APT margin 무순위 줍줍

9.15 청약! 더샵 여주역더퍼스트 696세대 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.11 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더샵 여주역더퍼스트입니다.

여주 첫 더샵입니다. 696세대 전량이 84형이고 특별공급이 383세대로 절반이 넘습니다.

특별공급이 9월 14일, 1순위가 9월 15일입니다.

청약개요

위치	경기도 여주시 홍문동
구분	정규 청약. 청약홈
물량	696세대 전량 84형. 84A54684B12484C26
분양가	4.77억에서 5.20억
일정	특별공급 9.14, 1순위 9.15
입주	2029년 8월 예정

청약홈 무순위 공고 보기

홍문동은 여주 시내권입니다. 경강선 여주역과는 도보권이 아니라 도로로 잇는 거리입니다.

전량 84형 단일 면적에 타입 셋입니다. 84A가 546세대로 몸통입니다.

중도금 60%가 이자후불제입니다. 무이자가 아니라 후불이라 총비용 계산에 이자가 들어가야 합니다.

비규제에 전매 6개월, 거주 의무와 재당첨 제한이 없습니다. 유주택자도 1순위가 됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

더샵 여주역더퍼스트 84A 평면도. 546세대로 물량의 대부분입니다. 자료 분양 홈페이지

세 타입 도면을 싣습니다. 홈페이지 제공 해상도가 낮아 세부 치수는 견본주택 자료로 보완하는 게 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

84A 546세대	4.88억에서 5.197억
84B 124세대	4.87억에서 5.186억
84C 26세대	4.77억에서 5.079억
중도금	60% 이자후불제

세 타입의 값이 거의 겹칩니다. 84C 저층 4.77억이 최저, 84A 상층 5.197억이 최고입니다.

취득세와 등기, 확장, 그리고 중도금 이자가 값 바깥에 있습니다.

입지조건

여주는 수도권 규칙의 경계 안에 있는 도시입니다. 인구 11만이지만 경기도라 저희 커버 범위입니다.

경강선으로 판교까지 이어지는 교통이 여주 신축 값의 뼈대입니다. 여주역 인근 신축들이 그래서 4억대 중반에 서 있습니다.

이 단지는 여주역이 아니라 시내 쪽입니다. 역세권 프리미엄을 그대로 가져오기는 어려운 자리입니다.

호재

재료는 여주역세권 개발과 경강선 축의 성장입니다. 완만한 재료라 계산에는 넣지 않습니다.

비교단지

잣대는 여주시 84형 신축입니다. 최근 12개월 133건에 중위 4.55억입니다.

비교군이 여주역 금호어울림 베르티스와 여주 아이파크, 여주역 푸르지오 클라테르입니다. 전부 역 인근이라 이 잣대는 입지로는 이 단지에 후한 편입니다.

연식 무관 전체로 넓히면 중위가 2.95억까지 내려갑니다. 여주의 값 층이 얇다는 뜻입니다.

여주 84형 신축 중위	4.55억최근 12개월 133건
비교군	금호어울림, 아이파크, 푸르지오 클라테르
연식 무관 전체	2.95억
분양가	4.77억에서 5.20억

분석

계산은 이렇습니다.

84C 최저층 4.77억이 여주 신축 중위 4.55억보다 2,200만원 위입니다. 84A 상층 5.197억이면 6,500만원 위입니다.

그 잣대가 역세권 단지들의 값이라는 점을 감안하면 시내권인 이 단지의 실질 격차는 숫자보다 큽니다.

더샵이라는 브랜드가 여주 최초라는 프리미엄은 실재할 수 있습니다. 다만 그 프리미엄이 6,500만원에 중도금 이자까지 덮을 크기인지는 시장이 답해야 합니다.

84C 4.77억	여주 신축 중위보다 2,200만원 위
84A 상층 5.197억	6,500만원 위
잣대의 성격	역세권 신축 위주라 이 단지에 후함
추가 비용	중도금 이자후불, 취득세 별도

여주 신축 중위보다 2,200만원에서 6,500만원 위

청약전략

청약자격

통장 12개월에 예치금 200만원이면 1순위입니다. 유주택자도 됩니다.

가점 40%에 추첨 60%이고 추첨은 무주택 우선입니다. 여주시 거주자 우선 배정 뒤 수도권입니다.

제한사항

규제	비규제
상한제	미적용
전매제한	6개월
거주 의무	없음
재당첨 제한	없음

조건이 다 열려 있는 비규제 청약입니다. 자연보전권역이라 전매 6개월만 붙습니다.

대출조건

5억 안팎이라 대출 문턱은 낮습니다. 다만 중도금이 이자후불제라 입주 때 이자가 한꺼번에 옵니다. 3년 치 이자를 총비용에 미리 넣어야 정확한 계산이 됩니다.

전략

패스 쪽입니다. 역세권 신축 잣대보다 위인 값을 시내권에서 부르고 있습니다.

여주 실수요라면 4억대 중반의 여주역 인근 신축 실거래가 먼저입니다. 브랜드 차이가 있지만 입지 차이가 그것을 상쇄합니다.

특별공급 383세대의 소화율이 이 단지의 첫 시험대입니다. 거기서 미달이 크면 무순위가 옵니다. 그때 층 좋은 물량을 고르는 경로가 지금 1순위보다 유리할 수 있습니다.

주의사항

중도금 이자후불제입니다. 무이자와 헷갈리면 총비용이 어긋납니다.

입주가 2029년 8월로 멉니다. 잣대는 오늘 실거래입니다.

취득세와 확장 별도입니다.

결론

판정 패스

여주 첫 더샵이라는 이름값과 실거래 잣대가 갈라지는 물건입니다. 84형 4.77억에서 5.20억은 여주역 인근 신축들이 만든 중위 4.55억보다 2,200만원에서 6,500만원 위인데, 이 단지는 그 역세권이 아니라 시내권입니다. 중도금 이자후불제라 숨은 비용도 있습니다. 브랜드 프리미엄이 이 격차를 덮으려면 특별공급 383세대부터 소화돼야 합니다. 그 결과를 보고 무순위에서 고르는 경로가 계산상 낫다고 봅니다. 패스입니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.