APT margin 청약 분석

9.15 청약! 시흥 은계 에피트 취소분 24세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.12 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 최근 13개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 시흥시 은행동, 은계 에피트의 조합원 취소분 24세대입니다.

이 단지는 올해 7월까지 무순위가 일곱 차례 돌았던 곳이라 저희가 7차 기록 글을 남겨 둔 적이 있습니다. 그때는 전용 39형 세 세대뿐이라 댈 실거래가 없었는데, 이번에는 52형과 59형이 함께 나와 계산이 가능해졌습니다.

접수는 특별공급이 9월 15일, 1순위가 16일, 2순위가 17일입니다. 무순위가 아니라 청약통장을 쓰는 정규 접수입니다.

청약개요

은계 에피트는 은행동 신극동아파트를 허물고 다시 지은 가로주택정비사업입니다. 총 218세대 가운데 조합원분이 185세대, 일반분양이 30세대, 보류지가 3세대인 구성이라 처음부터 일반에 풀린 물량이 적었습니다.

이번 24세대는 조합원 계약이 취소된 물량입니다. 주택형이 39형부터 59형까지 여덟 타입에 걸쳐 있고, 동과 층이 정해진 세대들을 주택형별로 접수받아 무작위 추첨으로 배정합니다.

가장 두꺼운 물량은 52A의 10세대이고, 59형 계열이 여섯 세대, 39형이 두 세대입니다. 특별공급 9세대 중 7세대가 52A에 몰려 있습니다.

입주가 2026년 10월 예정이라 당첨되면 바로 들어가는 물건입니다. 발코니 확장은 기본 포함이고 추가 금액이 없습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면 시트 석 장을 싣습니다. 분양 홈페이지의 공식 자산이고 상단 광고 밴드는 잘라냈습니다.

취소분은 39, 48, 52A, 52B, 52C, 59A, 59B, 59C 여덟 타입에 걸쳐 있는데 물량이 가장 많은 52A와 59A, 39형만 실었습니다. 나머지 타입 도면은 분양 홈페이지 세대안내에서 볼 수 있습니다.

전 타입이 판상 소형 위주라 대형 평면은 없습니다. 59형이 이 단지의 최대 주택형입니다.

분양가 및 세대수

가격표는 층별로 짜여 있습니다. 취소분이라 세대마다 동과 층이 이미 정해져 있고, 표의 값이 그 세대의 값입니다.

계약 구조가 특이합니다. 계약금 10%를 내면 중도금 없이 바로 잔금 90%입니다. 입주가 다음 달이라 당첨 발표에서 잔금까지 한 달 남짓에 자금을 다 맞춰야 합니다.

7월 무순위 7차 때 39형이 3.02억이었는데 이번 39형은 3.05억에서 3.08억입니다. 층이 달라 딱 잘라 비교하기는 어렵지만 가격표 자체가 내려오지는 않았습니다.

입지조건

자리는 은계지구의 남쪽 끝단입니다. 지구 중심부가 아니라 은행2구역 재개발 예정지와 붙어 있는 경계부라는 점을 먼저 적어 둡니다.

서해선 신천역과 시흥대야역이 생활권이지만 도보로 붙는 거리는 아닙니다. 제2경인고속도로 진입은 가깝습니다.

학교는 신일초와 검바위초가 가깝고, 은계지구의 상업시설과 호수공원 인프라를 차로 얹어 쓰는 위치입니다.

호재

재료는 철도 계획입니다. 제2경인선과 신구로선이 추진 단계로 걸려 있는데 둘 다 확정 노선이 아니라 값에 미리 얹을 단계는 아닙니다.

주변 정비사업은 실제로 돌고 있습니다. 은행1구역과 2구역 재개발이 붙어 있고, 시흥롯데캐슬 시그니처 1블록과 2블록이 2027년 7월 입주 예정입니다. 신축이 연달아 들어서면 동네의 아래 낡은 축이 바뀌는 흐름입니다.

비교단지

잣대는 같은 은행동의 신축 세 단지로 세웠습니다. 최근 13개월 실거래입니다.

59형의 위쪽 잣대는 은계지구 안쪽의 은계파크자이입니다. 대단지 프리미엄까지 실린 값입니다. 아래쪽 잣대는 지구 동남쪽의 시흥은계 네이처포레인데, 위치 성격이 이번 물건과 더 가깝습니다.

52형은 은계센트럴타운 52형 거래가 최근 1년 44건으로 표본이 두껍습니다. 39형은 7차 무순위 글 때와 마찬가지로 신축 소형 실거래가 여전히 없습니다.

분석

계산은 이렇습니다. 잣대를 어느 단지로 잡느냐에 따라 답이 갈립니다.

59형 4.48억에서 4.85억은 은계파크자이 중위 5.40억보다 0.55억에서 0.92억 아래입니다. 이 잣대로는 마진이 섭니다. 그런데 네이처포레 중위 4.51억으로 재면 저층은 본전이고 11층 4.85억은 0.3억 위입니다.

이번 단지는 218세대 소단지에 지구 경계부라 위치 성격은 네이처포레 쪽에 가깝고, 연식은 2026년 신축이라 2018년 준공의 네이처포레보다 8년 젊습니다. 위치로 깎이는 만큼을 연식으로 메우는 구조라 59형은 본전에서 반 발 위, 파크자이 잣대까지 열어 주면 0.5억 안팎의 마진으로 읽힙니다.

52형 3.92억에서 4.25억은 은계센트럴타운 중위 3.84억보다 0.1억에서 0.4억 위이고 고층은 그 단지 최고가 4.15억도 넘습니다. 시세 위쪽입니다.

39형 3.05억에서 3.08억은 댈 신축 잣대가 없습니다. 은행동 구축 소형 중위 2.00억과는 1억 차이인데 연식이 수십 년 벌어진 표본이라 그대로 대기 어렵습니다. 7차까지 무순위가 돌았던 타입이라는 사실이 시장의 판단을 대신 보여 줍니다.

청약전략

청약자격

공고일인 9월 4일 기준 시흥시에 1년 이상 거주했으면 해당지역, 그 외 수도권 거주자는 기타지역으로 접수합니다. 해당지역에 주택형별 50%가 우선 배정됩니다.

민영주택이라 예치금이 기준입니다. 특별공급은 통장 6개월에 지역별 예치금, 일반 1순위는 12개월에 예치금 충족입니다.

특별공급 9세대는 신혼부부 4, 기관추천 장기복무군인 1, 다자녀 1, 노부모 1, 생애최초 1, 신생아 1 구성입니다. 신혼부부와 생애최초, 신생아 트랙에는 소득과 자산 기준이 걸리니 본인 트랙의 요건표를 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

제한사항

비규제 조합이라 조건이 가볍습니다. 전매제한 1년에 거주의무와 재당첨 제한이 없습니다.

다만 정규 청약이라 당첨되면 통장은 소진되고, 당첨일로부터 5년간 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위 접수가 제한됩니다. 통장을 태울 가치가 있는지가 판단의 핵심입니다.

대출조건

중도금이 없는 구조입니다. 계약금 10%를 내면 나머지 90%가 잔금이고, 입주가 다음 달이라 사실상 즉시 자금이 필요합니다.

공고문이 2025년 10월 15일 대책의 잔금대출 규제 강화를 직접 언급하고 있습니다. LTV와 DSR 한도가 줄어 개인별로 대출이 거부될 수 있다는 문구까지 있으니, 청약 전에 본인 한도를 은행에서 먼저 확인해 두시는 편이 안전해 보입니다.

전략

계산이 서는 자리는 59형 여섯 세대입니다. 그중에서도 저층인 59A 2층 4.48억과 59C 4층 4.50억이 잣대 대비 여유가 가장 큽니다.

물량이 가장 많은 52A 10세대는 시세 위쪽 값이라 차익을 보고 들어갈 자리가 아닙니다. 즉시 입주가 필요한 실수요라면 새 집 프리미엄을 얼마로 칠지의 문제입니다.

예비입주자를 주택형별 500%까지 뽑습니다. 24세대짜리 소규모 접수라 경쟁률이 튀어도 예비 순번의 실질 가치가 있는 판입니다.

당첨 발표가 9월 23일이고 계약이 10월 초입니다. 잔금까지 한 달이라 자금 일정이 빠듯한 분은 애초에 접수를 미루는 편이 낫습니다.

주의사항

취소분이라 동과 층, 호수가 정해진 세대를 주택형별로 추첨 배정합니다. 같은 주택형 안에서 층을 고를 수 없습니다.

218세대 4개동 소단지입니다. 은계지구 대단지들의 커뮤니티나 관리비 규모의 경제를 기대하기 어렵습니다.

이 글의 잣대는 오늘 실거래입니다. 무순위가 여러 차례 돌았던 단지라는 이력도 판단 재료에 넣으시는 게 좋겠습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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