APT margin 무순위 줍줍

10.6 줍줍! 충정로역자이르네 잔여 35세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.29 작성, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 최근 12개월, 2025년 10월에서 2026년 9월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 중구 중림동, 충정로역자이르네의 무순위 사후 접수입니다.

7월에 공고 전 미리보기로 다뤘던 단지입니다. 그때 잣대로 잡은 것이 도심 서측 신축 84의 20억 안팎이었는데, 8월 7일 공고에서 84 분양가는 21억에서 24억대로 나왔습니다. 1순위는 전 타입 마감이었지만 계약 단계에서 84형 35세대가 남았습니다.

특히 84A가 눈에 띕니다. 일반분양 33세대 가운데 21세대가 다시 나왔습니다. 경쟁률로는 마감된 타입인데 막상 계약서에 도장을 찍은 사람은 셋 중 하나꼴이었다는 뜻입니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

마포로5구역 제10, 11지구를 묶은 도시정비형 재개발입니다. 한 부지에 업무시설 한 동과 25층 주거 세 동이 함께 섭니다. 총 299세대 가운데 토지등소유자 17세대, 보류지 2세대, 임대 94세대를 빼고 186세대가 일반분양이었습니다.

이번 접수는 10월 6일 화요일 하루, 청약홈에서만 받습니다. 발표는 10월 12일, 계약은 10월 17일 토요일입니다. 견본주택은 용산구 한강로3가에 있고 주차가 안 된다고 공고문이 따로 적어 두었습니다.

입주가 2030년 5월입니다. 계약하고 3년 7개월을 기다려야 하는 물건이고, 그 사이 중도금 여섯 번을 넘어야 합니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여는 84형 두 타입뿐입니다. 84A와 84B 모두 거실과 침실 셋이 한 줄로 서는 판상 4베이이고, 안방 쪽에 드레스룸과 부부욕실을 붙였습니다. 차이는 현관과 가족욕실의 자리입니다. 84A는 현관 양옆으로 다용도실과 가족욕실이 갈라져 있고, 84B는 욕실 두 개가 나란히 붙고 다용도실이 현관 옆으로 갑니다.

동호수표를 보면 84A는 102동과 103동의 3호 라인에만 있고, 84B는 세 동의 1호 라인에 있습니다. 이번에 나온 84A는 102동 3호에서 10세대, 103동 3호에서 11세대라 두 라인 모두에서 고르게 빠졌습니다. 층도 3층부터 20층대까지 흩어져 있어 특정 저층 몇 채만 남은 모양이 아닙니다.

커뮤니티는 지하 2층 한 층에 모았습니다. 골프연습장, 피트니스, GX, 라운지, 작은도서관, 1인독서실입니다. 299세대 체급에서는 알찬 편이지만 수영장이나 게스트하우스 같은 대단지 시설은 없습니다.

분양가 및 세대수

같은 84형인데 A가 B보다 한 층 기준 1억 안팎 비쌉니다. 102동 3층끼리 놓으면 84A 22.87억, 84B 21.82억입니다. 분양가상한제 미적용 단지라 사업주체가 총액 안에서 타입과 층, 라인별로 값을 나눴다고 공고문에 적혀 있습니다.

계약금은 두 번에 나눠 냅니다. 1차는 계약할 때 50,000,000원으로 모든 세대가 같고, 2차는 계약 후 15일 안에 나머지를 채웁니다. 84B 101동 3층이라면 2차가 162,600,000원이고, 84A 103동 11에서 20층이라면 193,300,000원입니다.

중도금은 10%씩 여섯 번이고 날짜는 2027년 2월 5일, 2027년 9월 3일, 2028년 4월 7일, 2028년 12월 8일, 2029년 6월 8일, 2029년 12월 7일입니다. 84B 101동 3층 기준 한 회차가 212,600,000원, 잔금은 637,800,000원입니다. 발코니 확장비 35,000,000원과 취득세는 여기에 들어 있지 않습니다.

입지조건

단지는 서소문로 대로변, 충정로역과 서울역 사이에 있습니다. 분양 홈페이지는 지하 2층에서 충정로역으로 직통 연결된다고 표기합니다. 2호선과 5호선을 비를 맞지 않고 타는 구조라면 도심 출퇴근에는 서울에서 손꼽히는 자리입니다.

시청은 2호선으로 한 정거장, 광화문은 5호선으로 두 정거장이고, 서울역까지 걸어서 닿습니다. 반대로 학군과 대단지 생활권을 찾는 가족에게는 맞지 않는 동네입니다. 주변은 오피스와 오래된 저층 주택, 2001년식 삼성사이버빌리지 같은 구축이 섞여 있습니다.

대로변 복합단지라 소음과 먼지, 상가 동선을 감안해야 합니다. 주거동 아래 지하 2층에서 지상 2층까지가 근린생활시설입니다.

호재

서울역 북부역세권 복합개발과 GTX-A 서울역이 가까운 재료입니다. 분양 홈페이지 지도는 GTX-A 서울역을 예정으로 표기하고 있고, 북부역세권 개발은 아직 공사 중인 사업이라 이 분양가를 설명하는 근거로 쓰기에는 이릅니다.

마포로 일대의 도시정비형 재개발이 이어지고 있다는 점은 동네가 계속 바뀐다는 뜻입니다. 입주 때까지 주변에 공사판이 남아 있을 가능성도 함께 봐야 합니다.

비교단지

잣대는 걸어서 닿는 신축에서 찾았습니다. 중림동 안에는 2001년식 삼성사이버빌리지 같은 구축뿐이라, 서울역 서쪽 만리동2가의 서울역센트럴자이, 2017년식이 가장 가까운 대단지 신축입니다. 최근 12개월 84형 11건, 중위 22.50억입니다.

길 건너 서대문구 북아현동의 신축 무리가 두 번째 잣대입니다. e편한세상신촌 1단지와 4단지는 2018년식, 힐스테이트신촌은 2023년식으로 이 동네에서 가장 최근 준공입니다. 마포구 아현동 더클래시, 2022년식은 윗선으로 참고합니다. 역과 생활권이 달라 직접 비교보다는 상단을 보여주는 값입니다.

눈에 띄는 것은 힐스테이트신촌입니다. 가장 새 아파트인데 84 중위가 19.18억으로 북아현 무리에서 가장 낮습니다. 신축이라는 이유만으로 값이 올라가지 않는 동네라는 신호로 읽힙니다.

분석

서울역센트럴자이 중위 22.50억에 대 보면 두 타입이 갈립니다. 84B는 101동과 103동 3층 21.26억이 1.24억 아래이고, 102동 21에서 25층 22.95억이 0.45억 위입니다. 84B 14세대 가운데 10세대가 중위 아래, 2세대가 같은 값, 2세대가 위입니다.

84A는 21세대 전부가 중위 위입니다. 가장 싼 102동 3층 22.87억이 0.37억 위이고, 103동 11에서 20층 24.33억은 1.83억 위입니다. 서울역센트럴자이 12개월 최고가 22.90억과 비교해도 84A에서 그 아래는 102동 3층 한 채뿐입니다.

여기에 발코니 확장비 3,500만원이 더해집니다. 84B 3층의 1.24억 격차도 확장비를 넣으면 0.89억으로 줄어듭니다. 2030년에 입주하는 새 아파트와 2017년식을 같은 값으로 놓는 것은 이 단지에 유리한 비교지만, 대단지와 299세대 복합단지라는 체급 차이가 그 유리함을 상당 부분 깎습니다.

북아현동으로 넓히면 84B 저층은 e편한세상신촌 1단지 중위 21.00억보다 0.26억 위, 가장 최근 준공인 힐스테이트신촌 19.18억보다는 2.08억 위입니다. 계산이 서는 곳은 84B 저층 몇 채 정도입니다.

청약전략

청약자격

무순위 사후 공고일인 9월 28일 현재 서울특별시에 사는 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다. 청약통장은 없어도 되고 외국인은 안 됩니다. 주택형별 무작위 추첨이고 예비입주자는 공급세대수의 900%까지 뽑습니다.

투기과열지구라 재당첨 제한이 무겁습니다. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간 안에 있는 사람과 그 세대원은 신청할 수 없고, 이번에 당첨되면 계약 여부와 관계없이 당첨자 발표일부터 10년의 재당첨 제한이 걸립니다. 당첨자와 세대원은 5년간 투기과열지구와 청약과열지역 1순위 접수도 막힙니다.

최초 청약에서 1, 2순위 마감된 타입의 미계약분이라, 계약해 분양권을 가지면 이후 청약에서는 주택을 소유한 것으로 봅니다. 임의공급처럼 무주택이 유지되는 물량이 아니라는 점이 중요합니다.

제한사항

거주의무는 없습니다. 전매제한은 최초 발표일인 8월 31일부터 3년이라 2029년 8월까지인데, 입주가 2030년 5월이라 입주 전에 분양권을 팔 길은 사실상 막혀 있습니다.

중구는 투기과열지구라 계약 후 30일 안에 부동산거래 신고를 하면서 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 내야 합니다.

대출조건

공고문이 첫 장에 대출 제한을 따로 적어 두었습니다. 중도금대출은 LTV 40%이고, 잔금대출은 주택가격 15억 초과 25억 이하면 한도가 4억입니다. 이 단지 84형은 전부 21억에서 24억대라 4억 구간에 들어갑니다.

중도금 60% 가운데 사업주체가 알선하는 대출은 40% 범위이고 나머지 20%는 계약자가 직접 냅니다. 이자는 입주 전까지 시행위탁자가 대납하는 후불제입니다. 입주 때 중도금대출을 갚거나 담보대출로 바꿔야 하는데 그 한도가 4억이니, 분양가에서 4억을 뺀 나머지를 스스로 마련할 수 있어야 계약이 성립하는 구조입니다.

2030년 입주 시점의 대출 규제가 지금과 같을지는 알 수 없습니다. 지금 규칙으로 계산해 두고 풀리면 다행이라고 보는 편이 안전해 보입니다.

최초 경쟁률

1순위 성적만 보면 무난한 마감입니다. 59형은 35세대에 2,266건이 몰려 64.74대1이었고, 84형도 84A 19.92대1, 84B 10.47대1로 순위 안에서 끝났습니다.

경쟁률과 계약은 다른 이야기였습니다. 분양 홈페이지가 밝힌 일반분양은 84A 33세대, 84B 68세대인데 이번에 84A 21세대, 84B 14세대가 돌아왔습니다. 이번 무순위 물량은 경쟁률이 가장 낮았던 84형뿐이고 59형과 39형은 들어 있지 않습니다. 20억을 넘는 총액 앞에서 당첨자들이 계산기를 다시 두드린 결과로 읽힙니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000358, 모집공고일 2026-08-07

전략

넣는다면 84B 저층입니다. 101동과 103동 3층, 4층, 102동 3층은 서울역센트럴자이 중위보다 1억 안팎 아래에서 시작합니다. 다만 동호수는 한국부동산원 추첨으로 배정되니, 84B로 넣어도 21에서 25층이 걸릴 수 있다는 점은 감안해 두시면 좋겠습니다.

84A는 잣대로 보면 서두를 이유가 약합니다. 가장 싼 세대도 서울역센트럴자이 중위 위이고, 윗선인 더클래시와 비교해야 겨우 아래로 들어옵니다.

자금 계획이 먼저입니다. 서울 무주택세대구성원이면서 분양가에서 잔금대출 4억을 뺀 나머지를 2030년까지 마련할 수 있는 사람만 계산이 성립합니다. 당첨만으로 10년 재당첨 제한이 걸리니, 계약 의사가 확실할 때만 넣는 편이 좋아 보입니다.

주의사항

당첨되면 계약하지 않아도 10년 재당첨 제한이 걸립니다.

잔금대출 한도 4억 구간이라 분양가의 대부분을 자기 돈으로 채워야 합니다. 중도금 20% 자납도 따로 준비해야 합니다.

입주가 2030년 5월이고 전매제한이 2029년 8월까지라, 3년 넘게 돈이 묶이는 물건입니다.

299세대 복합단지라 대단지 대비 관리비와 커뮤니티 규모 차이가 있습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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