APT margin 부동산 뉴스
착공까지 2년에서 3년, 그 조건으로 좁혀진 공급 대책, 국유지와 군용지가 거론되는 자리
대규모 택지에서 아파트 공사가 진행되는 모습이다. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
8월 7일 오후에 열린 2차 부동산 점검회의는 6시간 동안 이어졌습니다. 나흘 전 1차 회의가 7시간 30분이었으니 이틀 사이에 열세 시간 넘게 같은 주제를 붙든 셈입니다. 그 자리에서 대통령은 주택 공급을 과감히 실천하라고 말했습니다. 회의 뒤에 흘러나온 방향은 물량의 크기가 아니라 물량의 조건에 관한 것이었습니다.
2년에서 3년이라는 조건이 뜻하는 것
보도에 따르면 이번 대책은 2년에서 3년 안에 착공할 수 있는 물량을 먼저 발표하는 쪽으로 가닥이 잡혔습니다. 총량을 크게 부르는 대신 실현 시점이 가까운 것부터 내놓겠다는 뜻입니다.
이 조건은 상당히 강한 제약입니다. 신규 택지를 새로 지정해 지구 지정과 토지 보상, 지구계획 승인을 거치면 착공까지 2년에서 3년으로는 어렵습니다. 3기 신도시가 이미 그 사실을 보여 줬습니다. 남양주 왕숙과 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 다섯 곳에서 약 19만 3,000가구를 계획했는데 토지 보상과 광역교통대책, 환경영향평가에서 일정이 밀렸습니다.
그러니 2년에서 3년이라는 조건을 통과하려면 보상 절차가 없거나 짧은 땅이어야 합니다. 이미 정부가 가지고 있는 땅이 여기에 해당합니다. 국유지와 군용지가 대상으로 거론되는 이유가 여기에 있습니다. 다만 어느 부지인지는 아직 발표되지 않았고, 이 대목은 보도의 관측입니다.
발표 방식이 달라진다는 점도 같이 봐야 합니다. 지금까지 공급 대책은 몇 년에 걸친 총 가구 수를 앞세우는 경우가 많았습니다. 착공 시점을 기준으로 끊어서 내놓는다면 숫자는 작아지고 대신 시점이 또렷해집니다. 총량이 작다고 대책이 약한 것은 아니라는 뜻이기도 합니다.
군부대 자리가 대안으로 떠오른 배경
옛 군부대 부지가 대안으로 언급되는 데는 이유가 있습니다. 소유가 국가나 지방자치단체에 있어 개별 보상 협의를 건너뛸 수 있고, 부지가 한 덩어리로 넓어 단지를 짜기 쉽습니다.
실제로 경기 양평과 의정부, 남양주에서 이전이나 반환이 진행된 부지의 개발이 이어지고 있습니다. 서울 외곽에도 같은 성격의 땅이 남아 있습니다.
다만 이 방식에도 시간이 붙습니다. 군 시설을 옮길 대체 부지를 먼저 확보해야 하고, 토양 정화가 필요한 경우가 있습니다. 도로와 학교 같은 기반시설을 새로 넣어야 하는 자리도 있습니다. 보상 절차가 없다고 해서 곧바로 착공에 들어가지는 않습니다.
규모도 신도시와는 다릅니다. 개별 부지 단위로는 수백에서 수천 가구입니다. 여러 곳을 합쳐야 의미 있는 총량이 나오는 구조라, 대책의 무게는 부지 하나의 크기보다 몇 곳을 동시에 열어 두느냐에 실립니다.
같은 주에 서울시가 확정한 8,588가구
정부가 회의를 이어 가는 동안 서울시에서는 실제로 절차가 한 칸 나아갔습니다. 도시계획위원회가 재건축 정비계획을 잇따라 통과시켰습니다.
강남구 대치동 개포우성 1차와 2차 아파트가 최고 49층, 1,603가구 규모로 다시 지어집니다. 구로구 구로주공 아파트는 준공업지역 용적률 완화를 적용받아 3,289가구가 됩니다. 번동주공1을 포함해 이번에 통과된 물량을 합치면 8,588가구입니다.
8월 5일 열린 제9차 도시계획위원회에서는 양천구 신월5동 72 일대의 재개발 정비구역 지정안이 통과됐습니다. 649가구 규모입니다.
이 물량은 새 땅을 찾아 짓는 것이 아닙니다. 이미 집이 있던 자리에서 가구 수를 늘리는 방식입니다. 그래서 택지를 확보하는 단계가 통째로 빠집니다. 다만 이주와 철거, 조합 내부의 합의가 대신 들어옵니다. 시간이 안 드는 것이 아니라 드는 자리가 다릅니다.
정비계획 통과는 착공이 아닙니다. 사업시행인가와 관리처분계획인가가 남아 있고, 그 뒤에 이주와 철거가 이어집니다. 일반분양이 나오기까지는 아직 여러 단계가 남았습니다.
서울시와 정부가 보는 방향이 겹치는 곳과 어긋나는 곳
오세훈 서울시장은 8월 6일 시민 대토론회에서 재건축과 재개발로 최대 40%까지 공급을 늘릴 수 있다고 말했습니다. 정비사업 쪽에 무게를 싣는 발언입니다.
같은 자리에서 용산공원에 주택을 짓는 방안에는 반대 뜻을 밝혔습니다. 서울의 녹지 면적을 최대한 유지하고 관리하는 것이 시장의 의무라는 이유였습니다. 그린벨트 해제를 검토하겠다는 정부 쪽 기조와 이 대목에서 결이 갈립니다.
서울시가 청와대에 낸 보고서에는 전임 시장 시기에 43만 가구가 무산됐다는 내용이 담긴 것으로 전해졌습니다. 이는 서울시가 낸 자료의 주장이고, 계산의 전제에 따라 값이 달라질 수 있는 성격의 숫자입니다.
정리하면 정부는 새 땅을 찾는 쪽에, 서울시는 있는 자리의 밀도를 높이는 쪽에 좀 더 무게를 두고 있습니다. 둘은 배타적이지 않지만 속도와 비용 구조가 다릅니다. 대책이 어느 쪽 비중으로 나오는지가 실제 공급 시점을 가릅니다.
한쪽에서는 일정이 밀리고 있습니다
발표는 속도를 내는데 현장은 반대로 가는 대목도 있습니다. 부산과 대전에서 공공분양 일정이 잇따라 연기됐습니다.
공공분양이 밀리는 이유는 대체로 비슷합니다. 공사비가 올라 사업성 재검토가 필요하거나, 시공사 선정이 지연되거나, 지역 미분양이 쌓여 시기를 조정하는 경우입니다.
이 대목은 총량 발표와 실제 도착 사이의 간격을 보여 줍니다. 계획에 잡힌 물량이라도 시장 여건에 따라 뒤로 밀립니다. 발표된 가구 수를 곧 나올 청약 물량으로 읽으면 대기 기간을 잘못 잡게 됩니다.
연기 자체가 나쁜 신호만은 아닙니다. 미분양이 쌓인 지역에서 물량을 그대로 밀어 넣으면 재고가 더 늘어납니다. 시기를 조정하는 것이 사업 주체로서는 합리적인 판단일 수 있습니다. 다만 그 판단이 쌓이면 전국 단위 공급 계획의 달성률은 내려갑니다.
지방과 수도권의 상황이 다르다는 점도 함께 봐야 합니다. 6월 주택통계에서 미분양은 6만 7,500가구였고 착공은 18.1% 줄었습니다. 재고가 쌓인 지역에서는 공급을 서두를 이유가 약하고, 물량이 마른 서울에서는 절차가 길어 속도가 안 납니다. 같은 대책이 지역마다 다르게 도착합니다.
청약을 준비하는 쪽이 볼 항목
발표가 나왔을 때 먼저 확인할 것은 가구 수가 아니라 착공 시점입니다. 2년에서 3년 내 착공이라는 조건이 실제로 지켜진 물량인지, 아니면 그 조건을 못 채우는 물량이 총량에 함께 들어갔는지를 봐야 합니다.
다음은 공공과 민간의 비중입니다. 국유지와 군용지에서 나오는 물량은 공공분양이 될 가능성이 있습니다. 공공은 소득과 자산 요건이 붙고, 민간은 가점과 추첨의 비중이 다릅니다. 자기 통장이 어느 쪽에 맞는지가 갈립니다.
세 번째는 위치와 규제입니다. 7월에 동탄과 기흥, 구리가 규제지역으로 묶이면서 그 일대의 대출 한도와 전매 조건이 한꺼번에 달라졌습니다. 새 물량이 어느 지역에 붙느냐에 따라 자금 계획이 통째로 바뀝니다.
네 번째는 기존 계획과 겹치는지입니다. 새 이름이 붙었지만 실제로는 이미 잡혀 있던 지구의 물량을 다시 세는 경우가 있습니다. 이럴 때 총량은 커 보여도 새로 늘어난 몫은 작습니다.
그리고 서울 재건축 물량은 지금 당장의 청약 대상이 아닙니다. 정비계획이 통과된 단지가 일반분양을 내놓기까지는 몇 년이 더 걸립니다. 다만 그 사이에 이주 수요가 먼저 움직이면 인근 전월세에는 더 빨리 닿습니다.
이주 수요가 먼저 도착합니다
재건축이 공급으로 도착하기 전에 시장에 먼저 닿는 것이 있습니다. 이주 수요입니다.
관리처분계획인가가 나면 기존 거주자가 집을 비웁니다. 수천 가구 규모의 단지라면 그만큼의 가구가 같은 시기에 인근에서 전세나 월세를 찾습니다. 새 아파트가 완공되기 전이니 공급은 그대로인데 수요만 늘어난 상태가 몇 년 이어집니다.
서울 전셋값이 오르는 국면에서는 이 효과가 더 크게 나타납니다. 8월 초 기준으로 서울 전셋값은 계속 위로 잡히고 있고, 집주인이 실거주로 들어오면서 세입자가 나가야 하는 사례도 늘고 있습니다. 여기에 정비사업 이주가 겹치면 같은 방향으로 힘이 더해집니다.
이 효과는 지역을 가려서 나타납니다. 이주하는 가구는 대체로 원래 살던 동네 안에서 다음 집을 찾습니다. 아이 학교와 직장, 생활권이 걸려 있기 때문입니다. 그래서 정비사업이 몰린 자치구에서는 전세 물건이 먼저 마르고, 조금 떨어진 곳은 상대적으로 조용합니다. 전국 평균이나 서울 평균으로는 이 차이가 보이지 않습니다.
그래서 재건축 확정 소식을 매매 쪽 재료로만 읽으면 절반만 보는 셈이 됩니다. 몇 년 뒤에는 공급이지만 그 전까지는 전월세 수요입니다. 지금 전세를 구하는 쪽이라면 인근 단지의 정비사업 단계를 함께 확인해 두는 편이 안전해 보입니다.
아직 확정되지 않은 것
지금 시점에 확정된 사실은 많지 않습니다. 8월 7일에 2차 회의가 6시간 열렸다는 것, 대통령이 공급을 과감히 실천하라고 말했다는 것, 그리고 서울시 도시계획위원회가 8,588가구 규모의 정비계획을 통과시켰다는 것까지입니다.
2년에서 3년 내 착공이라는 기준도, 국유지와 군용지가 대상이 된다는 대목도 아직 정부가 공식으로 내놓은 문장이 아닙니다. 청와대는 앞서 공급 대책의 내용과 발표 시기가 확정된 바 없다고 밝혔습니다.
발표를 앞둔 구간에서는 부처 검토안이 여러 개 살아 있고, 그중 하나가 먼저 밖으로 나오면 최종안처럼 읽힙니다. 며칠 전에도 초고가 주택 기준선을 두고 같은 일이 있었고, 최종안에는 그런 단일 기준선이 없었습니다.
대책이 나오면 확정된 항목부터 다시 정리하겠습니다. 그때까지는 지금 눈앞에 있는 단지의 분양가와 주변 시세가 판단의 재료로 남습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
