APT margin 무순위 줍줍
9.16 청약! 양주회천 A26 공공분양 792세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 LH 양주회천 A-26블록 공공분양입니다.
792세대 대단지입니다. 59형 394세대와 74형 168세대, 84형 230세대로 나뉩니다.
접수처가 LH청약플러스이고 특별공급이 9월 14일, 일반이 9월 16일입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 양주시 덕정동 회천지구 A-26블록 |
| 구분 | LH 공공분양. LH청약플러스 접수 |
| 물량 | 792세대. 59A26259B13274A8774B8184A230 |
| 분양가 | 59A3.288억에서 3.571억84A4.530억에서 4.920억 |
| 일정 | 특별공급9.14에서 15일반9.16에서 17발표10.7 |
| 입주 | 2029년 10월 예정 |
회천지구는 양주 북쪽, 1호선 덕정역 생활권입니다. GTX-C 덕정역 연장이 걸린 자리입니다.
기본형 값에 발코니 확장이 별도입니다. 59A 607만원, 84A 741만원이라 총액 계산에 넣어야 합니다.
일반공급에 신생아 우선 50%가 배정된 유형입니다. 통장 12개월에 12회면 1순위입니다.
74형과 84형 일반공급은 소득과 자산 기준을 보지 않습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
주력 세 타입의 치수 도면을 싣습니다. LH 팸플릿에서 뽑았습니다.
분양가 및 세대수
| 59A 262세대 | 3.288억에서3.571억확장 607만원 별도 |
| 84A 230세대 | 4.530억에서4.920억확장 741만원 별도 |
| 74형 168세대 | 중간 값대 |
| 기금융자 | 5,500만원에서 7,500만원 |
상한제 기본형 값입니다. 발코니 확장을 얹으면 84A 기준층이 5억에 닿습니다.
취득세와 등기는 별도입니다.
입지조건
덕정은 양주 신도시의 북쪽 축입니다. 1호선 덕정역이 기본이고 GTX-C 가 이 동네의 미래 재료입니다.
옥정이 먼저 입주해 시세를 만들었고 회천이 뒤따르는 순서입니다. 그 옥정 신축이 4억대 초중반입니다.
호재
재료는 GTX-C 덕정역입니다. 개통하면 이 지구의 기준값이 달라질 수 있는 재료인 것은 맞습니다.
다만 그 기대는 오늘 잣대에 넣지 않습니다. 개통 시점도 효과도 아직 숫자가 아닙니다.
비교단지
잣대는 회천과 옥정, 덕정 일대의 84형 신축입니다. 최근 12개월 536건에 중위 4.40억입니다.
비교군이 양주옥정 유림 노르웨이숲과 e편한세상 옥정 메트로포레입니다. 표본이 두껍습니다.
59형은 같은 권역 신축이 382건에 중위 3.30억입니다.
| 회천 옥정 84형 신축 중위 | 4.40억최근 12개월 536건 |
| 양주 59형 신축 중위 | 3.30억382건 |
| 분양가 84A 확장 포함 | 4.60억에서 5.0억 |
| 분양가 59A 확장 포함 | 3.35억에서 3.63억 |
분석
계산은 이렇습니다.
84A 기본형 저층 4.53억에 확장 741만원을 더하면 4.60억입니다. 회천 옥정 신축 중위 4.40억보다 2,000만원 위에서 시작합니다.
최고층이면 확장 포함 5억으로 6,000만원 위입니다.
59A도 확장 포함 3.35억부터라 신축 중위 3.30억과 거의 같은 줄입니다.
상한제 공공분양인데 시세 아래가 아닙니다. 진접2 A4에서 본 그림이 양주에서 반복되고 있습니다. 지구 조성 원가가 기존 신축 시세를 따라잡은 결과입니다.
| 84A 확장 포함 저층 | 회천 옥정 신축 중위보다 2,000만원 위 |
| 84A 확장 포함 최고층 | 6,000만원 위 |
| 59A 확장 포함 | 신축 중위와 같은 줄 |
| 조건 | 전매 3년, 재당첨 10년 |
청약전략
청약자격
통장 12개월에 12회면 1순위입니다. 일반공급의 절반이 신생아 우선이라 해당 가구는 유리합니다.
60제곱미터 이하만 소득과 자산을 보고 74형과 84형 일반은 무관합니다.
제한사항
| 구분 | LH 공공분양 |
| 상한제 | 적용 |
| 전매제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 공고문에 조항 없음 |
재당첨 제한 10년이 이 청약의 값입니다. 시세와 같은 줄의 물건에 10년을 거는 계산이 성립하는지가 핵심입니다.
거주 의무는 공고문 전문에 조항이 없습니다. 계약 전 LH 안내로 한 번 더 확인해 두시면 좋겠습니다.
대출조건
기금융자 5,500만원에서 7,500만원이 붙고 총액이 낮아 자금 문턱은 낮습니다.
수도권 6억 한도와 무관한 값대라 대출은 변수가 아닙니다.
전략
계산으로는 패스 쪽입니다. 상한제의 존재 이유인 시세 아래 값이 성립하지 않습니다.
예외는 GTX-C 를 믿는 장기 실거주와 신생아 우선공급 대상 가구입니다. 앞의 것은 기대에 값을 치르는 선택이고, 뒤의 것은 경쟁률 이점이 실재합니다.
일반 청약자라면 옥정의 4억대 초반 신축 실거래가 먼저입니다. 같은 생활권에서 재당첨 제한 없이 살 수 있는 값입니다.
주의사항
접수처가 LH청약플러스입니다. 청약홈 일정 표기와 실제 일정이 달라 공고문 기준으로 확인해야 합니다.
발코니 확장이 별도라 기본형 값만 보면 총액이 어긋납니다.
취득세와 등기 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
