아파트라는 상품 자체가 희귀해서 비교군이 없습니다.
참고할 수 있는 건 방향뿐입니다. 신길동 59 신축은 2020년식 힐스테이트클래시안이 중위 16.10억, 2022년식 더샵파크프레스티지가 중위 14.10억에 거래되는 동네입니다. 신축 59의 시세가 확실히 선 동네인 건 맞습니다.
그 동네에서 전용 25 투룸을 4.7억에서 4.9억에 사는 셈입니다. 59와 25는 수요층이 완전히 달라서, 59의 시세가 25의 가치를 보증해 주지 않습니다. 이 물건의 값은 결국 임대 수익률로만 검증할 수 있습니다.
| 신길동 20에서 35 아파트 실거래 | 2026 상반기 0건, 비교 불가 |
| 힐스테이트클래시안 59, 2020년식 참고 | 16.10억 중위 |
| 더샵파크프레스티지 59, 2022년식 참고 | 14.10억 중위 |
| 더로드캐슬 24에서 25 분양가 | 4.71억에서 4.89억 |
분석
계산의 결론부터 적습니다. 비교군이 없어 안전마진을 산정할 수 없습니다. 동일 평형 실거래 0건인 시장에서 4.8억이라는 가격의 적정성을 확인해 줄 숫자가 존재하지 않습니다.
간접 증거는 둘 다 부정적입니다. 면적당 단가는 인근 59 신축급이거나 그 위입니다. 그리고 열 달 새 네 번째 무순위라는 이력이 있습니다. 시장이 이 가격에 네 번 기회를 받고 네 번 다 소화하지 못했습니다.
비교군 없는 초소형을 4.8억에 사는 건 감정평가 없이 사는 것과 같습니다. 되팔 때도 같은 문제가 반복됩니다. 다음 매수자 역시 참고할 실거래가 없어, 출구의 가격은 전적으로 그때의 임대 수익률과 협상에 달리게 됩니다.
| 비교단지 | 없음신길동 전용 20에서 35 아파트 실거래 2026 상반기0건 |
| 비교가치 | 산정 불가, 면적당 단가는 인근 59 신축급 |
| 이번 분양가 | 4.71억에서 4.89억, 발코니 430만 별도 |
| 안전마진 | 판단 유보, 비교군 부재이고 열 달 새 4차 무순위 |
청약전략
청약자격
자격은 무순위 공고 기준으로 명확합니다. 공고일 현재 수도권인 서울, 경기, 인천에 거주하는 무주택세대구성원 성년자입니다. 청약통장은 필요 없고, 1인 1건이며 외국인은 신청할 수 없습니다.
무주택세대구성원 요건은 세대 전원의 무주택을 봅니다. 같은 주민등록표의 세대원 중 한 명이라도 주택이 있으면 자격이 안 되니, 접수 전에 세대 단위로 확인해 두시면 좋겠습니다.
접수는 7월 8일부터 13일까지, 발표가 16일이고 계약이 24일부터 27일입니다. 발표에서 계약까지 여유가 있는 편이지만, 잔금 80%가 계약 후 60일이라는 점을 생각하면 자금 확인은 접수 전에 끝나 있어야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 서울 규제지역, 영등포구이고 10.15 대책 이후 |
| 토지거래허가구역 | 해당 필지 미지정, 2025.12 보도 기준 |
| 전매 제한 | 3년최초 당첨자발표일 2025.9.16부터이고 무순위 공고 기준 |
| 재당첨 제한 | 공고문 확인, 무순위 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항에서 바로잡을 숫자가 하나 있습니다. 전매제한입니다. 초기 보도 기준으로 1년으로 알려졌지만, 무순위 입주자모집공고 원문에는 최초 당첨자발표일인 2025년 9월 16일부터 3년으로 명시돼 있습니다. 2028년 9월까지 팔 수 없다는 뜻입니다.
이 3년이 상품 성격과 충돌합니다. 임대 수익형 물건인데 시세가 확인 안 되는 3년을 의무로 보유해야 합니다. 그나마 이 필지는 토지거래허가구역 지정을 비껴가 있어 전세를 끼든 실거주하든 운용은 자유롭습니다. 계약하면 유주택이 되는 만큼, 이후 청약 계획과의 교통정리도 먼저 해 두시면 좋겠습니다.
대출조건
자금 일정이 빠듯합니다. 계약금 10% 중 1차 1,000만원은 정액이지만, 중도금 10%에 잔금 80%를 계약 후 60일 안에 치릅니다. 4.8억 기준으로 두 달 안에 4억 이상이 나가는 시간표입니다.
서울 규제지역 국면이라 대출 계산은 보수적으로 잡아야 합니다. 한도가 기대에 못 미치면 부족분은 현금입니다. 60일이라는 기한 안에 심사와 실행까지 끝나야 하니, 은행의 실행 가능액과 소요 기간 확인이 접수보다 먼저입니다.
임대 목적이라면 수익률 계산이 대출 계획의 근거가 됩니다. 매입가 4.8억 안팎에 초소형 투룸 월세 시세를 넣어 보고, 이자 비용을 뺀 순수익률이 예금과 채권을 이길 때만 의미가 있는 구조입니다.
전략
실거주보다는 여의도 배후 임대 상품으로 보는 게 정직한 접근입니다. 대방역 3분에 여의도 도보권이라는 입지는 임차인에게 분명히 팔리는 조건입니다. 문제는 임차가 아니라 매매 가격입니다.
그 관점이라면 수익률이 전부입니다. 네 차례 무순위에도 남았다는 건 그 계산을 통과한 매수자가 아직 없었다는 뜻이기도 합니다. 남들이 네 번 내려놓은 계산서를 내가 통과시킬 근거가 있는지부터 자문해 볼 필요가 있습니다.
실수요라면 같은 돈으로 접근 가능한 오피스텔과 빌라, 구축 소형까지 넓혀 비교하는 게 순서입니다. 아파트 등기라는 지위가 필요한 게 아니라면, 절반 안팎 가격의 대체재가 같은 생활권에 있습니다.
주의사항
계약 전 확인 목록입니다. 준공 기축이니 해당 호실을 직접 보시면 좋겠습니다. 남은 5세대의 층과 향, 채광, 주차 동선까지 눈으로 확인한 뒤 판단해 보시면 좋겠습니다. 네 차례 공급을 거치고 남은 호실이라는 전제를 갖고 보는 게 맞습니다.
계약 서류에서는 전매제한 3년과 발코니 확장 430만원 별도, 잔금 60일 기한을 다시 확인해 두시면 좋겠습니다. 이 집은 초소형이라도 아파트라서 계약과 동시에 유주택이 되고, 취득세와 향후 청약 자격에 그대로 반영됩니다.
임대 계획이라면 계약 전에 인근 중개업소에서 실제 월세 호가를 확인해 두는 편이 좋습니다. 이 건물 오피스텔과 인근 신축 소형의 임대 시세는 공개 데이터가 얇아, 발품이 곧 실사입니다.
결론
판정 보류
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
