APT margin 부동산 뉴스
8월 주택통계, 미분양 6만 9,134가구로 지방만 늘었고 준공 감소폭이 줄어든 건 작년 숫자가 고쳐진 영향이 크다
서울 송파구 잠실 주공 5단지. 기사 내용과 직접 관련이 없는 일반 사진입니다. 자료 위키미디어 커먼즈, CC BY-SA 2.0
국토교통부가 9월 30일 2026년 8월 주택통계를 발표하면서 2025년 한 해 인허가, 착공, 준공 실적의 확정치를 함께 내놨습니다. 8월 말 전국 미분양은 6만 9,134가구로 7월 6만 8,217가구보다 1.3% 많습니다. 5월 6만 5,239가구, 6월 6만 7,464가구에 이어 매달 늘었고, 7만 가구까지는 866가구가 남았습니다.
미분양은 지방이 늘리고 수도권은 한숨 돌렸다
지역을 나누면 방향이 엇갈립니다. 수도권 미분양은 1만 9,136가구로 한 달 새 323가구, 1.7% 줄었습니다. 인천이 4,071가구에서 3,729가구로, 서울이 994가구에서 898가구로 줄었고 경기는 1만 4,509가구로 115가구 늘었습니다.
지방은 4만 9,998가구로 1,240가구, 2.5% 늘어 5만 가구 문턱에 섰습니다. 전국 미분양의 72.3%가 지방입니다. 한 달 사이 많이 늘어난 곳은 경남 6,324가구로 1,697가구, 대전 2,521가구로 655가구, 경북 5,879가구로 772가구였습니다. 부산은 7,594가구로 785가구 줄었습니다.
면적으로 보면 전용 85제곱미터 초과가 1만 4,961가구로 8.8% 늘었고, 85제곱미터 이하는 5만 4,173가구로 0.5% 줄었습니다. 이번 달 증가분은 중대형에서 나왔습니다.
다 짓고 남은 집은 두 달 연속 줄었다
준공 후 미분양은 2만 8,080가구로 7월 2만 9,152가구보다 1,072가구, 3.7% 줄었습니다. 수도권이 4,369가구, 지방이 2만 3,711가구이고, 지방 몫이 84.4%입니다.
시도별로는 대구 3,375가구, 경남 2,973가구, 부산 2,969가구, 경북 2,814가구 순입니다. 표에 나온 시도 가운데 세종만 43가구로 그대로였고 나머지는 모두 줄었습니다.
전체 미분양은 늘었는데 준공 후 미분양은 줄었다는 것은 새로 쌓인 물량이 아직 공사 중인 단지라는 뜻입니다. 이 물량이 입주 때까지 팔리지 않으면 몇 달 뒤 준공 후 미분양 숫자로 넘어옵니다.
준공 41% 감소가 27%가 된 이유
8월 누계 준공은 15만 664호로 1년 전 20만 6,831호보다 27.2% 적습니다. 한 달 전 7월 통계에서는 1월에서 7월 누계가 41.4% 감소였습니다. 8월 한 달 준공 1만 5,151호가 오히려 1년 전 같은 달보다 10.7% 적었는데 누계 감소폭은 크게 줄었습니다.
열쇠는 비교 대상인 작년 숫자에 있습니다. 국토부는 이번에 2025년 준공 실적을 확정치 30만호로 공표했습니다. 지난해 매달 낸 잠정치를 더한 34만 2천호보다 4만 2천호 적습니다. 보도자료는 2025년 1월에서 9월 잠정치에 임시사용승인 같은 중복 물량이 들어 있었다고 설명합니다.
저희가 이번 표로 2025년 1월에서 7월 준공을 다시 계산해 보니 18만 9,856호였습니다. 7월 통계가 비교 기준으로 쓴 23만 1,172호보다 4만 1천호 넘게 낮습니다. 새 기준으로 다시 재면 올해 1월에서 7월 준공은 41.4%가 아니라 28.6% 감소입니다. 입주 물량이 갑자기 늘어난 것이 아니라 작년 숫자가 고쳐진 효과가 대부분입니다.
인허가와 착공은 확정치 조정 폭이 작았습니다. 2025년 인허가는 38만 8천호로 잠정치보다 8천 5백호 늘었고, 착공은 27만 2천호로 잠정치와 거의 같습니다. 국토부는 준공 집계 방식을 2025년 10월 통계부터 최초 사용승인일 기준으로 바꿔, 올해 숫자는 내년 확정치와 차이가 작을 것이라고 밝혔습니다.
착공과 분양 누계는 지난해를 앞선다
1월에서 8월 누계 착공은 15만 6,396호로 1년 전보다 10.8% 많습니다. 지방 누계가 6만 9,657호로 25.0% 늘었고 수도권은 8만 6,739호로 1.5% 늘었습니다. 수도권 안에서는 서울이 41.1%, 인천이 152.0% 늘어난 반면 경기는 4만 8,545호로 23.9% 줄었습니다.
분양 누계는 14만 5,314호로 35.3% 많습니다. 일반분양이 9만 9,684호로 20.5%, 조합원분이 2만 7,974호로 64.0%, 임대주택이 1만 7,656호로 130.8% 늘었습니다. 8월 한 달 분양은 수도권이 1만 4,587호, 지방이 2,708호로, 지방은 1년 전 같은 달의 절반에 못 미쳤습니다.
인허가 누계는 16만 3,935호로 4.6% 적습니다. 다만 8월 한 달 서울 인허가가 1만 1,306호로 1년 전 1,605호의 일곱 배를 넘었고, 그 가운데 아파트가 1만 537호였습니다. 서울 누계 인허가는 3만 9,940호로 40.4% 늘었습니다.
거래는 여름 끝에 한 번 더 식었다
8월 주택 매매는 4만 8,359건으로 7월보다 23.5% 줄었고 1년 전 같은 달보다는 4.6% 많습니다. 서울 아파트 매매는 4,589건으로 한 달 새 30.1% 줄었습니다. 7월에 이어 두 달째 감소입니다. 1월에서 8월 누계로는 서울 아파트가 5만 3,339건으로 1년 전보다 4.8% 적습니다.
전월세는 19만 9,204건으로 5.6% 줄었습니다. 그중 전세가 5만 9,749건으로 1년 전보다 17.7% 적었고, 월세는 13만 9,455건으로 1.2% 적었습니다. 1월에서 8월 누계 전월세 가운데 월세 비중은 68.5%로 1년 전보다 6.3%포인트 높아졌습니다. 2022년 같은 기간에는 51.6%였습니다.
청약을 준비하는 쪽에서 읽을 대목
지방 미분양이 늘어난 곳 가운데 저희가 다루는 지역으로는 대전이 있습니다. 한 달 새 35.1% 늘었으니 대전에서 새로 나오는 공고는 몇 달 안에 무순위나 선착순으로 다시 풀릴 가능성까지 염두에 두고 보시면 좋겠습니다. 경남은 창원 물량이 섞여 있을 수 있지만 이번 표는 시도 단위라 시군을 가를 수 없습니다.
중대형 미분양이 늘었다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 같은 단지라도 84형보다 큰 타입이 먼저 남는 경우가 많고, 그런 물량이 줍줍으로 나올 때는 최초 분양가가 주변 같은 면적 신축 실거래보다 낮은지부터 따져 보는 편이 안전합니다.
준공 숫자는 이번처럼 기준값이 바뀌면 감소폭이 크게 달라 보입니다. 입주 물량으로 청약 시기를 가늠한다면 월별 증감률보다 단지별 입주예정 자료를 함께 보시는 쪽이 덜 흔들립니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
