APT margin 무순위 줍줍

7.13 줍줍! 힐스테이트 시흥더클래스 무순위 51세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.8 작성, 2026.7.15 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 시흥 대야동의 힐스테이트 시흥더클래스 무순위, 사후접수입니다. 430세대 가운데 51세대가 잔여로 나왔고, 접수는 7월 13일 하루로 끝났습니다. 발표가 7월 16일, 계약이 7월 20일입니다.

잔여의 구성이 특이합니다. 특별공급에서 소화됐던 74A가 24세대 전량 돌아왔고, 84B는 29세대 중 27세대가 남았습니다. 주력인 84A 377세대는 잔여 없이 팔렸습니다. 단지 안에서도 선호가 갈린 물량만 고스란히 남은 셈입니다.

이 단지의 5월 특별공급 경쟁률은 0.19대 1이었습니다. 236가구 모집에 45건이 접수됐습니다. 가격표를 보면 이유가 읽힙니다. 발표를 기다리는 분의 계약 전 점검표로 계산을 폅니다.

청약개요

단지 개요부터 봅니다. 힐스테이트 시흥더클래스는 대야동 구도심을 다시 짓는 정비사업 신축입니다. 신한자산신탁이 시행을 맡고 현대엔지니어링이 짓습니다. 지하 2층에서 지상 27층, 5개동 430세대이고 입주 예정은 2029년 3월입니다.

평형 구성은 84A 쏠림이 뚜렷합니다. 74A가 24세대, 84A가 377세대, 84B가 29세대입니다. 430세대 중 열에 아홉이 84A인 단지라, 나머지 두 타입은 처음부터 틈새 물량이었습니다.

분양 성적표를 폅니다. 올해 5월 특별공급은 236가구 모집에 45건, 0.19대 1이었습니다. 5월 28일 1순위와 정당계약을 거치고 남은 미계약이 이번 51세대입니다. 특공용으로 나왔던 74A 24세대가 전량 돌아왔고, 84B는 29세대 중 27세대가 남았습니다. 84A만 팔린 단지라는 게 정확한 요약입니다.

이번 무순위에는 할인 카드가 실렸습니다. 공급금액이 원분양가 대비 최대 5,300만원 낮아졌다는 보도가 있습니다. 첫 무순위부터 가격을 내렸다는 사실과, 내리고도 아래에서 볼 실거래와의 간격이 남는다는 사실을 같이 봐야 합니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 물량의 지도를 그려 봅니다. 74A는 104동 1호 라인 2층부터 25층까지 전 층이 나왔고, 84B는 102동과 103동 1호 라인입니다. 라인이 통째로 남았다는 건 향이나 조망 같은 라인 특성도 함께 봐야 한다는 뜻입니다.

74A는 단지에 24세대뿐인 타입입니다. 국평보다 한 뼘 작은 중형인데 가격은 7억대 중반이라, 면적당 값으로는 84B보다 오히려 무겁습니다. 특공 수요가 이 타입을 외면한 데는 그 셈도 있었을 겁니다.

층별 가격 차는 74A 기준 2,860만원입니다. 저층으로 갈수록 대장 실거래와의 간격은 조금 좁혀집니다. 동호수가 공고에 박혀 있으니 층별 가격표와 대조해 선호 순위를 정하는 게 순서입니다.

입주가 2029년 3월이라 실물 확인은 불가능합니다. 도면과 견본주택, 일조와 향 시뮬레이션으로 판단해야 하고, 발코니 확장과 유상옵션은 별도라 실부담은 옵션 총액을 얹어 계산해야 합니다.

분양가 및 세대수

가격표를 봅니다. 84B가 7.81억에서 8.253억, 74A가 7.241억에서 7.527억입니다. 시흥 대야동에서 국평도 아닌 74에 7억대 중반, 84에 8억대가 매겨진 표입니다.

할인의 회계부터 정리합니다. 최대 5,300만원을 내리고도 84B 하단이 대장 단지의 최고 실거래와 같은 줄입니다. 뒤집으면 원래 가격표가 시세에서 얼마나 멀리 있었는지를 할인 폭이 증언하는 셈입니다.

납부 조건은 가볍게 설계돼 있습니다. 계약금 1차가 1,000만원 정액이라 진입은 부드럽고, 중도금 60%는 6회 분납에 이자후불제입니다. 이자후불제는 이자가 면제되는 조건이 아니라 입주 때 몰아서 내는 조건이라, 2029년 3월의 청구서에 누적 이자가 얹힙니다.

조건의 가벼움과 가격의 무게가 반대 방향인 전형적인 케이스입니다. 판단은 언제나 총액으로 해야 합니다.

입지조건

입지의 강점은 역입니다. 서해선 시흥대야역이 직선 250미터로 사실상 역 앞 단지입니다. 서해선은 소사에서 대곡까지 이어져 김포공항 환승이 되는 노선이라, 서울 서부권 통근의 뼈대로 쓸 만합니다.

생활권은 은계지구를 옆에 둔 구도심입니다. 은계의 상권과 인프라를 나눠 쓰면서, 단지 주변은 신구가 섞인 대야동 원도심의 얼굴이 당분간 유지됩니다. 재개발형 신축의 표준적인 조건입니다.

이 위치의 값이 얼마인지는 시장이 이미 답해 놨습니다. 역에서 한 걸음 더 먼 2020년식 대장이 7억대 중후반, 은계지구 신축들이 6억 안팎입니다. 이번 가격표는 그 위에서 출발합니다.

호재

학군 재료가 하나 뚜렷합니다. 시흥과학고가 2029년 3월 개교로 확정됐습니다. 교육부 심사를 통과했고 자리는 은계지구 안입니다. 이 단지 입주와 같은 달이라, 시점까지 맞물리는 드문 재료입니다.

다만 과학고는 지역 배정 학교가 아니라 전국 단위 선발에 가까운 특수목적고입니다. 학군 수요의 결을 바꾸는 재료일 수는 있어도, 이 단지 아이가 그 학교에 가는 것과는 별개의 이야기입니다.

그 밖의 재료는 서해선 축의 완성 정도입니다. 어느 쪽이든 이미 알려진 계획이고, 분양가는 그 재료들을 선반영하고도 남는 높이에 있습니다. 저희 계산은 오늘 실거래까지만입니다.

비교단지

대야동 신축의 국토부 실거래는 두 그룹입니다. 대장인 2020년식 시흥센트럴푸르지오의 84가 최근 7.48억에서 7.90억, 평균 7.5억대입니다. 76은 6.60억에서 6.80억입니다.

나머지 신축인 대야역두산위브, 은계어반리더스, 우미린레이크의 84는 5.7억에서 6.1억대에 있고, 두산위브 84는 이달 11일 14층이 6.40억에 거래됐습니다. 대장과 두 번째 그룹 사이에 1억 이상의 계단이 있는 시장입니다.

이번 84B 7.81억에서 8.253억은 대장 최고 실거래 7.90억과 같은 줄에서 출발해 그 위까지 뻗어 있습니다. 74A의 7.241억에서 7.527억도 체급이 비슷한 대장 76 실거래 6.60억에서 6.80억보다 0.6억 이상 높습니다. 두 번째 그룹과 견주면 간격이 2억으로 벌어집니다. 특공 0.19대 1의 이유가 여기 있습니다.

분석

계산합니다. 84B의 비교가치는 대장 센트럴푸르지오 84의 최근 평균 7.5억대입니다. 이번 하단 7.81억이면 0.3억 마이너스, 상단 8.253억이면 0.7억 넘게 마이너스입니다. 대장의 최고 실거래 7.90억을 잣대로 써 줘도 하단이 겨우 같은 줄입니다.

74A는 대장의 76이 잣대입니다. 6.60억에서 6.80억 대비 7.241억에서 7.527억이니 0.6억에서 0.7억 마이너스입니다. 안전마진이 없다는 결론은 어느 타입, 어느 층에서도 같습니다.

남는 논리는 신축 프리미엄 하나입니다. 입주까지 2년 8개월간 대야동 시세가 분양가 위로 올라와야 본전이 서는 구조인데, 그 상승은 실거래에 아직 없습니다. 첫 무순위에서 이미 5,300만원이 내려온 단지라면, 다음 카드를 기다리는 쪽의 셈이 서는 국면입니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준입니다. 공고일 현재 전국의 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장과 가점, 거주지역을 따지지 않습니다. 당첨자 선정과 동호수 배정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다.

신청은 1인 1건이고, 당첨 후 계약하면 유주택 간주입니다. 재당첨 제한이 없어 청약 이력의 부담은 가볍지만, 무주택 지위라는 자산은 계약과 함께 소모됩니다.

51세대라는 물량도 계산에 넣어야 합니다. 한두 세대짜리 무순위와 달리 경쟁이 얇게 퍼질 수 있는 규모라, 신청했다면 당첨 가능성을 낮게 보지 말고 계약 여부의 답을 미리 만들어 두는 게 맞습니다.

제한사항

제한사항 표는 가볍습니다. 비규제, 상한제 미적용, 재당첨 제한과 거주의무 없음, 전매는 1년입니다. 2027년 6월이면 분양권 상태로 팔 수 있고, 입주인 2029년 3월까지 1년 9개월의 전매 가능 구간이 열립니다.

출구가 일찍 열리는 것과 그 출구로 나갈 수 있는 것은 다릅니다. 시세 위에서 산 분양권의 매수자는 시장에 없습니다. 전매 가능 시점의 가격은 결국 대야동 실거래가 정합니다. 규제표의 깨끗함을 유동성으로 착각하지 않는 것이 이 물량 판단의 전제입니다.

대출조건

자금 흐름을 봅니다. 계약금 1차 1,000만원 정액으로 시작해 5%를 채우고, 중도금 60%는 6회 분납에 이자후불제입니다. 84B 기준 중도금이 4.7억에서 5.0억 규모라, 입주 때 청구될 누적 이자도 가볍지 않은 단위가 됩니다.

잔금 35%는 2029년 3월입니다. 비규제 무주택 기준 LTV 70%가 통상의 한도지만 수도권 6억 대출 한도가 걸립니다. 8억대 물건이면 자기자본 2억대 중반에 누적 이자와 취득세까지 준비돼야 하고, DSR은 그 아래에서 다시 자릅니다.

중도금 대출 알선과 이자 조건의 세부는 공고문 원문이 기준입니다. 3년짜리 분양권 계약에서 이자 조항 한 줄의 값은 수천만원 단위라는 점을 계약 전에 확인해 두시면 좋겠습니다.

전략

발표인 7월 16일을 확인한 당첨자의 점검 순서는 하나입니다. 계약일인 7월 20일 전에 센트럴푸르지오의 최근 실거래를 확인하는 것입니다. 같은 돈으로 이미 지어진 대장 단지의 확정된 84를 사는 선택지와, 2029년 입주 신축의 84B를 웃돈 주고 기다리는 선택지의 비교입니다. 신축 선호가 아주 강한 경우가 아니면 저울은 앞쪽으로 기웁니다.

시흥 실거주 수요에게도 기준점은 같습니다. 대야동에서 7억대는 대장 84의 값이고, 6억대는 은계 신축의 값입니다. 이번 가격표는 그 어느 좌표에도 앉지 않습니다.

이 단지를 계속 보겠다면 기다림이 전략입니다. 첫 무순위에서 5,300만원이 내려왔습니다. 74A 전량과 84B 대부분이 남은 구성이라면 다음 공급, 다음 조건이 나올 가능성이 낮지 않습니다. 총액이 대장 실거래 아래로 내려오는 순간이 계산이 서는 순간입니다.

주의사항

주의사항입니다. 라인째 남은 잔여라 향과 조망, 일조를 도면으로 따져야 합니다. 104동 1호 라인과 102동, 103동 1호 라인이 단지 안에서 어떤 자리인지 배치도에서 확인하고, 견본주택에서 해당 타입의 실물 마감을 보시면 좋겠습니다.

발코니 확장과 유상옵션, 중도금 이자 조건은 공고문 원문과 계약서가 기준입니다. 무순위 인하가는 이번 공급분에 적용되는 조건이니, 기존 계약자와의 형평 논란 같은 외부 변수와 무관하게 내 계약서의 숫자로만 판단하면 됩니다.

당첨자 발표는 청약홈에서 직접 확인하는 게 원칙이고, 계약은 7월 20일 하루입니다. 계약 의사가 없으면 미리 정리해 예비입주자에게 기회가 가게 하시면 좋겠습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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