APT margin 무순위 줍줍
7.8 줍줍! 춘천 더 리치먼드 리버센트 소양 무순위 24세대, 분양가 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 강원 춘천시 소양로1가, 더 리치먼드 리버센트 소양의 무순위인 사후접수입니다. 소양강과 소양2교 옆에 서는 지하 6층에서 지상 29층, 178세대 전용 84 단일 단지이고, 이번에 84A 타입 24세대가 무순위로 나왔습니다. 접수는 7월 8일 하루입니다.
6월 정규 청약의 결과가 이 물량의 이력서입니다. 일곱 개 타입 가운데 A타입만 1.36대 1로 마감되고 나머지 여섯 타입은 전부 미달됐습니다. 그런데 이번 무순위 24세대가 전부 그 A타입입니다. 유일하게 마감된 타입에서 당첨자들이 줄줄이 계약을 포기했다는 이야기가 됩니다.
가격표와 시장의 간격이 그 이유를 설명합니다. 84A 분양가는 5.51억에서 5.89억인데, 같은 강변 생활권의 최인접 신축 실거래가 최근 4.00억까지 내려와 있습니다. 무려 1.5억의 간격입니다. 계약금 5%에 중도금 전액 무이자라는 조건이 왜 붙었는지까지, 이 간격의 성격을 아래에서 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 강원 춘천시 소양로1가 102-5 일원소양강변 소양2교 옆 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 특별공급 미계약분 포함 |
| 잔여 | 24세대, 전용 84.9211A 단일 |
| 분양가 | 84A 5.51억에서 5.89억, 층별 |
| 계약 조건 | 계약금 5%, 중도금 60% 전액 무이자, 잔금 35% |
| 규제 | 비규제전매 제한 없음거주의무 없음재당첨 제한 없음 |
| 단지 | 지하 6층에서 지상 29층178세대시행 이재도시개발시공 태원건설산업HUG 분양보증 |
| 일정 | 접수7.8 하루발표7.13계약7.15입주 예정2029.06 |
리버센트 소양은 지하 6층에서 지상 29층, 178세대 규모입니다. 전용 84 단일 면적에 타입이 일곱으로 갈립니다. 시행은 이재도시개발, 시공은 태원건설산업, 신탁은 KB부동산신탁이고 HUG의 PF보증과 분양보증이 적용된 사업입니다. 대형 브랜드 단지는 아니지만 보증 구조는 갖춰 놓았습니다.
주차는 총 280대입니다. 공동주택 몫이 267대로 세대당 1.5대꼴이라 지방 소단지치고 나쁘지 않은 숫자입니다. 반면 커뮤니티는 3층과 옥상의 휴게공간 중심으로 소박합니다. 178세대 단지에서 대단지식 부대시설을 기대하기는 어렵습니다.
분양 일지입니다. 견본주택이 5월 29일에 열렸고 특별공급 6월 1일, 1순위 6월 2일, 2순위 6월 4일로 청약을 받았습니다. 발표가 6월 10일, 정당계약이 6월 22일에서 24일이었습니다. 결과는 84A 1.36대 1 마감, 나머지 여섯 타입 미달입니다.
그리고 한 달이 지나 무순위 24세대가 나왔습니다. 접수 7월 8일 하루, 발표 7월 13일, 계약 7월 15일입니다. 공식 홈페이지에는 선착순 세대지정 계약 안내까지 함께 걸려 있습니다. 정당계약과 무순위, 선착순이 동시에 도는 판이라는 뜻입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 84 단일 단지의 A타입입니다. 일곱 타입 중 정규 청약에서 유일하게 순위 내 마감됐던 평면이니, 단지 안에서는 선호가 확인된 타입이라 볼 수 있습니다. 3베이에서 4베이 판상 위주 구성으로 안내되고, 평면도 기준은 확장 기본형입니다.
이 단지의 상품성은 평면보다 조망에 있습니다. 29층 타워에서 소양강이 열리는 라인과 아닌 라인의 체감 가치 차이가 큽니다. 같은 84A라도 층과 향에 따라 사실상 다른 물건이라는 이야기입니다.
무순위 24세대에는 특별공급 미계약분까지 섞여 있습니다. 어느 동 어느 층이 나왔는지가 이 청약의 절반입니다. 공고문의 동호수 리스트에서 강 조망 여부와 층, 해당층과 총 29층부터 확인해 두면 좋겠습니다.
커뮤니티가 소박한 대신 주차 여유는 있는 편입니다. 다만 178세대 소단지는 관리비 단가가 높게 잡히기 쉽고, 입주 후 매물이 귀한 만큼 매수자도 귀합니다. 규모의 한계는 입주 뒤에도 계속 따라다니는 조건입니다.
분양가 및 세대수
| 전용 84A 분양가 | 5.51억에서 5.89억, 층별 |
| 계약금 | 5%, 84A 기준 약 2,700만원에서 2,900만원 |
| 중도금 | 60% 전액 무이자 |
| 잔금 | 35%, 입주 예정 2029년 6월 |
| 보증 | HUG PF보증과 분양보증 적용 |
84A 가격표는 5.51억에서 5.89억입니다. 층별 간격이 약 0.38억이니 저층과 고층의 차이가 뚜렷하게 매겨진 단지입니다. 조망이 상품인 단지라 고층일수록 표가 올라가는 구조 자체는 자연스럽습니다.
문제는 좌표입니다. 춘천 도심 대장인 온의동 센트럴타워푸르지오 84의 최근 실거래가 6.55억이니 그보다는 아래입니다. 반면 같은 강변 생활권의 최인접 신축은 최근 4.00억에 거래됐습니다. 이 가격표는 도심 대장과 최인접 신축 사이, 도심 쪽에 훨씬 가까운 자리에 서 있습니다.
계약 조건은 후합니다. 계약금 5%면 84A 기준 2,700만원대에서 시작하고, 중도금 60%는 전액 무이자입니다. 잔금 35%는 2029년 6월 입주 때입니다. 초기 현금 3천만원 미만으로 신축 분양권을 잡는 그림이 그려지는 조건입니다.
조건이 이렇게 풀린 경위를 잊으면 안 됩니다. 당첨자들이 계약서 앞에서 돌아선 가격이라 조건으로 문턱을 낮춘 것입니다. 총액은 한 푼도 내려가지 않았습니다.
입지조건
소양강 리버뷰가 이 단지의 상품성입니다. 소양2교 옆이라 고층부에서 강이 정면으로 열리고, 이 조망은 춘천에서 드문 자원입니다. 춘천역이 차량 5분 거리이고 명동 상권과 춘천 원도심이 생활권입니다.
대신 소양로 축은 원도심입니다. 학군과 생활 인프라가 신도심인 온의동, 퇴계동에 밀리고, 도심 상권의 무게중심도 강 건너에 있습니다. 리버뷰라는 강점과 원도심이라는 약점이 한 자리에 겹쳐 있는 입지입니다.
강원 지방 시장의 셈법도 얹어야 합니다. 차익보다 환금성이 먼저인 시장에서 178세대 소단지는 불리한 체급입니다. 입주 2029년 6월까지 3년을 기다려 받는 물건이라는 점까지 감안하면, 실거주 확신 없이 접근할 자리가 아닙니다.
호재
재료가 없지는 않습니다. 옛 미군기지 캠프페이지 부지가 2023년 9월 국토교통부 도시재생혁신지구로 선정됐습니다. 사업비 2조원 규모로 문화와 첨단산업 복합공간을 만드는 계획이고, 시 일정표로는 2026년 상반기 착공이 거론돼 왔습니다. 원도심 축에는 의미 있는 장기 재료입니다.
동서고속화철도인 춘천속초선도 2022년 10월 착공해 2029년 12월 완공을 목표로 공사 중입니다. 다만 두 재료 모두 완성까지 수년 단위이고, 이 단지의 실거래에 찍힌 숫자가 아닙니다.
시장 온도는 조금 풀리는 중입니다. 올해 3월 기준 춘천 미분양이 166가구로 1년 전보다 약 30% 줄었다는 보도가 있습니다. 방향은 회복이지만, 그 회복이 최인접 신축 4억짜리 실거래를 5억대 중반으로 끌어올려 줄 만큼인지는 별개의 문제입니다.
비교단지
비교단지의 기준은 같은 강변 생활권의 최인접 신축인 근화동 파밀리에리버파크, 2024년 입주입니다. 84가 4.00억에서 5.80억에 거래됐고 가장 최근 거래가 4.00억입니다. 거리로 보나 연식으로 보나 이 단지의 잣대는 여기입니다.
도심 좌표도 세워 둡니다. 온의동 센트럴타워푸르지오는 2022년 입주로 84가 5.80억에서 7.25억, 최근 6.55억입니다. 롯데캐슬위너클래스는 2024년 입주로 5.40억에서 6.53억입니다. 춘천 도심 핵심 신축의 몸값이 5억대 후반에서 6억대라는 뜻입니다.
리버센트의 자리는 소양강 건너 원도심 축입니다. 비교의 축을 센트럴타워에 대는 건 후한 계산이고, 정직한 계산은 파밀리에 쪽입니다. 그 기준으로 분양가 5.51억에서 5.89억은 처음부터 시세 위에서 출발합니다.
| 파밀리에리버파크 84, 2024년 최인접 | 4.00억에서 5.80억, 최근 4.00억 |
| 센트럴타워푸르지오 84, 2022년 온의동 | 5.80억에서 7.25억 |
| 롯데캐슬위너클래스 84, 2024년 | 5.40억에서 6.53억 |
| 리버센트 소양 84A 분양가 | 5.51억에서 5.89억 |
분석
계산 결과는 짧습니다. 비교가치는 파밀리에리버파크의 최근 실거래 4.00억입니다. 이번 분양가는 하한이 5.51억이니 가장 싼 호실 기준으로도 1.5억 위에서 시작합니다. 상단 호실이면 간격이 1.9억 가까이 벌어집니다.
후하게 잡아도 결론이 안 바뀝니다. 파밀리에의 연간 상단인 5.80억을 비교가치로 놓으면 이번 분양가와 같은 줄이 되지만, 그 5.80억은 범위의 최고가일 뿐 최근 시세가 아닙니다. 시세의 방향이 4억 쪽으로 내려와 있는 게 지금 찍힌 사실입니다.
결국 이 물량이 성립하려면 입주하는 2029년 6월까지 춘천 강변 시세가 1.5억 이상 올라 줘야 합니다. 그 반등에 3년을 거는 건 마진이 아니라 희망이고, 정규 청약 당첨자들은 그 희망에 도장을 찍지 않았습니다.
| 비교단지 | 파밀리에리버파크 84, 2024년 입주 근화동 최인접 |
| 비교가치 | 4.00억최근 실거래이고 연간 범위4.00억에서 5.80억 |
| 이번 분양가 | 84A 5.51억에서 5.89억, 층별 |
| 안전마진 | 없음, 최근 실거래 대비 1.5억 이상 마이너스 |
청약전략
청약자격
이번 공급은 청약홈에서 접수하는 무순위 사후접수입니다. 청약통장과 가점 없이 넣고, 당첨자 선정은 추첨입니다. 특별공급 미계약분이 포함돼 있어도 신청 단계에서 특공 자격을 따로 요구하지 않습니다.
거주지역과 무주택 요건 같은 세부 자격은 공고문이 기준입니다. 무순위 자격 규정이 최근 몇 년 새 여러 번 바뀌었으니, 세대구성원의 주택 보유 여부까지 공고문 원문으로 맞춰 보고 넣는 게 안전합니다.
신청 자체의 비용은 없습니다. 대신 발표 7월 13일, 계약 7월 15일로 이틀 만에 도장까지 가는 일정입니다. 당첨되고 나서 고민할 시간이 없으니, 계산은 접수 전에 끝내 놓는 게 좋습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 강원 춘천 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 다섯 항목이 전부 비어 있습니다. 비규제, 상한제 미적용, 전매 제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음입니다. 서류만 보면 사고파는 데 아무 걸림돌이 없습니다.
걸림돌이 없는 이유는 수요가 없어서입니다. 규제는 사람이 몰리는 곳에 생깁니다. 전매가 자유로워도 시세 위에 산 분양권을 받아 줄 매수자는 시장에 없다는 점, 이게 규제표보다 무거운 제한입니다.
대출조건
초기 자금은 가볍습니다. 계약금 5%면 2,700만원대에서 2,900만원대이고, 중도금 60%는 전액 무이자 알선입니다. 입주 전까지 이자 비용 없이 가는 구조입니다.
본게임은 잔금 35%입니다. 2029년 6월 입주 때 중도금까지 주택담보대출로 전환해야 하는데, 비규제 무주택 기준 LTV 70%가 통상의 한도입니다. 5.7억 기준이면 4억 남짓까지 열리지만 DSR 심사는 별도입니다.
무이자와 계약금 5%는 사업주체의 판촉 조건이라 적용 범위가 바뀔 수 있습니다. 보도와 안내문이 아니라 계약서 문면으로 확인해 두시는 게 좋습니다.
전략
판단의 출발점은 실거주 여부가 아니라 가격입니다. 춘천 강변 실거주가 목표라도 파밀리에리버파크 기축이 4억에 있습니다. 이미 지어진 신축을 1.5억 싸게 사는 선택지를 두고 3년 뒤 입주할 분양권에 웃돈을 미리 낼 이유가 없습니다.
그래도 이 단지여야 한다면 근거는 조망 하나로 좁혀집니다. 소양강이 정면으로 열리는 고층 호실은 파밀리에가 대체하지 못하는 상품입니다. 그 호실이 이번 24세대에 있는지부터 확인하고, 있다면 조망의 값을 얼마까지 쳐줄지 스스로 정해 보시면 됩니다.
서두를 이유는 없습니다. 24세대짜리 무순위에 선착순 안내까지 겹친 단지라면, 계약 조건이 지금보다 더 풀릴 가능성도 열려 있습니다. 기다림이 손해가 아닌 판입니다.
주의사항
확인 목록입니다. 이 공고는 최초 입주자모집공고를 준용하니 발코니 확장비 등 옵션 비용과 세부 조건은 공고문 원문에서 확인해 두면 좋겠습니다. 저희 계산의 기준가는 공급금액입니다.
동호수 리스트가 판단의 절반입니다. 특별공급 미계약분이 섞인 24세대가 어느 동 어느 층인지, 강 조망 라인인지에 따라 같은 가격표라도 물건이 다릅니다.
입주까지 3년입니다. 그 사이 시행과 시공, 분양 조건의 변동 가능성은 HUG 보증이 있어도 완전히 사라지지 않습니다. 보증은 공사와 분양대금의 안전장치이지 시세의 안전장치가 아닙니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
