APT margin 무순위 줍줍
7.13 줍줍! 야목역 서희스타힐스 그랜드힐 계약취소분 83세대, 분양가 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 비봉면 구포리의 야목역 서희스타힐스 그랜드힐, 조합원 계약취소분 83세대입니다. 비봉지역주택조합 사업으로 서희건설이 짓는 지하 2층에서 지상 25층, 10개동 998세대 단지이고, 접수는 7월 13일에서 15일, 발표는 22일입니다.
이번 물량은 59가 51세대, 84가 32세대입니다. 4월 본청약, 5월 말 잔여 8가구 무순위에 이어 석 달 새 세 번째 판매 시도라는 이력부터 놓고 시작합니다. 본청약 전부터 옆 비봉지구보다 1억 비싸다는 보도가 나왔던 단지입니다.
이름의 야목역도 정직하게 재야 합니다. 단지명에 역이 붙어 있지만 실제 거리는 약 1.5킬로미터, 3킬로미터로 재는 기사도 있습니다. 어느 쪽이든 걸어 다닐 역세권은 아닙니다. 아래는 그 이름값과 가격표의 계산입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 화성시 효행구 비봉면 구포리 614-18 일원 |
| 구분 | 계약취소분 재공급, 조합원 계약취소분 |
| 잔여 | 83세대. 59A4259B984A1784B15 |
| 분양가 | 594.17억에서 4.19억845.66억에서 5.76억 |
| 규제 | 비규제, 전매 6개월, 실거주 없음, 재당첨 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 25층 10개동998세대서희건설 시공. 비봉지역주택조합 |
| 입주 예정 | 2029.10. 2028년으로 적은 보도도 있어 공고 확인 필요 |
| 일정 | 접수 7.13에서 7.15, 발표 7.22 |
이 단지는 일반 시행사 분양이 아니라 지역주택조합 사업입니다. 비봉지역주택조합이 시행하고 서희건설이 시공합니다. 998세대 가운데 조합원 몫을 뺀 일반분양분은 241세대였고, 4월 본청약에서 특별공급 131세대와 일반공급 110세대로 나뉘어 나왔습니다.
조합의 이력은 깁니다. 추진위원회가 2016년 5월에 결성됐고, 2017년 화성시의 물량 총량 문제로 설립인가가 한 번 막히면서 사업이 두 블록으로 쪼개졌습니다. 그 1블록이 지금의 그랜드힐입니다. 착공은 2025년 6월이니 첫 삽까지 무려 9년이 걸린 사업입니다.
판매 일지는 짧고 촘촘합니다. 4월 6일 공고, 4월 16일에서 20일 청약, 5월 6일에서 8일 계약이었고, 5월 26일에 미계약 잔여 8가구, 59B 5와 59C 3의 무순위가 있었습니다. 그리고 7월, 조합원 계약취소분 83세대가 청약홈으로 다시 나왔습니다.
83세대의 구성은 59A 42, 59B 9, 84A 17, 84B 15입니다. 취소분 재공급이라 동호수가 정해진 물량이고, 규모가 규모인 만큼 층과 향의 선택지는 상대적으로 넓은 편입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
59 두 타입과 84 두 타입입니다. 본청약 기준으로 59는 A에서 C까지, 84는 A와 B까지 다섯 타입이 나왔던 단지인데 이번 취소분에는 59C가 없습니다. 평면도 기준은 확장형이고, 84는 판상 4베이 위주 구성입니다.
998세대 대단지라 동 간 배치와 향의 편차가 있습니다. 25층짜리 동들이라 같은 타입 안에서도 층, 해당층과 총 25층에 따라 가격표가 갈리고, 배정 호실이 정해져 있는 취소분에서는 이 편차가 곧 물건의 값입니다.
취소분 재공급은 당첨자 지위를 그대로 받는 구조입니다. 일반 무순위와 자격과 절차가 다를 수 있어, 신청 전에 공고문의 자격 요건부터 읽는 게 순서입니다.
커뮤니티와 마감재는 견본주택 확인 영역입니다. 입주가 2029년 10월 예정이라 실물 없이 계약하는 분양권이고, 조합 사업 특성상 확정되지 않은 항목이 있을 수 있습니다. 문서로 남는 것 위주로 확인해 두시면 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 59 분양가 | 4.17억에서4.19억59A 42세대 59B9세대 |
| 84 분양가 | 5.66억에서5.76억84A 17세대 84B15세대 |
| 본청약 당시 84 평균 | 5.66억3.3제곱미터당1,637만원2026.4 보도 |
| 계약 조건, 5월 무순위 기준 보도 | 계약금 5% 2회 분납, 중도금 60%, 잔금 35% |
| 입주 예정 | 2029년 10월. 보도별 표기 차이가 있어 공고 확인 필요 |
84 기준 3.3제곱미터당 1,637만원입니다. 길 건너 비봉지구 안에서는 분양가상한제가 적용된 예미지 2차가 3.3제곱미터당 1,200만원대에 선착순 분양 중입니다. 출발선부터 400만원 넘게 차이가 납니다. 총액으로는 84가 5.66억에서 5.76억, 59가 4.17억에서 4.19억입니다.
지구 밖 지주택 단지가 지구 안 신축보다 비싼 구조라는 게 문제의 핵심입니다. 택지지구는 계획된 학교와 상권, 공원을 끼고 갑니다. 그 지구 안 신축 실거래가 4억대 초중반인데, 지구 밖에서 5억대 중후반을 부르는 셈입니다.
계약 조건은 5월 무순위 기준으로 계약금 5% 2회 분납, 중도금 60%, 잔금 35%로 안내됐습니다. 이번 취소분에 같은 조건이 적용되는지, 중도금 이자 방식이 무엇인지는 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
발코니 확장비와 옵션도 별도 확인 대상입니다. 저희 비교의 기준가는 공급금액이라, 실부담은 옵션까지 얹어 다시 계산해야 정확합니다.
입지조건
야목역인 수인분당선까지 약 1.5킬로미터입니다. 3킬로미터로 재는 보도도 있는데, 단지 진입 지점과 경로에 따라 다르게 잰 것으로 보입니다. 어느 숫자든 도보 통학과 통근의 거리는 아니고, 버스나 차량 연계가 전제입니다.
차량 이동은 편합니다. 서해안고속도로 비봉IC가 가깝고 비봉에서 매송으로 빠지는 도시고속도로도 열려 있습니다. 수원과 안산 생활권으로 출퇴근하는 차량 가구에는 나쁘지 않은 조건입니다.
생활 인프라는 이제 만들어지는 단계입니다. 학교는 부지 계획 상태이고 상권은 길 건너 비봉지구에 기대야 합니다. 998세대가 다 들어와도 도보 생활권의 완성에는 시간이 더 필요합니다.
호재
일대의 장기 재료로는 화성국제테마파크가 첫손에 꼽힙니다. 총 4.5조원을 들여 2029년 개장을 목표로 추진 중인 사업입니다. 비봉 생활권에서 차량 거리이고, 개장 시점과 파급 범위 모두 아직 계획의 영역입니다.
공급 쪽 재료는 오히려 부담입니다. 야목역 2차로 예정된 후속 단지가 더 낮은 분양가로 나올 거라는 지역 중개업소발 보도가 있었습니다. 비봉지구 7천여 세대 택지에 남양뉴타운까지, 화성 서부는 앞으로도 공급이 이어지는 축입니다. 희소성으로 가격을 방어할 지형이 아닙니다.
비교단지
비교군은 길 건너 비봉지구 신축들입니다. 2024년에서 2025년 입주한 예미지센트럴에듀 84가 4.30억에서 5.00억, 우미린더퍼스트 84가 4.30억에서 4.65억, 호반써밋 84가 4.50억에 거래됐습니다.
59의 잣대는 비봉금강펜테리움이고 2025년 입주입니다. 3.05억에서 3.47억에 거래가 찍혀 있습니다. 이번 59 분양가 4.17억에서 4.19억과는 0.7억에서 1.1억의 간격입니다.
같은 생활권에서 이 정도 표본이면 방향은 분명합니다. 지구 안 신축의 몸값이 84는 4억대, 59는 3억대입니다. 그랜드힐의 가격표는 어느 평형이든 그 위에 통째로 떠 있습니다.
| 예미지센트럴에듀 84, 2024년 비봉지구 | 4.30억에서 5.00억 |
| 우미린더퍼스트 84, 2024년 | 4.30억에서 4.65억 |
| 비봉금강펜테리움 59, 2025년 | 3.05억에서 3.47억 |
| 그랜드힐 84 분양가 | 5.66억에서 5.76억 |
분석
셈은 한 줄로 끝납니다. 비교가치는 예미지센트럴에듀 84의 4.30억에서 5.00억입니다. 이번 84 분양가 5.66억에서 5.76억은 그 상단과 견줘도 약 0.7억, 몸통과 견주면 1억 이상 마이너스입니다.
59도 다르지 않습니다. 금강펜테리움 실거래 3.05억에서 3.47억에 분양가 4.17억이니 0.7억에서 1.1억 위입니다. 취소분 83세대 가운데 51세대가 59라는 점을 감안하면, 이번 물량의 몸통이 바로 이 마이너스 구간에 있습니다.
석 달 새 세 번째 판매가 도는 이유가 이 간격입니다. 조합원 몫에서 취소가 무려 83세대 나왔다는 사실 자체가, 이 사업이 지나온 길을 요약하는 기록입니다.
| 비교단지 | 예미지센트럴에듀 84, 2024년 입주 비봉지구 |
| 비교가치 | 4.30억에서 5.00억, 지구 내 신축 실거래 |
| 이번 분양가 | 845.66억에서 5.76억59는4.17억에서 4.19억 |
| 안전마진 | 없음84 기준 약 1억 마이너스이고 59도 0.7억 이상 |
청약전략
청약자격
계약취소분 재공급은 일반 무순위와 규정이 다를 수 있는 유형입니다. 당첨자 지위를 승계하는 구조라 자격 요건과 재당첨 관리 방식이 공고문에 따로 명시됩니다. 신청 전 확인이 필수입니다.
일정은 접수 7월 13일에서 15일, 발표 7월 22일입니다. 5월 무순위 때는 무주택세대구성원 요건이 있었으니, 이번에도 무주택 여부와 거주지역 요건을 공고문 기준으로 맞춰 보시는 게 좋겠습니다.
83세대 규모라 당첨 확률 자체는 소수 물량 무순위보다 높습니다. 확률이 높다는 건 그만큼 계약까지 갈 가능성도 높다는 뜻이라, 넣기 전에 계약 의사부터 확정해 두는 게 맞습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 화성 효행구 비봉면. 투기과열지구는 동탄구만 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 지역주택조합 |
| 전매 제한 | 6개월 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제는 가볍습니다. 화성에서 투기과열지구가 된 건 동탄구이고, 효행구 비봉면은 비규제로 남아 있습니다. 전매 6개월에 거주의무와 재당첨 제한이 없어 서류상 문턱은 낮습니다.
지역주택조합이라는 사업 형태가 실질의 제한입니다. 일반분양 계약과 권리관계가 다를 수 있고, 사업비 정산에 따라 조건이 움직일 여지가 있습니다. 규제표보다 계약서가 중요한 유형입니다.
대출조건
5월 무순위 기준으로 계약금 5%를 두 번에 나눠 냈습니다. 84 기준 첫 부담이 1,400만원 안팎이라 진입은 가볍습니다. 중도금 60%의 대출 알선과 이자 방식은 이번 공고문에서 확인해 보시는 게 좋습니다.
잔금 35%는 2029년으로 예정된 입주 때입니다. 비규제 무주택 기준 LTV 70%가 통상 한도라 5.7억 기준 4억 남짓까지 열리지만, 3년 뒤의 금리와 규제 환경은 지금 확정할 수 없는 변수입니다.
시공사의 체력도 대출과 무관하지 않습니다. 서희건설의 2025년 매출이 전년보다 25% 넘게 줄었다는 보도가 있습니다. 사업이 흔들리면 중도금 일정과 입주 시기가 같이 밀리니, 여유 없이 꽉 채운 자금 계획은 위험합니다.
전략
이 물량의 결론은 대안 비교에서 나옵니다. 같은 비봉 생활권에 이미 입주한 지구 안 신축이 84 기준 1억 싸게 거래되고 있습니다. 기다림도, 조합 리스크도 없는 기축이 더 싼데 분양권에 웃돈을 낼 계산은 성립하지 않습니다.
비봉 실거주 수요라면 순서는 명확합니다. 예미지, 우미린, 호반써밋의 실거래와 매물 호가부터 확인하고, 그래도 남는 이유가 있을 때만 이 단지로 돌아오면 됩니다.
가격이 조정되기 전에는 서두를 이유가 없습니다. 세 번째 판매가 도는 단지라면 시간은 매수자 편입니다.
주의사항
지역주택조합 물량의 기본 점검 항목입니다. 추가분담금 발생 가능성, 사업비 정산 상태, 계약서상 부담 주체를 문서로 확인해 두시면 좋겠습니다. 이 조합은 2017년 사업 분리와 조합원 재편을 겪은 이력이 있습니다.
입주 시기 표기가 자료마다 다릅니다. 2029년 10월로 안내되는 자료와 2028년으로 쓴 보도가 병존하니, 계약 전에 공고문과 계약서의 입주예정일을 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
취소분은 동호수가 정해진 물량입니다. 배정받을 호실의 층과 향, 소음원과의 거리를 배치도에서 확인하고, 견본주택의 마감재 수준까지 본 뒤에 판단해도 늦지 않습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
