APT margin 청약 PRE-VIEW
8월 청약 PRE-VIEW! 반포 디에이치 클래스트, 일반분양 1,832세대 (분양가 미정)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 반포 디에이치 클래스트입니다. 반포주공1단지 1, 2, 4주구를 현대건설이 재건축하는 총 5,007세대, 일반분양 1,832세대짜리 물건입니다.
올해 서울 청약의 최대어라는 데 이견이 없습니다. 다만 분양가도, 공고일도 아직 확정되지 않았습니다. 이 글은 확인된 사실과 시세 좌표까지만 놓고, 공고가 뜨면 정식 분석으로 교체합니다.
개요, 확인된 것만
| 사업 | 반포주공1단지 1, 2, 4주구 주택재건축 (서초구 반포동 810 일원) |
| 규모 | 지하 5층에서 지상 35층, 50개동, 총 5,007세대 (서울경제) |
| 일반분양 | 1,832세대 (조합원 1+1 유지 결정으로 물량 변동 없음) |
| 시공 | 현대건설 (디에이치) |
| 일정 | 하반기 분양 관측, 8월설 있으나 확정 보도 없음 / 입주 2027년 말 예정 |
| 분양가 | 미정 (상한제 적용. 84 기준 25억에서 30억 관측 보도, 서울경제) |
확인된 뼈대는 이렇습니다. 총 5,007세대 중 일반분양이 1,832세대입니다. 조합이 1+1 분양을 유지하기로 하면서 일반분양이 2,500세대까지 늘어나는 시나리오는 접혔습니다. 일반분양 평형 구성은 공고 전이라 확인되지 않았습니다.
일정엔 변수가 남아 있습니다. 당초 상반기 목표가 하반기로 밀렸고, 지난달 총회에서 공사비 1,025억원 증액이 가결되면서 그 일부가 일반분양가에 반영될 예정이라는 보도가 있었습니다. 조합 상대 소송전 이력도 있어 공고일은 더 밀릴 수 있습니다.
분양 방식의 참고서는 2024년의 래미안 원펜타스입니다. 641세대짜리가 평당 6,736만원으로 당시 역대 최고 상한제 분양가였는데도 시세와의 간격 때문에 청약이 과열됐습니다. 클래스트는 그보다 물량이 3배 가까이 크고, 상한제 심사도 공사비 증액분을 얹은 채 받게 됩니다. 원펜타스의 재판이 될지, 다른 결과가 될지는 심사 결과에 달렸습니다
입지와 교통
입지는 설명이 짧을수록 정확합니다. 한강변 반포동, 9호선 구반포역과 신반포역을 단지가 품는 구조입니다. 세화고와 세화여고를 낀 반포 학군이고, 서울에서 대체재가 없는 급지입니다.
5,007세대가 들어서는 2027년 말까지는 반포 일대의 이주와 공사가 이어집니다. 입주 시점의 물량 부담까지 감안해서 볼 단지입니다.
시세 좌표
비교 좌표는 길 건너에 있습니다. 래미안 원베일리(2023년식, 2,990세대) 84가 최근 9개월 19건, 53.5억에서 71.5억에 거래됐습니다. 지난 5월에도 6층과 2층이 53.5억, 19층이 60억이었습니다.
아크로리버파크(2016년식) 84는 53억에서 63억입니다. 59로 내려가면 원베일리가 45억에서 49.5억, 아크로리버파크가 41억에서 47억입니다. 반포 신축 84의 바닥이 53억이라는 것, 그게 오늘의 좌표입니다.
| 래미안 원베일리 84 (2023년식, 2,990세대) | 53.50억에서 71.50억 (최근 9개월 19건) |
| 아크로리버파크 84 (2016년식) | 53.00억에서 63.00억 |
| 래미안 원베일리 59 | 45.00억에서 49.50억 |
| 디에이치 클래스트 분양가 | 미정 (84 기준 25억에서 30억 관측 보도) |
분양가 체크포인트
계산은 조건부로만 가능합니다. 보도대로 84가 25억에서 30억 사이에 나온다면, 원베일리 실거래 하단(53.5억)과의 간격이 20억을 넘습니다. 상한제 단지에서 이 정도 간격이면 안전마진이라는 말이 부족한 수준입니다.
다만 이 예상가는 공사비 증액 반영 전 관측치입니다. 상한제 심사에서 분양가가 어디로 정해지는지, 일반분양 평형이 어떻게 짜이는지에 따라 계산이 달라집니다. 확정 숫자는 공고문에서만 나옵니다.
일정과 전략
전략의 뼈대는 자격 관리입니다. 상한제 당첨 시 재당첨 제한과 거주의무가 붙는 구조라, 그 전에 다른 청약에 자격을 소모할지부터 계산해야 합니다. 서울 무주택 가점 상위권이라면 올해 가장 아껴야 할 카드입니다.
자금 검증도 미리 해 둘 영역입니다. 25억대 분양가면 중도금 대출 한도 밖이라 자납 구간이 큽니다. 공고 전에 할 수 있는 준비는 가점 확인과 자금 시나리오까지입니다.
일반분양 1,832세대면 특별공급 물량도 수백 세대 규모로 나올 수 있습니다. 신혼부부와 생애최초 특공은 소득 요건이 붙으니, 본인이 어느 트랙인지 공고 전에 정리해 두면 접수 주간에 허둥대지 않습니다
정리
이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
