APT margin 무순위 줍줍
10.6 줍줍! 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 잔여 12세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 오남읍, 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 무순위 사후접수입니다.
이 단지는 저희가 8월 24일 정규 청약으로 한 번 다룬 그 1단지입니다. 지하 3층에서 지상 31층, 14개동 1,308세대 가운데 84형 12세대가 이번에 무순위로 돌아왔습니다.
값은 층에 따라 6.70억에서 7.19억입니다. 최초 청약 때 84형은 특별공급과 일반공급을 합쳐 15세대였고, 그 가운데 1순위 일반공급 9세대에는 12건이 접수돼 1.33대1로 유일하게 순위 안에서 마감된 타입입니다. 그런데 15세대 가운데 12세대가 계약으로 이어지지 않았습니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 무순위 사후접수, 청약홈 |
| 물량 | 잔여 12세대, 전부 84형 |
| 분양가 | 1층6.70억2층6.77억3층6.84억5층에서 15층6.98억26층 이상7.19억 |
| 입주 | 2030년 8월 예정 |
| 시공 | 서희건설 |
청약일정
| 일정 | 접수 10.6 하루, 발표 10.13, 계약 10.15 |
최초 입주자모집공고는 2026년 8월 13일이었고 당첨자 발표가 9월 1일이었습니다. 이번 무순위 공고일은 10월 1일로, 한 달 반 만에 84형 12세대가 미계약으로 남아 나왔습니다.
잔여 동호는 104동 303호와 2603호, 304호, 1104호, 105동 101호와 1004호, 102호, 104호, 204호, 704호, 107동 203호와 304호로 세 개 동, 열두 세대에 흩어져 있습니다. 특정 라인에 몰린 하자가 아니라 84형 전반에서 고르게 계약이 빠졌습니다.
최초 청약 경쟁률을 보면 59A형과 59B형은 각각 0.41대1과 0.16대1로 1순위에서 크게 미달했고, 75형도 0.53대1이었습니다. 반면 84형은 전체 15세대 가운데 1순위 일반공급 9세대에 12건이 접수돼 1.33대1로 유일하게 순위 안에서 마감됐습니다. 그런데 정작 순위 안에서 마감된 84형에서 15세대 가운데 12세대가 미계약으로 남은 셈입니다.
입주는 2030년 8월 예정으로, 당첨자 발표일로부터 4년 가까이 남아 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84형은 알파룸과 드레스룸을 둔 4베이 판상형입니다. 전체 277세대 가운데 이번 잔여 12세대가 포함돼 있습니다.
발코니확장은 선택옵션으로 3,000만원이 붙습니다. 정규 청약 때와 같은 평면입니다.
분양가 및 세대수
| 1층, 3세대 | 6.70억 |
| 2층, 2세대 | 6.77억 |
| 3층, 3세대 | 6.84억 |
| 5층에서 15층, 3세대 | 6.98억 |
| 26층 이상, 1세대 | 7.19억 |
| 계약금 | 10%. 계약 시1,000만원계약 후 1개월 이내 나머지 |
| 중도금 | 60%2026.10.20부터 2029.7.20까지 여섯 번 |
| 잔금 | 30%입주지정기간 만료일 또는 열쇠 수령일 중 먼저 오는 날 |
층에 따라 1층 6.70억부터 26층 이상 7.19억까지 다섯 구간으로 나뉩니다. 저층과 최고층 사이 차이는 4,900만원입니다.
계약금은 계약 시 1,000만원을 내고 한 달 안에 나머지를 채워 10%를 완납합니다. 중도금 60%는 2026년 10월 20일부터 2029년 7월 20일까지 여섯 번에 걸쳐 10%씩 냅니다. 입주가 2030년 8월이니 중도금만 3년 가까이 분할해서 냅니다.
발코니확장은 84형 전체가 3,000만원이고, 계약 시 10%를 내고 2028년 9월 20일에 20%, 입주지정일에 70%를 냅니다.
전 세대가 6억을 넘어 자금조달계획서와 입주계획 신고 대상입니다.
입지조건
오남읍 양지리는 진접선 오남역 생활권입니다. 입지도에는 왕숙3기신도시와 9호선 풍양역 예정이 함께 표시돼 있지만, 둘 다 아직 조성과 계획 단계입니다.
남양주는 다산과 별내, 진접과 오남이 서로 다른 생활권으로 나뉘는 동네입니다. 시 전체 평균 시세를 이 단지에 그대로 적용하면 다산과 별내의 높은 값이 섞여 들어와 잣대가 어긋납니다.
호재
왕숙3기신도시와 9호선 풍양역은 모두 예정 단계입니다. 입주까지 4년 가까이 남은 이 단지 입장에서는 그 사이 조성이 얼마나 진행되는지가 변수입니다.
비교단지
가장 가까운 오남읍 자체부터 봅니다. 84형대 실거래가 12개월 292건인데 1990년대에서 2000년대 사이 준공이고 중위 3.00억입니다. 그중 중위가 가장 높은 단지가 2009년식 대림e편한세상1단지로 4.50억, 오남아이파크가 3.89억입니다. 오남읍에는 2015년 이후 준공된 84형대 거래 자체가 없습니다.
바로 옆 진접읍으로 가면 신축이 있습니다. 2021년식 더샵남양주퍼스트시티가 12개월 43건에 중위 4.69억, 2022년식 진접스타힐스가 17건에 4.20억입니다. 진접읍 84형대 전체에서 2015년 이후 신축만 묶으면 60건에 중위 4.58억입니다.
남양주 전역의 2020년 이후 신축으로 넓히면 중위가 8.27억까지 뜁니다. 다만 이 숫자는 다산동과 별내동의 8억에서 12억대 거래가 끌어올린 값입니다. 오남과는 다른 생활권이라 그대로 잣대 삼기 어렵습니다.
| 오남읍 84형대 전체, 2000년대 준공 | 12개월292건중위3.00억최고 대림e편한세상1단지4.50억 |
| 진접읍 더샵남양주퍼스트시티 84, 2021년식 | 12개월 43건, 중위 4.69억 |
| 진접읍 진접스타힐스 84, 2022년식 | 12개월 17건, 중위 4.20억 |
| 진접읍 84형대 2015년 이후 신축 전체 | 12개월 60건, 중위 4.58억 |
| 남양주 전역 2020년 이후 신축 | 12개월 417건, 중위 8.27억, 다산과 별내 포함 |
분석
가장 보수적으로, 바로 옆 진접읍 신축 중위 4.58억을 잣대로 삼습니다. 1층 6.70억도 이 잣대보다 2.12억 위이고, 26층 이상 7.19억은 2.61억 위입니다.
오남읍 자체에서 중위가 가장 높은 2009년식 대림e편한세상1단지 4.50억과 맞대도 결과는 같은 방향입니다. 1층부터 2.20억, 26층 이상은 2.69억 위입니다.
남양주 전역 신축 중위 8.27억을 그대로 쓰면 오히려 이 단지가 아래로 보이지만, 그 값에는 다산동과 별내동의 고가 거래가 섞여 있어 오남읍과는 다른 시장입니다. 오남과 진접 두 생활권 모두에서 벗어나는 숫자라 그대로 쓰지 않았습니다.
| 84형 1층 6.70억 | 진접읍 신축 중위보다 2.12억 위오남읍 중위 최고 단지보다 2.20억 위 |
| 84형 26층 이상 7.19억 | 진접읍 신축 중위보다 2.61억 위오남읍 중위 최고 단지보다 2.69억 위 |
| 남양주 전역 신축 중위 | 8.27억, 다산과 별내 포함돼 오남 잣대로 쓰지 않음 |
| 최초 청약 | 84형 15세대 중 1순위 일반공급 9세대에12건1.33대1로 순위 내 마감 |
| 빠진 비용 | 취득세, 발코니확장비 별도 |
청약전략
청약자격
무순위 사후접수 입주자모집공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 통장 가입 여부와 무관합니다.
외국인은 세대원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다. 당첨자는 부동산원 무작위 추첨으로 정해집니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 규제지역 | 비규제지역 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2026.9.1부터 6개월 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
전매제한이 6개월로 짧습니다. 2027년 3월이면 풀립니다. 재당첨 제한 자체는 없지만, 공고문은 이번 무순위로 계약을 체결해 분양권을 소유하게 되면 앞으로 다른 청약을 넣을 때 주택을 소유한 것으로 간주된다고 두 차례 명시하고 있습니다. 무주택 자격이 필요한 분양가상한제 특별공급이나 1순위 청약을 계획하고 있다면 이 점을 먼저 따져야 합니다.
비규제지역이라 분양가상한제도 적용되지 않습니다. 다만 비규제와 무규제가 곧 낮은 가격을 뜻하지는 않는다는 것을 위 비교가 보여 줍니다.
대출조건
전 세대가 6억을 넘어 자금조달계획서와 입주계획 신고 대상입니다. 비규제지역이라 담보인정비율 자체는 규제지역보다 여유가 있습니다.
중도금 60%를 2026년 10월부터 2029년 7월까지 여섯 번에 나눠 내는 구조라 한 번에 큰돈이 몰리지는 않습니다. 다만 입주가 2030년 8월까지 멀어 그만큼 자금을 오래 묶어 둬야 합니다.
최초 경쟁률
59A형과 59B형은 1순위에서 크게 미달했고 75형도 절반을 넘기지 못했습니다. 넷 중 84형만 유일하게 순위 안에서 마감됐습니다.
그런데 순위 안에서 마감된 84형에서조차 상당수가 계약으로 이어지지 않아 이번 무순위에 12세대가 나왔습니다. 당첨과 계약은 다른 문제였다는 뜻으로 읽힙니다.
| 59A형 | 공급66세대1순위 접수27건1순위 경쟁률0.41대1최종 미달 27세대 |
| 59B형 | 공급56세대1순위 접수9건1순위 경쟁률0.16대1최종 미달 39세대 |
| 75형 | 공급15세대1순위 접수8건1순위 경쟁률0.53대1최종 미달 3세대 |
| 84형 | 공급9세대1순위 접수12건1순위 경쟁률1.33대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급146세대1순위 접수56건평균0.38대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000365
전략
진접읍과 오남읍 두 생활권 모두에서 이 단지는 2억 넘게 위에 있습니다. 왕숙3기신도시와 9호선이 예정대로 진행돼 지역 자체의 값이 오른다면 얘기가 달라질 수 있지만, 그 전제가 아직 현실화되지 않았습니다.
최초 청약 때 유일하게 순위 안에서 마감된 타입인데도 상당수가 계약을 포기했다는 사실이 지금 값에 대한 시장의 1차 판단으로 읽힙니다.
입주까지 4년 가까이 남아 있어 그사이 지역 개발이 어떻게 진행되는지 지켜볼 시간은 있습니다. 지금 당장 안전마진을 보고 들어갈 자리는 아니라고 봅니다.
주의사항
진접읍과 오남읍 두 잣대 모두에서 2억 넘게 위입니다. 왕숙3기신도시와 9호선 풍양역은 아직 예정 단계입니다.
입주가 2030년 8월로 멀어 중도금을 3년 가까이 나눠 내야 합니다.
계약을 체결해 분양권을 소유하면 향후 청약에서 주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 재당첨 제한은 없지만 무주택 자격이 필요한 다른 청약에는 영향을 줍니다.
발코니확장비와 취득세는 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
