APT margin 청약 분석

9.22 청약! 더샵 분당하이스트 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.12 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 분당 정자동 더샵 분당하이스트입니다.

느티마을4단지를 리모델링해 1,149세대로 다시 짓는 단지에서 일반분양 143세대가 나옵니다. 특별공급 77세대에 일반 66세대입니다.

84형이 26.60억에서 29.81억입니다. 오늘은 이 값이 어디에 서 있는 값인지를 계산합니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 성남시 분당구 정자동 90번지

공급규모

• 구분정규 청약. 느티마을 4단지 리모델링, 시공 포스코이앤씨
• 물량총 1,149세대 중 일반분양 143세대. 특별공급 77
  일반 66
• 분양가66형 20.28억부터 84형 최고 29.81억
• 입주2027년 12월 예정

청약일정

특별공급 9.21
1순위 9.22 에서 23
발표 10.2

정자동 한가운데의 리모델링 단지입니다. 수인분당선 정자역 생활권이고 분당에서 새 아파트가 나올 수 없는 자리에서 나오는 신축입니다.

리모델링이라 재건축과 달리 기존 골조 위에 짓습니다. 지하 4층에 지상 26층, 17개동입니다.

일반분양 143세대는 조합원 몫을 뺀 물량입니다. 타입이 24개로 잘게 나뉘어 있어 타입당 몇 세대씩입니다.

84A2, 84A1-6 타입의 최상층은 다락이 붙는 특수 세대라 홈페이지 평면과 다르다고 공고에 명시돼 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

공고에 나온 24개 타입 도면을 전부 싣습니다. 배치도와 동호수 배치도, 커뮤니티 렌더까지 공식 자료 전량입니다.

타입이 많지만 뼈대는 66형, 74형, 84형 셋입니다. 같은 면적 안에서 동 위치와 구조에 따라 나뉜 것입니다.

일반분양 호수는 동호수 배치도에 색으로 표시돼 있습니다. 넣기 전에 본인이 받을 수 있는 호수부터 확인해 두시면 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

84형 최고가 29.81억은 분당 분양 역사에서 가장 높은 줄의 값입니다.

중도금 60% 가운데 대출 알선이 40%까지라 나머지는 자력입니다. 이자후불제라 입주 때 이자가 한꺼번에 옵니다.

취득세와 등기, 옵션은 별도입니다. 이 값대의 취득세는 억 단위입니다.

입지조건

정자동은 분당의 얼굴입니다. 정자역 카페거리와 학원가, 탄천이 생활권 안에 있습니다.

분당은 한국부동산원 주간 지수로 9월 28일 조사가 1년 전보다 24.05% 올라, 경기에서 가장 뜨거운 자리입니다.

그 상승의 주력이 재건축과 리모델링 기대입니다. 이 단지는 그 기대가 실물이 된 첫 줄에 서 있습니다.

호재

호재는 분당 1기 신도시 정비 전체입니다. 선도지구 재건축이 진행될수록 완성된 신축의 희소성은 커집니다.

다만 그 기대는 이미 분양가에 듬뿍 들어가 있습니다. 그 기대에 얼마를 더 내는지 아래에서 계산합니다.

비교단지

비교 기준은 세 가지입니다.

첫째, 정자동의 신축입니다. 2021년식 더샵 분당파크리버 84형이 20건에 중위 17.27억입니다.

둘째, 정자동에서 가장 비싼 단지입니다. 파크뷰 84형이 중위 24.95억입니다.

셋째, 이 단지입니다. 리모델링 전 느티마을4단지 66형대가 최근 거래 9건 중 해제신고 3건을 빼면 6건에 중위 19.90억에 거래됐습니다. 새 아파트가 된다는 기대가 이미 들어 있는 값입니다.

분석

계산은 이렇습니다.

84형 26.60억은 정자동 신축 중위 17.27억보다 9.3억 위이고, 정자동에서 가장 비싼 파크뷰 24.95억보다도 1.65억 위입니다. 최고층 29.81억이면 파크뷰 위 4.9억입니다.

66형 20.28억은 같은 단지 구축 66형대 19.90억보다 0.38억 위입니다. 조합원 물건을 시장에서 사는 것보다 일반분양이 비싸다는 뜻입니다.

이 분양가는 기존 단지들과 비교할 값이 아니라, 정자동 시세를 한 단계 새로 올리겠다는 값입니다. 그게 성립하려면 입주 시점의 분당 신축이 파크뷰를 훌쩍 넘는 시세를 만들어야 합니다.

분당이 1년 24.05% 오른 국면이라 그 가능성이 0은 아닙니다. 다만 저희 계산은 기대가 아니라 오늘 찍힌 값으로 합니다. 오늘 비교 기준으로는 전 타입이 크게 위입니다.

청약전략

청약자격

투기과열지구라 1순위 문턱이 높습니다. 통장 24개월, 세대주, 2주택 미만, 5년 내 무당첨이 다 걸립니다.

85제곱미터 이하 가점 70%에 추첨 30%이고, 추첨분의 75%는 무주택 우선입니다. 사실상 고가점 무주택자 몫입니다.

해당지역 우선은 성남 2년 이상 계속 거주입니다.

제한사항

재당첨 제한 10년에 전매 3년입니다. 이 값에 이 조건이면 당첨은 축복이 아니라 결정입니다. 10년짜리 결정입니다.

대출조건

수도권 주택담보대출 한도 6억 체제에서 26억대 물건은 사실상 현금 승부입니다.

중도금도 알선이 40%까지라 계약금과 중도금 자력분, 잔금을 합치면 입주까지 현금 15억 이상이 도는 계획이어야 합니다.

상동역 롯데캐슬에서 적었던 그대로, 대출로 접근하는 물건이 아닙니다.

전략

계산으로는 패스입니다. 정자동의 어떤 비교 기준으로 재도 전 타입이 위입니다.

그런데 이 단지의 청약자는 계산으로 오는 사람들이 아닐 겁니다. 분당 정비 사이클의 첫 신축이라는 희소성에 값을 치를 자산가와 고가점자의 시장입니다.

가점이 높고 현금이 준비된 실수요라면, 느티마을4단지 구축을 시장에서 사는 경로와 반드시 비교해 보시길 권합니다. 같은 새 아파트에 들어가는 두 길인데 지금은 구축 매입 쪽이 0.38억 쌉니다.

그 격차가 일반분양 프리미엄의 값인지, 그냥 비싼 것인지는 10월 2일 발표일의 경쟁률이 답했습니다. 결과는 아래 청약 결과에서 다뤘습니다.

청약 결과

1순위 접수 결과가 나왔습니다. 공급 68세대에 접수 618건, 평균 9.09대1로 전 타입이 1순위에서 마감됐습니다. 74B형이 24.00대1로 가장 높았고 84D형이 2.00대1로 가장 낮았습니다. 미달은 한 타입도 없었습니다.

저희는 이 분양가를 패스로 판정했습니다. 84형 26.60억이 정자동 신축 중위 17.27억보다 9억 이상, 정자동 최고가 파크뷰 24.95억보다도 위라는 계산이었습니다. 결과는 그 계산과 다른 방향입니다. 평균 9.09대1은 미달이 아니라 전 타입 순위 내 마감이고, 74B형은 24대1까지 몰렸습니다.

경쟁률은 수요가 있었다는 뜻이고 분양가가 적정했다는 뜻은 아닙니다. 투기과열지구 10년 재당첨 제한과 3년 전매제한을 지고도 접수가 몰린 것은 분당 정비 사이클의 첫 신축이라는 희소성에 값을 치를 고가점 자산가가 많았다는 뜻으로 읽힙니다. 저희 비교 기준은 오늘 찍힌 실거래이고, 접수자들의 비교 기준은 입주 시점의 분당 시세입니다. 판정은 그대로 패스로 둡니다. 실제 안전마진 여부는 입주 뒤 실거래가 나와야 확인됩니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000103

주의사항

84A2, 84A1-6 타입 최상층은 다락 세대라 평면이 다릅니다. 공고 명기 사항입니다.

중도금 이자후불제라 입주 때 이자가 한꺼번에 옵니다. 이 값대에서는 그 이자도 수천만원 단위입니다.

리모델링 단지라 기존 골조의 제약이 있습니다. 층고와 구조는 견본주택에서 실물 확인을 권합니다.

취득세와 등기, 옵션 별도입니다.

분당 정비 사이클의 첫 신축이 정자동 시세를 새로 쓰겠다고 나온 분양가입니다. 84형 26.60억에서 29.81억은 정자동 신축 중위 17.27억보다 9억 이상, 정자동 최고가 파크뷰 24.95억보다도 1.65억에서 4.9억 위입니다. 66형은 같은 단지 구축을 시장에서 사는 것보다 0.38억 비쌉니다. 오늘 찍힌 값으로 재는 저희 계산으로는 패스입니다. 희소성에 값을 치를 고가점 자산가의 시장이고, 그 판단이 맞았는지는 10월 2일 경쟁률이 답했습니다. 평균 9.09대1로 전 타입이 순위 내 마감됐고, 그 결과는 청약 결과에서 다뤘습니다.